TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año: 198º y 149º

PARTE ACTORA: INVERSIONES IBEPRO, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda y del Distrito Capital, bajo el No. 28, Tomo 105-A- Sgdo., en fecha 08 de agosto de 1978.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: LUIS ALEJANDRO CUEVAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 113.768.

PARTE DEMANDADA: GERMAN LUCIANO VALDERRAMA MARCELO, peruano, mayor de edad, de este domicilio y titular del pasaporte No. 40439358.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCO ANTONIO CARRILLO RIVERO y CARLOS EDUARDO RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos bajo los No. 105.858 y 117.712, respectivamente.

ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 07-9590

-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante escrito de demanda introducido por la demandante, sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO, C.A., que luego de su distribución, fue conocido por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 09 de agosto del año 2007, el Tribunal de la causa admite la demanda, razón por la cual ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano GERMAN LUCIANO VALDERRAMA MARCELO, a fin de que compareciera ante ese Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, para que diera contestación a la demanda u opusiera las defensas que juzgara procedentes.
En fecha 30 de octubre de 2007, la parte demandada consigna su escrito de contestación a la presente demanda.
En el lapso correspondiente, las partes en litigio hicieron uso de su derecho procesal y promovieron los medios probatorios que consideraron pertinentes, en fecha 05 y 04 de noviembre de 2007. Dichas pruebas fueron debidamente admitidas por auto de fecha 05 de noviembre de 2007.
El día 21 de noviembre de 2007, el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dicta sentencia, declarando sin lugar la oposición a la medida alegada por la parte demandada, y con lugar la acción intentada por la empresa INVERSIONES IBEPRO, C.A.
En fecha 26 de noviembre de 2007, la representación de la parte demandada apela de la decisión pronunciada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual es oída en ambos efectos por dicho Tribunal en fecha 04 de diciembre de 2007.
El día 12 de diciembre de 2007, el presente expediente llega a este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y el mismo es recibido, fijándose diez días de despacho a los fines de dictar sentencia.

- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Como hechos constitutivos de la pretensión de la actora, se afirma en el libelo de demanda:
1. Que la empresa INVERSIONES BALDUCCI, C.A. celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano GERMAN LUCIANO VALDERRAMA MARCELO en fecha 03 de agosto de 2007, por un apartamento identificado con el No. 903, situado en el piso 9, del edificio Sialpa, ubicado en la avenida Urdaneta, entre las esquinas de Llaguno a Bolero, Parroquia Catedral en la ciudad de Caracas. Dicho contrato de arrendamiento fue cedido a la empresa hoy demandante, INVERSIONES IBEPRO, C.A.
2. Que en la cláusula décima octava de dicho contrato se conviene que el plazo de duración del convenio sería de un año fijo, a contar del 01 de agosto de 2002.
3. Que el contrato de arrendamiento se prorrogaría automáticamente por períodos de un año, a menos que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovar el contrato, dos meses antes del vencimiento del contrato.
4. Que en fecha 28 de junio de 2006, la arrendadora le notificó a la arrendataria de su voluntad de no renovar el contrato celebrado entre ellas.
5. Que la prórroga legal que le correspondía a la arrendataria era de un año, la cual terminó en fecha 31 de julio de 2007.
6. Que el arrendatario, una vez terminado el contrato, está obligado a entregar y devolver el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.

La parte demandada presentó en su escrito de contestación de la demanda los siguientes alegatos:
1. Niega y rechaza que entre INVERSIONES BALDUCCI, C.A. y el ciudadano GERMAN LUCIANO VALDERRAMA MARCELO existe un contrato de arrendamiento por escrito.
2. Que impugna y desconoce el poder que fuese autenticado ante Notario Público, presentada en documentos privados como una supuesta relación arrendaticia por la demandante.
3. Afirma que existe entre INVERSIONES BALDUCCI, C.A. y el demandado un contrato verbal que comenzó regido en la modalidad de traspaso.
4. Que la notificación judicial, practicada en fecha 28 de junio de 2006 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignada por la actora no es veraz ni efectivo el contenido y alcance de la misma, por lo que procedió a tachar dicha notificación.

-III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Notificación Judicial, practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de junio de 2006. En virtud de constituir documento judicial emanado de funcionario público capaz de dar fe pública, este Juzgador le da valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.
2. Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de agosto de 2002, celebrado por la sociedad mercantil INVERSIONES BALDUCCI, C.A. y el ciudadano GERMAN LUCIANO VALDERRAMA MARCELO. Por cuanto dicho instrumento probatorio fue desconocido por la parte demandada, la parte actora promovió prueba de cotejo a los fines de demostrar la autenticidad de la firma contenida en dicho documento. Dicha prueba de cotejo no fue debidamente evacuada en el Tribunal de la causa, y en consecuencia, este Tribunal le niega a dicho instrumento todo valor probatorio, de conformidad con el artículo 445 de Código de Procedimiento Civil.
3. Copias Certificadas emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el que consta contrato de arrendamiento consignado por el ciudadano GERMAN LUCIANO VALDERRAMA MARCELO como recaudo del comprobante de consignaciones. En virtud de constituir documento judicial emanado de funcionario público capaz de dar fe pública, este Juzgador le da valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.
4. Resolución No. 003766 de fecha 13 de noviembre de 2001, emanada del Ministerio de Infraestructura, de la Dirección General de Inquilinato, mediante el cual se estipula la pensión mensual de arrendamiento del inmueble objeto de este contrato. Ahora bien, se evidencia que los hechos que dicho medio probatorio pretende probar no se identifican con los hechos controvertidos en el presente juicio. En virtud de lo anteriormente señalado, este Tribunal lo declara manifiestamente impertinente. En consecuencia, este Juzgador debe inadmitir la documental promovida por la parte actora.

PRUEBA PROMOVIDA POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Instrumento Poder, autenticado por ante la Notaría Pública 19 del Municipio Libertador, en fecha 26 de octubre de 2007, bajo el No. 27, Tomo 73. Visto que el mismo constituye un documento autentico, este juzgador lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil, por cuanto debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.

-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA CAUSA

Establecido el controvertido en los términos que han sido precedentemente sintetizados, este Juzgado observa:
El demandado en la presente causa formula apelación al fallo de fecha 21 de noviembre de 2007, dictado por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual procedió a pronunciarse sobre el mérito de la controversia incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO, C.A. en contra del ciudadano GERMAN LUCIANO VALDERRAMA MARCELO. En la presente decisión, y en su carácter de tribunal de alzada, procede este sentenciador pronunciarse sobre la presente causa en segunda instancia.
En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 1160 de Código Civil:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”

Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 1264 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”

Las disposiciones legales anteriormente transcritas, encuentran apoyo en nuestra doctrina cuando señala lo siguiente:

“Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.
Quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente (aún en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia). En el primer caso, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución voluntaria de la obligación, y en último caso mencionado, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación.
Resumiendo lo expuesto, podemos afirmar que por lo que respecta al cumplimiento, las obligaciones producen dos efectos fundamentales.
1º El deudor queda obligado al cumplimiento de la obligación contraída.
2º El acreedor tiene la facultad o derecho de imponerle coactivamente el cumplimiento al deudor que voluntariamente no ejecute la obligación asumida.”

(MADURO LUYANDO, Eloy. “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”. Tomo I. Caracas, 2001. p 83.)

De la lectura de los dispositivos legales y doctrinarios reproducidos en la presente decisión, se observa el deber que tiene el deudor de una determinada convención, de darle cumplimiento en los mismos términos en que fue pactada con el acreedor. Dicho cumplimiento será realizado mediante la ejecución de las diferentes prestaciones contenidas en un contrato determinado. Así mismo, dicho cumplimiento no es facultativo del deudor, es una obligación que ha asumido en virtud de un convenio, y por ello debe ser efectuada voluntariamente, y en defecto de ello, el acreedor puede solicitar la intervención de los órganos jurisdiccionales, a fin de que lograr la ejecución coactiva de la obligación contraída por el deudor.

Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante circunscribe y limita el debate procesal al cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. En efecto, en su libelo de demanda, específicamente en el petitorio de la misma, la parte actora solicita la entrega material del apartamento objeto de dicho contrato, en virtud de que dicho convenio y la prorroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha llegado a su fin.
Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto del mérito de la controversia, este Tribunal procede a examinar los supuestos de hecho necesarios para que sea exigible la obligación que pretende la parte actora, es decir, este Tribunal debe determinar si el contrato de arrendamiento, objeto del presente litigio, es a tiempo determinado, y en caso de que así lo sea, debe determinarse si el contrato de arrendamiento y la prórroga legal a la que aduce la Ley de Arrendamiento Inmobiliario han culminado.

Así las cosas, este Tribunal procede a determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, en cuanto a la determinación de su duración. Para ello, se observa lo dispuesto por el artículo 1599 del Código Civil, el cual dice lo siguiente:

“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”

De la lectura anterior, se desprenden los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, los cuales culminaran en el día convenido por las partes para ello. Una vez culminado dicho contrato por expiración del tiempo convenido, el arrendatario se obliga a entregar el inmueble libre de bienes y personas a su arrendador.
En el caso de marras, este Tribunal observa que la parte actora consignó un documento privado, el cual a decir del promovente, contenía el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en la presente causa. Posteriormente, la parte demandada desconoce la firma plasmada en dicho contrato, por lo que le tocaba a la parte actora probar la autenticidad del documento privado producido por ella. A pesar de haber sido promovida, la prueba de cotejo pertinente para demostrar la autenticidad del contrato de arrendamiento promovido por la parte actora no fue evacuada. En vista del incumplimiento por parte del demandante de su carga procesal, este Tribunal procede a negarle todo valor probatorio al contrato de arrendamiento promovido en la presente causa.
Sin embargo, consta en el presente expediente judicial, un contrato de arrendamiento consignado por el ciudadano GERMAN LUCIANO VALDERRAMA MARCELO, hoy parte demandada, ante el Tribunal de consignaciones. De dicho documento, producido por la parte demandada en el Tribunal de Consignaciones, consiste en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado idéntico al contrato desconocido por dicha parte, dejándose constancia en la presente causa de la relación arrendaticia entre el ciudadano GERMAN LUCIANO VALDERRAMA MARCELO y la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO, C.A.
Conforme a lo anterior, siguiendo un esquema absolutamente lógico, y en aplicación del principio de la comunidad de la prueba, puede observarse que es un hecho probado por la demandada que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda en el presente litigio, es a tiempo determinado, en virtud de lo convenido por las partes.
Una vez dirimido lo anterior, este Tribunal procede a comprobar el cumplimiento del segundo supuesto necesario para que se verifique la exigibilidad de la obligación que pretende la parte actora, es decir, si el lapso del contrato de arrendamiento y la prórroga legal a la que aduce la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios han culminado a la fecha de interposición de la demanda.
Para ello, este Tribunal observa lo acordado por las partes en la cláusula Décima Octava del contrato de arrendamiento suscrito por las mismas, la cual deja constancia de lo siguiente:

“DÉCIMA OCTAVA: El presente contrato tendrá una duración de un (01) año partir de la fecha primero (01) de Agosto del 2002, hasta el día treinta y uno (31) de Julio de 2003 y se prorrogará automáticamente, por períodos de seis (06) meses, a no ser cualquiera de las dos partes contratantes manifestare por escrito, a la otra, su deseo de no hacer uso de la prórroga con por lo menos un (01) mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de la prórroga que estuviere vigente. Queda entendido que al vencimiento del presente contrato, por cualquier causa que sea, “EL ARRENDATARIO” se obliga a entregar puntualmente el inmueble arrendado y sus llaves de acceso, así como totalmente desocupado (libre de bienes y personas) (…)”

De la lectura de la disposición contractual anteriormente citada, se desprende que el contrato objeto de la presente causa es a tiempo determinado, con una duración de un año, prorrogable automáticamente por períodos de seis meses. Dichas prórrogas automáticas tendrán lugar cuando ninguna de las partes exprese su intención de no continuar la relación arrendaticia existente entre ellas.
En vista de lo preceptuado por la cláusula contractual anteriormente citada, dicha notificación debe ser realizada un mes antes del vencimiento del contrato de arrendamiento. En el caso de marras, se observa que la notificación judicial realizada por Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, solicitada por la empresa INVERSIONES IBEPRO, C.A., fue practicada en fecha 28 de junio de 2006, es decir, un mes antes del vencimiento del contrato de locación, por lo que debe reputarse como válida y capaz de surtir los efectos correspondientes, por cuanto cumple con los requisitos exigidos en el contenido del contrato antes mencionado. En consecuencia, se considera como cumplida la condición necesaria para la no renovación automática del acuerdo de inquilinato.
Aunado a lo anterior, de dicha cláusula décima octava del contrato de arrendamiento también consta la obligación que recae sobre el arrendatario de entregar y devolver el inmueble arrendado una vez culminado dicho acuerdo.
Ahora bien, vista la notificación realizada por la parte demandante, y por cuanto la relación arrendaticia concluye en fecha 31 de julio de 2006, se observa que la misma tuvo una duración de cuatro años. En virtud de ello, este Tribunal pasa a transcribir lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…) b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará, por un lapso máximo de un (1) año.”

En el caso de marras, y en virtud de que la parte demandante consignó su libelo de demanda en fecha 3 de agosto de 2007, se concluye que la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha culminado.
En base a las conclusiones expuestas con anterioridad en esta decisión, tal como son el cumplimiento de la condición necesaria para la no renovación automática del contrato arrendaticio, la culminación del mismo, y la terminación de la prórroga legal perteneciente a la arrendataria, este Tribunal considera como satisfecho el supuesto de hecho contenido en las disposiciones contractuales para la configuración de la obligación del inquilino a realizar la entrega del inmueble arrendado.
En virtud de los razonamientos esgrimidos con anterioridad, este Tribunal debe declarar procedente la pretensión incoada por la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO, C.A., por cumplimiento de contrato de arrendamiento a término fijo, en virtud de haberse demostrado la terminación de dicho convenio y la culminación de la prórroga legal, prevista en ley especial.
En virtud de los razonamientos expuestos en la presente decisión de alzada, este Juzgado debe declarar improcedente el recurso de apelación formulado por la parte demandante en el presente juicio. Así se decide.

-V-
PARTE DISPOSITIVA

En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de el ciudadano GERMAN LUCIANO VALDERRAMA MARCELO en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 21 de noviembre de 2007. Como consecuencia de lo anterior, SE CONFIRMA el fallo apelado por la parte demandada.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante.
Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legalmente establecido para ello, conforme a lo establecido en el artículo 251 del código de procedimiento civil, notifíquese a las partes.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de julio de dos mil ocho (2008). Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ.
LA SECRETARIA,

MARÍA GABRIELA HERNÁNDEZ RUZ.
En esta misma fecha se publicó la presente sentencia, siendo las 2:00 p.m.-
LA SECRETARIA,
Exp. Nº 07-9590
LRHG/MGHR/ngp