TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 149°

PARTE DEMANDANTE: GRACIELA FELICIA CALCAÑO LASTRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.822.573.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: MOISES GUIDON GALLEGO, SAMUEL GUIDON MALAVE y ALEXIS CALCAÑO LASTRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 8.579, 83.091 y 8.485 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: NELLY JOSEFINA ALFONSO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 2.979.363.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCESCO CACELLA GALLUCCI y ALICE JULIETTE GARCÍA GUEVARA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 36.678 y 42.493 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Decimotercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 26 de junio del año próximo pasado.

En fecha 26-6-2007, el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por resolución de contrato incoara la ciudadana GRACIELA FELICIA CALCAÑO contra la ciudadana NELLY JOSEFINA ALFONSO, declarando con lugar la demanda. Contra dicha sentencia la parte demandada a través de su apoderado, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 2-8-2007, en ambos efectos.

En fecha 06 de agosto del presente año, se recibió el expediente, y por auto dictado en fecha 19 del mes próximo pasado, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

En la oportunidad de proferirse el fallo, este tribunal repuso la causa al estado de que se notificará a la demandada en el inmueble arrendado, respecto de la decisión que declarase sin lugar la litis pendencia aducida en la oportunidad de llevarse a cabo la contestación de la demanda, con la consecuente nulidad de todo lo actuado.
Contra el referido fallo, la representación de la parte actora interpuso acción de amparo constitucional, siendo la misma declarada con lugar por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declarando nula la sentencia definitiva formal que fuera dictada, ordenando continuar el trámite de la causa.

En cumplimiento del referido fallo, este tribunal, por auto de fecha 21 de los corrientes agregó las resultas de tal decisión, señalando que se procedería a dictar sentencia sobre el fondo de lo debatido.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirman los apoderados actores en su libelo que su representada mediante documento autenticado el 15-7-2005, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 8, Tomo 34, celebró contrato de arrendamiento con la demandada, el cual comenzó a regir el 1-4-2005, por un año, prorrogable por un año, siempre que una de las partes no notificase a la otra su deseo de no prorrogarlo más; que el contrato tuvo por objeto el apartamento distinguido con el número y letra 5-D, de la Torre “A” del Conjunto Residencial denominado RESIDENCIAS LE CLUB, ubicado en la calle Este, con Loma Redonda, Urbanización Manzanares, Municipio Baruta, estado Miranda, formando parte de dicho inmueble dos (2) puestos de estacionamiento; que el canon fue pactado en la suma de Bs. 800.000,00 mensuales, más la mitad del monto que se facturase por condominio; que la arrendadora en fechas 28 de enero y 7 de febrero del año 2006, participó a la arrendataria su deseo de no prorrogar el contrato; que adicionalmente, el 13-2-2006, y con suficiente antelación, a través del juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, notificó a la arrendataria dicha voluntad de no prorrogar el contrato, debiendo ésta entregar el inmueble, vencida la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicándole además que los pagos de los arrendamientos debían efectuarse en el domicilio de la arrendadora, haciendo entrega en tal oportunidad de las cartas que ya previamente le había remitido; que la arrendataria canceló en el domicilio de la arrendadora los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril del año 2006; y, al hacer uso de la prórroga legal, los cánones de los meses de mayo, junio, julio y agosto del señalado año, dejando de pagar los meses de septiembre y octubre del año 2006, así como el 50% del monto de condominio del mes de septiembre, aunado a que se ha negado a hacer entrega del inmueble. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1133, 1135, 1159, 1160, 1163, 1166, 1167, 1579, 1592, 1599, 1601 y 1616 del Código Civil, en armonía con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a la ciudadana NELLY JOSEFINA ALFONSO, para que convenga o en defecto de ello sea condenada en la resolución del contrato, al haber incumplido durante la prórroga con el pago de los cánones de arrendamiento, con la consecuente entrega del inmueble arrendado, así como a pagar la suma de Bs. 1.720.015,00 que corresponde a dos meses de arrendamiento a razón de Bs. 800.000,00 cada uno y el 50% por concepto de condominio del mes de septiembre del año 2006 (Bs. 120.015,00); y, la suma de Bs. 30.000,00 diarios desde el 2-10-2006hasta la fecha en que se haga entrega del inmueble.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por su parte la representación de la accionada en la oportunidad de verificarse la contestación, además de oponer la cuestión previa, atinente a la litis pendencia, basó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Rechazan y contradicen la demanda en todas sus partes. Niegan que su mandante adeude canon de arrendamiento alguno. Indican que ante la negativa de la arrendadora a recibir los cánones, procedió la arrendataria a consignarlos en el Tribunal 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, pagando además el porcentaje de condominio que le correspondía. Desconocen y rechazan las comunicaciones aportadas por la actora al no emanar de su mandante. Rechazan e impugnan la notificación judicial llevada a cabo, ya que la misma no fue recibida por la arrendataria. Arguyen que el hecho de haber pagado algunos cánones en el domicilio de la actora no implica la aceptación, en virtud que algunos de los cánones eran depositados en una cuenta a nombre de la actora. Niegan que el contrato cuya resolución se acciona “…se encuentre en etapa de PRORROGA LEGAL (sic)…”, indicando que ha debido accionarse por incumplimiento de la prórroga legal y no por resolución, evidenciando la conducta de la actora “…que el contrato en cuestión fue reconducido en su duración en UN (1) AÑO MAS (sic)…”. Finalmente piden se declare sin lugar la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho.

En fecha 26-6-2007 el a quo declaró con lugar la demanda con vista a la consignación extemporánea de los meses de septiembre y octubre el año 2006 efectuada por la arrendataria, ordenándose asimismo la notificación de las partes, ejerciendo la representación de la parte demandada, recurso de apelación contra el fallo en cuestión.

III

Comoquiera que la apelante es la parte accionada, debe el tribunal atenerse a la revisión de la sentencia en cuanto a los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum, de ahí que, no habiendo apelado el accionante nada tiene que decidir el tribunal respecto a la solvencia de la demandada en relación al pago del 50% del monto del condominio reputado por la actora como insoluto. Pasar a revisar ello, sin que la parte actora se alzara contra la decisión del tribunal de la causa implicaría incurrir en el vicio de la reformatio in peius (desfavorecer la condición del apelante). Así se establece.

Pretende la accionante la resolución del contrato de arrendamiento basada en que la arrendataria durante la vigencia de la prórroga legal dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre del año 2006. Tal hecho es negado por la demandada aduciendo que ante la negativa de la arrendadora a recibir los cánones de arrendamiento se vio obligada a realizar las consignaciones ante el Juzgado Vigésimo quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Tal afirmación al constituir el hecho extintivo de la obligación corresponde su demostración a la parte demandada en los términos indicados en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que prevé:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de su obligación”.

Adicionalmente la demandada señala que ante la improcedencia de la notificación efectuada por la actora, el contrato “…fue reconducido en su duración en UN (01) AÑO MAS… (sic)”

Es menester para quien decide establecer la duración del contrato en el sentido sí el mismo es a tiempo determinado o indeterminado.

Observa quien decide que el contrato cuya resolución se acciona ha sido reconocido por ambas partes, de ahí que, no es un hecho controvertido la relación locativa existente entre las partes; y, tratándose de un documento debidamente autenticado se le atribuye pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Dispone la cláusula tercera del contrato:

“La duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO, que comenzará a regir el día primero de abril de 2005 prorrogable automáticamente por periodos de UN (1) AÑO convenidos desde ahora, siempre que una de las partes no notificare a la otra por escrito por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más. As prórrogas se consideran como tiempo fijo”.

De la cláusula transcrita se evidencia la voluntad indefectible de unirse contractualmente por el periodo de un año, lapso que se prorrogaría por periodos iguales a menos que una parte notificase a la otra por lo menos 30 días antes del vencimiento, es decir, a más tardar el último día del mes de febrero, su voluntad de no prorrogar el contrato.

Así tenemos que la parte actora por intermedio del Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el día 13-2-2006 procedió a notificar en el inmueble arrendado al ciudadano Daniel Villarruel (sic) quien manifestó ser hijo de la arrendataria de su voluntad de no prorrogar el contrato.

Tal notificación fue impugnada por la demandada con base en que se hizo en una persona distinta de la arrendataria y como consecuencia de ello carece de validez.
En tal sentido cabe señalar que la notificación fue realizada por un funcionario público que dejó constancia que luego de constituirse en el inmueble ubicado en la calle Este con calle Loma Redonda, Residencias Le Club, Torre “A”, piso 5, Apartamento 5-D, Urbanización Manzanares de esta ciudad y ser atendido por el ciudadano Daniel Villarroel, quien manifestó ser hijo de la ciudadana Nelly Alfonso, haciéndosele entrega de una copia de la solicitud al referido ciudadano.

Tal notificación garantiza el conocimiento de la demandada de la voluntad de la arrendadora, no siendo la referida notificación susceptible de ser objetada, impugnada y rechazada. En todo caso la notificación practicada, sólo es susceptible de tacha, por alguna de las causales consagradas en el Código Civil, de ahí que, la notificación en cuestión tiene pleno valor probatorio en el sentido de que la arrendataria estaba en conocimiento que la arrendadora, ciudadana GRACIELA FELICIA CALCAÑO LASTRA, no deseaba prorrogar el contrato, por lo que a partir del vencimiento del mismo, 1-4-2006, debía hacer entrega del inmueble, a menos que hiciera uso de la prórroga legal, conforme lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

Indicó la demandada que el contrato de arrendamiento “….fue reconducido…”.

Para que opere la tácita reconducción aducida por la arrendataria, se requiere una actividad desplegada por el arrendador que demuestre su voluntad de mantener al inquilino en el goce de la cosa, una vez vencido el contrato o la prórroga legal, lo que no ocurre en el presente caso toda vez que la arrendadora hizo el desahucio, aunado a que la solvencia aducida por la demandada se contrae a meses correspondientes a la prórroga legal. No demostró la arrendataria su afirmación de haber operado la tácita reconducción, incumpliendo la carga que le impone el artículo 506 del Código Adjetivo, en el sentido que quien afirma un hecho debe probarlo. Así se precisa.

En virtud de que la notificación de no prórroga se realizó oportunamente (46 días antes del vencimiento) y a través de un medio idóneo para ello (por intermedio de funcionario público) resulta impretermitible concluir que el alegato de indeterminación del contrato, aducido por la demandada es improcedente. Así se resuelve.

Fundamentó la actora la acción de resolución de contrato en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre del año 2006, hecho negado por la demandada, quien aduce que procedió a realizar las consignaciones ante el tribunal de municipio competente.

Dispone el artículo 1592 del Código Civil:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.

Es menester señalar de acuerdo a la norma parcialmente transcrita, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber efectuado algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios.

Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil que prevé:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.

Así tenemos que la arrendataria para probar su solvencia aporto copias de las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio a las que se les atribuye pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código Adjetivo.

Ahora bien, para que tales consignaciones produzcan carácter liberatorio las mismas han de efectuarse en los términos indicados en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario…, consignarla…, dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad” (Negrilla, cursiva y subrayado del tribunal).

Asimismo dispone la cláusula segunda del contrato de arrendamiento:

“La pensión de arrendamiento que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar a “LA ARRENDADORA”, por mensualidades adelantadas, con toda puntualidad…, dentro de los cinco primeros días de cada mes…”.

Adminiculando la cláusula contractual con la norma parcialmente transcrita, debiendo la arrendataria pagar por mensualidades adelantadas los primeros 5 días de cada mes, y otorgándole la Ley Inquilinaria 15 días continuos después del vencimiento, cabe señalar que el mes de septiembre debía ser consignado a más tardar el día 20 de septiembre y el mes de octubre a más tardar el día 20 de octubre (5 días otorgados en el contrato + 15 que le otorga la ley), constatándose que el mes de septiembre fue depositado el día 16 de octubre y el mes de octubre el día 13 de noviembre, es decir, extemporáneamente, por lo que tales consignaciones en tal forma realizadas no producen carácter liberatorio. Así se decide.
Reclama la parte actora el pago de los cánones de los meses de septiembre y octubre del año 2006, a razón de Bs. 800.000,00 cada mes, y adicionalmente pretende se le pague la suma de Bs. 30.000,00 diarios desde el 2-10-2006 hasta la entrega del inmueble.

Precisa esta sentenciadora que ante la procedencia de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre del año 2006, mal puede pretender el actor se le pague el monto correspondiente a la penalidad, acordado por las partes en la cláusula decimosegunda del contrato, a partir del día 2-10-2006. Ello implicaría para la arrendataria una doble sanción, lo que sería improcedente dado el carácter de orden público que caracteriza al arrendamiento, de ahí que, este tribunal acuerda el monto de Bs. F. 30,00 (Bs. 30.000,00 para la fecha de celebración del contrato) diarios a partir del día 1-11-2007 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, cálculo que deberá ser hecho por el tribunal de la causa y no por peritos, en los términos indicados en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de una simple operación aritmética. Así se establece.

No habiendo la demandada probado sus afirmaciones de hecho; y, estando los méritos procesales a favor de la parte actora, ya que quedó demostrada la extemporaneidad de las consignaciones, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación propuesta por la parte demandada. Así se declara.

IV

Por las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación de la parte demandada, ciudadano FRANCESCO CASELLA GALLUCI, en fecha 30 de julio del año 2007, contra la sentencia dictada por el Juzgado Decimotercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada por el Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26-6-2007.

TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusiera la ciudadana GRACIELA FELICIA CALCALO LASTRA, contra la ciudadana NELLY JOSEFINA ALFONZO, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo.

Como consecuencia de ello se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado el día 15-7-2005 ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta, autenticado bajo el Nº 08, Tomo 34 y se condena a la demandada a:

a) Hacer entrega a la parte actora el apartamento distinguido con el número y letra 5-D, de la Torre “A” del Conjunto Residencial denominado RESIDENCIAS LE CLUB, ubicado en la calle Este, con Loma Redonda, Urbanización Manzanares, Municipio Baruta, estado Miranda.

b) Pagar los cánones señalados por la actora como insolutos, correspondientes a septiembre y octubre del año 2006, los cuales al encontrarse consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, podrán ser retirados por la accionante.

c) Pagar la suma de Bs. F. 30,00 diarios desde el día 1-11-2007 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo.

Ante la modificación del fallo apelado, no ha lugar a costas.

Se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de febrero del año dos mil ocho. Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 27-2-2008 siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.

Exp. 44.751.