EXP. N° 7945-07
Demandante: ANTONIO BERNARDO ANDRADE SOUTO
Demandado: MARÍA JOSEFINA SALINAS GUEVARA
Motivo: DESALOJO
Que la presente acción se inició con libelo de demanda presentado en fecha 11-05-2007, por el ciudadano ANTONIO BERNARDO ANDRADE SOUTO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de estado civil, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-7.249.914, asistido en este acto por ALEXANDRA CAROLINA RODRIGUEZ DE MARANTE, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 27.175. Alega el demandante que es legitimo propietario de un local comercial ubicado en la calle 15 cruce con avenida 11, signado con el N° 209 de la urbanización El Piñonal, jurisdicción del Municipio Autónomo Girardot del estado Aragua, tal como consta de documento protocolizado en la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito de registro del Distrito Girardot del estado Aragua (hoy Oficina de registro Inmobiliario), en fecha 25 de junio de 1980, bajo el N° 42, folios 160, Protocolo Primero, Tomo 4° adc. Y título supletorio emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 17 de enero de 1985, los cuales en copia fotostática consigno signados con la letra
“A”. Manifiesta el demandante, que en fecha 17 de noviembre de 2003, conjuntamente con su esposa, ciudadana MARÍA VIRGEN SANTANA HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.736.615, arrendaron a la ciudadana MARÍA JOSEFINA SALINAS GUEVARA, quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.207.087, el inmueble de su propiedad supra identificado, constituido por un local comercial y su respectivo baño, ubicado en la calle 15 cruce con avenida 11, signado con el N° 209, de la urbanización El Piñonal, jurisdicción del Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua, tal y como consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, en fecha 17 de noviembre de 2003, bajo el N° 09, Tomo 161, el cual consignó signado con la letra “B”. El arrendamiento se pactó por tres (03) años fijos, contados a partir del día 01 de enero de 2004, hasta el día 01 de enero de 2007. Igualmente, en las cláusulas sexta, Décima y Décima Primera. En el mencionado local se encuentra funcionando la Panadería, pastelería y Charcutería Los Apamates S.R.L. Es el caso, que la arrendataria a partir del mes de Enero de 2006, dejó de cancelar los cánones de arrendamientos hasta la presente fecha, aún cuando en reiteradas oportunidades le ha sido requerido el pago, ésta se negó a realizarlo, pues la arrendataria se escuda en que tiene una prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos por el lapso de tres (3) años y le ha llamado por teléfono para que firme un supuesto “contrato de prórroga” por un lapso de tres (3) años, a lo cual se ha negado. Además, la Arrendataria tiene suscrito convenio de pago con Hidrológica del centro, por la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Veintiocho Mil Seiscientos Sesenta y Seis Bolívares (Bs.1.428.666,oo) y una deuda correspondiente al mes de Enero de 2.007 de treinta y Nueve Mil Trescientos Setenta y Siete Bolívares con Ochenta y Ocho Céntimos (Bs,39.377,88) y una deuda correspondiente al mes de Febrero de 2007 de Noventa Mil Ciento Cincuenta y Cuatro Bolívares con Sesenta y Dos Céntimos (Bs.90.154,62), tal y como se desprende de estado de cuenta emanado de Hidrológica del centro el cual consignó marcado “C”. La Panadería y Pastelería Los Apamates presenta un adeuda en Satrim de
Seiscientos Veintiún Mil Cuarenta y Nueve Bolívares (Bs.621.049,oo) por concepto de Patente de Industria y Comercio, tal y como consta de Estado de cuenta que consignó marcado “D”. Por otra parte La arrendataria pese a su actividad JAMAS ha contrato la póliza de seguro que ampare el local que ocupa contra riesgo. Todos estos hechos configuran un marcado y absoluto Incumplimiento contractual por parte de la arrendataria de las obligaciones asumidas y es por lo cual demandó formalmente a la ciudadana MARÍA JOSEFINA SALINAS GUEVARA, quién es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.204.087, por resolución de referido contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana con fundamento en la falta de pago de 4 cánones de arrendamiento, incumplimiento de las Cláusulas Sexta, Décima y Décima Primera , para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en: 1) En que son ciertos los hechos narrados en el presente libelo de demanda, 2) En la desocupación del inmueble arrendado, objeto de la presente demanda y en la Resolución de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes debido al mencionado incumplimiento de pagar los cánones arrendaticios, y los montos supra señalados por concepto de servicios públicos y entregarle el inmueble arrendado completamente desocupado de personas y bienes, sin ningún tipo de deterioro y en las mismas bue4nas condiciones en que fue arrendado. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.159; 1.160; 1.167; 1.592; 1.594; 1.596 y 1.615 del Código Civil venezolano, así como en el Artículo 34, Literal A y E. Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs.4.600.000,oo).
Admitida la demanda en fecha 22 de mayo de 2.07, se emplazó a la ciudadana MARIA JOSEFINA SALINAS GUEVARA, para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2do.) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación (folio 13).
Al folio 14 y vto. , aparece escrito de reforma de la demanda, presentado por el ciudadano ANTONIO BERNARDO ANDRADE SOUTO, asistido en este acto por el Abogado ALEXANDRA CAROLINA RODRIGUEZ DE MARANTE.
Al folio 15, cursa auto del Tribunal admitiendo la reforma de la demanda presentada por el ANTONIO BERNARDO ANDRADE SOUTO, asistido en este acto por el Abogado ALEXANDRA CAROLINA RODRIGUEZ DE MARANTE.
Al folio 16, cursa inserta diligencia suscrita por el ciudadano ANTONIO BERNARDO ANDRADE SOUTO, a través de la cual otorgó Poder apud acta a los Abogados ALEXANDRA CAROLINA RODRIGUEZ ARAUJO e INES MERCEDES PARRAGA GARCIA, las cuales se acordaron tener como apoderadas judiciales de la parte actora ciudadano ANTONIO BERNARDO ANDRADE SOUTO, mediante auto de fecha 06-06-2.007 (foli9o 17).
Al folio 19, aparece diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal consignando el recibo de citación con su compulsa y orden de comparecencia sin firmar por la ciudadana MARIA JOSEFINA SALINAS GUEVARA (folios 20 al 24, ambos inclusive).
Al folio 25, cursa diligencia suscrita por la abogada ALEXANDRA CAROLINA RODRIGUEZ ARAUJO, solicitó la citación por carteles, los cuales fueron acordados mediante auto de fecha 06-07-2.007 (folios26 y 27).
Al folio 28, aparece diligencia suscrita por el ciudadano ANTONIO BERNARDO ANDRADE SOUTO, a través de la cual otorgó Poder Apud Acta al Abogado GIOVANNI PIRILLO, el cual se ordenó tener como apoderado judicial de la parte actora mediante auto de fecha 18-09-2007 (folio 29).
Al folio 30, cursa diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora a través de la cual consignó carteles de citación (folios 31 y 32).
Al folio 33, aparece diligencia suscrita por el Abogado GIOVANNI PIRILLO, a través de la cual otorga poder apud acta a la abogada Maria Gabriela Mora Morales, la cual se ordenó tener como apoderada judicial de la parte demandante, mediante auto de fecha 04-10-2007 (folio 34).
Al folio 35, aparece diligencia suscrita por la Secretaria del Tribunal, haciendo constar que en día de hoy (05-10-2007) siendo las 2:15 p.m, fue fijado uno de los carteles de citación de la parte demandada, ciudadana
MARIA JOSEFINA GUEVARA.
Al folio 36, aparece diligencia suscrita por el abogado GIOVANNI PIRILLO, a través de la cual solicitó se nombrará Defensor Judicial de la parte demandada.
Al folio 37, cursa auto del Tribunal designando como defensor judicial de la parte demandada, a la abogada MERCEDES MARÍA MARTINEZ, se libró la boleta.
Al folio 39, cursa diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal consignando la boleta de notificación debidamente firmada por la abogada MERCEDES MARIA MARTINEZ (folio 40).
Al folio 41, aparece diligencia suscrita por la ciudadana MARÍA JOSEFINA SALINAS GUEVARA, asistida por el abogado JESUS ANTONIO GIL BLANCO, a través de la cual consignó escrito de contestación a la demanda constante de Un (01) folio útil, el cual se agregó mediante auto de fecha 30-11-2.007 (folio 42).
Al folio 44, aparece escrito de pruebas presentado por el abogado GIOVANNI PIRILLO, constante de Un (01) folio útil y sus anexos constante de Veinte (20) folios útiles (folios 45 al 64, ambos inclusive).
Al folio 65, cursa inserta diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada a través de la cual consignó escrito de pruebas constante de Un (01) folio útil.
Al folio 67, aparece auto del Tribunal admitiendo las pruebas promovidas por los apoderados de las partes demandada y actora.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la causa entro en término para sentenciar, y siendo su oportunidad el Tribunal pasa a hacerlo y al efecto hace consideraciones:
- I –
Vistas a las actas procesales que integran el presente juicio se observa este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa que la acción a que se contrae la demanda que encabeza este expediente se trata de
un DESALOJO, incoado por el ciudadano ANTONIO BERNARDO ANDRADE SOUTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.249.914, asistido en este acto por la Abogada ALEXANDRA CAROLINA RODRIGUEZ DE MARANTE, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 27.175, en contra de la ciudadana MARÍA JOSEFINA SALINAS GUEVARA, está en su carácter de arrendataria y el primero de los nombrados en su carácter de arrendador del Local Comercial ubicado en la Calle 15 cruce con Avenida 11, Signado con el N° 209, de la urbanización El Piñonal, Jurisdicción del Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua.
Que como fundamento de su acción el demandante fundamentó su acción en que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA JOSEFINA SALINAS GUEVARA, sobre un inmueble de su propiedad antes identificado, en fecha 01 de enero de 2004, según consta de Contrato de Arrendamiento, que ríela a los folios 05 al 06, ambos inclusive, y que la arrendataria ha incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento a partir del mes de Enero de 2.006, hasta la presente fecha, así como los servicios públicos, violando lo establecido en las Cláusulas Sexta, Décima y Décima Primera.
- II -
ANÁLISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Se denota de autos, inserto a los folios 04 al 06, que existe un contrato autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracay; Estado Aragua, en fecha, Diecisiete (17) de Noviembre del Dos Mil Tres (2.003); bajo el N° 09, Tomo 161 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, el cual se encuentra suscrito por las partes que intervienen en esta litis, en la que su cláusula Tercera pactaron:
“La duración del presente contrato es de tres (3) años fijo, contados a
partir del Primero (01) de Enero del año 2004. Al vencimiento del mismo se elaborará un nuevo Contrato, siempre y cuando La Arrendataria acepte las nuevas condiciones las cuales les serán notificadas por escrito dentro de los sesenta (60) días antes del vencimiento del plazo fijo señalado.”
Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz:
“…omissis En criterio de la sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era
declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción es escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, púes al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”
Igualmente, el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
“ Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…omissis…”
De las normativas legales, de la sentencia señaladas y la cláusula Tercera contractual, parcialmente trascrita, se denota, que la intención de las partes al contratar, es pactar, la condición de Tres (03) años fijos, no se constata de las actas procesales notificación alguna de la renovación del contrato de arrendamiento tal como esta estipulado en la cláusula tercera, antes trascrita. Posterior a la fecha del vencimiento de la emergente contractual, es decir, al Primero (01) de Enero del año Dos Mil Siete (2.007), el arrendador, dejó a la arrendataria en la plena posesión pacifica del inmueble arrendado, por lo que el contrato locativo que regula a las partes arrendaticias, que al inicio del mismo se pacto a tiempo determinado, se convirtió a sin determinación de tiempo, como lo pautan los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, siendo ajustada a derecho la acción de desalojo que eligió la parte actora para acceder al órgano judicial, como lo impera el artículo 34 del
Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y, así se determina y se establece.-
-III-
Cumplida la citación de la parte demandada ciudadana MARIA JOSEFINA SALINAS GUEVARA, como consta en diligencia que ríela al folio 41, de estas actuaciones, por lo que se le otorgó el derecho a la defensa consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el que compareció en su debida oportunidad procesal correspondiente la ciudadana MARIA JOSEFINA SALINAS GUEVARA, asistida por el Abogado JESUS ANTONIO GIL BLANCO, dio contestación a la demanda (folios 42 Y Vto.); a través del cual negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en los fundamentos de derecho alegados, todas y cada una de las afirmaciones contenidas en el libelo de la demanda, alegó que el contrato sea a tiempo indeterminado, y que ésta en curso la prorroga legal.
DE LAS PRUEBAS
PARTE ACTORA
El apoderado Judicial de la parte actora, consignó escrito de pruebas constante de Un (01) folio útil, mediante el cual aclaró que si bien es cierto que el contrato es a tiempo determinado como lo hace saber la contraparte en el folio 66 del presente expediente, y mencionada la prórroga legal, esta a su vez no debe operar ya que la contraparte no cancela el canon de arrendamiento ni los servicios básicos; insistió en los medios probatorios ofrecidos en su escrito de demanda; promovió el mérito favorable de los autos y específicamente los marcados con las letras “B”, “C”, “D”; impugnó los alegatos que hace mención la contraparte en la contestación de la demanda. (folios 45 al 64, ambos inclusive).
PARTE DEMANDADA
El apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de pruebas constante de Un (01) folio útil, mediante el cual ratificó el mérito favorable de autos, en especial la naturaleza temporal determinada del contrato de arrendamiento.
En consideración, a la defensa que señalo la parte demandada sobre la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sobre este punto se indicó, en esta motiva de este fallo que se profiere, en el análisis del contrato locativo, en su cláusula tercera, referida a la duración del mismo es a juicio del quién Juzga a sin determinación de tiempo, tal como esta previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, encuadrándose la acción de Desalojo estipulada en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, una vez, desvirtuada la defensa alegada por la parte aquí demandada, entra este Juzgador a analizar las probanzas producidas por las partes en este litigio.
Así las cosas, el escrito libelar que da inicio a estas actuaciones, alega el demandante la insolvencia, en los meses de arrendamiento desde Enero del año Dos Mil Seis (2006), así como también lo arguyó en el escrito de reforma de la demanda, en la que fundamenta su demanda por Desalojo en el literal a) por falta de pago, inserto al folio 14 de actas
De un recorrido por el iter procesal, el Apoderado Judicial del actor consigna, mediante escrito de pruebas, inserto al folio 44 y su vuelto, recibos de pagos en originales, de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde Enero a Diciembre del año Dos Mil Siete (2007), (folios 49 al 61), tales recibos no fueron desconocidos por la parte demandada en su respectiva oportunidad procesal correspondiente, por lo que los mismos quedaron como fidedignos, al no probar el hecho extintivo de su obligación, como lo rigen los artículos 506 y 1.354 del Código de Procedimiento Civil, se declara insolvente a la inquilina-demandada de autos, al no probar el pago de los meses de arrendamientos insolutos alegados por la parte actora, por haber infringido la cláusula segunda contractual y el ordinal 2do. del artículo 1.592 del Código
Civil. Así queda plenamente declarado y determinado.-
Ante esta declaratoria de insolvencia de cánones arrendaticios, se les otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta litis a los instrumentos anexos al libelo de la demanda, (folios 4 al 12), a los recibos de pagos que corren del folio 49 al 64, ambos inclusive, en ocasión a que tales instrumentos no fueron tachados, desconocidos ni impugnados en su respectiva oportunidad procesal como lo establecen los artículos 429 y 444 del tantas veces mencionado, Código de Procedimiento Civil.
Por las razones de hecho y de derecho antes detalladas este Juzgado de causa, ve viable que la demanda que de inicio a estas actas judiciales DEBE PROSPERAR, de conformidad con lo contemplado en el artículo 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en consonancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. ASI QUEDA PLENAMENTE DETERMINADO Y DECIDIDO.
-IV-
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