TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA
METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE: 08-5143

PARTE ACTORA: MARTA CELINA RIVERA COLOMINA, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de las Cédula de Identidad Nro: V-9.738.128

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: OSWALDO E. ABLAN CANDIA Y OSWALDO A. ABLAN HALLAK, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 36.358 y 67.301.

PARTE DEMANDADA: ILDEMARO COLMENARES SANCHEZ, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº: 2.143.554.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDADA: VIRGILIO TOLEDO GARCIA, GABRIEL ALEXANDER TOLEDO VILLANUEVA Y JAVIER U. ZERPA J., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.982, 64.243 y 53.935, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN).-

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Sube en alzada previo sorteo ante el Juzgado Distribuidor de turno, el presente expediente contentivo de la demanda de Cumplimiento de Contrato interpuesta por los abogados OSWALDO E. ABLAN CANDIA Y OSWALDO A. ABLAN HALLAK, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 36.358 y 67.301 respectivamente, actuando en carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MARTA CELINA RIVERA COLOMINA, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No: V-9.738.128, contra el ciudadano ILDEMARO COLMENARES SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº: 2.143.554, en virtud del recurso de apelación ejercido por el abogado VIRGILIO TOLEDO GARCIA, apoderado judicial de la parte demandada, contra la Sentencia dictada en fecha quince (15) de Mayo de Dos Mil ocho (2.008), por el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde se declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato.

En fecha 20 de Junio de 2.008, este Tribunal le dio entrada al expediente, se avoco al conocimiento de la causa y fijó EL DÉCIMO (10º) día de despacho, la oportunidad para dictar sentencia.-

Siendo la oportunidad para decidir, el Tribunal procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:

II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
La representación judicial de la parte actora, deduce como pretensión el cumplimiento de la convención suscrita entre las partes, contenida en instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de Abril de 2.007, anotado bajo el No. 66 tomo 84 de los Libros de Autenticaciones, producido en original acompañando al libelo, donde ambas partes, reconocen la existencia de una relación arrendaticia desde marzo de 2001, según consta de instrumento también autenticado de fecha 23 de Febrero de 2001, por ante la misma Notaría, anotado bajo el No 80,Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración era de un año; que celebraron otra convención locaticia, por otro año, según documento autenticado por ante la misma Notaria en fecha 28 de Febrero de 2002, el cual venció el 28 de Febrero de 2003. Que mediante acuerdos verbales, las partes en tres oportunidades, convinieron renovar el contrato por períodos de un año, que llegado el vencimiento del ultimo periodo contractual, en fecha 28 de Febrero de 2006, la relación arrendaticia había tenido ya una duración de cinco (5)años; que en virtud de lo anterior, y de acuerdo con el artículo 38, literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato de arrendamiento se prorrogó obligatoriamente para el arrendador y facultativamente para el arrendatario, por dos años, contados a partir del 1º de Marzo de 2006 y con vencimiento al 29 de Febrero de 2008, fecha en la cual convinieron las partes, que el arrendatario entregaría el inmueble. Deduce además, como pretensión, el actor, la ejecución de la cláusula penal, según la cual, las partes estipularon que si transcurrido el término de la prorroga legal, el arrendatario, no entrega el inmueble, pagará por cada día de mora en la entrega dos veces el valor del canon de arrendamiento diario, como indemnización por daños y perjuicios. Como fundamento fáctico de dicha pretensión, señala la actora, que el demandado, no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento del término, y que siendo el canon de arrendamiento convenido para el último período la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) , ahora MIL BOLIVARES FUERTES (Bf 1.000,00), el canon diario es equivalente a TREINTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bf. 33,33) debiendo pagar el doble de esta suma por cada día de ocuparon del inmueble, luego de vencida la prórroga legal, el objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende es un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 91, situado en el noveno (9º) piso del Edificio PIAROA, ubicado entre la Avenida Las Palmas, y La Guaira. Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital; como fundamento fàctico de su pretensión, la actora, hace valer los artículos 28, 38, literal c y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1133, 1159, 1160, 1.167, 1264, 1579, 1594 del Código Civil.

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, no compareció la parte demandada, ni por si ni por medio de apoderado judicial, por lo que se tienen por admitidos todos los hechos alegados por la actora en el libelo, debiendo ahora la demandada, probar contra los hechos alegados por la actora, por haber operado la inmersión de la carga de la prueba.

III
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho, la actora promovió las instrumentales, que fueron producidas acompañando al libelo, a saber copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, para demostrar el carácter de propietaria de la actora; y el instrumento autenticado, en original, contentivo de la convención cuyo cumplimiento se demanda, a los fines de demostrar el acuerdo entre las partes de prorrogar la relación arrendaticia existente entre ellas a partir del 1º de Marzo de 2.006 hasta el 29 de Febrero de 2.008, sobre el bien inmueble constituido por el apartamento Nº: 91, situado en el noveno piso del edificio Piaroa, ubicado en la avenida las Palmas, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un canon de arrendamiento mensual de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo). Documentos públicos que se aprecian conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, los cuales hacen plena prueba de los negocios jurídicos en ellos contenidos.

Por su parte la demandada, promovió original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, el día 23 de Febrero de 2.001, anotado bajo el No. 80, tomo 23 de los Libros de Autenticaciones; el cual promovió para demostrar que la relación arrendaticia comenzó en Febrero de 2001 y que ese primer contrato terminó, el 28 de Febrero de 2002, lo cual nada aporta al debate probatorio, pues ya la actora señaló en el libelo y es un hecho admitido por la falta de contestación a la demanda.

Promovió, también el demandado, original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, el día 7 de Marzo de 2.002, anotado bajo el No. 49, tomo 22 de los Libros de Autenticaciones, para demostrar que el contrato se inició el 1º de Marzo de 2002 y terminó el 28 de Febrero de 2003, lo cual nada aporta al debate probatorio, pues estos hechos ya fueron alegados en el libelo y quedaron admitidos en virtud de la contumacia del demando. Así mismo, promovió original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, el día 12 de Abril de 2.007, anotado bajo el No. 66, tomo 84 de los Libros de Autenticaciones; instrumento fundamental de la demanda y que fue producido por la actora, también producido por el demandado, para demostrar que el demandado ha sido arrendatario ininterrumpidamente desde el 1º de Marzo de 2001,que para el 12 de Abril de 2007, fecha de celebración del contrato, habían transcurrido más de seis (6) años; que la cláusula quinta del convenio, en su particular III, erróneamente establece que hubo tres acuerdos verbales, cuando en realidad hubo cinco acuerdos verbales de prórroga y que el último se inició el 1º de Febrero de 2007, y alegando que en la cláusula quinta del convenio sed violan normas de orden público, en específico el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que contiene una renuncia al derecho a prorroga legal de dos años, al hacer reconocer retroactivamente que ya había transcurrido un año de prórroga legal, señalando que la prórroga legal, vencería el 28 de Febrero de 2009. Observa quien suscribe, se trata de probar un hecho nuevo, que no fue alegado en la litis contestación, y que siendo aquella la oportunidad preclusiva, que tiene el demandado para alegar hechos, no puede en el lapso de promoción y evacuación de pruebas alegar hechos nuevos.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
La pretensión deducida por la actora en el libelo, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento del término y la prórroga legal, de acuerdo con lo previsto en los artículos 38, literal c y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pretensión que no es contraria a derecho; y demostrado plenamente que la relación arrendaticia es a término fijo, según consta del instrumento auténtico producido por la actora acompañando al libelo, donde ambas partes, reconocen que luego de vencido el último contrato de un año, en Febrero de 2003, celebraron convenios verbales de prórrogas anuales, y que la última prorroga convencional terminó el 28 de Febrero de 2006, comenzando el 1º de Marzo de 2006 y que culminó el 29 de Febrero de 2008, hechos que quedaron reconocidos por el demandado en virtud de su contumacia, por lo que tenía la carga de probar contra los hechos que quedaron admitidos, siendo que la demandada, no promovió ninguna prueba capaz de enervar la ficción de admisión de los hechos en virtud de la falta de contestación de la demanda, por lo que debe prosperar la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y la prorroga legal.

También dedujo como pretensión la aplicación de la cláusula penal establecida en el punto VI del particular primero, del acuerdo celebrado, el cual indica:
“Que como CLÁUSULA PENAL se ha convenido expresamente que, si al vencimiento del plazo de la PRORROGA LEGAL correspondiente a la presente relación arrendaticia (29 de febrero de 2.008), “EL ARRENDATARIO” no ha cumplido con su obligación de entrega del inmueble arrendado, estará obligado a pagarle a “EL ARRENDADOR”, por cada día de demora o retardo que transcurra después de la fecha de vencimiento del plazo de la antes referida prorroga legal (29 de febrero de 2.008), y hasta la absoluta y total desocupación del inmueble arrendado, la cantidad de bolívares resultante de multiplicar por dos (2) el valor equivalente al canon de arrendamiento diario vigente para la fecha de vencimiento de la prorroga legal (29 de febrero de 2.008), como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado al vencimiento del plazo”.

En tal sentido, al haber quedado demostrado el incumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento del término y la prórroga legal, resulta procedente la exigibilidad de la cláusula penal antes transcrita, debiendo en consecuencia pagar el demandado, la cantidad de Sesenta y Seis Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bf. 66,66) por los Ciento Treinta y Ocho (138) días, a partir del 1 de Marzo de 2.008, de retardo en la entrega del bien inmueble arrendado, lo cual asciende a la cantidad de Nueve Mil Ciento Noventa y Nueve Bolívares con Ocho Céntimos (Bf. 9.199,08). Y así se decide.-

V

PARTE DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente analizadas, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado VIRGILIO TOLEDO GARCIA, en carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ILDEMARO COLMENARES SANCHEZ, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha quince (15) de mayo de Dos Mil Ocho (2.008).

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por los Abogados Oswaldo E. Ablan Candia y Oswaldo A. Ablan Hallak, en carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadana MARTA CELINA RIVERA COLOMINA, en contra del ciudadano ILDEMARO COLMENARES SANCHEZ, ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo del presente fallo, y en consecuencia, se condena a la parte demandada a efectuar la entrega material, real y efectiva a la parte actora, del bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº: 91, ubicado en el noveno (9no) piso del edificio “Piaroa”, situado en la Avenida Las Palmas, parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas, en el mismo estado en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados de que se haya hecho uso en el inmueble.

TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago por concepto de indemnización por daños y perjuicios en virtud de la cláusula penal establecida en el contrato en cuestión, por la cantidad de Nueve Mil Ciento Noventa y Nueve Bolívares con Ocho Céntimos (Bf. 9.199,08), correspondiente los Ciento Treinta y Ocho (138) días, en el retardo para la entrega del bien inmueble arrendado, a partir del 1 de Marzo de 2.008 a razón de Sesenta y Seis Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bf. 66,66) más la cantidad de dinero que se siga causado hasta la entrega definitiva del bien.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, conforme a lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
En los términos expuestos se CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha quince (15) de Mayo de Dos Mil Ocho (2.008). ASÍ FORMAL Y EXPRESAMENTE SE DECIDE.-
Regístrese y Publíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dieciséis (16) días del mes de Julio de Dos Mil Ocho (2008). Año 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL,

RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.
LA SECRETARIA,

ABOG. LEOXELYS VENTURINI MENDEZ.
En la misma fecha, siendo las Diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA

Exp. Nº: 085143
RPV/LVM/américo.-