TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.-

EXP. N° 8026-07
Demandante: GONZALEZ DE BUAIZ JOSEFINA
Demandado: ZAMBRANO CONTRERAS JULIO CESAR
Motivo: DESALOJO.-

El presente juicio se inició con libelo de demanda presentado en fecha 09-08-07, por la ciudadana AMANDA JOSEFINA GONZALEZ DE BUAIZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad N° V-3.280.804, domiciliada en Maracay, Estado Aragua, asistida en este acto por MOYRA DEL CARMEN VISO YUSTI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.686.943, Abogado en ejercicio, I.P.S.A N° 67.452. Alega la demandante que en fecha 25 de enero de 2005, fue otorgado por vía autenticación contrato de arrendamiento (anexo A), entre la ciudadana AMANDA JOSEFINA GONZALEZ DE BUAIZ y el ciudadano JULIO CESAR ZAMBRANO CONTRERAS, siendo objeto de dicho contrato, un inmueble propiedad de AZAAD JOSE BUAIZ GONZALEZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.141.065, domiciliado en Maracay Estado Aragua, según consta de Documento de venta, que quedó autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay en fecha 13 de febrero del 2004, anotado bajo el N° 61, Tomo 52 de los libros correspondientes, (Anexo B). Consistente en una casa, de aproximadamente doscientos setenta y seis metros cuadrados (276 mts), con tres habitaciones, un baño, salón – comedor, cocina – lavandero, patio delantero, patio trasero, estacionamiento para un solo vehiculo; ubicada en la Urbanización La Esmeralda, Manzana U, Casa número 24, del Municipio Girardot del Estado Aragua, Nro. Catastral 101088, siendo sus linderos los siguientes: Norte: Parcela N° 23; Sur: Avenida 5; Este: Calle 5, y Oeste: Parcela N° 25, el contrato de arrendamiento en referencia, fue celebrado con el ciudadano JULIO CESAR ZAMBRANO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.467.819, domiciliado en Maracay, Estado Aragua; según consta de instrumento que fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, Estado Aragua, en fecha 25 de enero de 2005, quedó anotado bajo el número 04, tomo 06; y cuyo ejemplar original, consignó adjunto marcado con la letra “A”. Manifiesta la demandante que la duración de este contrato se pactó, según la cláusula tercera en los siguientes términos: La duración del presente contrato es por UN (01) AÑO FIJO prorrogable por un periodo igual previa manifestación de voluntad por escrito de las partes. El presente contrato comenzará a regir a partir del 25 de enero de 2005, en consecuencia el contrato de arrendamiento, pactado a tiempo determinado, tuvo su fecha de inicio el día 25 de enero de 2005, culminando su primer año de vigencia el día 25 de enero de 2006. Ahora bien, dicho contrato se renovó automáticamente por un año más, es decir, hasta el mes de enero del 2007, por no haber negativa de ambas partes de continuar con el contrato, lo que se ha mantenido hasta la fecha pasando a ser un contrato a tiempo indeterminado. A la fecha de la presentación de este libelo, el ciudadano JULIO CESAR ZAMBRANO CONTRERAS, adeuda el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2007, mensuales vencidas exigibles desde el 25/04/2007. Adeuda, además los servicios públicos, específicamente el pago del servicio de energía eléctrica, tal como se evidencia en estado de cuenta de Cadafe expedida en fecha 06 de junio del 2007, por un monto de Bs. 552.010,00. N° cuenta 1141533, el cual anexo marcada con la letra “D”; y adeuda el pago del servicio de agua tal como se evidencia en Estado de Cuenta emitido por Hidrocentro, de fecha 15 de junio de 2007, período comprendido entre el 30/05/2005 al 22/06/2007, por un monto de Bs.433.717,00, el cual anexo con la letra “E”. En consecuencia, tampoco ha dado cumplimiento a lo dispuesto en la Cláusula 9 del contrato, pues, el arrendatario nunca presento ni entrego al arrendador la solvencia o comprobantes de pago de los servicios públicos (agua, energía eléctrica, gas aseo urbano y domiciliario), correspondiente a todo el período que ha durado la relación arrendaticia. Alega la demandante, que en fecha 10-07-2007, se practicó la inspección ocular solicitada según expediente número 5443 Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en la cual se pudo constatar, que él arrendatario mantiene unas grietas en la parte exterior del inmueble, las tejas criollas del techo levantadas, las rejas del jardín rotas, así como el mal estado de las paredes las cuales se encuentran sin pintar y sucias en general. El patio interior del inmueble se encuentra lleno de escombros, chatarras. Así mismo se observó que en el interior del inmueble se encuentran arrumados unos cauchos, herramientas, cajas de cervezas, puertas de carros, baterías, repuestos de carros y muebles en mal estado. La cerámica del piso del recibo comedor se observa manchada y en mal estado, las lámparas se encontraban sin sus respectivos bombillos. Daños estos que debieron ser corregidos por el arrendador en su momento.
Fundamento la demanda en las Cláusulas 2°, 4°, 8°, 9° y 11° del Contrato de arrendamiento; y en los Artículos 1.159; 1.160; 1.167; 1.592; 1.594; 1.599 del Código Civil Vigente; los Artículos 340 y siguientes del Código Civil; Artículos 33 y 34 en los literales a), d) y e) del decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Manifiesta la demandante que el arrendatario, no ha cumplido con su obligación legal y moral, respecto del contrato de arrendamiento otorgado en fecha 25 de enero de 2005, al cuál se hizo referencia ut supra, por el cuál debe, en relación con la Casa N° 24, cancelar las pensiones de arrendamiento insolutas, a usar únicamente el inmueble como vivienda familiar, a mantenerlo totalmente solvente en el pago de los servicios públicos, y a realizar todas las reparaciones menores que hayan de efectuarse al inmueble; y por virtud de su incumplimiento, debe responder por ello, desalojar el inmueble inmediatamente, presentar los comprobantes de pago correspondientes e indemnizarle de acuerdo a lo establecido en la Cláusula 22°. Por los hechos, circunstancias y motivos expuestos, es por lo que acudo, en su propio nombre y con el carácter que consta ut supra, ante su competente autoridad a fin de demandar como en efecto demandó al ciudadano JULIO CESAR ZAMBRANO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.467.819, domiciliado en Maracay, estado Aragua; en su carácter de arrendatario del inmueble consistente en: Una casa ubicada en la Urbanización La esmeralda, manzana U, Casa número 24, del Municipio Girardot del Estado Aragua. Nro. Catastral 101088. Siendo sus linderos los siguientes: Norte: Parcela N° 23; Sur: Avenida 5; Este: Calle 5 y Oeste: Parcela N° 25, el desalojo del inmueble arrendado; o para que convenga en pagar la cantidad de Un Millón Doscientos Bolívares (Bs.1.200.000,oo), correspondiente a los cánones de arrendamientos insolutos de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, exigibles desde 25-04-2007 hasta el 25-07-2007; a pagar la cantidad de Ciento Siete Mil Ochocientos Setenta y Siete Bolívares con 48/100 (Bs.107.877,48), correspondiente al pago de la tasa de aseo Urbano, según recibo de aviso de Cobro – Aseo urbano Iaragir, Nro. De Cuenta Cliente 050800584, de fecha 15-06-2007; A pagar la cantidad de Cuatrocientos treinta y Tres Mil Setecientos Diecisiete Bolívares con 00/100 (Bs.433.717,00), correspondiente al pago de Hidrocentro de la Cuenta 32-02-066-167-00, de los períodos correspondientes desde el 30/05/2005 al 22/06/2007, según estado de cuenta emitido por Hidrocentro en fecha 15/06/2007; a pagar la cantidad de Quinientos Cincuenta y Dos Mil Diez Bolívares con 00/100 (Bs.522.010,00) correspondiente al pago del Servicio Eléctrico de la Cuenta N° 1141533, de los períodos comprendidos, entre el mes de Diciembre del 2005 al mes de mayo del 2007, según estado de cuenta emitido por Cadafe de fecha 06/06/2007; Presentar los recibos por consumo de energía eléctrica debidamente cancelados, o en su defecto cancelar cualquier cantidad que se produzca, hasta la definitiva desocupación y entrega del inmueble; que pague la cantidad que resulte de la aplicación de la cláusula 22° (Cláusula penal) del contrato de arrendamiento en cuestión; pagar los cánones de arrendamiento que se causen hasta la definitiva terminación del procedimiento; pagar el monto del consumo ser servicio eléctrico, aseo urbano domiciliario, agua (Hidrocentro), y cualesquiera otros servicios de que disponga el inmueble, desde el día 25 de enero de 2006, fecha de la terminación del contrato, hasta el día en que haga entrega material del inmueble, en el buen estado de conservación y limpieza en que lo recibió, totalmente solvente y libre de personas y cosas; pagar los intereses moratorios, a la tasa legal desde el día 25-01-2006, hasta la fecha de la definitiva terminación del procedimiento; desocuparía inmediatamente el inmueble distinguido como casa de habitación ubicada en la Urbanización la Esmeralda, manzana U, Casa número 24, del Municipio Girardot del Estado Aragua; el cual tiene un área habitable aproximada de: aproximadamente doscientos setenta y seis metros cuadrados (276 mts), y alinderado así: Siendo sus linderos los siguientes: Norte: Parcela N° 23; Sur: Avenida 5; Este: Calle 5, y Oeste: Parcela N° 25. Que pague las costas y costos procesales y honorarios profesionales; Que se ordene la aplicación de la indexación judicial que pudiere corresponder. Estimó la demanda en la cantidad de Dos Millones Doscientos Noventa y Tres Mil Seiscientos Cuatro Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs.2.293.604,40).
Admitida la demanda en fecha 24-10-2007, se emplazó al ciudadano JULIO CESAR ZAMBRANO CONTRERAS, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do.) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación (folio 50 y Vto.)
Al folio 51, aparece diligencia suscrita por el Alguacil del tribunal consignando el recibo de citación con su compulsa y orden de comparecencia sin firmar por el ciudadano JULIO CESAR ZAMBRANO CONTRERAS (folios 52 al 63, ambos inclusive).
Al folio 64, cursa inserta diligencia suscrita por la ciudadana AMANDA GONZALEZ DE BUAIZ, a través de la cual otorgo poder apud acta a los abogados MOYRA DEL CARMEN VISO YUSTI y EMILMAR V. CAMEL BUAIZ, los cuales se ordenaron tener como apoderados judiciales de la parte actora ciudadana AMANDA GONZALEZ DE BUAIZ, mediante auto de fecha 08-11-2007 (folio 65).
Al folio 66, aparece diligencia suscrita por el Abogado EMILMAR CAMEL, a través de la cual solicito la boleta de notificación de la parte demandada, la cual se acordó mediante auto de fecha 12-11-2007 (folio 67 y 68).
Al folio 69, cursa inserta diligencia suscrita por la Secretaria del Tribunal haciendo constar que le hizo entrega de la boleta al ciudadano JULIO CESAR ZAMBRANO (Folio 70).
Al folio 71, aparece auto del Tribunal haciendo constar que el ciudadano JULIO CESAR ZAMBRANO, no compareció a dar contestación a la demanda.
Al folio 72, cursa inserto escrito de pruebas presentado por el apoderado de la parte actora, a través del cual hizo valer y mérito favorable de autos, ratificó el original del contrato de arrendamiento; copia simple del documento de compra-venta; original de la Inspección Ocular practicada; estado de cuenta emitido por Cadafe; estado de cuenta emitido por Hidrocentro; recibo de aviso de cobro – Aseo Urbano; recibos correspondientes a los cánones de arrendamiento; consignó recibos de pagos por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, correspondientes a los meses de agosto y septiembre del año 2007; historial de facturación hidrologia del centro agencia Maracay, sur de fecha 15-06-2007; solicito oficiar a Cadafe e Hidrocentro, a los fines de que informe al Tribunal sobre el estado de cuenta por consumo de la urbanización La esmeralda, manzana numero 24; de esta ciudad de Maracay (folios 73 al 75, ambos inclusive).
Al folio 76, aparece auto del Tribunal admitiendo las pruebas presentadas por el apoderado de la parte actora y ordenando librarse los oficios a Cadafe e Hidrocentro, a los fines de que informe al Tribunal sobre el estado de cuenta por consumo de la urbanización La esmeralda, manzana numero 24; de esta ciudad de Maracay (folios 77 y 78).
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la causa entró en términos para sentenciar, y siendo su oportunidad el Tribunal pasa a hacerlo y al efecto hace consideraciones.

- I –

Vistas a las actas procésales que integran el presente juicio se observa este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa que la acción a que se contrae la demanda que encabeza este expediente se trata de un DESALOJO, incoado por la ciudadana AMANDA JOSEFINA GONZALEZ DE BUAIZ mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.280.804, asistida en este acto por la Abogado MOYRA DEL CARMEN VISO YUSTI, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.452, en contra del ciudadano JULIO CESAR ZAMBRANO CONTRERAS, este en su carácter de arrendatario y la primera de las nombradas en su carácter de arrendadora del inmueble ubicado en la Urbanización la Esmeralda, Manzana U, Casa número 24, del Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyos linderos se encuentran especificados en la parte narrativa, y se dan aquí por reproducidos.
Que como fundamento de su acción la parte actora, argumentó que el ciudadano JULIO CESAR ZAMBRANO CONTRERAS, en su condición de arrendatario, no ha cumplido con su obligación legal y moral, respecto del contrato de arrendamiento otorgado en fecha 25 de enero de 2005, por el cual debe, en relación con la casa N° 24, cancelar las pensiones de arrendamientos insolutas, a usar únicamente el inmueble como vivienda familiar, a mantenerlo totalmente solvente en el pago de los servicios públicos, y a realizar todas las reparaciones menores que hayan de efectuarse al inmueble.
-II-

ANALISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
De actas consta contrato de arrendamiento, inserto a los folios 12 al 13, ambos inclusive, marcado con la letra “A”, en el que aparecen las partes involucradas en este litigio, siendo otorgado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracay; Estado Aragua, en fecha, 25 de Enero de 2005, bajo el Nª 04, Tomo 06 de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa Oficina Notarial, en el cual pactaron en la cláusula Tercera:

“La duración del presente contrato es por UN (01) AÑO FIJO prorrogable por un período igual previa manifestación de voluntad por escrito de las partes. El presente contrato comenzará a regir a partir del día 25 de Enero del 2005.”

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán
conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz:

“…omissis En criterio de la sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción es escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, púes al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”

Igualmente, el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo
contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…omissis…”

De la cláusula contractual Tercera del contrato de arrendamiento bajo análisis, de la sentencia reseñada, y, de la normativa legal mencionada, se puede, interpretar que posterior al vencimiento del lapso de duración del año fijo, que venció en fecha 25 de enero de 2.006, en autos no se vislumbra, la manifestación de voluntad suscrita por las partes, por lo que al dejar la arrendadora al arrendatario en uso y goce del inmueble arrendado, se convirtió el contrato que al inicio fue a tiempo determinado a sin determinación de tiempo operando la tácita reconducción prevista en los dispositivos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por ende la acción intentada por la parte actora para acceder al órgano judicial es ajustada a derecho por lo que encuadra en los citados artículos y en la normativa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece y se determina.-

-III-

Determinada como quedo la naturaleza contractual, pasa este Juzgador a verificar si se cumplieron los actos comunicación procesal, muy especialmente el de la citación del demandados, lo que consta, inserto a los folios 69 al 70, ambos inclusive, de manera que se le otorgo el derecho a la defensa y el debido proceso consagrado en el artículo 49 Constitucional.
Le correspondía contestar la demanda según auto que riela al folio 71, de estas actuaciones, en fecha 05 de Diciembre del año 2007, tal como lo hizo constar este Tribunal, y de acuerdo al criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de noviembre de 2002 N° 2794, en referencia al citado articulo,

“...que el demandado deberá comparecer al Segundo (2do) de Despacho siguiente a su citación...”.

Así mismo el artículo 362, del precitado Código de Procedimiento Civil, establece:

“SI EL DEMANDADO NO DIERE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DENTRO DE LOS PLAZOS INDICADOS EN ESTE CODIGO, SE LE TENDRA POR CONFESO EN CUANTO NO SEA CONTRARIA A DERECHO LA PETICIÓN DEL DEMANDANTE, SI NADA PROBARE QUE LE FAVOREZCA”

Con respecto al citado articulo trascrito parcialmente, la confesión ficta procede sólo cuando el demandado hubiese omitido dar contestación a la demanda y cuando no hubiere promovido prueba alguna dentro del lapso de Ley que le favorezca y con la cual desvirtúe lo alegado por el demandante en su escrito libelar, como es el caso bajo examine de autos, es por lo que, se le hace necesario, para este Sentenciador, declarar confeso al demandado, en conformidad con el mencionado articulo 362 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que no contestó la demanda, no trajo prueba alguna que lo favoreciera y la misma no es contraria a derecho. Y, así se instaura.
Como consecuencia de la confesión ficta de la demandada, esté aceptó tácitamente los hechos alegados que se le imputaron en el escrito libelar, por lo que este Juzgador los tiene como ciertos, considerando al respecto, que existe una relación arrendaticia, entre las partes integran este juicio.
Igualmente aprecia él que decide, que el demandado de autos, incurrió en una de las obligaciones inherentes de los arrendatarios, pautada en el ordinal 2° del Articulo 1.592 del Código Civil, al dejar de pagar los cánones de arrendamientos desde el mes de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2007, a razón de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,oo) mensuales, lo que conlleva a esta Instancia Jurisdiccional, declararla INSOLVENTE al arrendatario demandado de autos, en los cánones de arrendamiento insolutos reclamados por el demandante en su libelo, por no haber demostrado el hecho extintivo de su obligación, como lo pautan los artículos 506 del ya nombrado Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Y, así se declara.
Así mismo, se verifica de las actas procesales que el demandado de autos, ciudadano JULIO CESAR ZAMBRANO CONTRERAS, reconoció tácitamente los instrumentos que rielan a los folios del 12 al 49, y del folio 73 al 75, ambos inclusive de estas actuaciones, al no desconocerlos, tacharlos o impugnarlos en el lapso legal procesal, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, adquiriendo con esto dichos instrumentos pleno valor probatorio a los efectos de esta acción incoada y aunado a la confesión ficta del accionado hacen plena prueba en contra de esta última. Por lo que concluye este sentenciador que la demanda que inicia estas actuaciones debe prosperar, en armonía con los Artículos 12 y 362 del ya tantas veces nombrado Código de Procedimiento Civil y el Articulo 34 Literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y, así se decide.