TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA.

PARTE ACTORA: INVERSIONES FIFTEEN C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Ciudad de Maracay Estado Aragua, inserta en el Tomo 33-A, bajo el Nro 73.-
PARTE DEMANDADA: BLANCA SUSANA DE PITARCH, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-18.264.745 y de este domicilio.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARIA AUXILIADORA ORTEGA MACHEZ, RICHARD ANTONIO RIVAS PÁEZ y MARIBEL YELENA HERNÁNDEZ MARTÍNEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros 60.751, 74.258 y 61.710 respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: THAIS PERNIA MORENO y RAQUEL BONITO, Abogadas en ejercicio e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nros 29.722 y 85.600 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.-
EXP. 9616.-
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 11 de enero de 2008.
En fecha 24-01-08, el Alguacil de este despacho consigna recibo de citación firmado por la demandada.
En fecha 28-01-2008, la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 14-02-07, la parte demandada consignó escrito de pruebas.
En fecha 15/02/07 la parte demandante consignó escrito de pruebas.
En fecha 15/02/2007 el Tribunal admitió escrito de pruebas presentado por ambas partes.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
La representante de la parte actora señala en su libelo que es administradora de un inmueble ubicado en la Av. 19 de abril, Residencia Henry Pittier, piso 07, apto 7-B, Municipio Girardot, de la Ciudad de Maracay, Estado Aragua.. Que firmó un contrato de arrendamiento en fecha 17 de mayo de 2003 con la ciudadana BLANCA SUSANA DE PITARCH. Que en varias ocasiones se le ha notificado el deseo del propietario de que firme la prorroga legal ya que necesita el inmueble para un familiar. Que en varias ocasiones se le hizo llegar tal documento pero nunca lo llegó a firmar. Que un sobrino de la propietaria de nombre Andrés Miguel López Bohórquez requiere el inmueble para ser habitado por él, quien es casado y con hijos. Por tal motivo solicita el desalojo del inmueble objeto de esta demanda. Fundamenta su acción en los artículos 881 del Código de Procedimiento Civil, literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la demandada de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11° indicando que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Negó, rechazó en parte la presente demanda, pues algunos hechos son falsos y otros son ciertos. Indica que por cuanta la arrendadora se niega a recibir los pagos se encuentra consignando en este mismo Juzgado según expediente N° 4255. Negó y rechazó la causal de desalojo y los fundamentos de derecho invocados en la demanda, por falsos e improcedente. Negó y rechazó que deba desalojar el inmueble arrendado. Negó y rechazó el pedimento de daños y perjuicios. Impugna los recaudos anexos y cursante a los folios 5 al 11 y 16 al 20 por tratarse de copias fotostática simples. Impugnó la copia fotostática simple cursante a los folios 21 22 y 24.
DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió:
1) Copia de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, inserta Tomo 33-A bajo el Nro 73 marcado “A” folios 5 al 9.
2) Copias simple de mandato marcado “B”, folios 10 y 11.
3) Copia simple de contrato de arrendamiento marcado “C” folios 12 al 15.
4) Copia simple del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro, del Distrito Girardot del Estado Aragua de fecha 23 de septiembre de 1981, bajo el Nro 33, folio 241, tomo 13, Protocolo 1, marcado con la letra “D”, que riela a los folios 16 al 20.
5) Copia simple de Acta de nacimiento del ciudadano Andrés Miguel, marcado con la letra “E” folio 21.
6) Partida de defunción del ciudadano ANTONIO LÓPEZ BOYER, marcado “F” que cursa al folio 22.
7) Acta de nacimiento del ciudadano ANTONIO MIGUEL, marcada con la letra “G” que cursa al folio 23.
8) Contrato de prórroga legal, marcado “H” que riela al folio 24.
9) Recibo de pago por concepto de cancelación de canon de arrendamiento desde el 17/4/2007 al 17/5/2007, marcado con la letra “A” que riela al folio 86.
10) Carta dirigida a MILADY LÓPEZ de fecha 15/05/2007, emanada de la Junta de Condominio Residencia Henry Pittier, marcado “B”, folio 87 y 88.
11) Recibos de Condominio Residencia Henry Pittier”, marcados “C1”, “C2”, “C3”, “C4”, “C5”, “C6”, que rielan a los folios 89 al 100.
12) Informe de consumo emanado deL Elecentro, marcado con la letra “D”, folios 101 y 102.

La parte demandada promovió:
1) Copias simples del expediente 4255 expedida por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.

Para decidir se observa:

DE LA CUESTIÓN PREVIA
La parte demandada alega la cuestión del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta.
Para ello indica que estamos frente a una relación arrendaticia a tiempo determinado y que por lo tanto la acción de desalojo no es procedente. Dado lo anterior resulta necesario determinar la naturaleza del contrato. En este sentido tenemos que la cláusula tercera del contrato reza: “El plazo de duración del presente contrato será de un (01) año fijo, contados a partir de 17 DE MAYO de 2003, hasta el 17 de MAYO de 2.004 pudiendo operar una prórroga legal siempre y cuando el arrendatario hubiere cumplido las obligaciones contraídas a través de este contrato. Para el caso que una de las partes, producido el vencimiento del presente contrato no deseare su renovación, deberá notificarlo a la otra por escrito, mediante carta o telegrama por lo menos un mes de anticipado (30 días calendario) a la fecha de vencimiento o de la prórroga en curso. Así mismo se entenderá siempre, que aún cuando LA PARTE ARRENDATARIA continúe ocupando el inmueble después de vencido cada período no operará la tácita reconducción…”

La cláusula transcrita resulta para esta juzgadora confusa y poco claro, es decir, que no está plasmado en forma transparente y precisa lo que las partes quisieron.
De manera que vamos a separar la cláusula en varias partes y así arribar a una conclusión.
En principio tenemos que se estableció: “El plazo de duración del presente contrato será de un (01) año fijo, contados a partir de 17 DE MAYO de 2003, hasta el 17 de MAYO de 2.004 pudiendo operar una prórroga legal siempre y cuando el arrendatario hubiere cumplido las obligaciones contraídas a través de este contrato. Hasta aquí arroja, sin lugar a dudas el establecimiento de una relación arrendaticia a término fijo que arrancó el 17 de mayo 2003 y finalizó el 17 de mayo de 2004 y cuya prórroga legal vencería el 17 de noviembre de 2005.
Luego viene una segunda parte que reza: “Para el caso que una de las partes, producido el vencimiento del presente contrato (el vencimiento del contrato es el 17 de mayo de 2004) no deseare su renovación, deberá notificarlo a la otra por escrito, mediante carta o telegrama por lo menos un mes de anticipado (30 días calendario) a la fecha de vencimiento ( 17 de mayo de 2004), presumimos que no hubo tal notificación en esa fecha ) o de la prórroga en curso”, y es aquí donde se introduce un nuevo elemento, que es la posibilidad de prórroga. De tal manera que si no hubo notificación a su vencimiento (17 de mayo de 2004) operó la prórroga contractual que venció el 17 de mayo de 2005. Fíjense que no dice si la prórroga es por períodos iguales y sucesivos de un año o si se trata de una sola prórroga de un año; pero aquí entra la última parte de la cláusula que reza: “Así mismo se entenderá siempre, que aún cuando LA PARTE ARRENDATARIA continúe ocupando el inmueble después de vencido cada período no operará la tácita reconducción…” Decir cada período se refiere a varios, por lo que entendemos que se trata de prórrogas sucesivas de un año. De tal manera que al establecerse prórrogas sucesivas de un año, el contrato es de naturaleza determinada, y así se declara.
En este orden de ideas tenemos que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales…”
El dispositivo en cuestión consagra la posibilidad de accionar en desalojo cuando se trata de relaciones arrendaticias de naturaleza indeterminada, descartándose así la posibilidad que se pueda incoar acción de este tipo en contratos a tiempo determinado, pues para ello ha de acudirse a las acciones de cumplimiento por vencimiento de prórroga legal, previa la notificación hecha de acuerdo a los estipulado en el contrato y su fundamento legal es el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o a las acciones de cumplimiento o resolución según lo previsto en el Artículo 1.167 del Código Civil.
En el caso de marras tal y como se señaló anteriormente arribamos a la conclusión que el contrato locativo es a tiempo determinado y por lo tanto no le es dado accionar por desalojo, y así se declara.
Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos anteriormente este Tribunal Administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la cuestión previa del ordinal 11° Del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia INADMISIBLE la demanda intentada por INVERSIONES FIFTEEN C.A, contra BLANCA SUSANA DE PITARCH.
Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en Maracay, a los veintidós (22) días del mes de Febrero de dos mil ocho (2008).- Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
La Juez.,

Abg. Mary Fernández Paredes.
La Secretaria

Abg. Bárbara D' Ángelo

En esta misma fecha, 22 de febrero de 2008, siendo las 02:00 p.m. previa las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria

MFP/BD/rtdf
EXP No. 9616-07