República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Amalia Enriqueta Ovalles de Borges, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 905.415.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Arlene del Carmen Duque Villanueva y Víctor José Ibarra Isturriaga, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.838.705 y 2.091.404, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 59.931 y 13.105, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Jesús María Pinzón, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 10.564.353, aún sin representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Desalojo.


En fecha 19.02.2008, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, el día 18.02.2008, por los abogados Arlene del Carmen Duque Villanueva y Víctor José Ibarra Isturriaga, actuando en sus caracteres de apoderados judiciales de la ciudadana Amalia Enriqueta Ovalles de Borges, contentivo de las pretensiones de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Desalojo, deducidas en contra del ciudadano Jesús María Pinzón.

En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- I -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

Los abogados Arlene del Carmen Duque Villanueva y Víctor José Ibarra Isturriaga, actuando en sus caracteres de apoderados judiciales de la ciudadana Amalia Enriqueta Ovalles de Borges, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, sostuvieron lo siguiente:

Que, en fecha 09.08.2006, su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús María Pinzón, por el apartamento distinguido con el alfanumérico 16-F, situado en el piso 16, del edificio Residencias A-V, ubicado entre las esquinas de Gobernador a Puente Miraflores, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09.08.2006, bajo el N° 64, Tomo 60, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que, en la cláusula segunda del contrato, se pactó su duración por el periodo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.08.2006, hasta el día 01.08.2007, cuyo canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad mensual de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), equivalente a cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 400,oo), por lo cual debía entregar el inmueble arrendado 02.08.2007.

Que, en la cláusula sexta, se convino que el arrendatario no podía ceder, traspasar, ni arrendar total o parcialmente el inmueble arrendado, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora, mientras que en la cláusula décima, se obligó a pagar todos los gastos derivados de la convención locativa, así como los gastos derivados por el uso de servicio telefónico, luz eléctrica, aseo urbano, agua y condominio.

Que, desde el día 01.08.2007, han tratado de ponerse en comunicación con el arrendatario, para que entregue el bien inmueble arrendado, sin que hayan podido hacerlo, toda vez que se encuentra desaparecido, ya que en el bien se encuentra una persona ocupándolo precariamente.

Que, el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como enero de 2008.

Que, su representada habita en la actualidad en la casa de su hija, con quién mantiene serios problemas de convivencia, razón por la que requiere el inmueble dado en arriendo para ocuparlo.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, así como en los artículos 34, literales (a), (b) y (g), y en el 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por tal motivo, la representación judicial de la accionante procedió a demandar al ciudadano Jesús María Pinzón, para que conviniese, o en su defecto, fuese condenada por el Tribunal, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por haber expirado el término convenido en el mismo, por la falta de pago en los cánones de arrendamientos señalados como insolutos y por haber cedido el bien sin el previo consentimiento de la propietaria; además, reclamó el desalojo del inmueble, dada la alegada necesidad de ocuparlo en su carácter de propietaria.

- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la demanda propuesta por el accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem.

Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional.

Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la acción siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone la autoridad judicial al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, la cual se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.

Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)

En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito, a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la pretensión (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.

En cuanto a la noción de orden público, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2137, dictada en fecha 29.08.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), expediente N° 02-0088, caso: José Rafael Echeverría, apuntó lo siguiente:

“…es menester indicar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado acerca de lo que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos límites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez. Es por ello, que dicha noción no puede ser dividida en absoluta o relativa, dado que es el último punto de referencia a la que acude el Juez para determinar lo ajustado a derecho de una actuación.
Por tanto, el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte el colectivo o las instituciones sociales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Al unísono, en lo que respecta a la noción de buenas costumbres, la misma Sala Constitucional, en sentencia N° 85, dictada en fecha 24.01.2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-1274, caso: Asodeviprilara, determinó lo siguiente:

“…Así como la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, señala una serie de normas para salvaguardar al consumidor (latu sensu), las cuales a veces regulan hasta las menciones de los contratos (artículos 19, 20 y 21); igualmente, normas que establecen con claridad la manera de actuar, pueden ser entendidas como protectivas de los seres humanos, de la convivencia, y ellas atienden mas a la protección de las buenas costumbres que a la del orden público.
Las buenas costumbres, atienden a un concepto jurídico indeterminado ligado a la realidad social, y por ello el concepto varia en el tiempo y en el espacio, y con relación a determinados tipos de negocios o actos públicos…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Y, en relación con el supuesto concerniente a que la pretensión no sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, la Sala Constitucional, en sentencia N° 776, dictada en fecha 18.05.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2055, caso: Rafael Enrique Montserrat Prato, sostuvo:

“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:

“…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En virtud de los anteriores precedentes jurisprudenciales, resulta pertinente precisar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.

Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana Amalia Enriqueta Ovalles de Borges, en contra del ciudadano Jesús María Pinzón, se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09.08.2006, bajo el N° 64, Tomo 60, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico 16-F, situado en el piso 16, del edificio Residencias A-V, ubicado entre las esquinas de Gobernador a Puente Miraflores, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado vencimiento del término de duración contractual, por el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como enero de 2008 y por haber cedido el referido inmueble sin el previo consentimiento de la propietaria.

En este sentido, el artículo 1.167, prevé que:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas, cuyo ejercicio de las mismas, en materia inquilinaria, supone la existencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado.

Sin embargo, observa este Tribunal de la lectura de la demanda que la accionante también reclamó el desalojo del bien inmueble arrendado, en virtud de la alegada necesidad de ocuparlo en su carácter de propietaria del mismo.

Al respecto, el artículo 34 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone:

“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la anterior disposición especial, el desalojo de un bien inmueble arrendado, sólo podrá demandarse bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se invoque cualquiera de las causales taxativamente establecidas en dicha norma para su procedencia.

Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, por cuanto la ley no concede la posibilidad de acumular en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, tal es el caso de accionar conjuntamente el cumplimiento de un contrato y el desalojo.

Por tal motivo, resulta oportuno referirse a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:

“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Como puede observase, la anterior disposición jurídica veda cualquier posibilidad de acumular en un mismo libelo reclamaciones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, de tal modo que al ejercitar la accionante en la demanda el cumplimiento del contrato, en atención de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, así como el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con lo previsto en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acumuló indebidamente dos pretensiones que no pueden co-existir por los efectos jurídicos que las caracteriza, ya que la primera supone la existencia de un contrato de arrendamiento escrito, a tiempo determinado, mientras que la segunda, refiere su fundamentación en un contrato verbal o escrito, a tiempo indeterminado.

Constatado lo anterior, estima este Tribunal que tales inconsistencias no pueden plantearse en una demanda, ya que por una parte limita el derecho de la parte demandada de defenderse eficazmente de las imputaciones dirigidas en su contra y, por la otra, veda cualquier posibilidad al Juez de analizar cabalmente los planteamientos fácticos y jurídicos que justifican la reclamación invocada, lo cual conduce a determinar la contrariedad a Derecho de la misma, por la prohibida acumulación de pretensiones en que la demandante incurrió. Así se declara

- III -
DECISIÓN

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida conjuntamente con la acción de Desalojo, por la ciudadana Amalia Enriqueta Ovalles de Borges, en contra del ciudadano Jesús María Pinzón, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 78 ejúsdem.

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de febrero del año dos mil ocho (2008). Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez Titular,


César Luis González Prato

La Secretaria Accidental,


Xiomara Margarita García Delgado

En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).

La Secretaria Accidental,


Xiomara Margarita García Delgado


CLGP.-
Exp. N° AP31-V-2008-000385