TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 148°

Parte actora: MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.592.943.

Apoderada judicial de la parte actora: ELSA PINTO ARRETURETA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 70.800.

Parte demandada: CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.979.904.

Apoderados judiciales de la parte demandada: GLORIA MADERA HERNANDEZ y JUAN LUIS AGUANA FIGUERA, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 13.823 y 1.608.

Motivo: DESALOJO

Por ante el Juzgado Distribuidor de Turno fue presentado libelo suscrito por la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA, debidamente asistida de la abogada ELSA PINTO ARRETURETA, contra la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA por DESALOJO, el cual efectuado el respectivo sorteo fue asignado a este despacho y recibido por la secretaría de este Juzgado en fecha 14 de Noviembre de 2007.
Mediante auto de fecha 15 de Noviembre de 2007, fue admitida la presente demanda, conforme a lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se acordó la citación de la demandada para que compareciera por ante éste Tribunal al Segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de las resultas de su citación, a fin de que conteste la demanda.
En fecha 23 de Noviembre de 2007, comparece por ante este Tribunal la apoderada judicial de la parte actora, y consigna copia del libelo y del auto de admisión, a los fines de que se elabore la compulsa para la citación de la parte demandada.
En fecha 06 de Diciembre de 2007, comparece por ante este Tribunal la apoderada judicial de la parte actora, y consigna los emolumentos pertinentes para la citación de la parte demandada.
En fecha 17 de Diciembre de 2007, comparece por ante este Tribunal el ciudadano HELY GERMAN SANABRIA GOMEZ, en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y expone que el día 10 de Diciembre de 2007, siendo las 11:30 a.m., se trasladó a la siguiente dirección: Avenida Francisco de Miranda, Torre Europa, planta baja, Oficinas del Departamento de Informática del Banco Occidental de Descuento (BOD), Municipio Chacao, Distrito Capital, a los fines de citar a la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA, a quien hizo entrega de la compulsa con su respectiva orden de comparecencia, la cual se negó a firmar.
En fecha 08 de Enero de 2008, comparece por ante este Tribunal la apoderada judicial de la parte actora y solicita se libre boleta de notificación a la parte demandada en la cual se le comunique la declaración del Alguacil relativa a su citación.
Mediante auto de fecha 16 de Enero de 2008, este Tribunal designa Secretaria Ad-Hoc a la ciudadana VILMA IZARRA, asistente de este Juzgado, a los fines de dar cumplimiento a la entrega de la boleta de notificación, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de Enero de 2008, comparece por ante este Tribunal la ciudadana VILMA IZARRRA, Secretaria Ad-Hoc designada y expone que en fecha 16 de Enero de 2008, se trasladó a la siguiente dirección: Oficinas del Departamento de Informática del Banco Occidental del Descuento (BOD), ubicadas en la planta baja de la Torre Europa, Avenida Francisco de Miranda, Municipio Chacao, Distrito Capital y se hizo presente una persona que dijo y ser llamarse CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.979.904, a quien impuso su misión y quedo en cuenta de ello, entregándole boleta de notificación, manifestando la notificada su voluntad de no firmar.
En fecha 29 de Enero de 2008, comparece por ante este Tribunal la parte demandada y consigna escrito de contestación a la demanda.
Mediante auto de fecha 29 de Enero de 2008, este Tribunal declara inadmisible la reconvención propuesta en la contestación a la demanda, por cuanto excede de la cuantía.
En fecha 29 de Enero de 2008, comparece por ante este Tribunal la apoderada judicial de la parte demandada y apela el auto que declara inadmisible la reconvención.
Mediante auto de fecha 08 de Febrero de 2008, este Tribunal niega la apelación por cuanto la negativa de admisión de reconvención es inapelable de conformidad con el in fine del artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de Febrero de 2008, comparece por ante este Tribunal la apoderada judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 19 de Febrero de 2008, este Tribunal admite la prueba de la parte actora, por cuanto las mismas no resultan impertinentes, ni manifiestamente ilegales, salvo su apreciación o no en la definitiva.
Mediante auto de fecha 19 de Febrero de 2008, este Tribunal fija oportunidad para dictar sentencia, vencido el lapso probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil dentro de los cinco (05) días siguientes al de hoy.
Mediante auto de fecha 25 de Febrero de 2.008, este Tribunal por ocupaciones preferentes reflejadas en el libro diario, difiere el dictado de la sentencia para dentro de los diez (10) días siguientes a la fecha del auto.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Que compro de manera autentica y legal un apartamento de la exclusiva propiedad de la Sociedad Mercantil “Sistemas B.R.G.” C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 42-Pro, de fecha 29 de Mayo 1990, actuando para esa oportunidad con el carácter de presidente de la sociedad el ciudadano RUBEN DARÍO BUSTILLO RAVAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V-993.226 y de este domicilio quién efectuó dicha venta.
Que para la operación de la compra utilizó la Ley de Política Habitacional y Crédito hipotecario al Banco del Tesoro, C.A. Banco Universal, Sociedad Mercantil.
Que dicha propiedad esta constituida por un apartamento identificado con el Nº 23-07, ubicado en el Edificio Residencias Sofía, que forma parte del Conjunto Residencial Paulo VI, situado en la segunda etapa de la Urbanización Paulo VI, Sector Guaire Abajo, entre Petare y El Encantado, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el cual consta de Dos (2) habitaciones, un (1) baño, cocina, recibo comedor, dos (2) closets con sus puertas de madera, calentador eléctrico de 30 litros, un (1) maletero y un puesto de estacionamiento cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORESTE: Con fachada noreste del Edificio en nueve metros con setenta y cinco centímetros (9,75 M), SUROESTE: Con apartamento Nº 23-06 en un metro y setenta centímetros (1,70 M) y pasillo de circulación en ocho metros con cinco metros (8,05 M), NOROESTE: Con el apartamento 23-08 en seis metros con ochenta y dos centímetros y cinco milímetros (6,825 M) y SURESTE: Con el apartamento 23-06 en seis metros con ochenta y dos centímetros y cinco milímetros (6,825 M). Le corresponde un puesto techado de estacionamiento para vehículos signado con el Nº 23-07, el cual tiene un área de DIEZ METROS CUADRADOS (10 m2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: por el NORESTE: En dos metros (2 M) con área para circulación de vehículos, por el NOROESTE: En cinco metros (5 M) con puesto de estacionamiento 23-06, por el SUROESTE: En dos metros (2 M) con cuartos de electricidad, por el SURESTE: En cinco metros (5 M) con puesto de estacionamiento 23-08, al apartamento le corresponde un porcentaje de condominio inherente al mismo de CERO ENTERO CON TREINTA Y TRES MIL NOVECIENTAS TREINTA Y CUATRO CIENMILÉSIMAS POR CIENTO (0,33934 %).
Que dicho inmueble le pertenece por haberlo adquirido según se evidencia en documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de Febrero de 2006, bajo el Nº 50, Tomo 22, Protocolo Primero.

Que el documento de condominio consta según protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 20 de Abril de 1994, bajo el Nº 15, Tomo 16, Protocolo Primero.
Que el citado inmueble al momento de la compraventa estaba y sigue estando arrendado a la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA, tal como lo reza el documento debidamente notariado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre de fecha 10 de Marzo de 2004, teniendo vigencia desde esa misma fecha y quedando sentado bajo el Nº 62, Tomo 10, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que media entre la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA y su persona, contrato de arrendamiento que deviene de suscripción de Cesión entre la Sociedad Mercantil “Sistemas B.R.G, C.A. y MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA, como consta según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 03 de Agosto de 2007, quedando anotado bajo el Nº 2, Tomo 105 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Despacho.
Que teniendo la obligación de poner a la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA en conocimiento de la cesión, esta se efectuó por ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de Septiembre de 2007. Pasado en efecto los 40 días que establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento, para solventar la no notificación que establece el artículo 48 literal “a” eiusdem, verificado el lapso para ejercer su retracto que se cumplió el día 30 de Octubre de 2007 y verificada como quedó la notificación judicial de la operación de la compra venta requerida.
Que invoca la necesidad que tiene de ocupar la vivienda arrendada, porque en la actualidad esta viviendo con su hija en un barrio en la Zona de Catia, ya que fue desalojada de la casa que venía ocupando mediante contrato de arrendamiento verbal, siendo notificada por documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital quedando anotado bajo el Nº 57, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones.
Que en el referido documento se le notifica el lapso de prorroga para el día 1 de Septiembre de 2007, vencido el mismo, fue desalojada en forma arbitraria, por cuatro personas, una de ellas fuertemente armada, visto que su domicilio era el Barrio Boquerón y en la práctica hacer una denuncia significa represalias para ella y su núcleo familiar no hizo la denuncia respectiva y se fue a vivir a la entrada del Barrio El Amparo Sector la Hacienda inicio de la Carretera Caracas, El Junquito, con su hija quien esta casada y tiene una carga familiar fuerte.
Fundamenta la presente demanda en los artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Que por todo lo anteriormente expuesto demanda como en efecto lo hace, a la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:

- Desocupación y entrega del inmueble identificado con el Nº 23-07, ubicado en el Edificio Residencias Sofía que forma parte del Conjunto Residencial Paulo VI, situado en la segunda etapa, Sector Guaire Abajo entre Petare y El Encantado, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.
Solicita se practique la citación de la parte demandada en la siguiente dirección: Avenida Francisco de Miranda, Chacao, Torre Europa, Planta Baja, Departamento de Informática, del Banco Occidental de Descuento, (BOD), Caracas.
Señala como domicilio procesal la siguiente dirección: Avenida Urdaneta, Edificio Centro Profesional Urdaneta, Piso 11, Oficina 11-D.
Por ultimo solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos legales.

ALEGATOS DE LA APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA
Que en fecha 10 de Marzo de 2004, su mandante celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “SISTEMAS B.R.G. C.A.”, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 62, Tomo 10 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que posteriormente en fecha 03 de Agosto de 2007, la arrendadora, Compañía “SISTEMAS B.R.G. C.A.”, cedió el citado contrato de arrendamiento a la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA, parte actora en el presente procedimiento. El documento de cesión fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas.
Que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, según consta de la Cláusula Tercera del mismo, que textualmente dice: “La duración del presente contrato, es de un (1) año, pudiéndose prorrogar por el mismo período de tiempo siempre y cuando las partes se pongan de acuerdo sobre un nuevo canon de arrendamiento.”
Que en consecuencia el contrato fue prorrogado automáticamente al cumplirse cada año de duración, sin que se hubiera modificado el canon de arrendamiento, debido a que según Decreto del Ejecutivo Nacional se congeló el monto de alquileres de los inmuebles destinados a vivienda, lo que determinó que para las prorrogas del contrato se haya mantenido el monto de alquiler que paga su mandante en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000, oo) mensuales, según lo previsto en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, este canon ha sido puntualmente pagado por su representada, y prueba de ese hecho se evidencia al observar que en el libelo de la demanda la arrendadora no hace ninguna referencia a incumplimiento del pago del canon del alquiler por parte arrendataria.
Que como garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales que le imponía el citado contrato de arrendamiento, la arrendataria entregó en calidad de depósito a la arrendadora la cantidad de UN MILLON CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000, oo).
Que por cuanto es un contrato a tiempo determinado, en razón a lo dispuesto en la Cláusula Tercera, la resolución del contrato solo puede demandarse cuando él o la arrendataria no cumple alguna de las obligaciones que le impone el contrato, tales como falta de pago del canon de alquiler, destinar el inmueble a fines distintos para el cual el inmueble fue arrendado, causar daños al inmueble arrendado, entre otros, y también cuando el vencimiento del término de duración del contrato o de alguna de sus prorrogas, él o la arrendadora manifiesten su decisión de no conceder nuevas prorrogas.
Que en el presente caso la arrendataria ha dado cumplimiento cabal a todas las obligaciones contractuales y legales que le imponía el contrato de arrendamiento, por lo que en el caso de que hubiera sido demandada, la terminación del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la arrendadora esta obligada a concederle la prorroga legal.
Que en consecuencia pide se declare sin lugar la demanda de desalojo interpuesta contra su representada por cuanto se esta frente a un contrato a tiempo determinado.
Rechazan y niegan que la demandante tenga necesidad de ocupar el inmueble alquilado a su representado, a tal efecto desconocen todos los alegatos que esgrime la demandante, para justificar1 la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado.
Que la cesión del contrato de arrendamiento carece de todo valor probatorio, por cuanto a partir de la fecha en que la demandante se hizo propietaria del apartamento se convirtió de pleno derecho en arrendadora.
Niega, rechaza y desconoce que su representada hubiere sido notificada por el Juez Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la operación de compra venta del inmueble que ella ocupa en calidad de inquilina, por cuanto el Tribunal se traslado y constituyo en la siguiente dirección: Torre Europa, ubicada en la Avenida Francisco de Miranda, Planta Baja, Departamento de Informática del Banco Nacional de Descuento (B.O.D), y allí notificó de la misión del Tribunal a una persona quien dijo ser y llamarse RAFAEL BETANCOURT, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.999.726, que no guarda ninguna relación con su representada, por lo que resulta falso que a su mandante se le hubiere notificado, por cuanto la notificación a la que se refiere el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es un acto que por su naturaleza y trascendencia debe ser eminentemente personal o en su defecto, por medio de la prensa escrita a través de un cartel publicado en un diarios de circulación nacional, pero nunca por intermedio de terceras personas que no sean sus apoderados con facultades expresas para ello, lo contrario sería colocarla en estado de total indefensión por la inseguridad jurídica que conllevaría este tipo de notificación.
Que en cuanto a lo expuesto por la demandante en el sentido de que fue desalojada de la vivienda donde habitaba en virtud de un contrato de arrendamiento verbal, carece de apoyo jurídico, por cuanto el desalojo en los contratos de arrendamientos verbales solo procede cuando el inquilino ha incurrido en alguna de la causales de desalojo previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Reconviene por retracto arrendaticio a la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA, por no haberse efectuado la notificación a su mandante de la venta del inmueble arrendado, con lo cual le fue vulnerado y conculcado su derecho preferente para adquirir, encontrándose legitimada para subrogarse en la posición de la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA, estimando la demanda de reconvención en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo).

PRUEBAS
En la oportunidad legal para promover pruebas, solo la parte actora hizo uso de tal derecho.

- Copia fotostática del instrumento poder general, otorgado por la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA, a la ciudadana ELSA PINTO ARRETURETA, la cual corre inserta a los autos en los folios treinta y cuatro (34) y treinta y cinco (35), debidamente autenticado por ante por ante Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 39, Tomo 39, en fecha 14 de Junio de 2007. Por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, se le tiene por reconocida y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le da pleno valor probatorio, desprendiéndose de la misma la facultad que tiene la ciudadana ELSA PINTO ARRETURETA, para ejercer la representación de la parte actora, en el presente juicio. Y ASI DECLARA.-

- Copia Certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, la cual corre inserta a los autos en los folios que van del sesenta y siete (67) al ochenta y tres (83) ambos inclusive, otorgada por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de Febrero de 2006, anotado bajo el Nro. 50, Tomo 22, Protocolo Primero, de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra el derecho de propiedad que tiene la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA sobre dicho inmueble. Y ASI DECLARA.-

- Consulta de Préstamos de la cuenta Nº 540010030555 a nombre de la ciudadana MERY PINEDA PINEDA emanada del Entidad Bancaria Banco del Tesoro, al cual corre inserta a los autos en los folios ochenta y cuatro (84) y ochenta y cinco (85), Este Tribunal señala a la representación judicial de la parte demandante, que por cuanto el contenido de dicho instrumento se trata de hechos que consta en documentos, libros o archivos, que se hallan en una Entidad Bancaria, debió solicitar informe sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos documentos, conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto dicha representación no lo solicitó en la oportunidad procesal, este Tribunal desecha la presente prueba promovida, por impertinente Y ASI SE DECLARA.-

- Cronogramas de Plan de Pagos de la cuenta Nº 540010030555 a nombre de la ciudadana MERY PINEDA PINEDA emanada del Entidad Bancaria Banco del Tesoro, al cual corre inserta a los autos en los folios que van del ochenta y seis (86) al noventa y uno (91) ambos inclusive, Este Tribunal señala a la representación judicial de la parte demandante, que por cuanto el contenido de dicho instrumento se trata de hechos que constan en documentos, libros o archivos, que se hallan en una Entidad Bancaria, debió solicitar informe sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos documentos, conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto dicha representación no lo solicitó en la oportunidad procesal, este Tribunal desecha la presente prueba promovida, por impertinente Y ASI SE DECLARA.-

- Carta misiva de fecha 22 de Febrero de 2006, suscrita por el ciudadano RUBEN DARIO BUSTILLOS RAVAGO, dirigida a la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANA VERGARA, la cual corre inserta a los autos en el folio noventa y dos (92), mediante la cual le comunica que en dicha fecha se protocolizó el documento de compra-venta del apartamento dado en arrendamiento, por lo que le han traspasado el contrato de arrendamiento respectivo a la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA. Este Tribunal señala al respecto que por cuanto este instrumento representa documento privado emanado de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, para hacer valer el hecho que pretendía probar, con dicho documento, en consecuencia, este Tribunal, desecha el mismo no otorgándole valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.

- Copia certificada de la cesión realizada entre el ciudadano RUBEN DARIO BUSTILLO RAVAGO en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “SISTEMAS B.R.G. C.A.” y la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA, mediante la cual transfiere todos los derechos del Contrato de Arrendamiento objeto del presente litigo, debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 03 de Agosto de 2007, quedando anotada bajo el Nº 2, Tomo 105 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Séptimo del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio. Y ASI DECLARA

- Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano RUBEN DARIO BUSTILLOS (Arrendador) y la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA (Arrendataria), la cual corre inserta a los autos en los folios noventa y cinco (95) y noventa y seis (96), autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de Marzo de 2004, quedando anotado bajo el N ° 62, Tomo 10 de los libros de autenticaciones de esa Notaría., este Tribunal señala al respecto que aun cuando dicha cesión es innecesaria, ya que la misma se produjo de pleno derecho al realizarse la compra-venta del inmueble entre las partes en fecha 22 de Febrero de 2006, sin embargo por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, se le tiene por reconocida y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, este Tribunal aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.-

- Copia certificada de la notificación suscrita por el ciudadano JOSE PEREZ MENDOZA dirigida a la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA, mediante la cual manifiesta su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de Agosto de 2007, quedando anotada bajo el Nº 57, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Vigésimo Octavo del Municipio Libertador del Distrito Capital, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio. Y ASI DECLARA.

- Este Tribunal antes de pasar a valorar la notificación judicial señala lo siguiente: El artículo 1357 del Código Civil establece “Instrumento público o autentico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado” y para que adquiera gozar de tal carácter, es necesario que se hayan dado las siguientes condiciones: a.- Que en el documento haya intervenido ciertamente el funcionario que lo autorizó e igualmente sea cierta y verdadera la identidad de los otorgantes y b.- Que las afirmaciones del funcionario en el ejercicio de sus funciones sean sinceras, es decir, conforme a la verdad.
En el caso de autos la representación judicial de la parte actora, consigna la Notificación Judicial de la cesión realizada entre la Sociedad Mercantil “SISTEMAS B.R.G.” C.A y la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA signada con el Nº AP31-S-2007-001370, practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de Agosto de 2007, la cual corre inserta a los autos en los folios que van del noventa y nueve (99) al ciento siete (107), ambos inclusive, en la que se desprende lo siguiente:
“En el día de hoy, veinte (20) de Septiembre 2007, siendo las 2:40 p.m. previa habilitación del tiempo necesario por haber sido jurada la urgencia del caso, se trasladó y constituyó el JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, en compañía de la abogada solicitante, en la siguiente dirección: Torre Europa, ubicada en la Avenida Francisco de Miranda, Planta Baja, Departamento de Informática del Banco Occidental de Descuento (B.O.D) Caracas, a fin de notificar a la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA, portadora de la Cédula de Identidad N ° V-6.979.904, o a cualquier persona encargada de recibir la correspondencia o en la Gerencia donde trabaje la referida ciudadana. Presente una persona quién dijo ser y llamarse RAFAEL BETHANCOURT, portador de la Cédula de Identidad Nº 8.999.726, quien se identificó como compañero de trabajo a quien el Tribunal impuso de su misión e hizo entrega de la copia de la solicitud debidamente sellada por el Tribunal. Cumplida la misión del Tribunal se ordena el regreso a su sede, siendo las 3:05 p.m. Es todo, se terminó, se leyó y conformes firman incluyendo la persona notificada.”
En consecuencia por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública, como lo es la Juez de este Tribunal, y no siendo tachado por el adversario hace plena fe, entre las partes, como respecto a terceros, de los hechos jurídicos que el funcionario declaró haber efectuado, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, ya que dicho documento hace fe de su contenido en todo lo que fue realizado por él y de lo dicho y hecho en su presencia y de lo que por la ley está llamado a dar fe. Y ASI SE DECLARA.

DEL FONDO DE LA DEMANDA
Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo de la siguiente manera:
La parte actora intenta la presente acción de Desalojo, alegando que compro de manera autentica y legal, un apartamento de la exclusiva propiedad de la Sociedad Mercantil “Sistemas B.R.G.” C.A., según se evidencia de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de Febrero de 2006, bajo el Nº 50, Tomo 22, Protocolo Primero, estando el inmueble, al momento de la compraventa estaba y actualmente arrendado, a la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA, tal como lo reza el documento debidamente notariado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre, de fecha 10 de Marzo de 2004, quedando sentado bajo el Nº 62, Tomo 10, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Siendo el caso que necesita la vivienda arrendada, porque en la actualidad esta viviendo con su hija en un barrio en la Zona de Catia, y fue desalojada de la casa que venía ocupando mediante contrato de arrendamiento verbal, siendo notificada por documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital quedando anotado bajo el Nº 57, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones.

Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad legal para dar contestación alega que el contrato de arrendamiento, es a tiempo determinado por cuanto se celebro en fecha 10 de Marzo de 2004, y se pacto que el contrato de arrendamiento sería prorrogado automáticamente al cumplirse cada año de duración, razón por la que considera que la parte actora no debió ejercer la acción de Desalojo sino demandar por la Resolución de Contrato.

Este Juzgado observa al respecto que la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento establece lo siguiente:

Cláusula Tercera: “La duración del presente contrato, es de Un (1) año, pudiéndose prorrogar por el mismo período de tiempo siempre y cuando las partes se pongan de acuerdo sobre un nuevo canon de arrendamiento”. (Subrayado del Tribunal).

En consecuencia siendo que no consta en autos, prueba alguna de que las partes se hayan puesto de acuerdo, a los fines de establecer un nuevo canon de arrendamiento, se entiende que se transformó en contrato a tiempo indeterminado, en virtud de que al terminar el lapso de duración establecido de un (1) año, las partes siguieron con la relación arrendaticia, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y cuyo tenor es el siguiente:

ARTICULO 1.600:“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

ARTICULO 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”..

Por lo antes trascrito, la tácita reconducción opera de pleno derecho, y en virtud de que las normas establecidas antes transcritas son de orden público, no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes.

Con lo cual la acción para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado es la de Desalojo, ateniéndose a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 34: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

b. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.…”

Por su parte la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda rechaza y contradice la demanda por cuanto no esta atrasado con los cánones de arrendamiento, este Juzgado observa al respecto que el pago de los cánones de arrendamiento no es lo controvertido en el presente juicio, el cual versa sobre la necesidad que tiene la parte actora de ocupar el inmueble, por cuanto al terminarse la relación arrendaticia pactada, la arrendadora necesita un lugar en donde vivir. En la oportunidad legal correspondiente para consignar pruebas, no trajo a los autos, documento alguno que desvirtuara lo alegado por la parte actora, ni que demostrara el derecho de quedarse en el inmueble por cuanto del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora se evidencia que el contrato de arrendamiento venció en fecha 10 de Marzo de 2005.

Este Juzgado señala que es criterio sostenido que “la prueba de necesidad” establecida en el literal b del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se refiere a que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que requiere el inmueble arrendado, el basamento de este criterio es el derecho de propiedad consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y no puede ser desconocido por el inquilino, constituyendo el derecho de “necesidad” un concepto amplio y subjetivo, pudiendo satisfacerse a través de presunciones o indicios que se puedan extraer de los medios o elementos que los demandantes lleve a los autos, para sí fundamentarla, sin que medie un incumplimiento culposo por parte del inquilino. En el caso de marras, la demandante consignó los siguientes instrumentos con los que fundamentó su pretensión: el documento de compraventa del inmueble objeto de litigio, del cual se desprende su cualidad de propietaria, y la notificación debidamente autenticada, suscrita por el arrendador del inmueble que ocupaba en calidad de arrendataria la demandante, en donde se le solicitó el desalojo del inmueble ante el vencimiento de la prorroga legal del arrendamiento, en consecuencia este Tribunal considera que de lo anteriormente expuesto se deriva el derecho deducido, desprendiéndose el interés indubitable y justo motivo que tiene la parte actora de ocupar el inmueble de su propiedad, en consecuencia por cuanto se ha comprobado la necesidad de ocupar el inmueble es por lo que la presente demanda de desalojo debe prosperar. Y ASI SE DECLARA.-.

Teniendo en cuenta en cuenta lo alegado y probado en autos, ateniendo a las normas de derecho transcritas, este Tribunal considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto declara CON LUGAR la acción que por DESALOJO sigue la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA, contra la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA CON LUGAR la acción que por DESALOJO sigue la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA, contra la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA. En consecuencia se ordena a los ciudadanos demandados a:

PRIMERO: La entrega material del inmueble identificado con el Nº 23-07, ubicado en el Edificio Residencias Sofía que forma parte del Conjunto Residencial Paulo VI, situado en la segunda etapa, Sector Guaire Abajo, entre Petare y El Encantado, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.

SEGUNDO: Conforme a lo establecido en el parágrafo primero del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios se le concede a la parte perdidosa un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble, contados a partir de la declaratoria firme del presente fallo.

TERCERO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de Febrero de 2008. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE.
LA SECRETARIA
Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL.
Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las once (12:00 m.).
LA SECRETARIA.

AAML/AASS/Marco
Exp. N º. AP31-V-2007-002347