TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE: 08-5100.-
PARTE DEMANDANTE: MARÍA CONCEICAO GÓMES, de nacionalidad portuguesa y titular de la Cédula de Identidad Nº: E- 82.022.096.-
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDANTE: ALIRIO AGUSTÍN RENDON, JOSE SILVESTRE PADRÓN y ANTONIO JOSÉ MARTÍNEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros. 9.879, 39.557 y 32.932, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: OMAR ENRIQUE MARTÍNEZ ARAUJO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 12.618.068.-

APODERADAS JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDADA: CARMEN AIDA RODRÍGUEZ y MARÍA M. CASTELLANOS, abogadas en ejercicio, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 68.377 y 69.133, respectivamente.-

MOTIVO: DESALOJO.-

SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación).-

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Sube en Alzada la presente causa, previo sorteo por el Juzgado Distribuidor de Turno, correspondiéndole este Tribunal el conocimiento del Recurso de Apelación ejercido por la Abogada Carmen Aída Rodríguez, en carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano OMAR ENRIQUE MARTÍNEZ ARAUJO, en contra de la Sentencia Definitiva dictada en fecha Veintinueve (29) de Abril del Dos Mil Ocho (2008), por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se declaro CON LUGAR la demanda DESALOJO interpuesta por la ciudadana María Conceicao Gómes.
En fecha 06 de Junio de 2.008, este Tribunal le dio entrada, se avocó al conocimiento de la causa y fijó oportunidad para dictar Sentencia.-
II
PRONUNCIAMIENTOS PREVIOS AL FONDO

1.-LA CUESTION PREVIA PLANTEADA.
La representación judicial de la demandada, promovió la cuestión previa de prejudicialidad, contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando la existencia de un proceso por ante el Juzgado Séptimo Civil Mercantil y Bancario con Competencia Nacional, seguido por el Banco Industrial de Venezuela, contra Carlos Eduardo Pacanins Cleary, la cual tiene incidencia en el presente juicio, observa quien suscribe, que la parte demandada, no indicó por que motivo esta causa tiene incidencia sobre la que nos ocupa, ni de que forma afectaría la decisión de esta controversia, y además no acompañó copia de dicho proceso que según el demandado es determinante en el presente juicio, por lo que tal cuestión previa planteada sin fundamento alguno, debe ser declarada sin lugar, Y ASI SE DECIDE.

2.- LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA
La parte demandada, impugnó la cuantía de la demanda, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a pronunciarse previo al fondo. La representación judicial impugna la cuantía en el escrito de contestación de la demanda, pero no indica cual a su parecer debe ser la cuantía de la demanda, por lo que la impugnación de la cuantía, sin alegato alguno que la fundamente, debe ser desechada. ASI SE DECIDE.

3.- LA IMPUGNACION DEL PODER
Por otra parte en su escrito de promoción de pruebas, los apoderados judiciales de la parte actora, solicitan sea declarada la nulidad del poder otorgado por el demandado en fecha 17 de Enero de 2.008 y el cual corre inserto al folio 88 del expediente, por cuanto no se evidencia del cuerpo del poder, la figura que diga poder apud acta y en consecuencia desconocen e impugnan los dos anexos consignados en copia simple en fecha 21 de Enero de 2.008.

En cuanto a esto es importante destacar que el elemento fundamental para determinar la validez de este tipo de poder, es la oportunidad de su presentación ante el secretario del Juzgado con la firma del otorgante, entendiéndose que tal otorgamiento reposa sobre las actas del expediente, dejándose constancia de la presencia e identificación del otorgante, pretender que la no mención de que el poder es Apud Acta anula el poder otorgado ante el Secretario del Tribunal, sería darle supremacía a las formas por encima de la justicia, lo cual está expresamente prohibido por el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que al encontrarse llenos los extremos exigidos por el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, considera este Tribunal válido el poder otorgado por la parte demandada en fecha 17 de Enero de 2.008, así como también todas las actuaciones de la ciudadanas Carmen Aída Rodríguez y María Castellanos, al estar legítimamente facultadas. Y así se decide.-

III
ALEGATOS DE LAS PARTES
La parte actora en el presente juicio, demanda por desalojo al ciudadano Omar Enrique Martínez Araujo y solicita ademàs se le condena al pago de las pensiones de arrendamiento que señala como insòlutas, con fundamento en el literal a del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; y con fundamento fàctico en los siguientes hechos alegados en el libelo:

Que en fecha 30 de Octubre de 1.997, su representada celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº: 3.190.361, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización el Marques, edificio Bajo Grande piso 11, apartamento 112, Jurisdicción del Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda.
Que en fecha 03 de Abril de 1.999, entre el arrendador y la arrendataria, se convino en modificar las siguientes cláusulas del vinculo contractual: en la cláusula tercera, que el canon de arrendamiento se incrementaría a la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) mensuales; en la cláusula cuarta, que la arrendataria podría continuar utilizando el inmueble objeto del contrato de fecha 30 de Octubre de 1.997, para poder arrendar cualquiera de las habitaciones del inmueble; en la cláusula Décima Primera, que ambas partes convinieron en la modificación de la presente cláusula; y que en la cláusula Décima Segunda se modifica el literal b y en consecuencia, la arrendataria podría subarrendar cualquiera de las habitaciones del inmueble objeto del contrato de fecha 30 de Octubre de 1.997, lo cual se encuentra afirmado por las partes en fecha 03 de Abril de 1.999.
Que en el mes de Enero de 2.002, la actora celebro un contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado con el ciudadano Omar Enrique Martínez Araujo, sobre una habitación matrimonial del inmueble ubicado en la Av. Rómulo Gallego, Urbanización el Marques, edificio Bajo Grande piso 11, apartamento 112, Jurisdicción del Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda, estipulando un canon de arrendamiento de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,oo) mensuales.
Que el subarrendatario no ha cancelado los cánones de arrendamiento desde Enero hasta Octubre de 2.006, a razón de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00) cada mes.
Que el arrendatario hace consignaciones por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a favor de su representada y subarrendadora María Conceicao Gomes, y que el mismo distorsiona el alquiler de una habitación matrimonial , señalando que es arrendatario de todo el inmueble ubicado en el piso 11 del apartamento 112 del edificio bajo grande de la Urbanización El Marques, distorsionando también el canon de arrendamiento de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00), mensuales, alegando que es la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) y que el arrendatario alega que el inmueble está regulado en la cantidad de Diecinueve Mil Seiscientos Veinticuatro Bolívares (Bs. 19.624,00) y que en su desesperada defensa, consigna la aludida cantidad por los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2.006.

Por su parte, la representación judicial de la demandada, alegó en la litis contestación:
Además de negar en forma genérica todos los hechos alegados en el libelo, niegan que la demandante haya de mutuo acuerdo con el arrendador, ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, modificado las cláusulas del vínculo contractual, según documento privado acompañado al libelo, el cual tacharon en la litis contestación.
Admite el demandado, haber celebrado en Enero de 2.002, con la ciudadana María Conceicao Gomes un contrato verbal de arrendamiento tiempo indeterminado, pero señala que el objeto del contrato no fue una habitación matrimonial sino el Apartamento ya identificado en su integridad.

Niega, que el canon de arrendamiento haya sido pactado por la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,oo), y alega que el canon de arrendamiento fijado para octubre de 2006, fue la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo), el cual se entregaba en dinero en efectivo y que la actora nunca le dio recibos.
Niega, estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del años 2.006, a razón de Ciento Sesenta Mil Bolívares y alega que ante la negativa de la arrendadora de recibir el pago del canon del mes de Noviembre de 2.006, se vio en la necesidad de consignar los cánones de arrendamiento, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial a favor de la ciudadana María Conceicao por la cantidad de Diecinueve Mil Seiscientos Veinticuatro Bolívares (Bs. 19.624,00), cantidad que fue fijada por la resolución de la Dirección de Inquilinato en fecha 29 de Enero de 1996, como máximo de canon de arrendamiento del inmueble.
Impugnan los recibos de cánones de arrendamiento consignados junto al escrito libelar correspondientes a los meses de Enero, febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.006, por emanar de la misma actora.
Argumenta el demandado, que con base al artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su representado no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados en virtud de que existe una regulación que fijó el canon de arrendamiento por la cantidad de Diecinueve Mil Seiscientos Veinticuatro Bolívares (Bs. 19.624,00). Alegando además que la actora efectúa consignaciones arrendaticias a favor del arrendador, CARLOS EDUARDO PACANINS CLEARY, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por el monto de Diecinueve Mil Seiscientos Veinticuatro Bolívares (Bs. 19.624,00), según consta de copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias, producido por el demandado acompañando la litis contestación.

V
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Planteada la Litis en los términos anteriores, es decir, por una parte la pretensión de la actora consistente en la acción de desalojo de una habitación del inmueble del cual es arrendataria y que alega estar autorizada por el arrendador a sub arrendarla en virtud de convenio escrito de fecha 3 de Abril de 1999, con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento que van desde Enero a Octubre de 2.006, cada uno a razón de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00); y por la otra, la defensa de la parte demandada consistente negar que el objeto del contrato sea una habitación señalando que es el apartamento completo, y en alegar que el canon de arrendamiento convenido fue de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) y que a partir de Noviembre de 2006, comenzó a pagar la suma de (Bs. 19. 624,00) por ser este el monto de la regulación fijada por el organismo regulador, siendo el único hecho admitido por ambas partes, la existencia de una relación de subarrendamiento, entre la actora y el demandado. Así las cosas, corresponde a la actora demostrar que esta autorizada por el arrendador a sub arrendar el inmueble cuyo desalojo pretende, que el objeto del contrato es una habitación matrimonial del apartamento plenamente identificado en autos y que el canon de arrendamiento es la suma de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00); y al demandado, demostrar que el objeto del sub arrendamiento es el inmueble completo, que el canon de arrendamiento pactado era de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), que existe una regulación del canon de arrendamiento de DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES (Bs. 19.624,00) y que ha pagado los cánones de arrendamiento señalados como insòlutos, esto es, los meses desde Enero hasta Octubre de 2006, ambos inclusive. Todo ello de conformidad con lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1364 del Código Civil, quedando así trabada la litis.

La parte actora, produjo acompañando al libelo contrato de arrendamiento celebrado entre la actora y el ciudadana CARLOS EDUARDO PACANINS CLEARY, de fecha 30 de Octubre de 1997, el cual fue promovido durante el lapso probatorio, el cual es una copia fotostática de un documento privado simple, sellada por la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, instrumento que prueba el carácter de arrendataria de la actora del apartamento No 112 del Edificio Bajo Grande, la cual carece de valor probatorio, pues no es de los documentos que pueden producirse en copia simple, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que además se encuentra suscrito por un tercero que no es parte del juicio, que no fue ratificado conforme a la prueba testimonial y por tanto el Tribunal lo desecha por ilegal conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. No obstante lo anterior, se observa que la parte demandada, produjo acompañando al escrito de contestación de la demanda, copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias, efectuadas por la ciudadana MARIA CONCECAO GOMES a favor de CARLOS EDUARDO PACANINS CLEARY, donde cursa el contrato de arrendamiento celebrado entre la actora y el ciudadano CARLOS PACANINS, sobre el apartamento objeto de la acción de desalojo, el cual se aprecia, quedando así demostrado el carácter de arrendataria que tiene la actora sobre el apartamento No 112, del Edificio Bajo Grande, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Municipio Sucre del Estado Miranda.

La parte actora produjo acompañando al libelo y promovió, original de de convenio suscrito por el ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, en carácter de arrendador y la ciudadana María Conceicao Gómes en carácter de arrendataria, en fecha 03 de Abril de 1.999, relativo a la modificación de las cláusulas Tercera, Cuarta, Décima Primera y Décima Segunda, para demostrar que fue autorizada por el arrendador a subarrendar el inmueble del cual es arrendataria. Instrumento privado que en la contestación de la demanda fue tachado por la parte demandada, fundamentando la tacha en el ordinal primero del artículo 1381 del Código Civil, esto es, la falsificación de la firma del ciudadano CARLOS EDUARDO PACANINS CLEARY; formalizada la tacha de falsedad instrumental, el Tribunal de la causa en fecha 11 de Febrero de 2008, negó la apertura de la incidencia de tacha. No obstante la negativa de a quo de aperturar la incidencia de tacha, correspondía a la parte actora de manera expresa insistir en hacer valer el instrumento tachado y explicar pormenorizadamente la forma en la cual combatirá la tacha, cosa que no hizo la parte actora, limitándose a promoverlo durante el lapso de promoción de pruebas, por lo que de conformidad con lo previsto en el articulo 441 del Código de Procedimiento Civil, debe desecharse el instrumento privado tachado. Aunado a que es un instrumento suscrito entre la parte actora en el presente juicio y un tercero, por lo que debió ser ratificado por el tercero a través de la prueba testimonial, lo cual no fue promovido por la actora, por lo que se trata de un documento que debe ser desechado. Así se decide.

Observa quien suscribe el presente fallo, que el contrato de arrendamiento que cursa en autos, en su cláusula cuarta, estipularon las partes, que la arrendataria no podía subarrendar el inmueble, así lo expresan en el libelo de la demanda; siendo que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y que la actora, alegó que dicha cláusula fue modificada en convenio ulterior contenido en el documento privado desechado ut supra, y siendo que el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

“Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo”.

Siendo la pretensión deducida el desalojo con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde Enero hasta Octubre de 2006, ambos inclusive, y el pago de estos cánones alegados como insòlutos por la actora, esta juzgadora observa que se trata de una pretensión contraria a derecho, pues mal puede pretenderse instaurar una acción de desalojo, la cual ha sido prevista por el legislador para terminar una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, cuando la situación fàctica se subsuma en alguna de las causales taxativas, contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en este caso en la prevista en el literal a, vale decir, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, cuando que el pago de las mensualidades no es exigible por la actora, pues estamos ante la presencia de un contrato nulo por mandato expreso de la ley; y donde además carece la actora de legitimación activa para sostener la pretensión, pues la citada norma expresamente confiere la legitimación activa al arrendador para solicitar bien la resolución o bien el desalojo. Además de lo anterior, se deduce como pretensión el cobro de las pensiones de arrendamiento insólutas, pretensión que también resulta contraria a derecho, pues no pueden reclamarse las pensiones de arrendamiento derivadas o causadas por un contrato nulo, expresamente prohibido por la Ley, pues se trata de una obligación fundada en una causa ilícita. ASI SE ESTABLECE.

Siendo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios una ley de orden público, y siendo además un deber insoslayable del sentenciador, antes de pronunciarse sobre el mérito de la controversia, verificar su competencia, la legitimación de las partes intervinientes en el proceso; y la idoneidad formal de la demanda, vale decir que cumpla con los requisitos previstos en la ley para su admisión; en el presente caso, se trata de una demanda contraria a disposición expresa de la ley y al orden público, la cual conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta inadmisible. Así se decide.

Declarada como ha sido la inadmisibilidad de la acción propuesta, resulta inoficioso pronunciarse sobre el mérito de la causa. Así se establece.

VI
DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de apelación ejercido por la ciudadana Carmen Aída Rodríguez, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la Sentencia dictada en fecha Veintinueve (29) de Abril de Dos Mil Ocho (2008), por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.-
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de Desalojo incoada por los ciudadanos Alirio Agustín Rendón, José Silvestre Padrón y Antonio José Martínez, en carácter de apoderados judiciales de la parte actora ciudadana MARÍA CONCEICAO GOMES, en contra del ciudadano OMAR ENRIQUE MARTÍNEZ ARAUJO, ambas partes debidamente identificadas en el cuerpo del presente fallo.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Queda en los términos expuestos REVOCADA la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha Veintinueve (29) de Abril de Dos Mil Ocho (2.008). ASÍ FORMAL Y EXPRESAMENTE SE DECIDE.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días del mes de Julio de Dos Mil Ocho (2008).-
LA JUEZ TEMPORAL,

Dra. RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA
LA SECRETARIA TITULAR

Abog. LEOXELYS VENTURINI
En la misma fecha siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA TITULAR,

Exp Nº 08-5100.-
RPV/LV/Mauri.-