TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)
Exp.: 28.301 / CIVIL / RECURSO.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: GUILLERMO ALFONSO ESCOBAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-7.418.433.

APODERADOS JUDICIALES: DOMINGO ALBERTO MARCANO ROJAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 17.686.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES RAMAJU, S.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 12/02/1998, bajo el N° 42, Tomo 8-AVII. Representada por: RAFAEL VILLEGAS OTTO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-9.969.992 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 44.248, en su carácter de representante judicial.

MOTIVO: cumplimiento de contrato.

I
Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por el apoderado de la parte demandada contra la sentencia dictada el 14/01/2005 por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO que incoara el ciudadano GUILLERMO ALFONSO ESCOBAR contra la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A., respecto a una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° SM-4, que tiene una superficie aproximada de 4,80 m2, el cual forma parte de un grupo de locales comerciales construidos en la parcela de terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, ubicado al final del Boulevard de Sabana grande, entre las Avenidas Abraham Lincoln y Francisco Solano López, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, sector Chacaíto, Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas.
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente se observa, que:
El 20/01/2005, el apoderado de la parte actora apeló ante el a quo y oído el recurso en ambos efectos el 24/01/2005, subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde en virtud del reparto realizado se asignó conocer del recurso a este Tribunal, que el 21/02/2005 le dio entrada y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
Vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente, listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:

II
De acuerdo a los alegatos de las partes, la litis quedó planteada en los términos que se sintetizan a continuación:
El apoderado del ciudadano GUILLERMO ALFONSO ESCOBAR (subarrendatario) sostiene que su representado tiene una relación arrendaticia con la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A. (subarrendadora) en virtud de un contrato de subarrendamiento sobre el inmueble constituido por un local comercial identificado con las siglas SM-4 que forma parte del Centro Comercial Colonial, que está construido sobre una parcela de terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, ubicado al final de la Calle Real de Sabana Grande Jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital, que tiene una superficie de 4,80 m2 y se encuentra alinderado por el Norte con el local siglas SM-6, por el Sur con el local SM-2, por el Este con el local siglas SM-3B y por el Oeste con el pasillo A del citado Centro Comercial Colonial.

Expresa que suscribieron un contrato de arrendamiento vigente a partir del 04/05/2001.
Manifiesta que pactaron un canon de arrendamiento de Bs. 200.000,oo mensuales.
Señala que durante la relación arrendaticia surgieron diferencias que fueron ventiladas en juicio y que terminaron con un desistimiento que fue homologado por el Tribunal que conocía de la causa.
Sostiene que se le exigió el pago de un (1) mes para que se le entregara el inmueble identificado como Local SM-4, pero que a pesar de haberlo pagado, su arrendador no ha puesto a su representado en “posesión real, material y física del local en comento”.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.585 del Código Civil y estimó su valor en Bs. 2.400.000,oo.
Por ello demandó a la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A., para que convenga o sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente:
1. Que cumpla su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado a su mandante.
2. Que pague las costas y costos del proceso.
Por su parte, el representante judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A., negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada contra su representada por ser contraria a derecho.
En cuanto al contrato de subarrendamiento, señala que no está firmado y no tiene fecha de suscripción, que es una fotocopia de un instrumento privado.
Sobre el recibo de pago, sostiene que no tiene fecha de suscripción, que es una fotocopia de un documento privado, y desconoció su contenido y firma, a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido solicitó al tribunal que deseche ambos instrumentos que acompañan al libelo de demanda por carecer de todo valor probatorio, que declare la nulidad del auto de admisión y que declare inadmisible la demanda.
Acto seguido opuso la excepción non adimpleti contractus y citó el texto del artículo 1.168 del Código Civil, cuando señaló:
“A todo evento y sin que mi comparecencia signifique aceptación ni convalidación alguna con los instrumentos que se acompañaron con la demanda, alego la falta de pago del demandante y la acción de contrato no cumplido”.

En cuanto a la procedencia de la excepción non adimpleti contractus, señala que la obligación del demandante de acuerdo a los términos del contrato era pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y que éste debía demostrar su solvencia para exigir el cumplimiento de la obligación de la otra parte.
Conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, se pone en cabeza de los litigantes la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Así, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
La parte actora promovió en su escrito de promoción de pruebas los siguientes documentos:
1) Folios 5 al 24, copia certificada de expediente N° 02-2458 del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas donde cursa juicio de resolución de contrato de arrendamiento seguido por INVERSIONES RAMAJU, S.A. contra GUILLERMO ALFONSO ESCOBAR sobre el local denominado Santa María (SM-4A), situado al comienzo del terreno denominado Centro Colonial Chacaito, adyacente al centro Nacional de Ajedrez, ubicado al final del Boulevard de Sabana Grande, entre las Avenidas Abraham Lincoln y Francisco Solano López, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas; el cual contiene:
1.1) Folios 9 al 11, libelo de demanda presentado por la abogada FRANIA BASTARDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 65.731, actuando en nombre y representación de INVERSIONES RAMAJU, S.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil VII del Área Metropolitana de Caracas el 12/02/1998, bajo el N° 42, Tomo 8-A-VII.
1.2) Folio 12, recibo expedido por Inversiones RAMAJU, S.A., RIF J-30507190-0 de fecha 04/05/2001, a favor de GUILLERMO A. ESCOBAR, por la cantidad de Bs. 200.000,oo correspondiente al pago del mes de mayo de 2001 por la concesión y mantenimiento del puesto N° SM04.
1.3) Folios 13 al 14, contrato de subarrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A. (subarrendador) y el ciudadano GUILLERMO ALFONSO ESCOBAR (subarrendatario) sin firma.
1.4) Folio 15, anexo al contrato de subarrendamiento firmado, cuya cláusula tercera establece:
“TERCERO: El presente anexo se considera parte integrante del Contrato de Subarrendamiento suscrito entre las partes en esta misma fecha, siendo accesorio de la principal, la falta de pago de la suma de dinero mencionadas en la Cláusula Segunda durante los cinco (5) primeros días consecutivos de cada mes dará derecho a la “LA SUBARRENDADORA” a solicitar la resolución de ambos contratos, principal anexo, conforme a lo estipulado en la Cláusula Octava del Contrato Principal”
CUARTA: Todos los demás términos y condiciones se regirán por las Cláusulas estipuladas en el contrato de subarrendamiento del cual este anexo es parte integrante”.

1.5) Folio 16, diligencia de fecha 05/05/2003 suscrita por MANUEL FRANCISCO FERREIRA DOS SANTOS, actuando en su carácter de presidente de INVERSIONES RAMAJU S.A., asistido del abogado RAFAEL VILLEGAS OTTO, donde desiste de la acción intentada contra GRUILLERMO ESCOBAR, titular de la cédula de identidad N° 7.418.433, quien asistido de abogado aceptó el desistimiento.
1.6) Folios 17 al 21, Actas de Asamblea de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A., inscritas ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda.
1.7) Folio 22, auto por el cual el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas homologa el desistimiento de la causa seguida por INVERSIONES RAMAJU, S.A. contra GUILLERMO ALFONSO ESCOBAR, de la cual conoció el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y cuyo conocimiento le fue asignada al Juzgado Cuarto en virtud de la apelación.
2) Folios 44 a 52, Actas de Asamblea de de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A., inscritas ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda.
Los documentos públicos registrales emanados del Registro Mercantil señalados con los números 1.6) y 2), así como al documento público judicial dictado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas referido con el número 1.7), por cuanto no fueron tachados de falsos, se les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Los documentos calificados como privados según criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 850 de fecha 12/08/2004, identificados con los números 1.1) y 1.5), presentados en copia certificada expedida por el secretario, de conformidad con los artículos 112 y 429 del Código de Procedimiento Civil, que se tienen por reconocidos, se les otorga valor probatorio, de conformidad con los artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.
El documento privado referido con el número 1.2), presentado en copia certificada expedida por el secretario, de conformidad con los artículos 112 y 429 del Código de Procedimiento Civil, que en otro juicio fuera presentado por la parte que en este proceso desconoció su contenido y firma, se les otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 111 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.
Los documentos privados que se señalaron con los número 1.3) y 1.4), presentados en copia certificada expedida por el secretario, de conformidad con los artículos 112 y 429 del Código de Procedimiento Civil, si bien en el primero de ellos no consta firma del obligado según lo dispuesto en el artículo 1.374 del Código Civil, sin embargo éste lo aceptó en otro procedimiento al pedir su resolución, cuestión que se tiene como reconocimiento del contrato; mientras que en el texto del segundo documento no consta la identificación de las partes que lo suscriben, mas en el juicio anterior, también el obligado lo reconoció al adjuntarlo a su demanda de resolución, en razón de lo cual se les otorga pleno valor probatorio.
En cuanto al alegato de la parte demandada para que se desecharan los documentos que acompañan al libelo de demanda por considerar que era copia fotostática de documentos privados, cabe aclarar que la misma carece de fundamento, ya que en este caso priva la norma del artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la parte actora consignó copia certificada de los documentos que fueran consignados en otro juicio por su contraparte, a cuyo efecto resulta conveniente citar un extracto de la sentencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia recaída en el expediente N 91-0191 de fecha 21/04/1993, publicada por Patrick J. Baudin L. en su Código de Procedimiento Civil (2007), cuyo texto se transcribe parcialmente a continuación:

“…En principio, de acuerdo al Art. 429 del C.P.C., los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes, de acuerdo a las leyes. Como vemos, se excluyen los instrumentos privados simples, esto es, antes de su reconocimiento; pero la disposición no se refiere a las actas mismas del expediente, sino a las pruebas traídas al proceso. En el caso, se produjo el instrumento en original, sólo que se expidió una copia certificada del cheque, que se insertó en el expediente, y se guardó el original en la caja del Tribunal. Por disposición del Art. 111 del C.P.C. las copias certificadas expedidas por el secretario conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente, hacen fe… El Art. 112 C.P.C. autoriza al secretario a expedir a las partes copia certificada de algún documento o acta que exista en autos. Esta regla especial es de aplicación preferente, y no distingue entre instrumentos públicos y privados. Por lo tanto, si tiene valor probatorio la copia certificada del cheque expedida por el secretario, la cual sustituyó en autos al cheque mismo…” (p. 902).

Por lo que no prospera en derecho la solicitud de nulidad y declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, que fundamentara la parte demandada en el hecho de que se tuvieran como no presentados los instrumentos que acompañan al libelo de demanda. Así se declara.
El representante legal de la sociedad mercantil demandada negó, rechazó y contradijo la demanda incoada contra su representada, también alegó a su favor la excepción del contrato no cumplido, por lo que pasa este sentenciador a pronunciarse sobre la existencia de la relación arrendaticia producto de un contrato de subarrendamiento.
En este caso adquiere particular relevancia el contenido del artículo 1.354 del Código Civil:

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

El actor demostró la obligación demandada, toda vez que de los alegatos de ambas partes y de las pruebas que cursan en autos surge indiscutible que tal relación arrendaticia fue convenida entre las partes.
Es evidente que la actuación de la parte demandada al accionar judicialmente en otro proceso la resolución del contrato y al invocar en este juicio la excepción de contrato no cumplido, sólo puede ser considerada por este juzgador como un reconocimiento de la existencia del contrato cuyo cumplimiento se demanda, ya que sólo se puede invocar tal excepción cuando se reconoce que media un contrato previo, para así justificar que se ha incumplido la propia obligación.
En este caso, al arrendatario le asiste el derecho de subarrendar, que le reconoce el artículo 1.583 del Código Civil, que sólo se ve limitada por lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que este sentenciador da por demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A. (arrendatario y subarrendador) y el ciudadano GUILLERMO ALFONSO ESCOBAR (subarrendatario), respecto al inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° Sta. M-4A, que tiene una superficie aproximada de 4,80 m2, el cual forma parte de un grupo de locales comerciales construidos en la parcela de terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, ubicado al final del Boulevard de Sabana grande, entre las Avenidas Abraham Lincoln y Francisco Solano López, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, sector Chacaíto, Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas. Así se declara.
La definición legal del contrato de arrendamiento está prevista en el artículo 1.579 del Código Civil, cuyo texto se trascribe a continuación:
Artículo 1.579.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas”.

La acción que pretende la actora tiene por objeto lograr que el arrendador cumpla con una de las obligaciones principales del contrato de arrendamiento, la cual está a cargo de ésta por mandato del artículo 1.585 del Código Civil, que dispone:

Artículo 1.585.- El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado. 3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

Una de las características principales del contrato de arrendamiento es que la obligación del arrendador de “hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble” no se agota con la simple entrega de la cosa a su arrendatario, sino que debe mantenerlo en el goce pacífico de la misma durante todo el tiempo que dure ese contrato de arrendamiento.
En este caso la parte demandada intentó en otro proceso una acción de resolución de contrato para dar por terminada la relación arrendaticia que lo vinculó con la parte actora, pero tal juicio fue desistido y el tribunal que lo conocía homologó el desistimiento, por lo que tal situación no afectó la relación arrendaticia que vincula a subarrendador y subarrendatario, en razón de lo cual dicha relación contractual debió continuar hasta que medie causa legítima para su terminación.

Ahora bien, tal causa fue alegada por la parte demandada en su contestación al invocar la excepción de contrato no cumplido, cuando señala que el demandante debía pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y que éste debía demostrar su solvencia para exigir el cumplimiento de la obligación de la otra parte; por lo que pasa este sentenciador a pronunciarse sobre tales alegatos.
El Dr. Eloy Maduro Luyando en su Curso de Obligaciones (1993), explica los efectos de la excepción non adimpleti contractus, en los términos que se transcriben a continuación:
“La excepción non adimpleti contractus suspende los efectos del contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del contrato. El contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, con lo que se le vuelve a imprimir vida al contrato.
Sólo por excepción, existe un tipo de contratos en los cuales la excepción non adimpleti no tiene los efectos suspensivos descritos, sino que los extingue; ello ocurre en los contratos de tracto sucesivo, en los cuales la excepción non adimpleti contractus deja insubsistente el contrato durante el lapso en el cual la parte que provoca su oposición deja de cumplir con su obligación. Por ejemplo, en un contrato de arrendamiento fijado para comenzar el 1° de julio, el arrendador no cumple su obligación de poner al arrendatario en el goce y disfrute de la cosa arrendada sino hasta el día 1° de septiembre, y el día 31 de julio exige el pago del canon, la excepción non adimpleti deja insubsistente el contrato por todo el lapso durante el cual el arrendador no cumple, de modo que sólo a partir del 1° de septiembre es cuando el arrendador puede exigir dicho pago”. (p. 507)

De lo expuesto anteriormente concluye este sentenciador que el demandado no puede alegar a su favor la excepción de contrato no cumplido alegando que su arrendatario no ha pagado el canon de arrendamiento, ya que sólo cuando ha cumplido su obligación es que le nace el derecho de exigir dicho pago; por lo que se declara improcedente la defensa de excepción de contrato no cumplido. Así se decide.
Ahora bien, de lo anteriormente expuesto sólo puede concluir este sentenciador que si bien hubo acuerdo entre subarrendador y subarrendatario para vincularse por medio de una relación arrendaticia y que las partes están contestes en que actualmente el inmueble objeto de ese contrato se encuentra en poder del subarrendador, no es menos cierto que no ha sido alegado ni probado por la parte actora si alguna vez recibió dicho inmueble, lo que pareciera haber ocurrido según se lee del contrato mismo (cláusula primera) y en el libelo de demanda de resolución (folios 10 y 13), toda vez que en el contrato la parte actora reconoce haber recibido el inmueble y en la demanda se le pide su devolución, pero aún bajo tal supuesto surgen dudas en cuanto a cómo habría perdido el goce y disfrute del bien, si lo devolvió voluntariamente o si por el contrario fue obligado a entregarlo.
El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, prevé:
“Artículo 254.- Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”.

Sobre el contenido de esta norma se ha pronunciado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencias de fecha 02/08/2001 y 24/10/2001, para expresar que la misma consagra el principio in dubio pro reo y le impone una norma de conducta al juzgador, ya que lo obliga a fallar a favor del demandado y declarar sin lugar la demanda cuando al analizar las pruebas no se le haya suministrado la convicción necesaria en pro o en contra del demandado.
Una vez analizados los elementos de juicio que obran en autos, por cuanto no existe plena prueba, este juzgador se ve en la imperiosa necesidad de declarar sin lugar la demanda, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
III
En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
PRIMERO: declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora;
SEGUNDO: declarar SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de subarrendamiento interpuesta por el ciudadano GUILLERMO ALFONSO ESCOBAR (subarrendatario) contra la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A. (subarrendadora), ambas partes identificadas en el encabezamiento de la decisión.
TERCERO: condenar en las costas del recurso a la parte actora.
Queda confirmado el fallo apelado.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad, devuélvase el expediente al a-quo.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los SEIS (06) días del mes de FEBRERO de dos mil ocho (2008). Años: 197 de la Independencia y 148 de la Federación.
EL JUEZ,

GERVIS A. TORREALBA.
EL SECRETARIO Acc.,

PEDRO MARTINEZ B.