TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA.

PARTE ACTORA: JOHEL REINALDO AVELEDO CASTAÑOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nos. V-3.128.414 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: MANUEL ALBERTO RAMONI COLON, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.265.915 y de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAIZA C. LEAL AROCHA, HECTOR A, VILLEGAS G. y ANA MARIA MANDOLFO DE VILLEGAS, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros, 14.338, 20.035 y 19.998 respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MIRYAM J. PAREDES RAMÍREZ Y ALIDA FERNÁNDEZ DE PERDOMO, abogadas en ejercicio e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nros. 68.101 y 54.491 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-
Exp. No. 9479-2007.
SENTENCIA DEFINITIVA.
Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 03 de Abril de 2007.-
En fecha 03 de Mayo de 2007, el alguacil de este Tribunal consignó recibo de citación con su compulsa sin la firma del demandado. Posteriormente en fecha 04 de Mayo de 2007, la apoderada actora solicitó la citación del mismo mediante carteles de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los cuales en fecha 10 de Mayo de 2007, fueron librados y seguidamente en fecha 21 de Mayo de 2007, fueron consignados debidamente por la apoderada actora los ejemplares publicados en prensa. Asimismo en fecha 02 de Julio de 2007, la Secretaria de este Tribunal dejo constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de Julio de 2007, fue designado como Defensor de Oficio del demandado al abogado Carlos Carrizo, el cual le fue librada la correspondiente boleta de notificación la cual en fecha 03 de Agosto de 2007, fue consignada por el alguacil de este Tribunal debidamente firmada por el abogado designado. Posteriormente en fecha 07 de Agosto de 2007, el abogado Carlos Carrizo acepto el cargo al cual fue designado y en fecha 08 de Agosto de 2007, le fue librada la correspondiente compulsa de citación la cual fue consignada por el alguacil de este Tribunal en fecha 09 de Agosto de 2007, debidamente firmado el recibo de citación.
En fecha 13 de Agosto de 2007, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda. Asimismo en esta misma fecha el abogado Carlos Carrizo defensor judicial designado consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 14 de Agosto de 2007, la apoderada actora, consignó escrito en el cual subsana las cuestiones previas propuestas por la parte demandada en su escrito de contestación.
En fecha 14 de Agosto de 2007, la apoderada actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de Septiembre de 2007, fue admitido el escrito de pruebas presentado por la parte actora.
En fecha 19 de Septiembre de 2007, la apoderada demandada consignó escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 21 de Septiembre de 2007, fue admitido escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada.
En fecha 24 de Septiembre de 2007, fueron evacuadas las inspecciones judiciales solicitadas tanto por la parte actora y demandada.
En fecha 26 de Septiembre de 2007, fue evacuada las testimoniales de los ciudadanos ALI ERNESTO SCHETTINO VILLALOBOS, JORGE LUÍS ARIAS VERGARA Y LUÍS FERNANDO ROMERO.
En fecha 01 de Octubre de 2007, la ingeniera experto designada en la Inspección, consignó el informe correspondiente.
En fecha 08 de Octubre de 2007, este Tribunal por auto ordenó diferir sentencia a dictarse por cuanto queda pendiente por evacuar pruebas de informes promovida por la parte demandada.
Siendo la oportunidad para dictar Sentencia el Tribunal pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que celebró contrato de arrendamiento con el demandado de autos en fecha 20-07-2001, según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, bajo el Nº 66, Tomo 85. Que el objeto del mismo es un inmueble constituido por una casa ubicada en la Avenida Los Samanes, Manzana 11 Nº 15, Urbanización Centro Residencial El Castaño, de esta ciudad de Maracay Estado Aragua. Señala que el inmueble presenta desmejoras que han afectado su estado de conservación por falta de mantenimiento. Que el demandado no ha realizado las mejoras pertinentes al inmueble. Que el demandado ha incumplido con las cláusulas quinta, sexta y décima primera del Contrato. Que en razón de ello demanda la resolución del contrato, con la consecuente entrega del inmueble. Fundamenta la demanda en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.
Por su parte, los apoderados judiciales de la parte demandada en su escrito de contestación propusieron la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil basado en que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es a tiempo indeterminado. En la contestación al fondo expresó que es cierto que existe un contrato de arrendamiento de fecha 20-07-2007 por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay. Rechazan, niegan y contradicen que su representado haya sido notificado por el arrendador o la administradora para realizar reparaciones al inmueble. Negó, rechazó y contradijo que su representado le haya negado el acceso al Tribunal al inmueble y haya incumplido con las obligaciones contractuales. Señala que Impugna la inspección judicial acompañada por la parte actora junto al libelo de demanda. Negó, rechazó y contradijo que en el inmueble existan daños. Rechazan, niegan y contradicen que algunos canales de lluvia se encuentran deteriorados, desprendidos, corroídos y que ocasionen daños a la placa del techo. Rechazan, niegan y contradicen que el arrendatario mantenga el inmueble en pésimas condiciones de uso y conservación. Rechazan, niegan y contradicen que el arrendatario haya dejado de efectuar las reparaciones menores a que esta obligado. Rechazan, niegan y contradicen que el arrendatario haya violado las cláusulas contractuales y haya mantenido una conducta omisiva sobre el mantenimiento y conservación del inmueble.-
DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió:
1) Original de Inspección Judicial realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (Fol. 11 al 30).
2) Original del contrato de arrendamiento notariado entre Johel Reinaldo Aveledo Castaños y Manuel Alberto Ramoni Colon de fecha 20-07-2001. (Fol. 18 al 21).
3) Original de comunicación emanada por la Administradora Gisela Rojas, dirigida al ciudadano Manuel Ramoni. (Fol. 91).
4) Comunicado en original emitido al ciudadano Manuel Ramoni en fecha 15-06-2003. (Fol. 92).

La parte demandada promovió:
1) Copia simple de documento notariado contentivo de arrendamiento (Fol. 96-99)
2) Original de factura de pago de Suministros Eléctricos de fecha 25-08-2005. (Fol. 108)
3) Original de recibo de pago correspondiente a reparaciones de filtración de fecha 30-09-2002. (fol. 100).
4) Original de recibo de pago correspondiente a mantenimiento de plomería de fecha 15-07-2005 (fol. 101).
5) Original de facturas de pago de compras (fol. 102-107)
Para decidir se observa:
DE LA CUESTIÓN PREVIA
La parte demandada alega la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del código de Procedimiento civil, cuyo texto reza: La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Para basarla señala que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado respecto al cual no es admisible la acción de resolución, si no la de desalojo.
En este sentido tenemos que es un hecho admitido por ambas partes la existencia de la relación arrendaticia, y así se declara.
A los fines de establecer la naturaleza del contrato tenemos que en la cláusula segunda del contrato se pactó: “La duración del presente contrato será de un (1) año, contado a partir de la fecha de otorgamiento de este contrato. Al concluir el término de vigencia de este contrato EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble, solvente en el pago de todos los servicios que goza y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, sin necesidad de notificación alguna al respecto. Es pacto expreso entre las partes que en cada caso de prórroga del término del contrato el canon mensual será aumentado de común acuerdo pero en ningún caso será dicho aumento menor al monto que resulte de aplicar el índice de precios al Consumidor establecido por el Banco central de Venezuela; se dejará constancia escrita de la prórroga convenida, así como de las demás cláusulas que se modificaren, en todo caso la prórroga será pactada ya de antemano por período de un año fijo, conviniéndose en todo caso que esta prórroga incluye el lapso de prórroga lega establecido en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Es obligación de EL ARRENDATARIO en caso de prórroga o de terminación del contrato, notificar por lo menos con UN MES (treinta días) de anticipación su decisión de prorrogar o de finiquitar el contrato de arrendamiento.”
De una lectura de la cláusula se desprende que en principio el contrato se estableció por un año, a partir del 20 de julio de 2001 que venció el 19 de julio de 2002; luego se pactó una única prórroga de un año, que empezó a correr el 20 de julio de 2002 al 19 de julio de 2003, y a partir de allí comienza a correr la prórroga legal, que por aplicación del artículo 38, literal a) sería de seis meses que expiraron el 19 de enero de 2004. De tal manera que si el arrendatario continuó en el inmueble y el arrendador le aceptó los cánones operó la tácita reconducción y el contrato se transformó en indeterminado. Por lo tanto en el presente caso, el contrato es de naturaleza indeterminada, y así se declara.
Sin embargo debe acotarse que en este tipo de contratos de arrendamiento por escrito aun siendo de naturaleza indeterminada las acciones no se limitan al desalojo, sino que también la parte puede ejercer las acciones de cumplimiento, resolución y daños y perjuicios, según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código civil, que señala: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello...”
Posibilidad que es expresamente permitida por la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el parágrafo segundo del artículo 34 al establecer: “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo….”
En el caso bajo estudio la parte actora solicita la resolución basada en el incumplimiento por parte del arrendatario de las cláusula quinta, sexta y décima primera del contrato locativo, las cuales rezan:
QUINTA: EL ARRENDATARIO declara que recibe el inmueble objeto de este contrato en buenas condiciones y estado, especialmente lo relativo al aseo y conservación de sus instalaciones eléctricas, sanitarias, grifos, cerraduras, pintura, interiores y muebles y demás accesorios. Así mismo, se obliga a devolverlo desocupado de persona y cosas, y en las mismas condiciones en que lo recibió. Si llegase el caso de sustituir algún enser o electrodoméstico por daño, el mismo deberá ser de la misma marca y de iguales condiciones en cuanto a calidad y precio.
SEXTA: Queda expresamente entendido, entre las partes contratantes, que será por cuenta de EL ARRENDATARIO aquellas reparaciones que por el uso le hicieren al inmueble objeto del presente arrendamiento e igualmente las que se hicieren mayores por la no ejecución o por una indebida ejecución de una reparación menor. Se entiende por reparaciones menores todas aquellas cuyo costo no exceda de una cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento mensual.
DÉCIMA PRIMERA: EL ARRENDADOR se reserva expresamente el derecho de visitar e inspeccionar el inmueble en las oportunidades que juzgue conveniente, y en el supuesto caso de que EL ARRENDADOR se viere obligada a ejecutar reparaciones mayores en el mismo, se reserva el derecho de hacerlo, sea cual fuere el tiempo de duración aún cuando excediera a lo previsto en el artículo 1590 del Código Civil
De una lectura de las cláusula supra transcritas considera esta juzgadora que lo allí pactado abarca y va mucho más allá de cualquiera de los supuesto normativos establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuerpo normativo que como se dijo antes permite accionar por causales diferentes a las allí previstas. De allí que la cuestión previa debe ser desestimada, y así se declara.
DE LA ACCIÓN POR RESOLUCIÓN
La parte actora solicita la resolución del contrato basado en que el demandado ha incumplido con las obligaciones establecidas en las cláusulas quinta, sexta y décima primera supra transcritas en virtud que el inmueble se encuentra deteriorado. Respecto al deterioro alegado por la parte accionante, el accionado en su escrito de contestación negó que el inmueble se encuentre deteriorado y que haya incumplido las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento
Ahora bien, de lo pactado en la cláusula quinta se evidencia que el inmueble fue recibido por el arrendatario en buenas condiciones de uso y conservación, y así se declara.
En cuanto al material probatorio tenemos que cursa al folio 121 testimoniales de los ciudadanos Ali Schettino, Jorge Arias en cuyas declaraciones manifiestan que ellos le hacen trabajos de albañilería , pintura y jardinería al señor Manuel Ramoni y que según su apreciación el inmueble objeto de la pretensión esta bien en cuanto a mantenimiento. Al respecto observa esta juzgadora que lo atestiguado se trata de apreciaciones subjetivas de los declarantes, que nada aportan al hecho controvertido, por lo que se desestiman, y así se declara.
Con relación a la testimonial del ciudadano José Arias, en la que ratifica recibos de pago por concepto de reparación de filtraciones, mantenimiento y plomería; es desestimado pues nada aportan a lo controvertido, y así se declara.
Con relación a la prueba de informes emitido por el Juzgado Primero de Municipio remitió copias certificadas del expediente 11551-06 no encuentra esta juzgadora ninguna relación con lo controvertido ni logra extraer de tales documentales nada en relación con las afirmaciones de las partes, por lo que se desestima, y así se declara.
Igualmente tenemos que cursa a los folios 12 al 30, inspección realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción en fecha 09-02-07, la cual al no haber sido sujeta al control de la contraparte sólo puede ser tomada por lo que parte de la doctrina ha llamado indicios y otros meras informaciones, que sumada a otros elementos pueden permitir al juzgador llegar a conclusiones sobre el punto controvertido. En dicha inspección si bien el tribunal no tuvo acceso al inmueble, se dejó constancia del estado de parte de la fachada exterior del inmueble, cuyas muestras fotográficas e informe del experto ponen de manifiesto lo siguiente: que la parte exterior del inmueble se observó desprendimiento de friso y pintura, deterioro de los canales de lluvia, daños en la placa techo del inmueble.
Asimismo cursa a los folios al 112 al 120, inspecciones judiciales practicadas por este mismo Despacho en fecha 24 de septiembre de 2007 en donde quien aquí juzga pudo observar áreas del inmueble en buen estado pero en otras se constató: “piso se observa limpio y en algunas áreas con peladuras o desgaste de la cerámica, y en algunas partes pequeños huecos; el tope de la cocina que es de fórmica, se observa levantada en una de sus áreas, y un hueco cerca de la tina del fregadero, se observan signos de humedad según la experto designada… En cuanto a las condiciones de las habitaciones se pudo constatar que “…el rodapié de madera con manchas de pintura, las puertas del closets desprendida, la puerta de entrada a la habitación se observa pintada en color blanco, agrietada en la parte superior a nivel de la bisagra, y en la parte inferior de dicha puerta la chapilla rota, con grietas….puertas del closet rayadas, la puerta de entrada a dicha habitación está pintada pero se observa rayada y la chapilla abombada o desprendida en la parte inferior….toma corriente roto.. La puerta de entrada se observa la chapilla en la parte baja de la misma, al igual que rotura en el área de la perilla… En el área del vestier se observó: “ausencia de puerta en uno de los closet, se observa manchas de color marrón en el techo, desprendimiento de friso y pintura...” En cuanto a las condiciones de los baños se observó “ agua en el piso del desagüe, y según la experta por obstrucción de la tubería de desagüe…se observan manchas de color negro (quemadas), la pintura de la pared en el área del lavamanos se observa manchada… ausencia de la tapa de la poceta… el pareduche se observa con manchas de pintura de color rojo… puerta de entrada del baño se observa desprendimiento de la chapilla, se observa manchas en el piso, área de la ducha se observa ausencia de una de las perillas y ausencia de algunas cerámicas… fuga de agua de la poceta en la canilla..”.
En el área de servicio se observó: “puerta de entrada, se observa rota en la parte baja, interruptor ausencia de tapa…”
En cuanto al techo “se observan tejas rotas, al igual que según manifestación de la experto designada, la impermeabilización del techo del lado lateral derecho se encuentra vencida (dañada).
Lo anteriormente señalado, aparte de haber sido observado y percibido a través del sentido de la vista de esta juzgadora, quedó debidamente plasmado en las muestras fotográficas cursante a los folios 127 a 201 donde se aprecian los huecos en la fórmica de la cocina, manchas, rayones, huecos, desprendimiento de friso y pintura en las paredes; desgaste y roturas de las puertas; rayones y pintura del pareduche, acumulación de agua en lavamanos y desagüe del baño, manchas negras en tope de fórmica del baño, ausencia de perilla en la ducha del baño, pintura en el rodapié de madera, tejas rotas.
Asimismo en el informe levantado por la Ingeniero Sara Utrera cursante a los folios 155 al 201, designada como experto en la inspección igualmente recoge no solo lo observado por la suscrita, sino también que va más allá, dado sus conocimientos técnicos, arrojando que el inmueble presenta filtraciones, que las puertas y closets estaban recién pintados en esmalte con mal acabado y en otro con pintura de caucho que desmejora el acabado original de las mismas, que algunos closets estaban despegados de sus rieles, que el servicio de agua caliente no funcionaba en algunas áreas, que la llave del lavadero estaba goteando, tapas de interruptores y tomacorrientes deteriorados.
Todo lo anterior refleja, sin duda alguna, que el inmueble efectivamente presenta deterioro, lo cual contraviene no solo lo contractualmente pactado sino lo dispuesto en los artículos 1592, 1595 y 1597 del Código Civil, que rezan:
Artículo 1592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias…”
Artículo 1595: Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.
Artículo 1597: El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Por lo tanto demostrado como quedó el deterioro del inmueble, lo cual trasgrede tanto lo establecido en el contrato como la normativa sustantiva señalada, la acción por resolución debe prosperar por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, y así se declara.
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda intentada por JOHEL REINALDO AVELEDO CASTAÑOS, contra MANUEL ALBERTO RAMONI COLON, y resuelto el contrato y condena a la parte a:
PRIMERO: Entregar a la parte actora el siguiente inmueble: constituido por una casa distinguida con el N° 15 ubicada en la Avenida Los Samanes, Manzana 11, Urbanización Centro Residencial El Castaño, de esta ciudad de Maracay Estado Aragua.
SEGUNDO: Pagar las costas del presente juicio.
Publíquese, regístrese y notifíquese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay a los quince (15) días del mes de febrero de 2008. Año 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
La Juez,

Abg. Mary Fernández Paredes.
La Secretaria,

Abog. Bárbara D´Angelo P.
En esta misma fecha, 15 de febrero de 2008, se publicó y registró la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo la 03:30 p.m.
La Secretaria

Exp. 9479-07
MFP/MZ.-