TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, a los diez (10) días del mes de Enero del año dos mil ocho (2.008).
Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
I
PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES SHOGUNKA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 25 de Marzo de 1.987, bajo el Nº 72, Tomo 72-A-Sdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: INDIRA NOEMA ROJAS MEDINA y EDGAR RAFAEL GÓMEZ LÓPEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 44.831 y 115.898, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JUAN ABELARDO VARGAS BLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 11.307.137.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ LUIS VARELA PÉREZ, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 33.927.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEDE: MERCANTIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: V-2393-06.
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 29 de Noviembre de 2.006 por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, distribuidor de turno; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, el cual lo recibió por Secretaría en fecha 6 de Diciembre de 2.006, según nota que cursa al vuelto del folio 3.
El 8 de Diciembre de 2.006, la parte demandante consignó los documentos que acompañan al libelo de demanda.
Mediante auto dictado el 20 de Diciembre de 2.006, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que contestara la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación; asimismo se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal.
El 21 de Diciembre de 2.006 la representación judicial de la parte actora ratificó su solicitud de que se decretara la medida preventiva de secuestro solicitada en el libelo de demanda, así como que se designara a su mandante depositario del inmueble sobre el cual solicitó que se decretara la medida.
El día 16 de Enero de 2.007 la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa, la cual se libró en esa misma fecha.
El 23 de Enero de 2.007 este Tribunal ordenó abrir cuaderno de medidas.
En fecha 5 de Febrero de 2.007 el Alguacil Temporal de este Tribunal dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.
El día 8 de Febrero de 2.007 la parte demandada ciudadano Juan Abelardo Vargas, consignó escrito de contestación a la demanda y documentos que acompañan a dicho escrito, igualmente en esa misma fecha la parte demandada le confirió poder apud acta al Abogado José Luís Varela Pérez.
El 15 de Marzo de 2.007 la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas; las cuales se admitieron por auto dictado el 20 de Marzo de 2.007 y se ordenó librar oficio al Banco Mercantil, a los fines de que informara sobre lo solicitado en el escrito de pruebas, siendo librado el oficio ese mismo día.
En fecha 22 de Marzo de 2.007 la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas junto con documento que lo acompañan; dichas pruebas se admitieron por auto distado el 23 de Marzo de 2.007.
El día 2 de Abril de 2.007 este Tribunal dictó auto en el cual difirió la oportunidad para dictar sentencia definitiva, en conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, para dentro de los treinta días siguientes a esa fecha.
El 8 de Mayo de 2.007 la parte actora solicitó que se dictara sentencia en la presente causa.
En fecha 6 de Diciembre se recibió oficio del Banco Mercantil dando respuesta lo solicitado por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La representación judicial de la parte actora alegó en el libelo de demanda; que su mandante es propietario de un inmueble constituido por el apartamento N° B-71, ubicado en el piso 07, Torre “B” del edificio denominado “Residencias Este 9” situado en la parcela 9, calle Este de la Urbanización Manzanares en el Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, del cual el arrendatario es el ciudadano Juan Abelardo Vargas Blanco según contrato de arrendamiento que acompaña al libelo de demanda.
Que en la cláusula séptima de dicho contrato se acordó un canon mensual de arrendamiento de un millón doscientos mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) durante la vigencia del contrato.
También se acordó en la mencionada cláusula que el arrendatario pagaría los cánones de arrendamiento puntualmente por mensualidades anticipadas y en forma consecutiva dentro de los primeros tres días calendarios de cada mensualidad, es decir entre los 12 y 15 de cada mes, en el lugar que la arrendadora le indicara al arrendatario, así como a la persona que el arrendador autorice.
Que en la mencionada cláusula se acordó que la falta de pago de cánones de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades por parte del arrendatario, o bien el atraso en el pago de su vencimiento en dos oportunidades dará derecho a la arrendadora a considerar resuelto automáticamente y de pleno derecho el presente contrato, así como para ejercer cualesquiera otras acciones que legalmente pudiera corresponderle.
Que en la cláusula décima segunda del mencionado contrato se estableció que la falta de cumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las estipulaciones contenidas en el contrato sería causal suficiente para que la arrendadora pueda considerarlo de plazo vencido, pudiendo en consecuencia exigirle a el arrendatario la entrega inmediata del inmueble arrendado y el pago de los daños y perjuicios resultantes de su incumplimiento.
Que en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento referente a la garantía, se estableció que el arrendatario deberá entregar a la arrendadora en calidad de depósito una cantidad equivalente a cuatro cánones de arrendamiento mensual a los fines de garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas por el arrendatario mediante el contrato de arrendamiento. La suma recibida por la arrendadora se constituirá en depósito del contrato de arrendamiento, sin que en ningún caso esta cantidad pueda imputársele al pago de cánones de arrendamiento.
Que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto a Octubre de 2.006 (fecha en la que se le venció el contrato de arrendamiento) y ha ocupado ilegalmente el inmueble hasta la fecha de presentación del libelo.
Que se le notificó al arrendatario la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el cual se encontraba vigente hasta el 11 de Octubre de 2.006.
Que en virtud del vencimiento de dicho contrato se le exigió al demandado la entrega del inmueble para esa fecha libre de personas y bienes muebles, así como los recibos y solvencias de agua, luz, aseo urbano y demás servicios, alegando lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Solicitó que se decretara medida preventiva de secuestro sobre el inmueble antes identificado, con fundamento en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.
Que por las razones de hecho y de derecho es por lo que ocurre para demandar como en efecto demanda en nombre y representación de su mandante al ciudadano Juan Abelardo Vargas Blanco, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en entregar el inmueble arrendado libre de bienes y de personas, así como el pago de cánones de arrendamiento insolutos a la fecha de interposición de la presente demanda así como los que restan durante el curso del procedimiento hasta la definitiva entrega del inmueble dado en arrendamiento; a pagar las costas y costos que se deriven del presente procedimiento incluyendo los honorarios profesionales.
Estimó la demanda en la cantidad de cinco millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), en conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Señaló como fundamento de su pretensión, los artículos 33; ordinales a y g del artículo 34 y, 40 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandada en el escrito que presentó escrito en la oportunidad para la contestación de la demanda, en el cual alegó como punto previo la naturaleza del contrato, y alegó que el mismo es a tiempo determinado luego de admitir la existencia de la relación arrendaticia que tiene con la parte actora sobre el inmueble descrito anteriormente.
Alegó la equivoca acción de desalojo ejercida por la parte actora y la improcedencia de una demanda de resolución cuando el término del contrato se ha extinguido como lo es el presente caso en el que el término del contrato expiró el 11 de Octubre de 2.006, por lo que se está frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y el desalojo solo procede en los contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado.
Asimismo alegó como punto previo, la acumulación de acciones incompatibles; la parte actora demandó la entrega del inmueble arrendado así como el pago de los cánones de arrendamiento insolutos a la fecha de presentación de la demanda y los que se sigan venciendo durante este procedimiento. Que así como es improcedente la acción de desalojo tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo es también ejercer la acción de cumplimientos por cobro de Bolívares y el desalojo al mismo tiempo, pues ambas acciones suponen la vigencia de un contrato y el presente no lo está ya que la demandante alega en el libelo de demanda que le notificó al arrendatario que el contrato vigente hasta el 11 de Octubre de 2.006no sería renovado.
Negó rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda, negó que exista falta de pago de los cánones de arrendamiento. Alegó que en fecha 24 de Septiembre de 2.005 suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con la parte demandante, el cual vencía el 11 de Octubre de 2.006.
Analizadas las alegaciones de las partes, el Tribunal pasa previamente a resolver el siguiente punto:
DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Alegó el demandado que su mandante es arrendatario del inmueble constituido por el apartamento Nº B-1, ubicado en el piso 7, Torre “B” del edificio “Residencias Este 9”, situado en la parcela 9, calle este de la Urbanización Manzanares, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.}
Que la relación arrendaticia empezó el 12 de Octubre de 2.003, conforme al contrato privado suscrito por las partes el 8 de Octubre de 2.003, el cual opuso al actor.
Que el contrato en su cláusula sexta del mencionado contrato se estableció lo siguiente: “…El presente contrato será por el término fijo e improrrogable de un (1) año, contado a partir del día 12 de Octubre de dos mil tres. En consecuencia el arrendatario se compromete por este contrato a entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado a la fecha de su vencimiento, es decir, el once (11) de Octubre de dos mil cuatro (2.004)…”
Que dicho contrato continúo ejecutándose a pesar del vencimiento del término fijo y en fecha 24 de Septiembre de 2.005 decidieron suscribir un nuevo contrato a tiempo determinado, el cual señala en su cláusula sexta lo siguiente: “…El presente contrato será por el término fijo e improrrogable de Un (1) año contado a partir del 12 de octubre de dos mil cinco (2.005). En consecuencia el Arrendatario se compromete por este contrato a entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado a la fecha de su vencimiento, es decir, el día once (11) de octubre de dos mil seis (2.006)…”.
Que la parte actora alegó que se le notificó al arrendatario que no se le renovará el contrato de arrendamiento celebrado entre él e Inversiones Shogunka, C.A., vigente hasta el 11 de Octubre de 2.006, por lo cual se le exige la entrega del inmueble para esa fecha libre de personas y bienes muebles, así como los recibos y solvencias de agua, luz, aseo urbano y demás servicios…”.
Que a todas luces resulta indiscutible, el carácter arrendaticio a tiempo determinado que tiene la relación arrendaticia entre Shogunka C.A., y su defendido, es decir la longitud temporal, especifica y concreta, está perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicio la relación contractual y el momento de su terminación.
La representación judicial de la parte actora sostiene en el libelo de demanda que su mandante es propietaria de un inmueble constituido por el apartamento N° B-71, ubicado en el piso 07, Torre “B” del edificio denominado “Residencias Este 9” situado en la parcela 9, calle Este de la Urbanización Manzanares en el Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, del cual el arrendatario es el ciudadano Juan Abelardo Vargas Blanco según contrato de arrendamiento que acompaña al libelo de demanda. Que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto a Octubre de 2.006 (fecha en la que se le venció el contrato de arrendamiento) y ha ocupado ilegalmente el inmueble hasta la fecha de presentación del libelo.
Que se le notificó al arrendatario la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el cual se encontraba vigente hasta el 11 de Octubre de 2.006. Que en virtud del vencimiento de dicho contrato se le exigió al demandado la entrega del inmueble para esa fecha libre de personas y bienes muebles, así como los recibos y solvencias de agua, luz, aseo urbano y demás servicios, alegando lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Señaló como fundamento de su pretensión, los artículos 33; ordinales a y g del artículo 34 y, 40 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por las razones expuestas demanda al ciudadano Juan Abelardo Vargas Blanco, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en entregar el inmueble arrendado libre de bienes y de personas.
El Tribunal para resolver este planteamiento observa:
Ahora bien, el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales...” (Subrayados del Tribunal).
Así mismo el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo....” (Subrayado del Tribunal).
Al respecto el Dr. JOSE LUIS VARELA PEREZ, en el Libro “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, señala:
“... (omissis)...Si el contrato es a tiempo indeterminado o verbal tiene aplicación el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a las causas de desalojo y plazo para la desocupación (Art. 34º)...(omissis)...Si el contrato es a tiempo determinado no se aplica el articulo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino las acciones de derecho común, resolutoria o de cumplimiento (Art. 1.167 C.C.)...”
La parte demandante acompañó al libelo de demanda del original del contrato de arrendamiento en cuestión, el cual constituye un documento privado suscrito por las firmas autógrafas originales de las partes contratantes; dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada en la oportunidad procesal, por lo que debe tenerse por reconocido de acuerdo con las previsiones de los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, adquiriendo el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.363 eiusdem. Así se declara.
Ahora bien, de la exhaustiva lectura de la referida convención locativa se desprende que las partes contratantes convinieron en la cláusula sexta, lo siguiente:
“VIGENCIA DEL CAONTRATO: eL presente contrato será por el término fijo e improrrogable de UN (1) AÑO, contado a partir del día doce (12) de octubre de dos mil cinco (2005). En consecuencia EL ARRENDATARIO se compromete por este contrato a entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado a la fecha de su vencimiento, es decir, el once (11) de octubre de dos mil seis (2006).”
Analizada minuciosamente la cláusula transcripta se infiere sin dejar lugar a dudas, que las partes tuvieron la intención al contratar, de que el contrato de arrendamiento tuviese una duración determinada; vale decir, que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.
Ahora bien, la demandante alegó que le notificó a el arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato lo cual sirvió de fundamento a la parte demandada para alegar este planteamiento subexamine, de que el contrato no es a tiempo indeterminado por lo tanto no procede la acción de desalojo que ejerció la demandante; igualmente, no fue alegada ni demostrada la tácita reconducción del contrato, para considerar que el mismo se haya convertido a tiempo indeterminado; por el contrario, ha quedado plenamente demostrado que a partir del 11 de Octubre de 2.006, fecha en que se cumplió el plazo convenido se inició el lapso de la prórroga legal consagrada en el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; entonces tratándose el caso subiudice de una relación de arrendamiento a tiempo determinado tal y como se decidió anteriormente, la pretensión de la actora no encuadra en el supuesto de la norma contenida en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y ello es así dada la naturaleza de orden público que envuelve la normativa inquilinaria, por imperio del artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, independientemente de la calificación que le dio el Tribunal a la acción en el auto de admisión que fue resolución de contrato como bien lo apreció la parte demandada; lo que trae como consecuencia que la petición de la parte demandante sea contraria a derecho y a una disposición expresa de la Ley, como lo es la norma contenida en el artículo 34 eiusdem. Así se decide.
Como consecuencia de la presente decisión el Tribunal no puede entrar a decidir las demás alegaciones formuladas por las partes, así como tampoco puede entrar a analizar ni valorar las demás pruebas aportadas al proceso. Así se decide.
Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran los extremos contenidos en los artículos 12, 15 y 243 del Código de Procedimiento Civil, 7 y 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. Así se decide.
III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Mercantil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO, intentara INVERSIONES SHOGUNKA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 25 de Marzo de 1.987, bajo el Nº 72, Tomo 72-A-Sdo., representada en este proceso a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos INDIRA NOEMA ROJAS MEDINA y EDGAR RAFAEL GÓMEZ LÓPEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 44.831 y 115.898, respectivamente; contra el ciudadano JUAN ABELARDO VARGAS BLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 11.307.137; representado en este proceso a través de su apoderado judicial, ciudadano JOSÉ LUIS VARELA PÉREZ, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 33.927.
Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado en conformidad con los artículos 251, 247 y 248 eiusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los diez (10) días del mes de Enero del año dos mil ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.