TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, nueve de enero de dos mil ocho
197º y 148º

ASUNTO : AP31-V-2007-000015

PARTE ACTORA: HERNANDEZ & RAMIREZ BIENES RAICES, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 19 de febrero de 2001, anotada bajo el N° 18, Tomo 159-A.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: BLANCA SALAS, abogada en ejercicio, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 96.034.-
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES VESERTECA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de mayo de 1985, anotada bajo el N° 22, Tomo 27-A Sgdo, con una última modificación mediante Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, celebrada en fecha 14 de agosto de 2003, registrada en fecha 30 de octubre del mismo año, bajo el N° 21, Tomo 155-A-Sgdo.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado FELIX ANTONIO BRAVO MAYOL, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.883.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la empresa HERNANDEZ & RAMIREZ BIENES RAICES, C.A., en contra de la empresa INVERSIONES VESERTECA, C.A
La demanda se admitió mediante auto de fecha diecinueve (19) de enero de Dos Mil Siete (2007) y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación para dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
En fecha 21 de febrero de 2007, el Alguacil César Martínez, dejó constancia de haber sido imposible lograr la citación personal de la parte demandada.
En fecha 28 de febrero, a solicitud de la actora, se ordenó el emplazamiento de la demandada mediante la fórmula de carteles. Habiéndose cumplido los extremos a que se contrae el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se procedió a designarle defensor Ad-Litem, a la parte demandada.
En fecha 22 de noviembre de 2007, compareció la parte demandada asistida por el abogado HOMERO JESUS TORO BOSCAN y, se dio por citada.
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó la falta de cualidad de ambas partes y dio contestación al fondo de la demanda.
En el lapso probatorio, solo la parte demandada consignó pruebas.-
Este Tribunal, a los fines de decidir en la presente causa, procede a ello de conformidad con la Ley, para lo cual previamente hace las siguientes consideraciones:
II
MOTIVACIONES DE HECHO Y DE DERECHO
Realizada como fue una breve descripción de las actas del proceso, la controversia quedó planteada en la forma siguiente:
La parte actora sociedad mercantil HERNANDEZ & RAMIREZ BIENES RAICES, C.A., pretende la resolución del contrato de subarrendamiento verbal que celebrara el presidente de la misma, ciudadano OSWALDO HERNANDEZ BLANCO, en fecha 24 de enero de 2002, con la empresa INVERSIONES VESERTECA, C.A., sobre un inmueble que le fuera arrendado a titulo personal a dicho ciudadano por la empresa CORPORACION MONAZOR COMPAÑIA ANONIMA, identificado como: apartamento N° 12, ubicado en el piso séptimo del edificio denominado “Abel”, situado en la Avenida El Mirador, entre Avenida Los Huertos y Calle La Estrella, Urbanización La Campiña, Parroquia El Recreo, Caracas, alegando que la subarrendataria se comprometió a pagar la suma de Bs.700.000,00 por concepto de canon mensual de arrendamiento pagaderos los primeros cinco días de cada mes, a partir de febrero de 2002, y, habiendo ésta dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde junio de 2006 hasta noviembre de 2006, adeudando un total de Bs.4.200.000,00. Que es por ello que procede a demandar en su carácter de subarrendador a la empresa INVERSIONES VESERTECA, C.A., en su carácter de subarrendataria, para que convenga o sea condenada por el Tribunal a la Resolución del Contrato, con la consecuente entrega del inmueble arrendado y el pago de la suma de dinero adeudada.
Por su parte, la representación de la demandada previo a la contestación a la demanda, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la actora fundamentó la presente demanda en el artículo 1.167 del Código Civil, es decir la Resolución de Contrato, cuando la relación locativa alegada se dice proviene de un contrato verbal, siendo prohibido por la Ley la admisión de la acción propuesta, según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la acción que corresponde es la de Desalojo. Asimismo, alegó la falta de cualidad de ambas partes para sostener el presente juicio. De igual manera rechazó la pretensión de la actora en la contestación al fondo, negando que adeude a la actora las sumas reclamadas y el incumplimiento de las obligaciones contractuales, aduciendo que por el contrario fue objeto de un violento despojo por el verdadero subarrendatario OSWALDO HERNANDEZ BLANCO.
Planteados como han sido los términos de la controversia, considera esta juzgadora que, antes de entrar a decir la presente causa, es necesario realizar las siguientes consideraciones:
En el presente caso la actora ejerció la acción de Resolución de Contrato, contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, establecida por el legislador para el caso de incumpliendo de los contratos cuya naturaleza es determinada, es decir, tiene una fecha cierta de terminación, no obstante, según los hechos narrados en su escrito Libelar, el contrato que pretende resolver es verbal, debiendo necesariamente la parte que pretenda la terminación de la relación arrendaticia intentar la acción de desalojo establecida en el artículo 34 de La Ley especial que rige la materia y que establece: “ Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” Asi pues, la acción de desalojo que prevé el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supone, conforme al texto de esa norma la existencia de una relación locativa verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Además, la Ley establece un conjunto de supuestos taxativos en los cuales procede en desalojo.
En este sentido el autor Gilberto Guerrero Quintero afirma:
“El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.”
Debiendo entonces el actor demostrar para su procedencia:
a) La existencia de una relación locativa verbal o escrita por tiempo indeterminado;
b) Los hechos sobre los cuales pretende el desalojo;
c) Que tales hechos se corresponden a uno de los tipos por los cuales se hace procedente el desalojo;
Debe además indicarse que la acción de desalojo por su carácter especial excluye la procedencia de la acción resolutoria de contratos del derecho común, en aquellos casos en los que los hechos constitutivos del incumplimiento están previstos como una causal de desalojo.
Sobre esta base la doctrina nacional, desde la vigencia del antiguo Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas y hasta hoy bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha construido una distinción que en términos generales postula que la acción de desalojo procede en el caso de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado y que la acción resolutoria procede en los casos de arrendamiento a tiempo determinado.
En el presente caso nos encontramos frente al hecho de que afirmándose la existencia de un arrendamiento verbal, se ha intentado una acción Resolutoria de Contrato, con lo cual la misma se hace improcedente.
No son entonces asimilables la acción de desalojo y la resolutoria, pues no sólo son distintos los supuestos en los que procede, son también distintos sus efectos jurídicos con la primera se busca poner término al arrendamiento y con la segunda el regreso al estado pre-contractual.
Para concluir dada la improcedencia de la acción interpuesta, resulta inútil pronunciarse sobre los demás elementos constitutivos de la controversia pues en ningún caso alterarían lo dispuesto en el fallo.- Así se decide.-
III
DISPOSITIVA DEL FALLO
Por los señalamientos antes expuestos, este Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la acción de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil HERNANDEZ & RAMIREZ BIENES RAICES, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES VESERTECA, C.A., ambas partes suficientemente identificadas.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
REGISTRESE Y PUBLIQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los nueve (09) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008).- Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA-

La Secretaria,
Abg. ROTCECH LAIRET-

En esta misma fecha, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las dos y media de la tarde (2:30 p.m.).
La Secretaria,