TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 09 de julio de 2008

Expediente Nº 34799

MOTIVO : CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES BELTRE C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 25 de noviembre de 1.993, bajo el Nº 47, tomo 96-A Sgdo.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: NICOLAS RUBINO PINTO, OSWALDO FUENMAYOR FEO y LUIS ANDRES FUENMAYOR CEDEÑO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.977, 10.671 y 121.824, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA CARRIZAL MOTORS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 26 de enero de 1.999, bajo el Nº 76, tomo 1-A Tro.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.932.
-II-
PARTE NARRATIVA

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por el 28 de Noviembre de 2007, por la representación judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BELTRE C.A. contentivo de la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada, en contra de la sociedad mercantil CARRIZAL MOTORS C.A., correspondiendo a este Tribunal su conocimiento.
Exponen los apoderados judiciales de la parte actora en su libelo, que su representada es legítima propietaria de un inmueble ubicado en el kilómetro 21 de la carretera Panamericana, sector El Corralito, vía Los Teques, Estado Miranda, tal y como consta en el documento que anexa marcado “B”.
Que en fecha 10 de Febrero de 1.999, su representada dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil Carrizal Motors C.A., el inmueble antes mencionado, conforme consta en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, en la fecha señalada, es decir 10 de Febrero de 1.999, al efecto acompaña al libelo documento marcado “C”.

Que en la cláusula cuarta del referido contrato se pactó que la relación arrendaticia tendría una duración de dos (2) años fijos, prorrogables automáticamente por períodos iguales, siempre que alguna de las partes no notificare a la otra, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado, su deseo de dar por terminado el contrato, el cual comenzó a regir desde el día 10 de Febrero de 1.999.
Que mediante comunicación de fecha primero (1º) de Febrero de 2005, su representada notificó a la empresa demandada que el día 10 de Febrero de 2005, vencía el contrato de arrendamiento y que había decidido no prorrogar dicho lapso, y que si deseaba hacer uso de la prórroga legal consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma comenzaría a correr a partir del 10 de Febrero de 2005. Que en atención a dicha comunicación, la arrendataria el día 17 de Febrero de 2005, le manifestó a su representada que estaba interesada en hacer uso de la prórroga legal, tal como consta en el anexo marcado “D”.
Que en fecha 24 de Marzo de 2006, su representada notificó judicialmente a la demandada, que a partir del 10 de Febrero de 2005 fecha de la terminación del contrato, comenzó a correr la prórroga legal de dos (2) años, a que se contrae el literal C del artículo 38 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como consecuencia de ello la prórroga venció el 10 de Febrero de 2007, al efecto anexa notificación judicial marcada “E”.
Que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble para la fecha del vencimiento de la prórroga legal, que fue el día 10 de Febrero de 2007, pues continúa ocupando el inmueble de manera arbitraria e ilegal.
Que como consecuencia del incumplimiento por parte de la arrendataria en entregar el inmueble, acude al Tribunal a solicitar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento antes referido.
Fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264. 1.270 y 1.592 del Código Civil y 39 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Hace una serie de alegatos, incluso el derecho y termina solicitando que la demandada convenga o sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y en consecuencia en la entrega del inmueble arrendado.
SEGUNDO: Al pago de las costas y costos del proceso, incluyendo honorarios de abogado.
Solicitó además medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado y estimó su acción en la suma de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00).
Por auto del 14 de diciembre de 2007, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la empresa demandada.
En fecha 07 de febrero de 2008, se libró la compulsa respectiva a los fines de proceder a la práctica de la citación de la empresa demandada.
Mediante auto dictado en fecha cinco (05) de marzo de 2008, se decretó la Medida de Secuestro, comisionándose al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual fue practicada el trece (13) de marzo de 2008.
Una vez practicada la citación de la demandada, la representación judicial de dicha parte abogada BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE dio contestación a la demanda.
Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de ese derecho, consignando cada una sendos escritos de promoción de pruebas.

Siendo la oportunidad para decidir el tribunal lo hace de la siguiente manera:

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

La representación judicial de la parte demandada, abogada BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, en su escrito de contestación a la demanda, argumentó:
Que no es cierto que el instrumento acompañado al libelo de la demanda marcado “B” sea el documento de propiedad del inmueble, por cuanto se trata de una aclaratoria de linderos de cuatro (4) lotes de terreno y su posterior integración en un solo lote de terreno con una superficie aproximada de 4.029,40 mts2.
Admite que su presentada en fecha 10 de febrero de 1.999 celebró un contrato de arrendamiento con la actora y que el mismo fue autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual quedó inserto bajo el Nº 47, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese despacho, acompañado a la demanda marcado “A”.
Rechaza y contradice por no ser cierto, el alegato de la actora en cuanto a que en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, tendría una duración de de dos (2) años fijos prorrogables automáticamente por períodos iguales, siempre que alguna de las partes no notifique a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación el vencimiento del plazo estipulado por cuanto la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento en referencia reza textualmente:

“ CUARTA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de dos (2) años fijos, contados a partir de la firma del mismo. No Obstante el presente contrato se renovará automáticamente por períodos iguales si cualquiera de las partes no notifica a la otra su deseo de darlo por terminado por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado en esta cláusula o de cualquiera de las prorrogas si las hubiese”.

Que la parte actora olvidó expresar en su libelo el contenido de la Cláusula Vigésima Sexta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en la que acordaron lo siguiente:

“En todos los casos en que según el presente contrato, el Código Civil o las leyes especiales en materia de inquilinato la arrendadora deba hacer alguna notificación o citación a la arrendataria se entenderá que ha cumplido con su obligación en cualquiera de los siguientes casos:

Remitiendo carta o telegrama a la dirección en que se encuentre situado el inmueble arrendado. 2) Fijando a las puertas del inmueble arrendado la notificación mediante presencia de un Juez o Notario o de cualquier otro funcionario capaz de dar fe de tal acto. 3) Mediante la notificación personal que haga “La Arrendataria” en cualquier lugar en que se encuentre. Queda a elección de “La Arrendadora” la utilización de cualquiera de los medios indicados anteriormente.”

Que en las cláusulas transcritas ambas partes convinieron cuales son las circunstancias de tiempo, lugar y modo, que deben realizarse para la práctica de las notificaciones recíprocas, siendo en el caso específico de notificación de no renovación de contrato, ésta debía practicarse con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado en la Cláusula Cuarta, o de cualquiera de sus prórrogas de acuerdo a lo pautado en la Cláusula Vigésima Sexta, por lo que a tenor de lo establecido en los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, tanto La Arrendadora como La Arrendataria, deben atenerse a lo convenido en el contrato de arrendamiento que suscribieron en fecha 10 de febrero de 1.999.

Continúa la demandada en su escrito de contestación a la demanda:

Rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, por no ser cierto el alegato de la parte actora referido a una presunta comunicación de fecha 01 de febrero de 2005, en la que notificó a la demandada que en fecha 10 de febrero de 2005, el vencimiento del contrato de arrendamiento que suscribieron y que había decidido no prorrogar dicho lapso, por lo que si deseaba haber uso de la prórroga legal consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la misma comenzaría a correr a partir del 10 de febrero de 2005, por cuanto en ningún momento la actora envió a su representada tal comunicación de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, por cuanto no acompaña al libelo prueba alguna de su alegato tal como lo establece el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
Que la parte actora al no acompañar al libelo de la demanda tal documento ni hacer uso de las excepciones contempladas en la norma referida, perdió la oportunidad de producir eficazmente tal documento, por lo que si llegara a presentarlo el tribunal deberá declararlo extemporáneo. Manifiesta que su representada no tiene ni ha tenido la supuesta notificación que dice la actora haberle enviado el 1º) de febrero de 2005.
Que en el supuesto negado de que lo alegado por la actora fuera cierto, dicha notificación sería violatoria de las Cláusulas Cuarta y Vigésima Sexta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de febrero de 1.999, puesto que la presunta notificación es extemporánea, por cuanto tal notificación debió la actora entregarla el 10 de enero de 2005 y no el 1º de febrero de 2005 como alega haberlo hecho. En consecuencia el 10 de febrero de 2005, operó la renovación automática del contrato de arrendamiento en referencia, venciéndose dicho contrato el 10 de febrero de 2007, oportunidad en la que comenzaría la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que mi representada se encuentra en pleno ejercicio de ese derecho.
Que dicha notificación resulta irrita toda vez que se trata de un instrumento privado dirigido al señor Franco Franceschini que no tiene relación con el presente caso ni con el inmueble objeto del contrato, es decir que dicho ciudadano no tienen la representación de la demandada, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil impugna dicha notificación.
Que la notificación practicada por el Juzgado del Municipio Carrizal del Estado Miranda, resulta igualmente irrita, por cuanto la encabezan las ciudadanas ELENA TREVISOL DE BLLUARDO y NUNZIA ANNA BELUARDO REVISOL, en su carácter de Presidente y Vicepresidente de la actora, asistidas por el abogado CARLOS PETIT, sin embargo al final del escrito aparece un sello húmedo del tribunal que dice que fue presentada personalmente por su firmante el abogado CARLOS PETIT. Así mismo, en el auto de admisión de la solicitud aparece que fue presentada por la Sociedad Mercantil Inversiones Beltre C.A., debidamente asistida por el abogado Carlos Petit, ordenándose en dicho auto de admisión el traslado y constitución del Tribunal para la práctica de una Inspección Judicial solicitada y fijándose las 11:00 a.m. del día de despacho siguiente.
Que la presunta notificación convertida en Inspección Judicial no fue firmada por las representantes de la actora y así fue admitida por el tribunal, faltando un requisito indispensable como lo es la firma de las solicitantes.
Que resulta más grave aún el hecho de que el día 24 de marzo de 2006, el Tribunal del Municipio Carrizal se trasladó y constituyó en la sede de mi representada, con la presencia del abogado Carlos Petit quien actuaba como abogado asistente de la actora cuyos representantes no firmaron tal solicitud.
Que al finalizar la actuación irrita y sin valor alguno, colocan al abogado asistente Carlos Petit, como abogado solicitante, con lo cual se tergiversan los hechos y se viola el ordenamiento jurídico vigente, que tal actuación le ocasionó confusión a su representada, por ello solicita al tribunal se desestime el contenido de dicho documento por ser nulo de toda nulidad.
Niega, rechaza y contradice el alegato de la actora referido a que su representada no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble para la fecha de vencimiento de la prórroga legal, que a decir de la actora fue el día 10 de febrero de 2007, y que mi representada continua ocupando el inmueble objeto del contrato de manera arbitraria e ilegal.
Que su representada se encontraba ocupando el inmueble objeto del contrato, hasta el día en que se ejecutó la medida de secuestro decretada por el tribunal y que para ese momento su representada se encontraba amparada con el contrato de arrendamiento que suscribió con la actora, por cuanto se encontraba solvente en el pago del canon de arrendamiento acordado ya que la actora recibió los pagos que su representada realizaba con puntualidad en la cuenta Nº 010440026160260029789 en el Banco Venezolano de Crédito, situación que siguió con toda normalidad hasta el mes de agosto de 2007, entendiéndose que existe consentimiento para la continuación de la relación arrendaticia, sin oposición de La Arrendadora, quien con su actitud receptiva demuestra el consentimiento de continuar la relación arrendaticia por estar contemplado en el contrato de arrendamiento que se renovó automáticamente.
Que en el mes de septiembre de 2007, cuando su representada fue a depositar el canon de arrendamiento correspondiente a ese mes, fue informada que la cuenta había sido cancelada, motivo por el cual su representada procedió a depositar el canon de arrendamiento ante el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, asignándosele a esas consignaciones el Nº 1414-2007, cuya copia certificada acompaña marcada “F”, así mismo acompaña marcados del Nº l al Nº 7 inclusive los depósitos bancarios por el pago del arrendamiento en el período comprendido del mes de febrero de 2007 al mes de agosto de 2007.
Que el contrato de arrendamiento por medio del cual su representada ocupaba el inmueble hasta el día en que se ejecutó la medida se encontraba vigente, pues los presupuestos de procedencia de la demanda previstos en los artículos 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no estaban cumplidos.
Niega, rechaza y contradice el que su representada haya incumplido con la entrega del inmueble en su oportunidad, toda vez que el contrato de arrendamiento que suscribió con la actora, se encontraba vigente y aceptar y convenir en una situación contraria, resulta violatoria de las cláusulas Cuarta y Vigésima Sexta del Contrato de arrendamiento celebrado el 10 de febrero de 1.999.
Que su representada no conviene en la acción judicial propuesta por la actora y la consecuente entrega material del inmueble, puesto que la actora valiéndose de falsas comunicaciones que alega haber enviado a mi representada sin dar prueba de ello, así como de actuaciones fraudulentas, propiciando un clima de aparente legalidad, ha obtenido en su provecho la terrible medida decretada y ejecutada en contra de los intereses de su representada, lo cual le ha ocasionado daños patrimoniales de difícil reparación, aún cuando el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos prevé que la cosa quedará afectada para responder al Arrendatario si hubiere lugar a ello.
Que en virtud de que dicha medida de secuestro le ha ocasionado un grave daño a su reputación comercial, por cuanto ha ocasionado angustia y zozobra a sus clientes, trabajadores y acreedores de la empresa, se reserva el derecho de demandar los daños y perjuicios ocasionados con relación a la presente demanda y a la ejecución de la medida de secuestro.
Opone la representación judicial de la demandada, la cuestión previa del ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “La existencia de una condición o plazo pendiente”, con fundamento en que si la presunta notificación alegada por la actora es considerada como inexistente por ser violatoria de las Cláusulas Cuarta y Vigésima Sexta del Contrato de Arrendamiento en contravención con los artículos 1.246 y 1.159 del Código Civil en concordancia con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato celebrado en fecha 10 de febrero de 1.999, se encuentra en plena vigencia, pues La Arrendadora no cumplió con la condición de notificación que fue acordada y aceptada por ambas partes.
Que la condición de plazo pendiente se refiere a que el nacimiento o extinción de la obligación derivada del contrato depende de la realización de un acontecimiento futuro, posible incierto.
Que si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ésta es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción la condición es resolutoria.
Que en el presente caso no ha nacido la condición para que proceda la acción, por tanto debe ser declarada improcedente por extemporánea.
Niega, rechaza la estimación de la demanda por exagerada, pues la actora hizo una sobreestimación del valor de la demanda incumpliendo con el Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Reconversión y con el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En virtud de que conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, pasa el tribunal de seguidas al análisis de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes:

-III-
ANALISIS DE LAS PRUEBAS:
De seguidas pasa esta sentenciadora a realizar las siguientes observaciones, las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede esta sentenciadora a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1º) Reproduce en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, lo existente en los autos que favorezca a le favorezca.
Al reproducir el mérito favorable de los autos que se encuentran en el expediente, no se está promoviendo prueba alguna, toda vez que el Juez siempre tendrá que analizar el contenido del expediente y por tanto no tienen que ser objeto de un pronunciamiento expreso por parte del Órgano Jurisdiccional, tal y como así lo ha sostenido en diversas oportunidades nuestro Máximo Tribunal. De modo que, según pacífica y reiterada jurisprudencia, en numerosos fallos se ha dejado establecido que estas expresiones (reproducir el mérito favorable de los autos) usualmente empleadas por las partes, son expresiones de estilo, en todos los escritos de promoción de pruebas, intrascendentes, en virtud de que la obligación de examinar la totalidad de los alegatos e instrumentos traídos a los autos existe por mandato del legislador.
Por tal razón, ese merito favorable de los autos, invocado por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, no tiene que ser objeto de un pronunciamiento expreso en relación con la admisibilidad y así se declara.

2º) Carta de fecha 01 de febrero de 2005, firmada por el ciudadano Franco Francesquini y dirigida la demandada Sociedad Mercantil Carrizal Motors C.A., en la persona de su presidente Francisco Verenzuela.
Manifiesta el representante judicial de la parte actora que el objeto de esta probanza es demostrar el hecho de que la demandada fue válidamente notificada de la no prórroga del Contrato de Arrendamiento y de que si bien lo deseaba podía acogerse al derecho de la prórroga legal conforme al contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así mismo manifiesta la parte actora que consigna la mencionada carta para dejar constancia de que fue suscrita por el ciudadano Franco Francesquini quien estaba autorizado por la actora para efectuar dicha notificación.
De la revisión de las actas del expediente se observa que la parte actora consignó con el libelo de la demanda copia simple de un documento privado (carta) contentiva de la referida comunicación o notificación, siendo impugnada por la representación judicial de la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda. En ese sentido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil nos dice:

“Los instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas, o por cualquier otro mecanismo claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignos si no fueren impugnados por el adversario…”

En lo atinente a esta prueba, es de señalar que si bien dicho instrumento fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente, no es menos cierto que de conformidad con la norma antes expuesta, la parte actora se acogió a la prueba de cotejo.

En este sentido, tramitada la prueba de cotejo, se determinó a través del informe de los peritos consignado el 30 de mayo de 2008 que la firma del documento corresponde con la del ciudadano Francisco Enrique Valenzuela. Razón por la cual se le otorga valor probatorio a este documento.

3º) Comunicación contentiva de Autorización, de fecha 02 de Enero de 2005, emanada de Nunzia Belluardo Trevisol. En cuanto a esta prueba, este Tribunal observa:
El promovente no señala el objeto de la prueba. En consecuencia, para quien aquí decide de la manera como fue promovido este instrumento no surge elemento alguno de convicción acerca de la veracidad de cualquiera de los hechos integrantes de la litis, razón por la cual se desecha esta prueba. Y así se declara.

4º) Copia simple de la notificación practicada por el Juzgado del Municipio Carrizal en fecha 20 de marzo de 2006.
Manifiesta la representación judicial de la parte actora que el objeto de esta probanza es demostrar que se trata de un documento público que ha cumplido con todas las formalidades que exige la Ley para su validez, y así según la parte actora debe ser apreciado por esta sentenciadora, a los fines de que surta todos sus efectos legales de que se produjo la notificación de manera válida.

Por su parte, la representación judicial de la demandada pide al Tribunal que esta probanza sea desestimada, por cuanto resulta nula de toda nulidad, al carecer de la firma de las solicitantes.

De la revisión y lectura de esta probanza con mediana claridad se puede observar la falta de firma de las solicitantes de tal notificación ciudadanas ELENA TREVISOL DE BELLUARDO y NUNZIA ANNA BELURDO REVISOL, requisito éste indispensable para su validez a tenor de lo establecido en el artículo 106 del Código de Procedimiento Civil cuando imperativamente nos señala: “El Secretario suscribirá con las partes las diligencias que formulen en el expediente …”. En consecuencia forzosamente esta Juzgadora desecha dicha probanza, por cuanto las omisiones de esta clase impiden la admisión de la solicitud de notificación judicial. Y así se declara.

5º) Prueba testimonial del ciudadano FRANCO FRANCESQUINI, a los fines de que ratifique en su contenido y firmas la carta de fecha 1º de febrero de 2005 todo de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
La carta a que se refiere esta promoción es la misma que fue consignada en copia simple por la parte actora junto con el libelo de la demanda la cual fue impugnada por la parte demandada.
Al respecto, observa esta juzgadora que dicha probanza fue valorada en el punto Nº 2 de este capitulo contentivo de las pruebas de la parte actora Y así se declara.

6º) Prueba de Cotejo, promovida de la siguiente manera:
“Vista la impugnación o desconocimiento de los demandados al negar la autoría de la mencionada carta de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, procedemos a promover LA PRUEBA DE COTEJO” (sic).

“De conformidad con el artículo 447 del Código de Procedimiento Civil, señalamos como instrumento indubitable sobre los cuales debe hacerse la presente prueba de cotejo el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y que corre inserto a los autos, el cual se encuentra autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Libertador del Distrito Federal el 10 de febrero de 1.999, bajo el Nº 47, tomo 30 de lis libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria” (sic).

“Consignamos copia fotostática marcada “4” de la carta impugnada, suscrita por el ciudadano FRANCISCO VERENZUELA y que dentro del presente lapso probatorio consignaré en original.” (sic)

“El objeto o finalidad de la presente prueba radica en demostrar que la firma de la carta que promovemos de fecha 17 de febrero de 2005 corresponde al ciudadano FRANCISCO VERENZUELA.”(Sic.)

De la lectura exhaustiva del Capítulo III del escrito de promoción de pruebas presentado ante este Tribunal de Instancia por la parte actora, relativo de la promoción de la prueba de cotejo, observa quien aquí decide una evidente contradicción que hace que esta probanza no pueda ser apreciada en este fallo, toda vez que señala la representación judicial de la actora que promueve el cotejo en virtud de la impugnación o desconocimiento de los demandados al negar la autoría de la mencionada carta y al señalar el objeto de la prueba manifiesta que señala como instrumento indubitable sobre los cuales debe hacerse la presente prueba de cotejo el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.
Ahora bien, el objeto de la prueba son los hechos, por ello se hace necesario precisar como regla básica la importancia de señalar el objeto de la prueba, vale decir lo que se persigue con la promoción de la prueba. En el caso de autos, si el actor lo que persigue es hacer valer la copia simple de la carta fechada 1º de febrero de 2005, esta probanza resulta fue valorada anteriormente, en el cuerpo de este fallo. Y así se declara.
Si por el contrario la representación judicial de la parte actora pretendía someter a la prueba de cotejo al contrato de arrendamiento suscrito por las partes, resulta igualmente impertinente, toda vez que dicho instrumento no ha sido ni impugnado ni desconocido por la parte demandada, por ello de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, este tribunal lo valora y aprecia como demostrativo de la relación contractual, sus condiciones y temporalidad; y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1º) Prueba de Informes para lo cual solicita se oficie al Banco Venezolano de Crédito, agencia San Antonio, Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, para informe al tribunal sobre los depósitos efectuados en la cuenta corriente signada con el Nº 01040026160260029789, por la empresa Carrizal Motors C.A., a saber; en fecha 05 de febrero de 2007 planilla de depósito Nº 1072444 por la cantidad de Bs. 2.750.000,00; en fecha 09 de marzo de 2007 planilla de depósito Nº 1072446 por la suma de Bs. 3.184.000,48; el 09 de abril de 2007 planilla de depósito Nº 1072448 por la suma de Bs. 3.184.747,48; en fecha 10 de mayo de 2007 planilla de depósito Nº 1072451 por la cantidad de Bs. 3.184.747,48; el día 12 de junio de 2007 planilla de depósito Nº 1072453 por la suma de Bs. 3.184.747,48; el 09 de julio de 2007, planilla de depósito Nº 1072454 por Bs. 3.184.747,48; el 07 de agosto de 2007 planilla de depósito Nº 1072457 por la cantidad de Bs. 3.184.747,48.
Manifiesta la representación judicial de la demandada que el objeto de esta probanza es demostrar la solvencia de la demandada en el pago de los cánones de arrendamiento y el consentimiento de la actora en continuar con la relación arrendaticia, por cuanto los referidos depósitos ingresaron en la mencionada cuenta corriente.

2º) Promueve y hace valer las copias certificadas consignadas con el escrito de contestación a la demanda, expedidas por el Juzgado del Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial contentivas del expediente Nº 1414-2007.
La parte demandada manifiesta que el objeto de esta probanza es demostrar que la demandada se encuentra totalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, en el libelo de la demanda, la parte actora textualmente manifiesta:

“… En consecuencia, el incumplimiento por parte de la arrendataria en entregar el inmueble en la oportunidad legal correspondiente, otorgan el derecho a mi representada de solicitar el cumplimiento del contrato, antes identificado y la consecuente entrega material del inmueble…” (sic)
(…) Capítulo III
(…) Petitorio
“… por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en su carácter de arrendataria del inmueble cuyo contrato ha sido accionado por esta vía para que convenga, o en su defecto sea condenado por el tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En dar por cumplido el contrato de arrendamiento, titulo de la presente demanda, en virtud de su incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, y en consecuencia, entregar totalmente desocupado de bienes y personas el bien inmueble objeto del contrato ubicado en …” (sic)
SEGUNDO: Al pago de las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios de abogados correspondientes…

De la simple lectura del libelo de demanda, observa quien aquí sentencia que la acción intentada por la parte actora es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento que suscribió con la demandada por vencimiento del término y no por falta de pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual este Tribunal desecha dichas probanzas; y así se declara.

3º) Promueve y hace valer el contenido del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes el día 10 de Febrero de 1.999, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Libertador del Distrito Federal anotado bajo el Nº 47, tomo 30.
Conforme a su escrito de pruebas la demandada manifiesta por medio de su apoderada judicial que el objeto de esta promoción es demostrar que la relación arrendaticia se encuentra en plena vigencia.

Esta probanza es valorada por este tribunal de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil por tratarse de un documento público que hace plena fe de su contenido mientras no sea declarado falso, así mismo se aprecia como demostrativa de las condiciones de la relación contractual y manera especial su temporalidad; y así se declara.

4º) Promueve de igual manera Inspección Judicial a realizarse en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento para dejar constancia del estado físico del inmueble, si éste se encuentra en buen estado de conservación y si se encuentra protegido por rejas y muros.
Según la representación judicial de la demandada, el objeto de esta probanza es demostrar que el inmueble se encuentra en perfecto estado de conservación y que su representada hizo buen uso de el.
Esta probanza debe ser desechada por este Tribunal por cuanto durante la secuela del juicio no han sido debatidas ni forman parte de la litis las condiciones de conservación del inmueble objeto del contrato.

PUNTO PREVIO:

En relación a la cuestión previa opuesta prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la condición o plazo pendiente, considera este Tribunal que al no haber comenzado a correr el lapso de prórroga legal no implica una condición o un término que debió haberse cumplido o dejarse transcurrir, respectivamente, previo a la presentación de la presente demanda. Es similar esa situación, a aquella en la que la demanda es presentada estando dentro de la prórroga legal, en ambos casos, la Ley expresamente prohíbe la admisión de la demanda como ya se ha señalado con anterioridad. Por estas razones considera quien decide que es sin lugar la Cuestión Previa opuesta. Y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Este Tribunal para decidir considera necesario hacer un análisis previo de la naturaleza del contrato y la ley aplicable, porque es en virtud de su naturaleza que se puede determinar si es procedente o no la figura de la prórroga legal.
Efectivamente, ha quedado demostrado en autos que el contrato se celebro el 10 de Febrero de 1.999 con el documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual quedó inserto bajo el Nº 47, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese despacho, lo que no fue objetado por las partes, y que el mismo, tendría una duración de de dos (2) años fijos prorrogables por períodos iguales si cualquiera de las partes no notificaba a la otra su deseo de darlo por terminado por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado en esta cláusula o de cualquiera de las prorrogas si las hubiese, lo que quedo demostrado con el referido contrato, interpretación que no fue objetada por las partes; de lo que se concluye quien decide que el contrato se celebró por tiempo determinado y que se prorrogó desde 10 de Febrero de 2001 hasta el 10 de Febrero de 2003 y de esta fecha hasta el 10 de Febrero de 2005, por lo que es forzoso concluir que el contrato se celebro por tiempo fijo, y en el mismo estuvieron operando las prorrogas contractuales, por lo que se mantuvo a tiempo determinado. Así se decide.
Ahora bien, determinada la naturaleza del contrato y el tipo de relación arrendaticia, a tiempo determinado, debe señalarse que si es procedente la prórroga legal al momento de concluir el mismo, la cual comenzara a correr una vez terminado su tiempo de duración, siempre y cuando medie el respectivo desahucio, todo ello de conformidad con lo pactado en su clausulado, y como específicamente lo señala la Cláusula Cuarta del mismo. En otras palabras, dado que en el contrato se estableció la posibilidad de prórrogas ordinarias, debía mediar el desahucio para que este terminara, y ese desahucio debía hacerse dentro del lapso que pactaron las partes, en este caso con por lo menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del periodo inicial o de una de sus prorrogas.
En este sentido, la doctrina, con respecto a la cláusula de prórroga sucesiva, en el libro Homenaje a José Luís Aguilar Gorrondona, Estudios del Derecho Civil, Colección N° 5 del Tribunal Supremo de Justicia, en su página 665 establece:

“La materia de la cual debemos ocuparnos respecto al contrato de arrendamiento por tiempo determinado es la denominada cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos, si con cierta anticipación al vencimiento del plazo original o al de la prorrogas, si la hubiere, una de las partes no manifiesta a la otra su decisión de dar por determinado el contrato.

Es decir que la cláusula de prórroga sucesiva es valida en cuanto obedezca la voluntad de las partes, no es contraria de la Ley, al orden publico ni a las buenas costumbres y porque resulta beneficiosa para ambas partes.
Ahora bien, determinado lo anterior debe esta sentenciadora entrar a revisar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal y en tal sentido, se observa que, por una parte, el demandante alega haber notificado la no renovación del contrato mediante una carta fechada 01 de Febrero de 2005, es decir 9 días antes del vencimiento del contrato; y por la otra, la parte demandada arguye no haber sido notificada del desahucio, no mediando este requisito impretermitible para que opere la prórroga legal establecida, trabándose la litis en relación a este punto. En base a ello la demandada impugnó y desconoció la copia fotostática de esta notificación, la cual si bien pudo servir como principio de prueba, en este punto, según las reglas de la carga de la prueba, corresponde al accionante insistir en hacer valer la misma, por lo que al no cumplir con su carga procesal, forzosamente debe ser desechada del proceso. Así se decide.-
Aunado a lo anterior, considera quien se pronuncia que tampoco pudo demostrar la promovente accionante que la misiva in comento fue enviada o recibida por su arrendataria; con lo cual, definitivamente se tiene como no realizado el correspondiente desahucio.
Ahora bien, quien aquí decide observa: que el contrato de especie es un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, como ya se determinó ut supra, que se prórroga cada dos años salvo que una de las partes haga el desahucio con por lo menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento de cada periodo contractual, es decir, con por lo menos treinta días de antelación al 10 de febrero de cada dos (02) años que tenía de vigencia bien el Contrato o bien la Prórroga del mismo, por lo que debía el arrendador, si es su voluntad terminar el contrato, notificar el desahucio antes del 10 de enero, lo que ha quedado demostrado del Contrato de Arrendamiento.
En este sentido, en la relación arrendaticia sub examine, la demandante arrendadora alega haber notificado a la arrendataria del desahucio en fecha 1 de Febrero de 2005, con el fin de dar por terminado el contrato a partir del día 10 de Febrero de 2005. Este hecho no fue probado por la arrendadora, toda vez que la copia fotostática acompañada a los autos fue impugnada por la parte demandada y la misma, como se ha dicho con anterioridad, solo constituye un indicio de prueba pero no constituye plena prueba de que en realidad haya sido enviada dicha comunicación. Por otra parte tampoco pudo demostrar la arrendadora que la arrendataria recibió dicha comunicación de fecha 1 de Febrero de 2005, toda vez que no trajo elementos probatorios a los autos que demuestre tal recibo. Sin embargo, independientemente de todos estos elementos que echan por tierra la posibilidad de que se haya enviado o recibido dicho desahucio, el cual tampoco fue enviado a lugar establecido en el contrato para la correspondencia, dicha comunicación según el dicho de la arrendadora demandante es de fecha 1 de Febrero de 2005, es decir que de haberse logrado la misma y haberse recibido, la misma fue extemporánea, ésta no surte efecto contractual correspondiente, por cuanto debió haberse realizado con por lo menos treinta (30) días de antelación como lo señala el contrato cuyo cumplimiento se reclama, esto es antes del 10 de Enero de 2005. Por todas estas razones y no habiéndose realizado el desahucio requerido por la Ley y acordado por las partes en el contrato, la relación arrendaticia se extendió por un dos (02) años mas, es decir desde el 10 de Febrero de 2005 hasta el 10 de Febrero de 2007 y desde ésta última fecha hasta el 10 de Febrero de 2.009, y así de manera sucesiva, mientras no se realice el Desahucio de la manera legal y contractualmente acordada, en consecuencia opera la prórroga contractual pactada entre las partes, Y así se decide.
Establecido esto debe este Tribunal entrar a analizar la carta enviada por el ciudadano Francisco Verenzuela, representante de la Empresa demandada a la arrendadora, en la que dice estar de acuerdo con la prórroga legal (f. 45). A la misma se le otorga pleno valor probatorio, por esta sentenciadora, pues aun cuando la misma fue impugnada cuando fue presentada en copia fotostática la parte demandante insistió en ella y se reservó presentar su original en el lapso probatorio como en efecto lo hizo, practicándosele la prueba grafotécnica promovida por la parte actora y determinándose que la misma fue suscrita por el mencionado ciudadano Francisco Verenzuela. Y así se decide.-
Por ello en este tipo de relación jurídica debe el arrendador notificar a su arrendatario el desahucio de manera tempestiva, dentro del lapso establecido en el contrato, pues de lo contrario el contrato se prorrogara automática y sucesivamente como ha ocurrido en el caso de marras, donde el arrendador deberá hacer el correspondiente desahucio para que se tenga como cierta la fecha de terminación del contrato y la entrada en vigencia de la prórroga legal. Y así se decide.
En relación a esta comunicación cabe señalar lo siguiente, como se ha hilvanado en esta sentencia, se está en presencia de un relación arrendaticia a tiempo determinado, en la que al no hacerse el desahucio dentro del lapso previsto contractualmente, el contrato se prorrogó por un período de dos (02) años, comprendido desde el 10 de Febrero de 2005 hasta el 10 de Febrero de 2007; manteniéndose por ese período a tiempo determinado igualmente: por ello para las partes darlo por terminado, debían recurrir a las figuras establecidas en el Código Civil para la terminación del contrato y no a la prórroga legal, figura jurídica establecida para beneficio del arrendatario una vez terminado el lapso de duración del contrato. Efectivamente, si el contrato se prorrogó de manera ordinaria, el solo hecho de que el arrendatario dijese que estaba de acuerdo en acogerse a la prórroga legal no daba por cierto que se estuviese en prórroga legal, prueba de ello es que después éste mismo lo rechazó al darse cuenta de su error. Si el contrato de arrendamiento no había entrado en prórroga legal, por no haber habido desahucio, debieron las partes haberse puesto de acuerdo para darlo por resuelto o terminado y fijar la fecha de entrega del inmueble, lo que no ocurrió. La prórroga legal nace del hecho de haber terminado el lapso de duración de un contrato de arrendamiento, ya sea por haberse acordado que el contrato no tenía prorrogas, o de haberlas, haberse hecho el respectivo desahucio de manera tempestiva, y no por así acordarlo las partes, menos de manera unilateral como lo se pretende en este caso; pues esta figura jurídica es de orden público y no puede ser relajada entre las partes. Al no haberse efectuado el desahucio y haberse prorrogado el contrato de manera ordinaria, desparecieron los elementos requeridos para la procedencia de la prórroga legal, por ello las partes si deseaban dar por terminado el contrato lo debieron hacerlo por alguna de las figuras establecidas en el Código Civil, en este caso debió mediar la voluntad de ambas partes por tratarse de un contrato de arrendamiento. En consecuencia no operó la prórroga legal en el presente contrato y así se decide.-

-IV-
DISPOSITIVA
Por las razones y consideraciones precedentemente explanadas este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Sin Lugar la Cuestión Previa prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la condición o plazo pendiente, opuesta por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación al fondo de la demanda, en fecha 31 de Marzo de 2.008.

SEGUNDO: INADMISIBLE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BELTRE C.A., contra la Sociedad Mercantil CARRIZAL MOTORS C.A..., todos suficientemente identificados, en el encabezamiento del presente fallo. En consecuencia, se ordena levantar la medida secuestro decretada en fecha cinco (05) de marzo de 2008, y ejecutada por el Tribunal de los Municipios Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha trece (13) de marzo de 2008.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, por resultar totalmente vencida en el juicio, por mandato expreso del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Déjese copia de la presente decisión en el copiador de sentencias del Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil

QUINTO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los nueve (09) días del mes de julio del año Dos Mil Ocho (2.008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Juez Suplente Especial,

Ana Elisa González
La Secretaria Titular,

Diana Méndez Mórelo
En la misma fecha, siendo las ocho y cincuenta (8:50 a.m), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Titular,
Diana Méndez Mórelo

AEG/DMM/aeg/.-
EXP. 34799.-
Sentencia Nº DECIMO-08-0449.-