TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiuno de febrero de dos mil ocho
197º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2007-002452
PARTE ACTORA: ACHAGUAS, S.A.
APODERADAS JUDICIALES: CORA FARÍAS ALTUVE y ANA CONSUELO PÉREZ USECHE
PARTE DEMANDADA: NELIO QUINTAL TEIXEIRA
APODERADOS JUDICIALES: CONSUELO ARROYO LÓPEZ y NALLY MONTES

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA

Fue recibido ante este Despacho, libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presentada por la abogada CORA FARÍAS ALTUVE, de este domicilio, abogada en ejercicio inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 10.595, titular de la Cédula de Identidad No. V-3.973.385, actuando como apoderada judicial de ACHAGUAS, S.A., antes S.R.L., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 18 de enero de 1968, bajo el No. 13, Tomo 7-A, cambiada su denominación a la actual en Asamblea General Extraordinaria celebrada el 24 de abril de 1987, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, el 31 de agosto de 1987, bajo el No. 31, Tomo 49-A Sgdo. La demanda fue interpuesta contra el ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA, portugués, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. E-81.786.723.
La apoderada judicial de la parte actora afirmó lo siguiente:
Que mediante contrato privado de fecha 1° de diciembre de 2006, acompañado en original, que comenzó a regir en esa misma fecha, su representada arrendó al ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA, un inmueble de su propiedad, constituido por el apartamento No. 112, ubicado en la Urbanización Bello Campo, Avenida José Félix Sosa, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, Caracas. Afirmó que la referida contratación locativa está contenida en 33 cláusulas y la de fianza, destacando en el libelo algunas de ellas.
Que pese a las gestiones efectuadas, para la fecha, el arrendatario no ha pagado a su poderdante el monto de las pensiones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007, a razón de DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 215.000,00), que alcanzan la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 645.000,00), lo cual –a su decir- constituye un incumplimiento grave a las obligaciones contractuales, específicamente a las cláusulas segunda y numerales 1° y 2° de la cláusula décima séptima del contrato, así como a las obligaciones legales contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579 y 1.592, ordinal segundo del Código Civil.
Que en consecuencia, como apoderada judicial de ACHAGUAS, S.A., procede a demandar al ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA, para que convenga, o en su defecto, el Tribunal declare o lo condene: PRIMERO: resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el 1° de diciembre de 2006, que comenzó a regir en esa misma fecha. Que como consecuencia de ello, el demandado sea condenado a entregar a la actora el inmueble arrendado, completamente desocupado; SEGUNDO: A pagar la cantidad de (Bs. 645.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por su flagrante incumplimiento contractual y legal, equivalente al monto de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses discriminados supra; TERCERO: Entregar a su poderdante la totalidad de los recibos y finiquitos que acreditan la solvencia de cada uno de los servicios que genera el inmueble arrendado, esto es, por los servicios de electricidad, gas, agua, aseo urbano y teléfono del inmueble; CUARTO: Pagar las costas procesales; QUINTO: Pagar a modo de indexación (corrección monetaria) la disminución del valor adquisitivo del bolívar, calculado con base al Índice General de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, emanado del Banco Central de Venezuela, a partir del momento en que su obligación de pago era exigible hasta el día en que efectivamente se produzca el pago.
Al contestar la demanda, la apoderada judicial del demandado, abogada CONSUELO ARROYO LÓPEZ, lo hizo en los siguientes términos:
Que ciertamente el ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA tomó en arrendamiento de la sociedad mercantil ACHAGUAS, S.A., el inmueble antes identificado, según consta de documento privado de fecha 1° de diciembre de 2007 (sic).
Que sin embargo, lo que no informa la demandante es que ese contrato es el segundo que suscribe su mandante sobre el mismo inmueble y con el mismo propietario, el cual contiene las mismas cláusulas, incluyendo el monto de la pensión de arrendamiento, variando solamente en la cláusula décima quinta, en relación a la duración del contrato, que inició el 1° de diciembre de 2005 hasta el 30 de noviembre de 2006, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 21 de noviembre de 2005, inserto bajo el No. 19, Tomo 203 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que vencido ese contrato, la propietaria asumió directamente la administración del edificio San Alfonso, de lo cual se deduce que su poderdante el 30 de noviembre de 2007, cumplió dos (2) años viviendo en el inmueble arrendado.
Rechazó y negó que exista causal de resolución del contrato por falta de pago, por las razones siguientes:
Que en la cláusula segunda, relativa a la pensión de arrendamiento, se estableció que el inquilino se obliga a pagar en moneda de curso legal a el arrendador o a su orden, en las oficinas de éste o de la persona que él designe; y que el pago de los cánones de arrendamiento tanto de su patrocinado como de sus vecinos, se hacía a través de una persona designada por el arrendador, que era o es personal administrativo de la empresa demandante, de nombre CARLOS FERREIRA, quien también vive en el Edificio San Alfonso, en el piso 4, apartamento 115, quien en las fechas de pago de las pensiones, acudía a todos los apartamentos y dejaba debajo de la puerta los recibos y luego los inquilinos acudían a pagarle.
Que desde el mes de septiembre de 2007 el seños Ferreira dejó de llevarle los recibos a su representado, y cada vez que éste se los pedía le decía que en cualquier momento se los llevaría, así lo estuvo engañando, hasta que en una oportunidad le dijo que la propietaria no le renovaría el contrato de arrendamiento y que debería entregar el apartamento el 30 de noviembre de 2007.
Que después de tantas evasivas, actitudes mal intencionadas y al rechazo en recibir como de costumbre el pago de los alquileres, su representado acudió al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el 31 de octubre de 2007 y consignó las pensiones de alquiler a favor de ACHAGUAS, C.A., según expediente No. 20071816.
Que con la consignación hecha ante dicho Tribunal, el demandado se encuentra solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007.
Agregó que a todas luces se evidencia que la verdadera intención del arrendador al asumir la actitud descrita anteriormente era la de cercenar el legítimo derecho que tiene su representado a la prórroga legal, quien el 30 de noviembre de 2007 cumplió dos (2) años viviendo en el inmueble; por lo que le correspondía hacer uso de su prórroga legal de un (1) año. Que la intención cierta era que su mandante no utilizara el derecho que corresponde por ley y trataron maliciosamente de conducirlo a la insolvencia arrendaticia.
En cuanto a los servicios que genera el inmueble, señaló que están solventes, de lo contrario el inmueble no tendría servicios; que los recibos electricidad, aseo urbano y gas, serán entregados en la oportunidad que fije el Tribunal. Que en relación al agua, está contenido en el recibo de condominio y en cuanto al teléfono, rechaza dicha exigencia por cuanto el inmueble nunca tuvo servicio telefónico.
Así las cosas, observa el Tribunal que si bien la relación arrendaticia existente entre las partes ha sido reconocida, la parte demandada objeta en primer lugar, la duración alegada por la parte actora, por lo que considera este órgano jurisdiccional que habiendo sido contradicho este hecho, debe resolverlo con apoyo de las pruebas consignadas al expediente.
El segundo punto debatido en el proceso está referido a que la parte actora accionó la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes basada en la falta de pago del canon de arrendamiento convenido, durante tres (3) meses, hecho que fue rechazado por la parte demandada, fundamentada en que las pensiones demandadas se encuentran consignadas ante el Juzgado competente para recibirlas en esta ciudad, lo cual deberá ser resuelto igualmente por el Tribunal.
Junto con el libelo de demanda, la parte actora produjo los siguientes documentos:
1. Copia certificada expedida el 16-11-2007, por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, del instrumento autenticado ante esa Notaría el 14-12-2005, inserto bajo el No. 36, Tomo 217, otorgado por el ciudadano HUGO PÉREZ RUIZ, actuando como Gerente de la sociedad mercantil ACHAGUAS, S.A., mediante el cual confiere poder especial judicial a la abogada CORA FARÍAS ALTUVE, para que sostenga los derechos e intereses de su representada en todo lo relacionado con cualquiera de las unidades independientes constituidas por los apartamentos distinguidos con los números PB-1, PB-2, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116 y PH, del edificio San Alfonso, ubicado en la Avenida José Félix Sosa de la Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda, propiedad de la poderdante. Del mismo se evidencia la representación que se atribuye la abogada referida para interponer la demanda, en nombre de ACHAGUAS, S.A.
2. Original de contrato de arrendamiento celebrado de forma privada entre ACHAGUAS, S.A., representada por su Gerente, ciudadano HUGO PÉREZ RUIZ, como arrendadora; y el ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA, como arrendatario, del siguiente bien inmueble: apartamento 112, ubicado en la Avenida José Félix Sosa del Edificio San Alfonso, de la Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda, fechado el primero de diciembre de 2007. Dicho contrato fue reconocido por ambas partes, por lo que este Tribunal valora los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba, salvo por lo que respecta a la fecha de suscripción, por las razones siguientes: La parte actora afirmó en el libelo que dicho contrato es de fecha 1° de diciembre de 2006, y la parte demandada al referirse a éste como “documento privado de fecha 01 de diciembre de dos mil siete (2007)”, colocó la alocución latina (sic). De las exposiciones de las partes este Tribunal determina que ambas están contestes en que la fecha indicada al final de dicho contrato no es la correcta, por lo que entiende este Tribunal que se trata de un error material en el cual se incurrió al momento de instrumentar la relación arrendaticia celebrada entre las partes, siendo que efectivamente se celebró entre ellas el contrato el 1° de diciembre de 2006, lo cual queda corroborado con el contenido de la cláusula quinta, referida a la duración, que es desde el 1° de diciembre de 2006 hasta el 30 de noviembre de 2007.
3. Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Chacao, el 22 de enero de 1968, inscrito bajo el No. 12, folio 60 Vto., Tomo 34, protocolo primero. Por cuanto dicha copia simple no fue impugnada, se le tiene como fidedigna de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público; y en consecuencia, se valoran los hechos contenidos en el documento con valor de plena prueba. Así se evidencia que la propietaria del Edificio de apartamentos denominado San Alfonso y la parcela de terreno en la que está construido, ubicado en la dirección antes indicada, es la empresa ACHAGUAS, S.R.L., que según lo afirmado en el libelo, es hoy ACHAGUAS, C.A.
En cuanto a las pruebas consignadas y promovidas por la parte demandada, se evidencia que produjo a los autos un ejemplar original del documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 24 de noviembre de 2005, inserto bajo el No. 19, Tomo 203. En relación a este contrato, también la parte actora consignó un ejemplar original, con su escrito de promoción de pruebas, haciendo valer que en su última página existe una cláusula de cancelación.
Visto que ambas partes promovieron el mismo documento, este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en ellos con valor de plena prueba, evidenciándose que se trata de ejemplares en original, del mismo tenor, con la diferencia de que, en el ejemplar consignado por la actora existe una cláusula de cancelación impresa al dorso de la última página, la cual promovió a su favor, a los fines de demostrar que la única relación arrendaticia existente es entre ACHAGUAS, S.A. (arrendador y propietaria) y el ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA. Se evidencian los siguientes hechos, alegados por la parte demandada en la contestación:
- En fecha 11 de noviembre de 2005, se celebró contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil ARRENDADORA TENANT, C.A., representada por su Gerente, PATRICIA ANTON, como arrendadora y el ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA, como arrendatario, con el mismo contenido en cuanto a texto y número de cláusulas del contrato de arrendamiento antes analizado, celebrado el 1° de diciembre de 2006. En la cláusula primera de este contrato se estableció el objeto del arrendamiento, esto es sobre el apartamento No. 112, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, Edificio San Alfonso, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda.
- En la cláusula segunda se estableció que la pensión de arrendamiento sería la cantidad de (Bs. 215.000,00), que el inquilino se obligó a pagar en moneda de curso legal a El Arrendador o a su orden, en las oficinas de éste o de la persona que él designe, por mensualidades anticipadas y dentro de los primeros cinco (5) días continuos de cada mes.
- En la cláusula quinta, referida a la duración del contrato, se estableció que el mismo tendría un plazo fijo que entraba en vigencia desde el 1° de diciembre de 2005 hasta el 30 de noviembre de 2006, constituyendo ésta, aparentemente, la única diferencia con el contrato analizado antes.
En cuanto a la cláusula de cancelación antes aludida, suscrita por los contratantes, y que no fue desconocida por el arrendatario, se observa que las partes contratantes, declararon lo siguiente: “El ARRENDADOR y EL INQUILINO declaran que el Contrato de Arrendamiento que antecede y que tiene por objeto EL APARTAMENTO 112 del Edificio San Alfonso, firmado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao, en fecha 21/11/2005, inserto bajo el No. 19, Tomo 203, quedó definitivamente cancelado el 30 de noviembre de 2006. (…) Caracas, 30 de noviembre de 2006.”
Con dicho contrato queda probado lo afirmado por la parte demandada, en relación a que el ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA es arrendatario del bien inmueble propiedad de la parte actora, ACHAGUAS, S.A., desde el día 1° de diciembre de 2005. Siendo que se trata del mismo bien inmueble, propiedad de la parte actora en este proceso, con la cual se suscribió directamente el nuevo contrato de arrendamiento, resulta forzoso para este Tribunal declarar que las partes están vinculadas por una relación arrendaticia que data desde el 1° de diciembre de 2005.
Con la cláusula de cancelación antes transcrita, lo que se prueba es que quedó extinguida la relación jurídica que vinculaba a la empresa ARRENDADORA TENANT, C.A. con el ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA; que por efecto de la suscripción del nuevo contrato de arrendamiento, antes analizado, pasaba a ser entre dicho ciudadano y la sociedad mercantil ACHAGUAS, C.A., quien siempre ha sido la arrendadora, por ser la propietaria del inmueble a la fecha en que fue suscrito el primer contrato, sólo que actuaba a través de otra empresa que era la administradora del inmueble.
Ello queda corroborado también de la comunicación que estaba en poder de la parte actora, promovida en original, de fecha 12 de febrero de 2007, dirigida al ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA, por la ciudadana Patricia Antón, representante legal de ADMINISTRADORA TENANT, C.A., según se desprende del contrato analizado. En dicha comunicación, firmada como recibida por el arrendatario, la misma ciudadana le remite el original del contrato de arrendamiento, indicándole además que los cheques por concepto de pago del canon de arrendamiento deberán ser girados a nombre de ACHAGUAS, S.A.
Ahora bien, sin lugar a dudas, también se demuestra que con la suscripción del nuevo contrato de arrendamiento, las partes expresaron su voluntad de mantener la relación arrendaticia a tiempo determinado, por lo que el primer año establecido fue renovado expresamente a través del contrato suscrito el 1° de diciembre de 2006, hasta el 30 de noviembre de 2007. Así se decide.
En cuanto al segundo punto debatido, relativo a la falta de pago de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007, la parte demandada negó que estuviese incursa en causal de resolución por falta de pago. A efectos de demostrar el pago de dichas pensiones, consignó y promovió una Copia certificada expedida el 28 de enero de 2008, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el 28 de enero de 2008, de actuaciones contenidas en el Expediente No. 20071816. Por cuanto fueron ordenadas y expedidas por los funcionarios competentes para hacerlo, este Juzgado aprecia con valor de plena prueba los hechos contenidos en dichas actuaciones, por tratarse de documentos públicos judiciales. Se evidencia que el ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA, consigna el canon de arrendamiento ante dicho Tribunal, a favor de la demandante ACHAGUAS, S.A., por la cantidad de (Bs. 215.000,00) mensuales, desde el día 2 de noviembre de 2007. Sobre la tempestividad de dichos pagos, este órgano jurisdiccional se pronunciará seguidamente. La parte demandada reconoció que no ha pagado directamente al arrendador o a persona autorizada por éste, por las razones ya antes expuestas; sin embargo, hizo uso de la facultad legal establecida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Los meses indicados como insolutos son septiembre, octubre y noviembre del año 2007. De las copias certificadas antes relacionadas, se desprende que el ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA, depositó el día 31 de octubre de 2007, en la cuenta corriente que mantiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el Banco Industrial de Venezuela, la cantidad de (Bs. 430.000,00), mediante planilla de depósito No. 1059241 y luego procedió a consignar el recibo correspondiente ante dicho Juzgado, declarando que dicha suma correspondía al canon de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2007. Igualmente se observa que el día 19 de noviembre de 2007, fue depositada en la misma cuenta la cantidad de (Bs. 215.000,00), mediante planilla de depósito No. 1059448, consignada en esa misma fecha ante el Juzgado referido, declarando el consignante que dicho pago correspondía al mes de noviembre de 2007.
En el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se acordó en la cláusula segunda que el inquilino se obligaba a pagar la pensión arrendaticia a El Arrendador o a su orden en sus oficinas o de la persona que éste designara, por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días continuos de cada mes.
Es decir, que según el contrato, la parte demandada debía pagar el canon de arrendamiento de septiembre, octubre y noviembre de 2007, por mensualidades adelantadas, hasta el día 5 del respectivo mes. Sin embargo, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé la forma en que puede pagar el inquilino si el arrendador rehusare recibir el pago.
A pesar de que la parte actora afirmó en el libelo que realizó gestiones para que el arrendatario pagase, sin que éste lo hiciera, no produjo las pruebas respectivas y tampoco señaló al Tribunal cuál era la forma en que el arrendatario debía pagar el canon de arrendamiento, si directamente a la arrendadora o a cualquier otra persona designada por ésta, por lo que no tiene forma de determinar este Tribunal si el arrendador fue diligente en realizar los cobros respectivos. En consecuencia, tal omisión puede interpretarse como que el arrendador se rehusó a recibir el pago, por lo que el arrendatario actuó ajustado a derecho al acudir al órgano jurisdiccional a depositarlo. Corresponde al Tribunal determinar si el arrendatario ha pagado conforme a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prescribe que cuando el arrendador de un inmueble rehusare recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad.
De la norma referida interpreta este Tribunal que la voluntad de las partes expresada en el contrato relativa a la forma de pago, es suplida por la ley, que dispone que dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad de que se trate, el arrendatario debe depositar y consignar el canon de arrendamiento ante el Juzgado competente; lo que significa que en el presente caso, en vez de pagar el arrendatario por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días del mes como fue convenido en el contrato, deberá pagar por mensualidades vencidas, dentro de los quince (15) primeros días del mes siguiente, actuando ya por una disposición expresa de ley.
Así, el ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA disponía para pagar el canon de septiembre hasta el 15 de octubre de 2007; el de octubre, hasta el 15 de noviembre de 2007 y el correspondiente al mes de diciembre, hasta el 15 de enero de 2008.
De las consignaciones realizadas anteriormente se evidencia que el canon del mes de septiembre no fue realizado tempestivamente, pues fue hecho el 31 de octubre de 2007, cuando debía hacerlo hasta el día 15. No obstante ello, los cánones subsiguientes, correspondientes a los meses de octubre y noviembre sí fueron bien pagados, incluso antes de que venciera la mensualidad.
Ahora bien, la parte actora fundamentó su demanda en lo previsto en la cláusula segunda y los numerales 1° y 2° de la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento, esta última establece las causas de resolución, en los siguientes términos:
“EL ARRENDADOR podrá dar por resuelto este contrato y pedir el pago de los daños y perjuicios convenidos, hasta la entrega de EL APARTAMENTO, o pedir la ejecución del mismo y el pago de daños y perjuicios, en los siguientes casos:
1. Si EL INQUILINO incumpliere cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley y lo establecido en este Contrato.
2. Si EL INQUILINO no pagare oportunamente la pensión de arrendamiento en su respectivo vencimiento, aun cuando el ARRENDADOR recibiere el pago fuera de ese plazo; o no pagare oportunamente los recibos correspondientes a los servicios públicos relacionados con el apartamento.”…
Si bien el último numeral citado contempla que será causal de resolución del contrato el no pago oportuno de la pensión de arrendamiento, considera este órgano jurisdiccional que al no condicionar las partes la falta de pago a un número determinado de mensualidades incumplidas para solicitar la resolución del contrato, no es procedente en este caso dicha resolución porque el arrendatario haya pagado fuera de lapso una (1) sola de las mensualidades reclamadas como incumplidas.
La anterior decisión está fundamentada en lo previsto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prescribe que sólo podrá demandarse el desalojo cuando la acción se fundamente en que el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Aplicando por analogía dicha norma al presente caso, considera este órgano jurisdiccional que si la ley no concede acción para demandar el desalojo, sino cuando hay falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, tampoco es procedente cualquier acción dirigida a la resolución de un contrato de arrendamiento, sólo por el no pago de una (1) sola mensualidad, aun cuando las partes contractualmente así lo hubiesen convenido, pues las normas que rigen la relación arrendaticia son de orden público y no pueden ser relajadas por las partes o por el Juez. En consecuencia, la demanda interpuesta debe ser declarada improcedente, por cuanto este Tribunal considera que el demandado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007.
Con fundamento en las consideraciones que han quedado explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuso la sociedad mercantil ACHAGUAS, C.A., contra el ciudadano NELIO QUINTAL TEIXEIRA, antes identificados.
Se condena en costas a la parte actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es dictado dentro del lapso legalmente previsto para ello, no es necesaria la notificación de las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los veintiún (21) días del mes de febrero de dos mil ocho (2008), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (12:00) del mediodía, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,