TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DE LA REGIÓN CAPITAL.

Mediante escrito presentado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 07 de julio de 1997, por los abogados NELSON NIEVES CROES Y DAISY ROMERO MONTILLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nº.931.791 y 3.661.533, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 17.081 y 20.217, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA Instituto Oficial Autónomo, domiciliado en Caracas, creado por Decreto Ley del 13 de mayo de 1.975, publicado en Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 1746, Extraordinaria de fecha 23 de mayo de 1.975, interpusieron Demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA conjuntamente con medida preventiva, contra de la empresa mercantil CONSTRUCTORA NIVICA C.A., inscrita en el ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 25 de enero de 1977, bajo el Nº 31, Tomo 14-A,.

En virtud de la declinatoria de competencia del referido Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los Tribunales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, y por efecto de la distribución, fue recibido por este Juzgado el expediente en fecha 05 de marzo de 2007, para continuar conociendo de la presente causa.
En fecha 20 de marzo de 2007, el Juez Provisorio Edgar Moya Millán se avocó al conocimiento de la presente causa, y ordeno la notificación de las partes.
En fecha 04 de marzo de 2008, comenzó la segunda etapa de la relación de la causa, y se dijo vistos para dictar sentencia dentro de los sesenta (60) días continuos.

ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONANTE

Alegan los apoderados judiciales del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA “INAVI”, que su poderdante suscribió un contrato de COMPRA-VENTA en fecha 25 de septiembre de 1981, el cual fue protocolizado en esa misma fecha, con la entidad mercantil CONSTRUCTORA NIVICA C.A., representada por sus Directores ciudadanos NISIN TOLEDANO MARMAN (sic) Y VICTOR MARQUEZ RAMIREZ, sobre una parcela de terreno distinguida con las siglas A-2, la cual forma parte de la Urbanización BASE ARAGUA ubicada en jurisdicción del Municipio Crespo, Distrito Girardot del Estado Aragua , con una superficie de UN MIL NOVECIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (1.919, 83 Mts..2) (sic), cuyos linderos, medidas y demás especificaciones son las siguientes: NORTE : Con Avenida Semi Expresa Norte desde el punto A-2’ de coordenadas N5394,19 E 5455,94 y siguiendo una línea recta con rumbo S 69º 53’53’’E y una longitud de TREINTA Y DOS METROS (32,00) hasta el punto A.3’ (sic) de coordenadas N 5383,19 E 5485,99; ESTE: Con la Parcela A-3, desde el Punto A.3 y siguiendo una línea recta con rumbo S 20º 06’07’’ O y una longitud de SESENTA METROS (60.00 Mts.) hasta el punto A.3 de coordenadas N 5326,85 E 5465,37; SUR: Con calle Dos desde el punto A.3 y siguiendo una línea recta con rumbo N 69º 53’O y una longitud de TREINTA Y DOS METROS (32Mts.) hasta el punto A.2 de coordenadas N 5337,85 E 5435,32; OESTE: Con la parcela A-1 desde el punto A.2 y siguiendo una línea recta con rumbo N 20º 06’ 07’ E y una longitud de SETENTA METROS (60Mts.) hasta el Punto A.2’.- La descrita parcela fue adquirida por su mandante según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito GIRARDOT del Estado ARAGUA, MARACAY, en fecha 18 de septiembre de 1981, bajo el Nº 23, Folio 147 vuelto Protocolo Primero, Tomo 13 Adiciona (sic). El precio de la venta fue (sic) la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLIVARES CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 295.653,82), equivalentes hoy a Bs. 295,65, que la compradora se obligo a pagar de la siguiente manera: a) La cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 88.804,13) como cuota inicial y el resto o sea la cantidad de DOSCIENTOS SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 206.849,69), equivalentes hoy a Bs. 206.84, dentro del plazo máximo de TRES (3) AÑOS, contados a partir de la firma del documento de compra venta, mediante cuotas alícuotas proporcionales a la venta de los apartamentos que igualmente se obligo a construir a medida que se fueran vendiendo. El saldo deudor devenga intereses a la tasa del NUEVE POR CIENTO (9%) ANUAL y los intereses moratorios en caso de que se incurriere en ello se estimaron a la tasa del UNO POR CIENTO (1%) MENSUAL Igualmente se establecieron en el citado DOCUMENTO DE COMPRA VENTA LAS CONDICIONES EXPRESAS DE LA NEGOCIACIÓN, dentro de las que señaló las siguientes: a) PRIMERA: CONSTRUCTORA NIVICA C.A., se comprometió a construir sobre la parcela de terreno que adquirió del INAVI, UN (1) Edificio que constaría de SESENTA (60) APARTAMENTOS aproximadamente. TERCERA: El precio de la venta de los apartamentos del Edificio estaría sujeto a las estipulaciones del Decreto Nº 214 de la Presidencia de la República de fecha 27 de julio de 19979, teniendo en cuanta que la utilidad de la CONSTRUCTORA NIVICA C.A., no podrá ser superior a QUINCE POR CIENTO (15%) de la inversión total, y que el precio definitivo debía ser aprobado por el INAVI. CUARTA: CONSTRUCTORA NIVICA C.A., se comprometió a comenzar la obra EN UN PLAZO NO MAYOR DE OCHO (8) MESES y concluirla en un tiempo no mayor de VEINTICUATRO (24) MESES, contados ambos plazos a partir de la fecha del documento de compra venta, QUINTA: el incumplimiento de los plazos fijados origina una multa de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) por cada día de atraso, salvo causas no imputables a la CONSTRUCTORA NIVICA C.A., OCTAVA: CONSTRUCTORA NIVICA C.A., no podrá enajenar, ni traspasar la parcela vendida sin la previa autorización del INAVI dada por escrito. DECIMA: El saldo deudores garantizado con hipoteca de Primer Grado sobre la parcela de terreno vendida y la construcción, una vez que la compradora obtenga el financiamiento para la construcción del edificio por medio del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo o cualquier otra entidad financiera, el “INAVI” renunciaría a la garantía hipotecaria de Primer Grado a favor del financista, reservándose la Hipoteca de Segundo Grado sobre la parcela y la construcción., DECIMA PRIMERA: La operación de venta quedó sometida expresamente a las Condiciones Generales para la Venta de Parcelas en la Urbanización Base Aragua que consta en los Documentos de Urbanización o Parcelamiento, protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, en Maracay, a los días Doce (12) de Marzo de 1.977 (sic), anotado bajo el Nº 13, Folio 76, Protocolo Primero, Tomo 5 y b) el veinte (20) de Agosto de 1.981 (sic), anotado bajo el Nº 20, Folio 157, Protocolo Primero, Tomo 3º Adicional.
Que hasta la presente la compradora no ha dado cumplimiento a ninguna de las obligaciones contraídas en el documento de COMPRA VENTA, como son las siguientes: 1) No construyó el Edificio para apartamentos; 2) No comenzó la obra dentro del plazo establecido en el contrato y 3) Solo canceló la CUOTA INICIAL, dejando de cancelar en consecuencia las TREINTA Y SEIS (36) CUOTAS ALICUOTAS, adeudando hasta la presente fecha la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 2.915.399,80), equivalentes hoy a Bs.2.915,39, cantidad esta que comprende el monto del capital adeudado, los intereses y la Penalidad estimada en la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500.00) (sic) diarios desde la fecha en la que firmo el citado documento, según el Estado de Cuentas que anexan junto al libelo.
Que la compradora al no realizar NINGUNA CONSTRUCCIÓN, NI NINGUN TRABAJO, SE LIMITO A DEJAR TRANSCURRIR EL TIEMPO PARA LOGRAR QUE LA PARCELA ADQUIRIERA COMO EN EFECTO SUCEDIÓ UN MAYOR VALOR O QUE NO DISPONIA DE MEDIOS SUFICIENTES PARA EMPRENDER LA OBRA, ya que según avaluó que efectuaran en el año 1997 el cual anexan se determino que el precio actual es de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 175.707,295,60), equivalentes hoy a Bs.175.707,29 (SIC).
Que el primordial objetivo de su representada es proporcionar vivienda a las familias venezolanas y no el obtener lucro, siendo esta la causa por la que le fue vendido a la compradora la parcela de terreno a precio prácticamente irrisorio, con la finalidad de que se lograra solucionar parte de la problemática de la vivienda, por lo que el incumplimiento no solo causo daños al “INAVI” sino a la familia venezolana.
Que por lo expuesto y conforme a lo establecido en los artículos 1159, 1160, 1167, 1474 del Código Civil (sic), además de lo que dispone el artículo 16 de la Ley de Ventas de Parcelas, y en el artículo 38 de la Ley del INSTITUITO NACIONAL DE LA VIVIENDA, por lo que habiendo dejado de pagar la compradora treinta y seis (36) cuotas alícuotas e incumplido con las obligaciones antes mencionadas y siguiendo expresas instrucciones de su poderdante es por lo que demandan a la entidad mercantil CONSTRUCTORA NIVICA C.A., para que convenga en dar por resuelto el CONTRATO DE COMPRAVENTA suscrito sobre la identificada parcela o que a ello sea condenado por este Tribunal. Estimando la demanda en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 175.707.399,60), cantidad que solicitan sea indexada y su resultado sea tomado en cuenta para su aplicación en la sentencia definitiva; que para asegurar las resultas del juicio y en conformidad con los artículos 599 ordinal 5º y 600 del Código de Procedimiento Civil solicitan sea decretada medida de secuestro y de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre la referida parcela y a tal efecto se ponga en deposito del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA “INAVI” en la persona que oportunamente notificaran oficiando al Registrado respectivo, y en virtud de que ya fueron decretadas deje activos los referidos Decretos y Oficios para que surtan los efectos legales.

ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA

El apoderado judicial del ciudadano NISIM TOLEDANO MAMAN, manifiesta que rechaza la demanda en todo por ser falsos los hechos en que se apoya y en consecuencia el derecho que de los mismos pretenden derivarse; derecho que no existe.
Que la resolución no tiene cabida conforme al modo como fue convenida la venta, que se debió haber ejecutado la hipoteca o bien, procederse por la vía ejecutiva por cobro del precio.
Que para que se solicita el retracto debe haber una condición de retracto ya sea legal o convencional, mediante la cual con el quehacer (sic) de una sola de las partes puede resolverse el contrato, que no es el caso porque no existe en el contrato ningún pacto mediante el cual el vendedor se reservara recuperar la propiedad y la posesión de la cosa que ha vendido devolviéndole el precio al comprador, por lo que no existiendo tal pacto es improcedente la resolución del contrato de compraventa.
Que hubo una renuncia tácita del actor para acudir a la acción resolutoria ya que se previo que en caso de incumplimiento procedería el actor a ejecutar la hipoteca de primer grado, además de que el contrato fue redactado por el propio Instituto de manera que no pudo haber sorpresa, luego el actor le dio sustancia a la referida renuncia.
Que hubo renuncia tácita también por el hecho que el Instituto nunca se reservo el derecho de recuperar la propiedad y posesión del bien vendido, quedando asegurada desde entonces la titularidad firme de su representada sobre el bien, ya que en atención a los conocidos efectos retroactivos de la misma, estos llevan en sí, la no disolución de la venta evento que engendra por consecuencia fatal, la ineficacia y la perdida de virtualidad jurídica de la hipoteca de primer grado.
Que no hay cabida para la resolución porque su representada adquirió el inmueble a plazo, sin reserva, pura y simplemente, de modo irrevocable, siendo su representada desde el consentimiento de la venta es dueña absoluta del inmueble sin reserva, por tanto el vendedor debió reclamar únicamente el precio y solicitar la ejecución de la hipoteca, nada más.
Que la acción incoada esta prescrita conforme a las propias palabras del actor puesto que sin tregua ni pausa han transcurrido en exceso más de diez (10) años a que alude el artículo 1.977 del Código Civil, ya que el documento de compraventa fue registrado en fecha 25-09-1981 y el saldo del precio de venta de doscientos seis mil ochocientos cuarenta y nueve bolívares con sesenta y nueve céntimos (Bs. 206.849,69) sería cancelado dentro del plazo máximo de tres (3) años, contados a partir de la firma del citado documento, lapso que venció en fecha 25-09-198; y desde ese día exclusive hasta el día de la citación de su representada fueron más de trece (13) años con lo cual se consumo la perención decenal prevista en el artículo 1977 del Código Civil lo que hace improcedente la pretensión deducida.
Que rechaza la estimación de la demanda propuesta por la parte actora por la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (175.707.399,60) por considerarla exagerada, ello en virtud de que la cuantía es de orden público relativo, de acuerdo al artículo 60 primer aparte del Código de Procedimiento Civil, que prescribe la declaratoria de incompetencia por el valor, podrá declararse de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia, sin embargo la cuantía en el presente juicio debe venir dada por el precio de la negociación efectuada que fue la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLIVARES CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 295.653,82), y no como pretendió la actora desvirtuar el precio del contrato de compra-venta y estipular que la acción intentada asciende a una cantidad exorbitante, ya que de ser así, entonces no le correspondería a este Tribunal de Primera Instancia el conocimiento del juicio debiendo declararse en la definitiva que le corresponde a un Tribunal de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
Que con independencia del valor actual del inmueble el valor de la acción está determinado por el precio de la operación.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En virtud de haber sido opuesto por la empresa mercantil accionada como punto previo la defensa de fondo de Prescripción de la Acción, debe este Tribunal pronunciarse en primer termino y a los efectos de discernir sobre la misma y más aún, si esta se encuentra configurada, pues su resultado es condicionante para entrar o no a conocer el fondo de la controversia conviene realizar el siguiente análisis:
El Código Civil Venezolano en el artículo 1.952 establece que la prescripción es “un medio de adquirir o de libertarse de una obligación por el tiempo y bajo las condiciones determinadas por la ley”. Hay dos clases de prescripción: la adquisitiva y la liberatoria o extintiva. El elemento constitutivo de la primera es la posesión y en la segunda, la inacción del acreedor. En ambos casos la prescripción es una institución útil y necesaria, porque, castigando la negligencia del propietario o del acreedor, asegura el dominio de las cosas y evita pleitos en la sociedad.
De otra parte en el artículo 1977 eiusdem, se establece: “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, salvo disposición contraria de la Ley.” (Negrillas del Tribunal).
Ahora bien, al ser las acciones personales aquellas que derivan de las obligaciones de crédito observa el Tribunal de la lectura del expediente que el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), alega que le vendió a CONSTRUCTORA NIVICA C.A., una parcela de terreno propiedad de ese Instituto, distinguida con las siglas A-2, la cual forma parte de la Urbanización Base Aragua ubicada en jurisdicción del Municipio Crespo, Distrito Girardot del Estado Aragua, cuya descripción y linderos fueron especificados anteriormente, por un precio de doscientos noventa y cinco mil seiscientos cincuenta y tres bolívares con ochenta y dos céntimos (Bs. 295.653,82), equivalentes hoy a Bs. 295,65, precio del cual la empresa demandada pago como cuota inicial la cantidad de ochenta y ocho mil ochocientos cuatro bolívares con trece céntimos (Bs. 88.804,13), equivalentes hoy a Bs. 88.80, y la cantidad restante, vale decir, los doscientos seis mil ochocientos cuarenta y nueve bolívares con sesenta y nueve céntimos (Bs. 206.849,69), equivalentes hoy a Bs. 206,84, sería cancelados en un plazo máximo de tres (3) años contados a partir de la firma del documento de compra-venta la cual tuvo lugar en fecha 25 de septiembre de 1981, tal como consta del documento de compra-venta Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot, Maracay, estado Aragua bajo el Nº 11, Folio 29 vuelto, Tomo 3º Adicional Nº 1. Adicionalmente señala que también fue convenido que la CONSTRUCTORA NIVICA C.A., se comprometió a comenzar la obra en un plazo no mayor de ocho (8) meses y a concluirla en un tiempo no mayor de veinticuatro (24) meses, tiempo que sería igualmente contado a partir de la fecha firma del contrato antes referida.
Ahora bien, con vista a la afirmación del propio demandante, el plazo de tres (3) años para pagar el precio de la venta de la parcela venció el 25 de septiembre de 1984, por lo que a partir de allí se inició el lapso de diez (10) años de prescripción extintiva que corresponde a las acciones personales previsto en el artículo 1977 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, razón por la cual a contar del 26 de septiembre de 1984 a la fecha de interposición de la presente demanda, esto es, el 07 de julio de 1997 transcurrieron doce (12) años, nueve (9) meses y once (11) días, lapso que supera los diez (10) años establecidos en el antes referido artículo 1.977.
Así mismo, tampoco consta en las actas procesales elementos por medio de los cuales se demuestre que se haya verificado la interrupción de la prescripción de la acción, conforme a lo establecido en el Capitulo III del Titulo XXIV del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
Por otra parte es importante señalar que si bien la parcela de terreno objeto de la venta es un bien que pertenecía al Instituto Nacional de la Vivienda el cual a su vez es un ente del Estado, sin embargo esta circunstancia no es óbice para que sea declarada la prescripción.
Luego, constado en el presente caso que el término de diez años había transcurrido con creces sin que el acreedor hiciera valer su acción de Resolución de Contrato y siendo estos hechos no controvertidos en el expediente; al encontrase la acción incoada subsumida en la referida causal de inadmisibilidad debe este Tribunal forzosamente declarar la prescripción de la acción propuesta. Así se decide.
Como consecuencia del anterior pronunciamiento, cuyo efecto procesal es no darle entrada en juicio, este Tribunal no entra a conocer, y por ende, a decidir el fondo de la controversia. Así se declara.
DECISIÓN
Por la motivación que antecede, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil y
Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, interpusieron los abogados NELSON NIEVES CROES Y DAISY ROMERO MONTILLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nº.931.791 y 3.661.533, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 17.081 y 20.217, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA Instituto Oficial Autónomo, domiciliado en Caracas, creado por Decreto Ley del 13 de mayo de 1.975, publicado en Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 1746, Extraordinaria de fecha 23 de mayo de 1.975, contra la empresa mercantil CONSTRUCTORA NIVICA C.A., inscrita en el ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 25 de enero de 1977, bajo el Nº 31, Tomo 14-A.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de julio de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
JUEZ PROVISORIO

Msc EDGAR MOYA MILLAN
Abogado
LA SECRETARIA,

MARIANA GAVIDIA JUAREZ.
En esta misma fecha, siendo las 02:00 p.m., se publicó y registro la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

MARIANA GAVIDIA JUAREZ

EMM/Exp. Nº 5676