TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, Doce (12) de Febrero de Dos Mil Ocho (2008)
197º y 148º
ASUNTO N° AP31-V-2007-002407.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.-
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuy efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana EVA MARIA ZAMBRANO DE MENDOZA, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad N° V-1.552.410. Representada en la causa por los profesionales del derecho, abogados Ángel Bello Mendoza, Daniela Caruso González y Javier Roldan García, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N°s. V-6.979.556, V-14.689.906 y V-15.724.732 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 117.566, 111.758 y 118.247 respectivamente, ello conforme se evidencia de instrumento poder otorgado en fecha 13 de Septiembre de 2007, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 01, Tomo 134 de los libros de autenticaciones, cursante a los folios 07 y 08 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana GRISELDA ZERPA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad N° V-1.577.943. Representada en la causa por los abogados Ángel F. Lentito M., Edgar A. Rodríguez Y., e Idania Del Valle Martínez L., venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°s. 71.954, 109.314 y 125.514 respectivamente, conforme se evidencia de poder apud acta otorgado en fecha 10 de Enero de 2008, cursante al folio 66 del cuaderno principal de la causa.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce la presenta causa este Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término incoara la ciudadana MARIA ZAMBRANO DE MENDOZA, en contra de la ciudadana GRISELDA ZERPA ALBORNOZ, ambas partes plenamente identificadas.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 19 de Noviembre de 2007, la parte actora, incoó la pretensión de cumplimiento, argumentando en síntesis:
1.- Que es propietaria de una parcela de terreno ubicada en la Segunda Etapa de la Urbanización Los Naranjos en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, distinguida con el N° 22-09, conforme cuaderno de comprobantes llevado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo los N°s. 361 al 362, folios 603 al 604, en fecha 24 de Septiembre de 1.975, situada en la Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda (actualmente Municipio El Hatillo); número de catastro N°PS02/C-036, con una superficie de Trescientos Cincuenta y Siete Metros Cuadrados con Sesenta y Nueve Decímetros Cuadrados (357,69 mts2), siendo sus linderos y medidas: NOROESTE: En veintidós metros con cuarenta centímetros (22,40 mts) con parcela N° 22-10; SURESTE: En veintitrés metros con setenta y seis centímetros (23,76 mts) con la parcela N° 22-08; NORESTE: En dieciséis metros con setenta y un centímetros (16,71 mts) con la Avenida Sur 8; SUROESTE: En catorce metros con sesenta y ocho metros (14,68 mts) con zona verde; sobre las cuales construyó una Casa Quinta identificada con el nombre EVI, tal y como se evidenciaría en Título Supletorio debidamente Registrado por ante la Oficina subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 30 de Junio de 2006, bajo el N° 21, Tomo 18, Protocolo Primero.
2.- Que en fecha 11 de Abril de 2006, suscribió con la ciudadana Griselda Zerpa Albornoz, contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 44, Tomo 42 de los Libros de autenticaciones correspondientes.
3.- Que el tiempo de duración del contrato fue acordado en un (01) año fijo, contado a partir del día 05 de Abril de 2006, hasta el 05 de Abril de 2007, el cual una vez fenecido, se comenzó a computar a favor de la arrendataria el beneficio de la prórroga legal que había a lugar, que de conformidad con el literal “A” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se correspondía con un período de seis (06) meses a partir del 06 de Abril de 2007 con vencimiento al 06 de Octubre de 2007.
4.- Que a la fecha, la parte demandada arrendataria del inmueble, no ha procedido a efectuar la entrega material del bien inmueble arrendado, por lo que demanda a su arrendataria para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en: A.- Dar Cumplimiento al contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 11 de Abril de 2006 y proceda a la Entrega Material real y efectiva del inmueble arrendado, de inmediato y sin plazo alguno, libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación que le fue entregado, solvente en el pago de los alquileres y de los servicios de electricidad, aseo urbano, gas doméstico y teléfono; B.- En pagar, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, la suma de Cinco Millones de Bolívares (5.000.000,00 Bs.) o su equivalente de Cinco Mil Bolívares Fuertes (5.000,00 Bf.) mensuales, por el mes transcurrido desde el 06 de Octubre de 2006, hasta el 06 de Noviembre de 2007, equivalentes al monto del alquiler que hubiere devengado el inmueble arrendado durante ese período y que ha dejado de percibir; C.- En pagara por concepto de indemnización de daños y perjuicios, la suma de Cinco Millones de Bolívares (5.000.000,00 Bs.) o su equivalente de Cinco Mil Bolívares (5.000,00 Bs.), por cada mes transcurrido desde el 06 de Noviembre de 2007, hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble y D.- En pagar las costas y costos del juicio.
5.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículo 38 literal “A” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con la cláusula tercera del contrato en cuestión, estimándola en la suma de Cinco Millones de Bolívares (5.000.000,00 Bs.) o su equivalente de cinco mil bolívares fuertes (5.000,00 Bf.). (Folios 01 al 06, Pieza Principal).
-DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por su parte, la demandada mediante escrito de fecha 14 de Enero de 2008, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo:
1.- Que es falso que a la parte actora se le adeude la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (5.000.000,00 Bs.) o su equivalente de Cinco Mil Bolívares Fuertes (5.000,00 Bf.), por cuanto las mismas le fueron canceladas a través de joyas de alto valor, con lo cual se daba por cancelado el mes de Octubre de 2007.
2.- Que le solicitó de manera verbal a la arrendadora demandante, un mes de prórroga mas con el objeto que le diera tiempo de terminar la negociación del nuevo inmueble a habitar una vez abandonara el inmueble controvertido en la causa, lo cual le causó asombro cuando ejecutaron la “ilegal” e “inconstitucional” medida de secuestro decretada en la causa, solicitando la declaratoria Sin Lugar de la pretensión incoada. (Folios 69 al 73).
En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al análisis y decisión del Juzgador.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito presentado en fecha 19 de Noviembre de 2007, la parte actora incoó pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término en contra de la demandada. (Folios 01 al 06).
Por auto de fecha 23 de Noviembre de 2007, se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y consecuencialmente, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda. (Folios 59 y 60).
Por Nota de Secretaría de fecha 28 de Noviembre de 2007, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada. (Folio 63).
Mediante acta de fecha 10 de Enero de 2007, se dejó constancia del anuncio del acto de contestación a la demanda en la causa, en la cual no compareció la parte demandada ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno. (Folio 64).
Mediante escrito de fecha 14 de Enero de 2008, la parte demandada en la causa, presentó contestación a la pretensión incoada en su contra. (Folios 68 al 73).
Mediante escrito de fecha 23 de Enero de 2008, la parte actora en el proceso, procedió a promover pruebas en la causa (Folios 74 al 79); siendo proveídas por auto de fecha 29 de Enero de 2008 (Folio 80).
Por auto de fecha 07 de Febrero de 2008, se acordó diferir el pronunciamiento del fallo en la causa. (Folio 81).
-DEL CUADERNO DE MEDIDAS:
Por auto de fecha 28 de Noviembre de 2.007, se acordó abrir el cuaderno de medidas en la causa. (Folio 01 Cuaderno de Medidas).
Mediante decisión de fecha 28 de Noviembre de 2.007, se decretó medida de Secuestro sobre el bien inmueble objeto sub litis de la controversia. (Folios 08 al 16, Cuaderno de Medidas).
Por auto de fecha 08 de Enero de 2008, se recibieron resulta de ejecución de la medida de secuestro decretada en la causa, la cual fuere materializada en fecha 17 de Diciembre de 2007, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (Folios 22 al 38, Cuaderno de Medidas).
Mediante escrito de fecha 10 de Enero de 2008, la parte demandada procedió a realizar oposición a la medida de secuestro decretada y materializada en la causa. (Folios 41 al 52, Cuaderno de Medidas).
Mediante decisión de fecha 21 de Enero de 2008, se declaró Sin Lugar la oposición a la medida de secuestro intentada por la parte demandada en la causa. (Folios 55 al 63, Cuaderno de Medidas.).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
En efecto, dispone el artículo 1.264 del Código Civil:
ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:
ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.
Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
Vistas las premisas anteriores, este Juzgado observa que el fundamento cardinal de la pretensión de la actora, se circunscribiría al incumplimiento por parte de su arrendataria, una vez fenecido el término de la prórroga legal, de la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado.
Argumento contra el cual la parte demandada en modo alguno refutó con prueba fehaciente de ello, pues sólo se limitó a alegar que (SIC)”…es totalmente falso que a la parte actora se le adeude la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (5.000.000,00 Bs.) o Cinco Mil Bolívares Fuertes (5.000,00 Bf.), por dicha cantidad le fue cancelada a la arrendadora a través de joyas de alto valor, con lo cual se cancelaba el canon de arrendamiento del mes de Octubre…”. (Fin de la cita textual). (Folio vlto. 69).
Es decir, en modo alguno desvirtuó el alegato de la actora de incumplimiento de entrega del inmueble arrendado, arguyendo un alegato no discutido en la causa, cual es, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por el uso del inmueble.
Así las cosas, es evidente que siendo que la duración del contrato, se pactó en una vigencia de un (01) año fijo, contado a partir del cinco (05) de Abril de 2006 al cinco de Abril de 2007, conforme se estipuló en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de Abril de 2006, por ante la Notaria Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 44, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones, cursante a los folios 52 al 58 del expediente, pieza principal, cuya valoración probatoria se le confiere en atención a lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil; nació a partir del seis (06) de Abril de 2007; en vista de inexistir por parte de la arrendataria, de su voluntad de seguir continuando en la ocupación del inmueble arrendado, conforme a la cláusula tercera ya citada, el beneficio de la prórroga legal arrendaticia, la que, según el literal “A” del artículo 38 del Decreto con rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se correspondería con un período máximo de seis (06) meses, el que vencería en fecha 06 de Octubre de 2007, sin que evidenciare por parte de la arrendataria, del cumplimiento de entrega acordado. Así se decide.
Es en base a tal incumplimiento observado, que éste Juzgado de Municipio, en aplicación de lo previsto en los artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.159 y 1264 eiusdem, concluye que la acción de cumplimiento incoada debe prosperar en derecho, toda vez que no se evidenció por parte de la demandada, a su Cumplimiento Material del Bien Inmueble Arrendado, a su Arrendadora-Propietaria del mismo, una vez fenecido el término de duración del mismo. Así se decide.
Ante tal situación, no quedaba otra vía a la arrendadora, que solicitar el cumplimiento de la obligación de entrega asumida por la arrendataria del inmueble, pues resultó demostrada la falta de cumplimiento de ésta última a lo pactado, por lo que en conclusión para este Juzgado, la acción de cumplimiento ejercida debe ser declarada CON LUGAR en la parte dispositiva del presente fallo con los demás pronunciamiento legales que de ello deriva. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos dispuesto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del término incoara la ciudadana EVA MARIA ZAMBRANO DE MENDOZA, en contra de la ciudadana GRISELDA ZERPA ALBORNOZ, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
-SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadana GRISELDA ZERPA ALBORNOZ, a efectuar a favor de la actora, ciudadana EVA MARIA ZAMBRANO DE MENDOZA, la ENTREGA MATERIAL real y efectiva del inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en la Segunda Etapa de la Urbanización Los Naranjos en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, distinguida con el N° 22-09, conforme cuaderno de comprobantes llevado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo los N°s. 361 al 362, folios 603 al 604, en fecha 24 de Septiembre de 1.975, situada en la Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda (actualmente Municipio El Hatillo); número de catastro N°PS02/C-036, con una superficie de Trescientos Cincuenta y Siete Metros Cuadrados con Sesenta y Nueve Decímetros Cuadrados (357,69 mts2), siendo sus linderos y medidas: NOROESTE: En veintidós metros con cuarenta centímetros (22,40 mts) con parcela N° 22-10; SURESTE: En veintitrés metros con setenta y seis centímetros (23,76 mts) con la parcela N° 22-08; NORESTE: En dieciséis metros con setenta y un centímetros (16,71 mts) con la Avenida Sur 8; SUROESTE: En catorce metros con sesenta y ocho metros (14,68 mts) con zona verde; sobre las cuales construyó una Casa Quinta identificada con el nombre EVI, tal y como se evidenciaría en Título Supletorio debidamente Registrado por ante la Oficina subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 30 de Junio de 2006, bajo el N° 21, Tomo 18, Protocolo Primero.
-TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas y costos del proceso a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal del diferimiento acordado por auto de fecha 07 de Febrero de 2008, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los DOCE (12) días del mes de FEBRERO del año DOS MIL OCHO (2008). Años 196° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA TITULAR.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA
En la misma fecha, siendo la TRES Y OCHO MINUTOS DE LA TARDE (03:08 P.M), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA TITULAR.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.

NGC/KSO/*
Asunto N° AP31-V-2007-00002407.
10 Páginas, 01 Pieza Principal, 01 Cuaderno de Medidas N° AN3A-X-2007-000014