TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, seis (6) de febrero de dos mil ocho
197º y 148º

ASUNTO: AP31-V-2007-000822

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil ZOON INTERNATIONAL SERVICIES C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 54, Tomo 72-A, en fecha 01 de julio de 1976, y posteriormente modificada por ante el mismo registro, el día 05 de febrero de 1997, N° 57, Tomo 20-A-Pro.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ROBERTO ENRIQUE DYER G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.503.848, e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.700

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES 431 J.C, C.A, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 04 de octubre de 2000, bajo el N° 42, Tomo 171-A-Pro, representada por la ciudadana Juana del Carmen Torres, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 8.663.431.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL J. MORILLO VELÁSQUEZ, abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad N° 15.588.586 e inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 114.618.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-
-BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS-

Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 23 de mayo de 2007, por el ciudadano ROBERTO ENRIQUE DYER G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.503.848, quien actúa en nombre y representación de la Sociedad Mercantil ZOOM INTERNATIONAL SERVICIES C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 54, Tomo 72-A, en fecha 01 de julio de 1976, y posteriormente modificada por ante el mismo registro, el día 05 de febrero de 1997, N° 57, Tomo 20-A-Pro, parte actora, mediante el cual demandó a la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES 431 J.C C.A, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

Entre otras cosas, señaló la parte actora en su escrito libelar que en fecha 24 de octubre de 2003, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Inversiones 431 J.C., C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 04 de octubre de 2000, bajo el N° 42, Tomo 171-A-Pro, representada por la ciudadana JUANA DEL CARMEN TORRES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 8.663.431, sobre un inmueble propiedad de su mandante, ubicado en la Calle Colombia, entre 4ta y 5ta Avenida, Sector Pérez Bonalde Catia del Distrito Capital, según se desprende de instrumento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre, bajo el N° 49, Tomo 37, que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció que la duración del contrato tendría una vigencia de un (1) año contado a partir del día 1 de diciembre de 2002, quedando entendido de que el mismos sería prorrogable por una sola vez, por un periodo de un (1) año siempre y cuando alguna de las partes manifestare por escrito su deseo de no prorrogarlo, conviniendo que bajo ninguna circunstancia podrá considerarse que operaría la tácita reconducción.

Adujo asimismo, que el contrato debió vencerse el día 01 de diciembre de 2003, hecho que no sucedió por cuanto le otorgaron a la arrendataria una prórroga de un (1) año, es decir; hasta el día 01 de diciembre de 2004. Que en fecha 23 de agosto de 2005, su representada procedió mediante vía escrita ha participarle a la arrendataria su deseo de no renovar el contrato, y por ende; el vencimiento de la prórroga contractual; que en virtud de la relación arrendaticia a la parte demandada le correspondía la prórroga legal, establecida en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, culminando dicha relación en fecha 01 de diciembre de 2006, y toda vez que ha sido imposible de forma amistosa obtener la desocupación del inmueble en virtud de haber culminado tanto el contrato de arrendamiento como la prórroga establecida en la ley, procedió a demandar a la Sociedad Mercantil Inversiones 431 J.C C.A, a fin de que convenga a ello o sea condenado por el Tribunal en:

1)- La declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes relativo a la entrega del inmueble objeto de la presente causa libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió.

2)- Pagar la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000) (Bf. 40) por concepto de cada día de atraso en la entrega del inmueble, de conformidad con lo convenido entre las partes en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, lo cual arroja ciento veinte días (120) correspondientes a los 30 días del mes de diciembre de 2006, 31 días del mes de enero, 28 días del mes de febrero, 31 días del mes de marzo y 30 días del mes de abril del 2007, hasta la entrega definitiva del mismo.

En fecha 28 de Mayo de 2007, se admitió la demanda por los trámites del juicio breve, y se ordenó emplazar a la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES 431 J.C C.A, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 04 de octubre de 2000, bajo el N° 42, Tomo 171-A-Pro, representada por la ciudadana Juana del Carmen Torres, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 8.663.431, para que compareciera al segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra. Librándose la respectiva compulsa en fecha 06 de junio de 2007.

Compareció en fecha 28 de junio de 2007, el alguacil Julio Echeverría, y estampó diligencia mediante el cual consignó compulsa en virtud de haber sido imposible llevar a cabo la citación personal de la demandada.

En fecha 10 de julio de 2007, y previa solicitud hecha por la representación judicial de la parte actora, se ordenó y libró cartel de citación mediante publicación en los diarios El Nacional y El Universal, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Compareció el abogado Roberto Dyer, quien actúa en su nombre y representación de la Sociedad Mercantil ZOOM INTERNATIONAL SERVICIES C.A, parte actora y consignó sendas publicaciones del cartel de citación librado a la parte demandada en el presente juicio.

En fecha 30 de julio de 2007, se dictó auto mediante el cual la Juez Temporal Arlene Padilla Reyes, se avocó al conocimiento de la causa, asimismo, se ordenó agregar a los autos las publicaciones hechas en los diarios El Universal y El Nacional.

En fecha 2 de agosto de 2007, siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, compareció el abogado Miguel Morillo Velásquez, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 114.618, apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación, en el cual negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representado tanto en los hechos como en el derecho. Asimismo, promovió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1°, 6° y numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir; la incompetencia del Tribunal para conocer la demanda en razón de la cuantía, el defecto de forma por haberse conformado en la causa la acumulación prohibida a que hace referencia el artículo 78, eiusdem, y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permita admitirse por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. De igual manera, planteó la reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud de estar fundada la pretensión ejercida por el actor en una acción derivada de una relación arrendaticia, alegando la representación judicial de la parte demandada que no consta en autos que la parte actora reconozca en su demanda que su representada posee en calidad de arrendataria un local, ya identificado, formalmente reconvino formalmente a la parte actora, para que convenga o sea condena por el Tribunal en:

1).- Que la Sociedad Mercantil ZOOM INTERNATIONAL SERVICIES C.A, ya identificada al comienzo del fallo, dio en arrendamiento un bien inmueble a su representada, un local comercial, dedicado a la venta de artículos de ferretería y demás ramas conexas, donde se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de trescientos setenta mil trescientos bolívares (Bs. 370.300) (Bf. 370.3).

2).- Que el contrato de arrendamiento se perfeccionó en forma verbal a partir del día 13 de febrero de 2006.

3).- Que no se estableció expresamente en el contrato antes aludido su tiempo de duración.

Por auto de fecha 3 de agosto de 2007, se difirió el pronunciamiento en relación a la admisibilidad de la reconvención propuesta por la parte demandada para el primer día de despacho siguiente de la fecha anteriormente señalada.

En fecha 06 de agosto de 2007, el Tribunal dictó sentencia Interlocutoria declarado con lugar, la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal en razón de la cuantía, y en consecuencia se declaró incompetente para conocer la presente causa, declinando la competencia al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejándose transcurrir los cinco (5) días de despacho a que hace referencia el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de septiembre de 2007, se dictó auto mediante el cual la Juez Anabel González González, se avoco al conocimiento de la causa, ordenando remitir el expediente al Juzgado distribuidor de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas en virtud de haber transcurrido los cinco (5) días de despacho a que se contrae el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha se cumplió con lo ordenado.

Por auto de fecha 25 de septiembre de 2007, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada y el curso de ley correspondiente al expediente, asimismo, se avoco al conocimiento de la causa.

En fecha 25 de septiembre de 2007, el Juzgado Tercero antes indicado, dictó sentencia, mediante la cual se declaró incompetente para conocer de la presente acción en razón del valor de la demanda, conforme a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera; planteó el conflicto de competencia negativo, ordenando la remisión del expediente el Juzgado Superior a los fines de que dirimiera el conflicto planteado.

En fecha 8 de octubre de 2007, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en función de distribuidor, realizó el sorteo respectivo, resultando designado para conocer de la causa el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas.

Mediante auto de fecha 22 de octubre de 2007, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada y el curso de ley, fijándose un lapso de diez (10) días consecutivos para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 73 del Código de Procedimiento Civil.

Por sentencia de fecha 31 de octubre de 2007, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, revocó la decisión de fecha 6 de agosto de 2007, dictada por este Tribunal, declarando incompetente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial para conocer de la causa y declarando competente al Juzgado Duodécimo de Municipio. Así mismo, ordenó la remisión del expediente al Tribunal de la causa.

Mediante auto de fecha 19 de noviembre de 2007, se declaró definitivamente firme la Sentencia dictada en fecha 31/10/2007, remitiéndose bajo oficio N° 2007-455, el expediente al Juzgado de origen.

En fecha 6 de diciembre de 2007, se dictó auto mediante el cual se estableció la continuación del juicio al tercer (3) día de despacho siguiente a esa fecha de conformidad con lo establecido en el artículo 75 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 13 de diciembre de 2007, se dictó sentencia mediante la cual se declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada en el presente juicio, por cuanto la misma debe tramitarse por un procedimiento incompatible al del juicio principal.

Compareció en fecha 18 de diciembre de 2008, al abogado Roberto Dyer, apoderado judicial de la parte actora, y confirió poder apud acta al abogado Carlos Enrique Ochoa Rodríguez, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 41.085.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, compareciendo en fecha 10 de enero de 2008, el abogado Miguel Morillo Velásquez, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de pruebas, mediante el cual promovió la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, promovió inspección judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 eiusdem e instrumentales. En esa misma fecha se dictó auto mediante el cual se admitió el escrito de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada, fijándose oportunidad para la evacuación de las pruebas contenidas en el escrito. Compareció en fecha 14 de enero de 2008, el abogado Carlos Enrique Ochoa Rodríguez, apoderado judicial de la parte actora, y estampó diligencia mediante el cual señala la consignación del escrito de pruebas, desprendiéndose de dicho escrito que la parte actora promovió en todo y cada una de sus partes el valor probatorio que se desprende del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, de la carta de desahucio o no prórroga del contrato in comento, y de la prórroga legal comunicada mediante carta de fecha 30 de enero de 2006, siendo admitido el referido escrito por auto de esa misma fecha.

Compareció en fecha 16 de enero de 2008, el abogado Miguel Morillo Velásquez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y estampó diligencia mediante la cual desconoció e impugnó la carta de desahucio o no prórroga del contrato de arrendamiento y el documento de la prórroga legal, por cuanto los mismos no fueron recibidos por su representado, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

-II-
-PUNTO PREVIO A LAS CUESTIONES PREVIAS-
-DE LA CALIFICACIÓN DE ACCIÓN-

Pasa esta juzgadora de conformidad con el Principio IURI NOVIT CURIA a calificar la pretensión propuesta por la parte actora en su libelo de demanda, y al respecto observa que la misma señaló lo siguiente:

“Que en fecha veinte cuatro (24) de Octubre del año 2003 su representada suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Inversiones 431, J.C, C.A… sobre un inmueble propiedad de mi mandante, ubicado en la calle Colombia, entre 4ta y 5ta AVENIDA, SECTOR PEREZ BONALDE CATIA DISTRITO CAPITAL, según se desprende de instrumento que fuera debidamente autenticado por ante la Notaría Pública sexta del Municipio Sucre, en la Fecha señalada supra…..en el cual se consagra todas y cada una de las obligaciones que surgen para ambas partes,…. En la cláusula segunda de dicho instrumento reza lo siguiente: “El presente contrato tendrá una vigencia de un (1) años contado a partir del primero (01) de diciembre del año 2002….. queda entendido que el presente contrato será prorrogado por una sola vez, por un periodo de un (1) años siempre y cuando alguna de las partes manifestará por escrito, con sesenta (60) días antes del vencimiento su voluntad de no prorrogarlo. (Subrayado mío) Así mismo queda convenido entre las partes que bajo ninguna circunstancia podrá considerarse que ha operado la tácita reconducción.”. Es el caso ciudadano juez, que, en primer lugar, el contrato en cuestión ha debido vencerse el día 01 de Diciembre del años 2003, hecho éste que no sucedió así por cuanto se le otorgó a la arrendataria INVERSIONES 431 J.C C.A, una prórroga de un año, es decir hasta el día 01 de Diciembre del año 2004. En segundo lugar, en fecha 23 de Agosto del año 2005, mi representada y cumplimento a cabalidad con lo estipulado en dicha cláusula, en lo que se refiere a participar la no renovación del contrato, procedió vía escrita a efectuar la misma, es decir practicar el desahucio con un tiempo de cuatro meses antes, del vencimiento de la prorroga contractual…..En tercer lugar tomamos en cuenta que la relación arrendaticia duró dos (2) años, le correspondería a la arrendataria por concepto de prórroga legal según lo estipulado en el artículo 38 letra b de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario UN AÑO DE PRÓRROGA, es decir que la relación arrendaticia culminó el 01 DE DICIEMBRE DEL AÑO 2006. Y ASÍ PRECISAMENTE MI MANDANTE SE LO MANIFESTÓ A LA ARRENDATARIA, según se desprende de senda comunicación enviada a esta de fecha 30 de enero de 2006….
Es el caso ciudadano juez, de que mi mandante a pesar de haber efectuado por la vía amistosa y extrajudicial todas aquellas diligencias con la finalidad de lograr la desocupación del inmueble por parte de la arrendataria INVERSIONES 431 J.C C.A LAS MISMAS HAN SIDO INFRUCTUOSAS….” Fin de la cita

Ahora bien, conforme al Principio IURI NOVIT CURIA antes invocado, y partiendo de los argumentos de hecho alegados por el actor en su libelo de demanda, se evidencia que el actor de manera errónea calificó su pretensión como RESOLUCIÓN DE CONTRATO pero de la lectura del libelo se evidencia que lo procedente de acuerdo con los hechos alegado y examinados, con relación a las normas aplicables al caso, es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL y por consiguiente, la desocupación del inmueble arrendado, por el incumplimiento de la obligación por parte del arrendatario en entregar el inmueble objeto del contrato en el tiempo establecido para ello. Así se declara.

Así las cosas, del análisis previamente esgrimido, esta Juzgadora conforme con el Principio IURI NOVIT CURIA califica la pretensión de la parte actora como una Acción de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la Prórroga Legal. Y ASÍ SE DECIDE

-III-
CUESTION PREVIA
OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA
EN LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

La parte demanda promovió en su escrito de Contestación de la demanda la Cuestión previa por defecto de forma establecida en el artículo 346 ordinal 6, por haberse conformado en la presente causa una acumulación prohibida a que hace referencia el artículo 78, ambos del Código de Procedimiento Civil, y al respecto señaló, que de una sencilla lectura del escrito libelar concretamente el parágrafo titulado pertinentes conclusiones, del texto se aprecia con claridad que la parte actora, pretende acumular en un mismo libelo, la pretensión de resolución de contrato y a la vez pretende que se de cumplimiento a la cláusula novena del contrato cuya resolución se demanda, las cuales se excluyen mutuamente.

Se observa que el demandante, propone como acción principal la Resolución del Contrato de Arrendamiento, y en el mismo libelo acumula la pretensión de indemnización de daños y perjuicios. Pretende de esta forma que se aplique la penalidad establecida en la cláusula novena del contrato cuya resolución nos ocupa, que atendiendo a los efectos que produce la declaratoria de Resolución de Contrato, encontramos que todas y cada una de las cláusulas que lo componen, desaparecen del mundo jurídico, es decir, que al declararse judicialmente que el contrato esta resuelto, se considera como que jamás existió el mismo, es decir, que desaparecen la obligación principal y las accesorias.

Asimismo señaló el apoderado demandado, que al pretender el actor la resolución del contrato de arrendamiento, pueda pretenderse aisladamente, la aplicación de una cláusula del mismo, en este caso, la cláusula novena, que establece una indemnización diaria por daños y perjuicios causados en el caso que ocurriera incumplimiento, ya que si la actora pretende la resolución del contrato, debió solicitar la indemnización por daños y perjuicios extra-contractualmente, pero no el cumplimiento del contrato.

Quien aquí decide, a los fines de resolver la Cuestión previa por defecto de forma establecida en el artículos 346 ordinal 6, por haberse conformado en la presente causa una acumulación prohibida a que hace referencia el artículo 78, ambos del Código de Procedimiento Civil, pasa hacer las siguientes consideraciones y al respecto cita los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil que rezan:

“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
(Negrillas y Subrayado del Tribunal

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Con fundamento en que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y que los contratos deben ejecutarse de buena fe, es por lo que esta Juzgadora entiende que la cláusula Novena (Cláusula Penal) fue aceptada de mutuo acuerdo por ambas partes y dicha cláusula rige la relación contractual, por lo que se interpreta que la cláusula de marras debió ser cumplida de la misma manera que se pactó. Así se decide.

Ahora bien, de la lectura del libelo de demanda se infiere que la parte actora exige en el punto segundo de su petitorio, la indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento por parte de la demandada de hacer entrega del inmueble objeto de la controversia luego de vencida la prórroga legal, y solicita la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares Exactos (Bs.40.000,00) (Bf 40,00) diarios por cada día de retraso en la entrega, en tal sentido el artículo 1.167 establece que es procedente los daños y perjuicios cuando así lo solicitara la parte perjudicada, razón por la cual en el presente caso no existe una inepta acumulación de pretensiones tal y como lo alega la parte demandada ya que es completamente permitido por la ley, solicitar el cumplimiento o la Resolución del contrato de arrendamiento con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. Y así se establece.

Así las cosas, conforme con la norma up-supra trascrita, se declara SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la parte demanda por defecto de forma establecida en el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil por acumulación inepta de pretensiones a que hace referencia el artículo 78 del mismo código. Así se decide.

Del mismo modo, la parte demandada opuso la cuestión previa establecida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y señaló la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permita admitirse por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, y al respecto señaló, que en primer lugar la relación contractual que une a la Sociedad de Comercio Inversiones 431, J.C, C.A. con la Sociedad Mercantil ZOOM INTERNACIONAL SERVICES, C.A, comenzó a partir del primero (1) de diciembre de 2000, tal como lo demuestra el documento autenticado ante la Notaría Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 22 de enero de 2001, anotado bajo el No. 65, tomo 02 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; igualmente autenticado ante la Notaría Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, el 06 de Febrero de 2001, anotado bajo el No.10, tomo 6 de esa oficina; que en esa oportunidad se dio en arrendamiento un inmueble ubicado en la calle Colombia, entre la 4ta y 5ta avenida, Sector Pérez Bonalde, Catia Distrito Capital, según el documento el contrato, tenia una superficie de dieciocho metros (18, 00 Mts) cuadrados, consta de un baño, con cerámica, poseta y lavamano.

Que ese contrato tendría una duración de un año más de prórroga contractual, es decir, dos años, contados a partir del 01 diciembre de 2000 hasta el 01 de diciembre de 2002, y en el mismo se estableció un canon de arrendamiento de (BS. 230.000) (Bf.230) mensuales, que al culminar el contrato referido, no se le concedió la prórroga legal, y obligaron a su cliente a suscribir un nuevo contrato el 10 de Octubre de 2003, que tendría su vigencia desde el 01 de diciembre de 2002, hasta el 01 de diciembre de 2004. Estableciéndose un canon de mensual de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (BS. 230.000,00)(BF.230) mensuales por el primer año. Luego del 01 de diciembre de 2003, regiría un aumento de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000,00) (BF.50) por mes, por lo que el canon se elevó a la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (BS.280.000,00) (BF.280) mensuales. Hasta el mes de febrero de 2006, cuando el canon se aumentó a la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (BS. 370.000,00) (BF.370).

Ahora bien, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la procedencia de la Cuestión previa opuesta por la parte demandada relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, que se encuentra establecida en el numeral 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y al respecto se hacen las siguientes consideraciones:

Establece el dispositivo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dispone:

“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla, promover las siguientes cuestiones previas: (…omissis…)
Numeral 11) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”. (Fin de la cita textual).

La cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto esta Cuestión Previa está dirigida, sin más, al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción originado de la prohibición legal.

En efecto, entre la doctrina más autorizada en la materia, se indica que las condiciones para el ejercicio de la acción se refieren a: 1) La posibilidad jurídica, es decir, que el derecho conceda la pretensión que se trata de esgrimir y por ende que no prohíba expresamente el ejercicio de la acción. 2) La cualidad o legitimatio ad-causam, en otras palabras, la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posibles demandantes y demandados, y su correlativa con aquellas personas que se presentan en tal carácter dentro de la litis; y 3) el interés procesal a que se refiere el artículo 16 de nuestra ley adjetiva.

Esta Juzgadora, debe pasar a establecer si en el presente caso existe prohibición expresa para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, y al respecto debemos establecer que tipo de relación arrendaticia vincula a las partes en el presente caso, de acuerdo con lo alegado, consignado y probado en autos; en ese sentido se pasa ha considerar el único Contrato de Arrendamiento que cursa en original a los folios 8, 9 y 10 del presente, el cual se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público, debidamente autenticado en fecha 24-10-2003, y el cual señala en su cláusula segunda lo siguiente:

(…)“El presente Contrato tendrá una vigencia de un (1) año contados a partir del Primero (01) de Diciembre de 2002. Al vencimiento del término establecido deberá LA ARRENDATARIA, entregar el inmueble en perfectas condiciones de aseo y conservación tal y como lo recibe al momento de suscribir el presente contrato. Queda entendido que el presente contrato será prorrogable por una sola vez, por un período de un (1) año, siempre y cuando alguna de las partes manifestare por escrito, con Sesenta (60) días antes del vencimiento, su voluntad de no prorrogarlo. Así mismo, queda convenido entre las partes que bajo ninguna circunstancia podrá considerarse que ha operado la tácita reconducción.” (…) Fin de la Cita.

De la referida cláusula de colige que la duración de dicho contrato era de un año (1) fijo, que comenzó a computarse a partir de 1 de Diciembre de 2002 hasta el 1 de Diciembre del año 2003, que dicho contrato solo podría prorrogarse por una sola vez, siempre y cuando alguna de las partes manifestare por escrito, con Sesenta (60) días antes del vencimiento, su voluntad de no prorrogarlo, pero como esto no sucedió en la fecha establecida, se renovó automáticamente por una sola vez, renovación que comenzó a computarse desde el 1 de Diciembre de 2003 hasta el 1 de Diciembre de 2004, ahora bien observa esta juzgadora que el referido contrato venció el 1 de Diciembre de 2004, es decir que una vez vencido el mismo, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal de un año, de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos años, en ese sentido dicha Prórroga Legal culminó el 2 de Diciembre de 2005 tal y como consta del documento fundamental de la demanda. En este sentido si la prórroga legal culminó en fecha 2 Diciembre de 2005, es a partir de esa fecha que la parte demandada debió entregar el inmueble libre de bienes y personas. Y así se decide.

Asimismo, se observa que la notificación de la no prórroga contractual, realizada por la parte actora hoy demandante de fecha 23 de Agosto de 2005, es a todas luces inoficiosa, por cuanto en la referida fecha ya estaba corriendo de pleno derecho la prórroga legal, la cual culminó en fecha 2 de Diciembre de 2005.

Igualmente, se evidencia de los autos que a los folios 65 al 89 cursa recibos de cobranza a nombre de Inversiones 431 J.C C.A, debidamente cancelados por Zoom Internacional Services, C.A por concepto de pago de alquileres de los meses de Enero a Diciembre de 2005 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto(2),Septiembre, Octubre, Diciembre del Año 2006, los cuales se valoran como plena prueba, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron desconocidos por la parte demandante a quien fueron opuestas como emanadas de ella, en este sentido si la prórroga legal culminó en fecha 2 de Diciembre de 2005, es de suponer que la arrendadora no debió continuar recibiendo los cánones de arrendamiento de los meses posteriores a dicho vencimiento, en consecuencia, al haber consentido el arrendador en la ocupación por parte del inquilino después del vencimiento de la prórroga legal, y haber continuado recibiendo los cánones de arrendamiento de los meses posteriores al vencimiento, es decir a partir del mes de Enero del año 2006, ciertamente el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo por haber operado la tácita reconducción consagrada en el artículo 1.614 del Código Civil. Y así se declara.

De lo antes señalado se infiere que si estamos en presencia de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, es menester señalar que uno de los supuesto para la procedencia de la acción es que el contrato sea a tiempo determinado y que la prórroga se encuentre vencida, en el presente caso se evidencia que la Prórroga Legal venció en fecha 2 de Diciembre de 2005,y la arrendataria continuó ocupando el inmueble sin que la arrendadora le hubiese exigido el cumplimiento de su obligación, y además continuó recibiendo el pago del canon de arrendamiento de los meses posteriores al vencimiento de dicha prórroga, razón por la cual el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo. Y así se decide.

Así las cosas, si en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no es procedente la acción de cumplimiento de contrato, ya que la ley prohíbe expresamente el ejercicio de este tipo de acción cuando ha operado la tácita reconducción, por tal motivo la acción propuesta no es procedente, ya que no reúne los requisitos de admisibilidad anteriormente señalados. Y así se decide.

De lo antes expuesto se concluye que la presente demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal intentada por la Sociedad Mercantil ZOOM INTERNACIONAL SERVICES, C.A en contra de Sociedad Mercantil Inversiones 431, J.C. C.A, debe ser desechada por cuanto la misma no cumple con los requisitos de admisibilidad, en consecuencia éste Tribunal, declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y en consecuencia se declara extinguido el proceso. Así se decide.

- IV -
-DISPOSITIVO-
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la parte demanda por defecto de forma establecida en el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil por acumulación inepta de pretensiones a que hace referencia el artículo 78 del mismo código.

SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la parte demandada y, en consecuencia, se declara LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA.

TERCERO: SE DESECHA la demanda y se EXTINGUE el proceso en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL intentara la Sociedad Mercantil ZOOM INTERNATIONAL SERVICES C.A., en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 431, C.A., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil

CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante, al pago de las costas procesales, por haber resultado vencida en esta instancia.

QUINTO: Se ordena Notificar la sentencia a las partes, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Publíquese.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al sexto (6) día del mes de febrero de dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA;

Abg. ARLENE PADILLA REYES

En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las 9:55 (a.m.).
LA SECRETARIA,

Abg. ARLENE PADILLA REYES