TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: EVARISTA GONZÁLEZ de nacionalidad española, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro E-925.401.-
PARTE DEMANDADA: JOSÉ GABRIEL PIMENTEL DE JESÚS y JOHANNA MAILIN BELLO DUQUE, Venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad No. V-13.853.195 y V-12.783.540.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: VANESSA ANDREINA LEÓN COLMENARES y FERNANDO JOSÉ GARCÍA BENÍTEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Aros 107.942 y 111.105 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: EGBERTO J. RIVAS O y CARLOS JORGE YGUARO MARTÍNEZ, Abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo las Nros. 20.621 y 86.719 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.-
EXP. 9536.-
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 19 de junio de 2007, por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 28-06-07, el Alguacil de ese despacho consigna recibos de citaciones firmados por los demandados.
En fecha 02-07-2007, la parte demandada asistida por el abogado Egberto J. Rivas, dio contestación a la demanda.
En fecha 4/07/2007, el Juez ROQUE DUARTE MONTENEGRO se inhibió de conocer la presente causa.
En fecha 20-07-07, mediante auto este Tribunal le dio entrada al expediente en este Juzgado. En esa misma fecha se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada y en virtud que la misma no fue admitida en su oportunidad se ordenó notificar a las partes
En fecha 24-09-07 se recibió escrito de contestación a la reconvención presentado por la parte actora.
En fecha 08-10-2007 se recibió escrito de pruebas presentado por la parte actora.
En fecha 09-10-2007, se recibió escrito de pruebas de la demandada
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo que en fecha 01-8-2005 arrendó a los demandados un inmueble distinguido con el Nro 24, ubicado en la Calle San Francisco, Barrio Sucre, Sector Las Delicias, Municipio Girardot Maracay Estado Aragua. Que desde el mes de abril del año 2007 los arrendatarios no cumplieron con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento. Que se les ha notificado a los demandados en innumerables ocasiones su condición de atraso sin obtener por parte de éstos ninguna respuesta. Que mediante la administradora encargada de cobrar los cánones se les solicitó la desocupación del inmueble. Además de encontrarse en estado de atraso con referencia al pago de sus deberes obligaciones contractuales, el día 1-8-05 se les venció el contrato de arrendamiento y se han negado de desocupar el inmueble arrendado, tratando inclusive de adquirir mediante la municipalidad el terreno sobre el cual está construido el inmueble objeto de la demanda. En razón de ello demandan el desalojo fundamentado en los artículo 34, literal a) de la ley de Arrendamientos inmobiliarios y 1592 del Código Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte, los demandados señalaron que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es a tiempo indeterminado. Que el inmueble arrendado fue ofrecido por la Administradora Casablanca. Que el pago del pago se hacía en forma distinta a la pactada en el contrato y que ello fue aceptado tácitamente por la administradora y que por lo tanto las partes modificaron la forma de pago del canon. Alegaron las cuestiones previas contenidas en el artículo 346, ordinales 6° en concordancia con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Invoca la falta de cualidad de la accionante basada en que la accionante no es propietaria del inmueble. Negaron, rechazaron y contradijeron la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Negaron, que se encuentren en estado de insolvencia con respecto a los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2007. Alega la compensación de lo debido con el pago que por setecientos veinte mil bolívares (Bs. 720.000,00) hicieran en calidad de depósito a la accionante. Asimismo alegan la compensación basado en que el canon inicialmente pactado fue de doscientos cuarenta mil bolívares, pero que a partir de febrero de 2006 fue aumentado en trescientos mil bolívares en contra de la congelación de alquileres decretada por Ejecutivo nacional y que por lo tanto han pagado un exceso de de 60.0000, 00 bolívares mensuales y que ello arroja setecientos veinte mil bolívares que equivale a los tres meses de canon arrendamiento señalados como insolutos.
DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió:
1) Copia simple de instrumento notariado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes folios 4 al 7.
2) Copia simple de comunicación suscrita por Johanna Bello, folios 8 al 15
3) Copia simple de comunicación emanada del Comité de Tierras Urbanas del Estado Aragua (folio 11 al 15)
4) Copia simple de comunicación dirigida a JOHANNA BELLO por ADMINISTRADORA CASA BLANCA, C.A. de fecha 11/05/2007, participándole la no renovación del contrato de arrendamiento que riela al folio 16.
La parte demandada promovió:
1) Originales de recibos de pago (folios 36 al 64)
2) Copia simple del Acta Constitutiva de Administradora Casa Blanca (folios 65 al 69).
Para decidir se observa:
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Sobre la falta de cualidad alegada por la parte demandada basada en que la arrendadora no es propietaria del inmueble, el Tribunal estima importante observar: El Dr. José Luís Aguilar Gorrondona, en su libro “CONTRATOS Y GARANTÍAS Derecho Civil IV”, Págs. 376 al 378, expresa:
I.- La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender y arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato…..….(omissis)
III.- Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de LAURENT, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes.
1º.)Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes:
A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes.
B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.
C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de la cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.
2º.- El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada la impide desposeer al arrendatario”.
Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda el actor no necesitaba autorización expresa del propietario del inmueble al no estar discutida en juicio la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador. Por lo tanto quien sentencia, considerando que en el caso sub judice el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo ni anulable, porque como se expresó se estaría, eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido da cabida, incluso al arrendamiento de la cosa ajena la alegada falta de cualidad resulta infundada, y así se declara..

DE LA CUESTIÓN PREVIA
La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 por haberse hecho la acumulación prohibida en el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil cuyo texto reza:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí
La parte demandada señala que “la parte actora pretende: por un lado el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose para ello en el causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, esto es, en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, o más; y por la otra parte pretende en el particular Segundo del capítulo III de su libelo de demanda intitulado Petitorio, que le cancelemos la cantidad de NOVECIENTOS MIL (Bs. 900.000,00) POR CONCEPTO DE PAGO DE ALQUILERES SEDICENTEMENTE INSOLUTOS, CORRESPONDIENTE A LOS MESES DE ABRIL, MAYO Y JUNIO DEL PRESENTE AÑO 2007, MÁS LAS CANTIDADES QUE SE CONTINÚEN VENCIENDO, Y SI SE NEGARE A ELLO SEAMOS CONDENADOS POR ESTE Tribunal al pago de los mismos. Es indudable que la parte actora al no exigir de manera subsidiaria, el pago de las pensiones de arrendamiento supuestamente insolutas, se fundamenta en el artículo 1.167 del Código Civil, o sea, ha ejercido una acción que pretende que el contrato se ejecute tal como ha sido pactado…”
En el caso bajo análisis la parte actora señala en su libelo: “No obstante, al estar incurso en la violación de la Cláusula Segunda referente al pago mensual del canon de arrendamiento, concatenado con lo establecido en el literal 34, Literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estos Arrendatarios no legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 41 ejusdem, en concordancia con lo establecido en el artículo 1592 ordinal 2° del Código civil. Luego en su petitorio señala: “Todos estos hechos conforman un irreparable daño económico para mi patrimonio personal en vista de mi avanzada edad, puesto que esto me ayuda para comprarme mis medicamentos y sufragar algunos gastos personales, y por lo cual demando el DESALOJO a los ciudadanos JOSÉ GABRIEL PIMENTEL DE JESÚS Y JOHANNA MAILIN BELLO DUQUE, identificados Ut Supra, y lo hago en los términos siguientes: PRIMERO: Solicito la entrega del inmueble arrendado, Supra identificado. SEGUNDO: que los Ciudadanos JOSÉ GABRIEL PIMENTEL DE JESÚS Y JOHANNA MAILIN BELLO DUQUE, cancelen la cantidad de bolívares NOVECIENTOS MIL CON 00700 CÉNTIMOS (Bs. 900.000,00) por concepto de pago de alquileres insolutos, correspondiente a los meses de Abril, Mayo y Junio del presente año, y las cantidades que se continúen venciendo y si se negare a ello sean condenados por este Tribunal al pago de los mismos TERCERO: Las cantidades que resulten de los montos estipulados en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento como penalización, hasta la entrega definitiva del Inmueble objeto de esta demanda, y si se negare a ello sean condenados por este Tribunal al pago de los mismos. CUARTO: El pago de las costas y Costos del Proceso, incluyendo honorarios profesionales, monto que podrá ser calculado prudencialmente por este Tribunal. QUINTO: Solicitamos la indexación de los montos establecidos. SEXTO: Que las obligaciones del contrato queden resueltas mediante este procedimiento. (Subrayado nuestro)
Resulta claro entonces, por una parte, que la acción ejercida es el desalojo con fundamento en el artículo 34, literal b). Por otro lado tenemos que no está expresamente señalado que este ejerciendo una acción de cumplimiento. Tampoco podemos interpretar como lo dice la parte demandada, que por el hecho de pedir el pago de los cánones insolutos, este ejerciendo la referida acción de cumplimiento, pues el artículo 1167 del Código Civil comprende resolución, cumplimiento y pago de daños y perjuicios; así que podríamos atribuirle cualquiera de ellas al no estar expresamente señalado, pero para arribar a una conclusión exacta, tenemos que verlo no sólo en el contenido literal de las palabras de ese particular, sino en el contexto general de lo que se esta pidiendo. En efecto la parte demandante pide claramente desalojo por falta de pago, y como consecuencia de ello la entrega del inmueble, de eso no cabe duda alguna, y al solicitar también el pago de los cánones no podemos caer en el extremo de entender que está pidiendo un cumplimiento que es incompatible con el desalojo, pues el mismo artículo 1.167 permite que junto con las demandas de resolución ( se ha interpretado que el desalojo lleva implícito la resolución del contrato) y cumplimiento se acumule la acción de daños. Ahora el hecho que la parte no lo haya manifestado expresamente no es suficiente para declarar una inepta acumulación. De manera que para quien aquí sentencia al estar claramente expresado que la acción es el desalojo por falta de pago, la solicitud de pago de cánones insolutos no puede ser interpretada, en desmedro del accionante, como una acción de cumplimiento, pues así no fue solicitado. Y dado que el desalojo resulta compatible con la solicitud de cánones pues constituye una justa indemnización por el uso y disfrute del inmueble arrendado, se concluye que no hay inepta acumulación de pretensiones, y así se declara.
DE LA RECONVENCIÓN

Es un hecho admitido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble supra identificado. La parte demandada-reconviniente solicita el reintegro de las cantidades de dinero pagadas en exceso desde febrero de 2006 hasta marzo de 2007. La parte actora-reconvenida niega que el inmueble haya sido ofrecido en arrendamiento por la Administradora Casa Blanca. Niega que se haya violado resolución o decreto alguno y que nunca se exigiera pago de aumento de canon de arrendamiento. Indica que el aumento lo realizaron por iniciativa propia los arrendatarios y que ellos acordaron pagar un poco más por el inmueble arrendado.
Para decidir se observa: El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su cláusula tercera reza:
“ Ambas partes y de común acuerdo, establecen el siguiente pago de canon mensual de arrendamiento: la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,090) que cancelará EL ARRENDATARIO a EL ARRENDADOR, por mensualidades anticipadas el día 5 de cada mes, a más tardar 5 días hábiles después del vencimiento del mes correspondiente en el domicilio de EL ARRENDADOR.”
Dicho contrato fue suscrito en fecha 06 de agosto de 2004. De tal forma que si la resolución Nº 046 de fecha 18 de mayo de 2004 emitida por los Ministerios De La Producción y Comercio y de La Infraestructura, publicada en la Gaceta Oficial Nº 37941, conforme al cual decreta la congelación de alquileres congelación que aun persiste, el canon debió mantener sin variación alguna. De manera que todo lo cobrado en exceso debe ser objeto de reintegro, y así se declara.
Ahora bien la parte actora-reconvenida admite que si hubo un aumento, por lo que independientemente de quien fue la iniciativa de hacerlo, al señalar que el aumento se produjo es irrelevante establecer si fue por iniciativa de la parte arrendadora o del arrendatario; lo importante es que fue aceptado por ambas partes. Sin embargo queda todavía por acreditar los montos cobrados en exceso. Para ello la parte demandada-reconviniente trae a los autos recibos de pago de los cánones de arrendamiento cursante a los folios 36 al 64, constatándose que los mismos emanan de la empresa Administradora Casablanca C.A., los cuales no fueron ratificados como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no pueden ser valorados, y así se declara.
Con relación al acta constitutiva de la administradora, nada arroja al punto controvertido, por lo que se desestima, y así se declara.
Dado lo anterior resulta forzoso concluir que el alegado incremento, en cuanto a las cantidades pagadas en exceso, no quedó debidamente demostrado, por lo tanto la acción de reintegro es improcedente, y así se declara.
DE LA ACCIÓN DE DESALOJO
La parte actora demanda el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril a mayo de 2007. En este sentido la parte demandada alega la compensación basado en la solicitud de reintegro supra analizada. Ahora bien, habiéndose desechado la pretensión de reintegro, la compensación opuesta ha de ser igualmente desestimada, y así se declara.
En cuanto a la compensación alegada por los accionados basado en el pago de setecientos veinte mil bolívares (Bs. 720.000,00) entregados a la arrendadora por concepto de depósito, se observa: El artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza: “Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a cuatro(4) meses de alquiler, más los intereses que se generen conforme al artículo 23 de este Decreto-Ley, sumas éstas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de arrendamiento”.
El dispositivo trascrito es claro al señalar que las cantidades de dinero dadas en depósito nunca serán imputables al pago de cánones de arrendamiento, por lo que el punto no merece mayores análisis y la defensa opuesta debe ser desestimada, y así se declara.
Asimismo siendo la compensación como medio de extinción de las obligaciones la única defensa presentada por la parte demandada y desechada la misma, y no habiendo quedado demostrado en autos el pago de los cánones, la acción de desalojo debe prosperar, según lo dispuesto en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.
Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos anteriormente este Tribunal Administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda intentada por EVARISTA GONZÁLEZ contra JOSÉ GABRIEL PIMENTEL DE JESÚS y JOHANNA MAILIN BELLO DUQUE por DESALOJO y se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregar el siguiente inmueble: Nro 24, ubicado en la Calle San Francisco, Barrio Sucre, Sector Las Delicias, Municipio Girardot Maracay Estado Aragua objeto de la presente.
SEGUNDO: Pagar a la parte actora la cantidad de setecientos veinte bolívares (Bs. 720,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2007.
TERCERO: En pagar las costas del presente proceso.-
Publíquese, Regístrese y Notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en Maracay, a los treinta y un (31) días del mes de enero de 2008 Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
La Juez,

Abg. Mary Fernández Paredes. La Secretaria,

Abg. Bárbara D´Angelo

En esta misma fecha, 31 de enero de 2008 siendo las 02:30 p.m., previa las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-
La Secretaria

MFP/JJV/rtdf
EXP No. 9536-07