TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: LAURA VARELA BECERRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V.-3.230.101

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUIS CAPRILES P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 12.006

PARTE DEMANDADA: BAR PONTEVEDRA, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08 de agosto de 1980, bajo el No. 41 del Tomo 163.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDA: LAURA PIUZZI, abogada en ejercicio, mayor de edad, de este domicilio, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 22.738.

MOTIVO: Apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia definitiva que dictó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de Marzo de 2005, que declaro sin lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 9676

CAPITULO I
NARRATIVA

Llegaron a esta Alzada las presentes actuaciones, luego de la distribución de ley, en virtud de la apelación que fuera interpuesta por la parte demandada, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial en fecha 10 de Marzo de 2005, que declaró sin lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda presentado por ante el Tribunal Distribuidor de turno, de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado LUIS CAPRILES P., de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 12.006 en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana LAURA VARELA BECERRA., anteriormente identificada; y cumplido con los trámites de distribución legales fue asignado a el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para su sustanciación y decisión.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.167, 1.579, 1.599 del Código Civil en concordancia con los artículos 28 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, así como las cláusulas segunda, tercera, cuarta y quinta y décima del contrato de arrendamiento.
En fecha 13 de Agosto de 2003, mediante auto se admitió la presente demanda por el Tribunal A Quo por el procedimiento del juicio breve.
En fecha 21 de octubre de 2003, el Tribunal A Quo, mediante auto dictó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la presente litis, la cual fue practicada por el Juzgado Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de octubre de 2003.
En fecha 29 de octubre de 2003, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contentivo de oposición de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda.
En fecha 06 de noviembre de 2003, la parte demandada debidamente asistida de abogado consignó escrito contentivo de oposición a la medida de secuestro practicada, siendo que en fecha 10 de marzo de 2005, el Tribunal A quo dictó sentencia donde declaró con lugar la oposición a la medida, decisión de la cual el apoderado judicial de la parte actora apeló, apelación esta que fue declarada con lugar mediante decisión de fecha 14 de junio de 2005 dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y en consecuencia ordenó mantener la medida de secuestro practicada.
En fecha 11 de noviembre de 2003, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, donde alegó la confesión ficta de la parte demandada.
En fecha 12 de noviembre de 2003, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 10 de marzo de 2005, el Tribunal A Quo dictó sentencia en la presentencia causa, donde declaró sin lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
En fecha 16 de marzo de 2005 el apoderado judicial de la parte actora apeló de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal A Quo, quien escuchó dicha apelación en ambos efectos mediante auto de fecha 29 de marzo de 2005.
En fecha 31 de marzo de 2005 el Juzgado Distribuidor Superior en lo Civil Mercantil y del Transito del Área Metropolitana de Caracas dio por recibido el presente expediente, el cual por efectos de distribución le correspondió al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien se inhibió de conocer del presente recurso de apelación mediante acta de fecha 28 de abril de 2005.
En fecha 03 de mayo de 2005 el Juzgado Superior Tercero en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó mediante auto la remisión del presente expediente y las copias correspondientes al Juzgado Superior Distribuidor a los fines de que al Tribunal que corresponda conozca de la inhibición y de la apelación.
En fecha 10 de mayo de 2005 el Juzgado Superior Distribuidor ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que conociera del recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 30 de mayo de 2005, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes.
En fecha 1 de junio de 2005, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes.
En fecha 14 de junio de 2005, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia donde declaró con lugar la apelación y con lugar la presente demanda y revocó la sentencia dictada por el Tribunal A Quo.
En fecha 12 de julio de 2005, el apoderado judicial de la parte actora solicitó al Tribunal A Quo mediante diligencia, que se diera cumplimiento a lo establecido en el articulo 524 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la ejecución de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo, siendo que en fecha 28 de julio de 2005 el Tribunal A Quo dictó auto mediante el cual se ordenó la ejecución voluntaria de dicha sentencia.
En fecha 5 de octubre de 2005 mediante auto, el Tribunal A Quo ordenó la ejecución forzosa de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 19 de julio de 2006 el apoderado judicial de la parte actora abogado LUIS CAPRILES P., presentó escrito contentivo de estimación e intimación de honorarios contra de la Empresa BAR RESTAURANT PONTEVEDRA C.A. y el ciudadano JOAO DE PONTE JARDIM, por lo que el Tribunal A Quo ordenó abrir cuaderno separado de Estimación e Intimación, a los fines de tramitar la misma.
En fecha 08 de enero de 2007 la parte intimante desistió del presente procedimiento, siendo homologado el mismo por el Tribunal A Quo en fecha 26 de febrero de 2007.
En fecha 26 de junio de 2007, el Tribunal Supremo de Justicia, mediante oficio le solicitó al Tribunal A Quo le remitiera el presente expediente y cada una de sus piezas a los fines de decidir la acción amparo intentada en fecha 12 de diciembre de 2005 por el ciudadano JOAO DE PONTE JARDIM, en su propio nombre y en su carácter de gerente de BAR RESTAURANT PONTEVEDRA C.A., debidamente asistido de abogado, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14 de junio de 2005.
En fecha 24 de septiembre de 2007, el Tribunal A quo recibió oficio mediante el cual se le notificó de la decisión dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en fecha 03 de agosto de 2007, sobre el amparo constitucional intentado en fecha 12 de diciembre de 2005 por el ciudadano JOAO DE PONTE JARDIM, en su propio nombre y en su carácter de gerente de BAR RESTAURANT PONTEVEDRA C.A., el cual se declaró con lugar y anuló la sentencia de fecha 14 de junio de 2005, dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y asimismo ordenó reponer la causa al estado de que otro Juzgado Superior previa distribución de la causa, dicte nueva decisión respecto al recurso de apelación que fue interpuesto contra la decisión dictada por el Tribunal A quo.
En fecha 04 de octubre de 2007, el Tribunal A quo mediante oficio No. 2062, en cumplimiento a lo ordenado por el Tribunal Supremo Justicia, ordenó remitir el presente expediente la Juzgado Superior Distribuidor.
En fecha 16 de octubre de 2007 este Juzgado dictó auto mediante el cual dio por recibido el presente expediente.
En fecha 19 de octubre de 2007 el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones.

CAPITULO II
MOTIVA

Alegó la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:
Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la Sociedad Mercantil BAR PONTEVEDRA, S.R.L. antes identificada, sobre un (01) local comercial que forma parte del edificio “VARELA”, situado en la prolongación Sur de la Avenida Las Acacias, Sabana Grande, en esta ciudad de Caracas y tiene como anexo el local No. 1 del citado edificio “VARELA”.
Que en el citado contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula segunda que el lapso de duración del contrato es de un año fijo, contado a partir desde el Primero (1º) de enero del año 2002 al treinta y uno (31) de diciembre del mismo año 2002, y que dicho lapso es improrrogable.
Que el canon de arrendamiento era por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS (US $ 3.500,00).
Que en la cláusula cuarta del referido contrato se estableció, que en virtud del uso que la arrendataria diera al local comercial arrendado, serán por su exclusiva cuenta todas las reparaciones, sean éstas, mayores o menores, que en el local arrendado se requieran, y que la arrendataria recibe el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación y mantenimiento, y queda obligada a restituirlo a la terminación del lapso de duración establecido en este contrato, totalmente desocupado, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió.
Que en su cláusula quinta se estableció que la arrendataria es responsable ante terceras personas y ante la ARRENDADORA, por siniestros derivados del objeto de su negocio, que pudieran causar daños, tanto al local arrendado, como a los locales y/o inmuebles aledaños o colindantes, así como a personas o cosas, y a esos efectos la arrendataria se obliga a contratar una póliza de seguros contra incendio que cubra en forma suficiente los daños que un siniestro de esta naturaleza pudiera ocasionar a la edificación de la cual forma parte el local arrendado, al propio local arrendado y/o a los inmuebles aledaños o colindantes.
Que en la cláusula décima fue expresamente convenido entre las partes, que el simple retardo de la arrendataria en la entrega oportuna del inmueble arrendado, una vez vencido el término de duración del contrato, causará a la arrendadora daños y perjuicios que, han fijado de mutuo acuerdo, en la suma de quinientos dólares americanos ($500,00) por cada día calendario de retardo, sin que tales daños y perjuicios tengan que ser probados o demostrados en forma alguna, por cuanto han sido establecidos de mutuo acuerdo entre las partes contratantes como cláusula penal.
Que se estableció una cláusula de garantía en donde el ciudadano JOAO DE PONTE JARDIM antes identificado, actuando por sus propios derechos se constituyó en fiador y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que por este documento asume LA ARRENDATARIA “BAR PONTEVEDRA, S.R.L.”, en consecuencia, tanto en los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento, como por cualquier eventual daño que pudiera ocasionarle la ARRENDADORA a consecuencia del incumplimiento del presente contrato de arrendamiento, inclusive por la cláusula penal establecida en este contrato.
Que para la fecha en que se acordó celebrar el Contrato de Arrendamiento, la sociedad mercantil contratante señaló que su razón social era “BAR PONTEVEDRA S.R.L., y a los efectos de la redacción del instrumento locativo correspondiente, entregó a su representada el documento constitutivo de la sociedad, registrado en fecha 08 de Agosto de 1980, el cual se citó en la primera parte de este escrito, sin hacer la debida advertencia que por documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 20 de mayo de 1992, bajo el No. 13 del Tomo 72-A- Pro, y el cual trajo a los autos oportunamente, su razón social fue modificada, quedando su denominación actual como “BAR RESTAURANT PONTEVEDRA”, C.A., son una misma y única persona jurídica, es decir tienen identidad entre si, tal y como consta de Acta inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 18 de Julio de 2002, bajo el No. 70, Tomo 106-A-Pro.
Que en fecha 18 de noviembre de 2002 notificó a la demandada que de conformidad con la cláusula segunda, el lapso de duración del contrato de arrendamiento en comento expiraba en fecha 31 de diciembre de 2002.
Que su representada notificó a la arrendataria, “BAR PONTEVEDRA, S.R.L., en la persona del ciudadano JOSE DE MENDOZA DE ALMADA, quien es gerente de la empresa notificada y ejerce la representación de la misma, mediante actuación del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que debía entregar el inmueble objeto del referido contrato en la fecha establecida, libre de personas y bienes.
Que de conformidad con el articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la sociedad mercantil “BAR PONTEVEDRA, S.R.L., al vencimiento del contrato, es decir al 31 de diciembre de 2002, tal y como lo dispone la transcrita cláusula segunda del contrato de arrendamiento, estaba en la obligación de entregar el inmueble arrendado a su representada, habida cuenta del plazo fijo estipulado, del desahucio ejercido tempestivamente y de que la ARRENDATARIA “BAR PONTEVEDRA, S.R.L., no gozaba del beneficio de la prórroga legal a que se refiere el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, toda vez que estaba incursa en el incumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito con su representada, pues, tal y como consta de las actuaciones practicadas por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma circunscripción Judicial, no contrató la póliza de seguros contra incendio que como obligación contractual se deriva de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.
Que por todo lo antes alegado es que le solicita al Tribunal A quo para que la demandada convenga o en su defecto sea condenada a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 20 de diciembre de 2001, es decir a hacer entrega del inmueble objeto del arrendamiento libre de personas y de bienes y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Que el ciudadano JOAO DE PONTE JARDIM, en su carácter de fiador y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que en el contrato de arrendamiento de fecha 20 de diciembre de 2001, asumió la arrendataria, hoy demandada, pague en forma solidaria a su representada la suma de NOVENTA MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS ($ 90.500,00) al cambio actual la suma de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 144.800.000,00) causados por conceptos de daños y perjuicios y como cláusula penal, durante los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2003, a razón de QUINIENTOS DOLARES ($ 500,00) diarios, al cambio actual OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) diarios, de conformidad con la cláusula décima del referido contrato de arrendamiento, es decir por los ciento ochenta y un (181) días de retardo en la entrega del inmueble arrendado, contados desde la fecha en que expiró el lapso de duración del citado contrato de arrendamiento, es decir a partir del primero (1º) de enero de 2003 a la presente fecha 30 de junio de 2003. Igualmente para que pague las sumas que se continúen causando por el mismo concepto referido, es decir la suma de QUINIENTOS DOLARES ($ 500,00), diarios hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió la arrendataria.
Posteriormente la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda en la cual alegó lo siguiente:
Que desistía de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó en el libelo que se reforma, y fundamentó la misma en el articulo 38 ordinal a) de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir por vencimiento del lapso pactado para el arrendamiento.
Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la Sociedad Mercantil BAR PONTEVEDRA, S.R.L. antes identificada, sobre un (01) local comercial que forma parte del edificio “VARELA”, situado en la prolongación Sur de la Avenida Las Acacias, Sabana Grande, en esta ciudad de caracas y tiene como anexo el local No. 1 del citado edificio “VARELA”.
Que en el citado contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula segunda que el lapso de duración del contrato es de un año fijo, contado a partir desde el Primero (1º) de enero del año 2002 al treinta y uno (31) de diciembre del mismo año 2002, y que dicho lapso es improrrogable.
Que el canon de arrendamiento era por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS (US $ 3.500,00).
Que en la cláusula cuarta del referido contrato se estableció, que en virtud del uso que la arrendataria da al local comercial arrendado, serán por su exclusiva cuenta todas las reparaciones, sean éstas, mayores o menores, que en el local arrendado se requieran, y que la arrendataria recibe el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación y mantenimiento, y queda obligada a restituirlo a la terminación del lapso de duración establecido en ese contrato, totalmente desocupado, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió.
Que en la cláusula décima fue expresamente convenido entre las partes, que el simple retardo de la arrendataria en la entrega oportuna del inmueble arrendado, una vez vencido el término de duración del contrato, causará a la arrendadora daños y perjuicios que, han fijado de mutuo acuerdo, en la suma de quinientos dólares americanos ($ 500,00) por cada día calendario de retardo, sin que tales daños y perjuicios tengan que ser probados o demostrados en forma alguna, por cuanto han sido establecidos de mutuo acuerdo entre las partes contratantes como cláusula penal.
Que se estableció una cláusula de garantía en donde el ciudadano JOAO DE PONTE JARDIM antes identificado, actuando por sus propios derechos se constituyó en fiador y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que por este documento asume LA ARRENDATARIA “BAR PONTEVEDRA, S.R.L.”, en consecuencia, tanto en los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento, como por cualquier eventual daño que pudiera ocasionarle la ARRENDADORA a consecuencia del incumplimiento del presente contrato de arrendamiento, inclusive por la cláusula penal establecida en este contrato.
Que para la fecha en que se acordó celebrar el Contrato de Arrendamiento, la sociedad mercantil contratante señaló que su razón social era “BAR PONTEVEDRA S.R.L., y a los efectos de la redacción del instrumento locativo correspondiente, entregó a su representada el documento constitutivo de la sociedad, registrado en fecha 08 de Agosto de 1980, el cual se citó en la primera parte de este escrito, sin hacer la debida advertencia que por documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 20 de mayo de 1992, bajo el No. 13 del Tomo 72-A- Pro, y el cual trajo a los autos oportunamente, su razón social fue modificada, quedando su denominación actual como “BAR RESTAURANT PONTEVEDRA”, C.A., son una misma y única persona jurídica, es decir tienen identidad entre si, tal y como consta de Acta inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 18 de Julio de 2002, bajo el No. 70, Tomo 106-A-Pro.
Que en fecha 18 de noviembre de 2002, de conformidad con la cláusula segunda el lapso de duración del contrato de arrendamiento en comento expiraba en fecha 31 de diciembre de 2002, su representada notificó a la arrendataria, “BAR PONTEVEDRA, S.R.L., en la persona del ciudadano JOSE DE MENDOZA DE ALMADA, quien es gerente de la empresa notificada y ejerce la representación de la misma, mediante actuación del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que debía entregar el inmueble objeto del referido contrato en la fecha establecida, libre de personas y bienes.
Que de conformidad con el articulo 38 ordinal a) de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la sociedad mercantil “BAR PONTEVEDRA, S.R.L, al vencimiento del contrato y de la prórroga legal que señala el citado ordinal a) del articulo 38 ejusdem, es decir, al 31 de junio de 2003, tal y como lo dispone la transcrita cláusula segunda del referido contrato, estaba en la obligación de entregar el inmueble arrendado a su representada, habida cuenta del plazo fijo estipulado y del desahucio ejercido tempestivamente.
Que el ciudadano JOAO DE PONTE JARDIM, en su carácter de fiador y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que en el contrato de arrendamiento de fecha 20 de diciembre de 2001, asumió la arrendataria, hoy demandada, pague en forma solidaria a su representada la suma de DIECINUEVE MIL DOLARES AMERICANOS ($ 19.000,00) al cambio actual la suma de TREINTA MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 30.400.000,00) causados por conceptos de daños y perjuicios y como cláusula penal, durante el mes julio y primeros siete (7) días del mes de agosto del presente año 2003, a razón de QUINIENTOS DOLARES ($ 500,00) diarios, al cambio actual OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) diarios, de conformidad con la cláusula décima del referido contrato de arrendamiento, es decir por los treinta y ocho (38) días de retardo en la entrega del inmueble arrendado, contados desde la fecha en que expiró el lapso de duración del citado contrato de arrendamiento y su prórroga legal es decir a partir del Primero (1º) de Julio de 2003 a la presente fecha. Igualmente para que pague las sumas que se continúen causando por el mismo concepto referido, es decir la suma de QUINIENTOS DOLARES ($ 500,00), diarios hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió la arrendataria.

DE LA CONTESTACIÒN DE LA DEMANDA

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada procede a contestar la demanda en los siguientes términos:
En el escrito de contestación a la demanda, procedió a oponer las cuestiones previas contentivas en los ordinales 7º y 11 de artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Que consta de la reforma presentada por el apoderado judicial de la parte demandante el día 11 de agosto de 2003, y que el mismo desistió del fundamento de incumplimiento de la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, fundamentándose dicha reforma en el articulo 38 literal a) de la ley de arrendamiento inmobiliarios por haberse vencido supuestamente la prorroga legal.
Que la relación arrendaticia entre la sociedad Mercantil BAR RESTAURANT PONTEVEDRA, C.A. y los propietarios arrendadores del local B y local anexo No 1 que forma parte del edificio Varela, identificado en autos, ha durado mas de diez (10) años, tal como se evidencia de los recibos por concepto de cánones de arrendamiento y de los contratos de arrendamientos presentados por la co-demandada, y no como lo alega el apoderado de la parte demandante.
Que si la relación arrendaticia entre la sociedad Mercantil BAR RESTAURAN PONTEVEDRA, C.A. y los propietarios arrendadores del inmueble ha durado mas de diez (10) años según lo previsto en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la presente demanda no puede ser admitida conforme a lo establecido en el articulo 41 ejusdem, sino solamente por el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, la cual fue objeto de desistimiento por parte del apoderado de la parte demandante mediante escrito presentado ante el Tribunal A Quo el día 11 de agosto de 2003.
Negó, rechazó y contradigo lo siguiente:
La demanda intentada contra la Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT PONTEVEDRA, C.A., tanto en los hechos alegados como en el derecho en que pretende fundamentarse.
Reconoció como ciertos los siguientes hechos:
Que en efecto su representada la Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT PONTEVEDRA, C.A. y el ciudadano JOAO DE PONTE JARDIM, como fiador y principal pagador suscribieron contrato de arrendamiento con la actora.
Que en la cláusula segunda de dicho contrato se estableció como lapso de duración un año (1) fijo contado a partir del 1º de enero de 2002 hasta el 31 de diciembre de 2002, siendo éste improrrogable.
Que la notificación judicial realizada por la actora en fecha 18 de noviembre de 2002, a la parte demandada, para que procediera a entregar el inmueble arrendado es violatoria de normas de orden público establecidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que en su artículo 7.
Que la presente demanda no procede en derecho ya que la relación arrendaticia había durado más de diez (10) años, en los cuales su representada había cumplido con cabalidad sus obligaciones como arrendataria.
Que tan es así, que el propio apoderado de la parte demandante no ha invocado ninguna causal por incumplimiento, salvo la prevista en la cláusula quinta del contrato, cuyo pedimento fue expresamente desistido por esta posteriormente al reformar su demanda y fundamentarla en el literal a) del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otra parte negó, rechazo y contradijo lo siguiente:
El pedimento formulado por el apoderado judicial de la parte actora en el petitorio denominado acción subsidiaria, en cuanto a que en forma solidaria debía pagar a su representada la cantidad de DIECINUEVE MIL DOLARES AMERICANOS ($ 19.000) causados por conceptos de daños y perjuicios y como cláusula penal durante el mes de julio y los primeros siete (07) días del mes de agosto del año 2003 a razón de QUINIENTOS DOLARES ($ 500,00) diarios de conformidad con la cláusula décima del contrato, por ser la misma improcedente ya que la relación arrendaticia por el inmueble arrendado ha durado mas diez (10) años, por lo que la obligación de entregar el inmueble no ha nacido todavía ni legal ni contractualmente, por lo que el motivo o la causa de la activación de la cláusula penal establecida en el contrato no existe en los hechos ni es procedente en derecho.
La demanda en base al incumplimiento de lo previsto en la cláusula quinta en lo referente a la contratación de una póliza de seguro contra incendios e impugnó la inspección ocular producida junto con el libelo de demanda, ya que de dicha inspección no consta fehacientemente que su representada haya incumplido con dicha obligación, y a tal efecto consignó póliza de seguro de incendio suscrita sobre el inmueble arrendado.
Impugnó la estimación de la demanda hecha por el apoderado judicial de la parte actora por ser esta exagerada e infundada, ya que la misma ha sido hecha en base a un supuesto incumplimiento por parte de la sociedad mercantil BAR RESTAURANT PONTEVEDRA, C.A.
Rechazó que el canon de arrendamiento mensual del inmueble sea de la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS ($ 3.500,00) ya que las normas previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conforme al articulo 7 son de orden público, por lo que son irrenunciables e inviolables a pesar del acuerdo entre las partes, y que el inmueble arrendado conforme a los establecido en los artículos 1 y 2 ejusdem, esta sujeto a regulación bajo las condiciones que determina la ley.
Que consta resolución No. 3540 de fecha 3 de junio de 1975 emanada del Departamento de Regulación de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento bajo las condiciones que determina la misma Ley, el cual fue avaluado en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 249.540,00) y se fijo como canon máximo mensual de arrendamiento para el local de comercio restaurante de MIL QUINIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.536,00) y al local o apartamento No. 1 se le fijo un canon máximo mensual de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 350,00) lo que en su totalidad asciende a la cantidad de MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.886,00) de canon máximo mensual de arrendamiento.
Que dicho canon mensual de arrendamiento ha venido siendo depositado a favor de la parte demandante en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma circunscripción judicial en el expediente No. 20025236
Que en virtud de esta regulación y del sobre alquiler que ha estado cobrando a lo largo de la relación arrendaticia por parte de los miembros integrantes de la sucesión German Varela García es que la demandada ha intentado demanda por REINTEGRO DE ALQUILERES, la cual cursa ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el expediente No. 6049.

DE LAS PRUEBAS
Pruebas aportadas por la parte actora:

La parte actora acompañó al libelo de la demanda los siguientes documentos:
• Copia simple del contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de diciembre de 2001 bajo el No. 21, Tomo 75.
• Copia simple del Poder Judicial otorgado por la parte actora, al abogado LUIS CAPRILES debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 17 de junio de 2003, bajo el No. 68, Tomo 23.
• Copia simple del Acta de Asamblea realizada en fecha 22 de abril de 2002 de la Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT PONTEVEDRA, C.A., debidamente registrada bajo el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital del Estado Miranda en fecha 18 de julio de 2002, bajo el No. 70, Tomo 106-A-Pro.
• Copia simple de la solicitud de la Notificación Judicial realizada por la ciudadana LAURA VARELA BECERRA a la Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT PONTEVEDRA, C.A., practicada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
• Copia simple de Poder otorgado por la ciudadana LAURA VARELA BECERRA, en representación de su madre ciudadana Cira Becerra de Varela y sus hermanos Alfredo Varela Becerra y Germán Varela Becerra, al abogado LUIS CAPRILES, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 4 de julio de 1995 bajo el No.49, Tomo 87.
• Original de la solicitud de inspección Judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, practicada a los fines de dejar constancia de la existencia de una póliza de seguros que ampare al local dado en arrendamiento
Los documentos antes señalados son copias simples de instrumentos públicos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Después de establecer que tipo de documento es el antes citado, es preciso acotar que estos no fueron impugnados por la parte demandada lo cual los hace fidedigno y le da pleno valor probatorio, tal y como lo establece el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En cuanto a la solicitud de inspección Judicial, la cual fue practicada a los fines de constatar la existencia de la contratación de una póliza de seguro contra incendio que debía contratar la parte demandada estipulado así en la cláusula quinta del referido contrato de arrendamiento, esta superioridad desecha la presente probanza, en virtud de que la parte actora en su escrito de reforma de la demanda de fecha 11 de agosto de 2003, desistió del incumplimiento de esta cláusula, y siendo que no se está demandado el incumplimiento del referido contrato de arrendamiento, si no el cumplimiento del mismo, y aunado a ello es de observa que la parte demandada consignó a los autos la póliza de incendio contratada por esta, es por lo que esta superioridad no le otorga valor probatorio a la misma. Así se decide.

Pruebas aportadas por la parte demandada:

La parte demandada en el lapso de promoción de pruebas, promovió las siguientes pruebas:
• Recibos de pago del arrendamiento de los inmuebles objeto del presente contrato correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 1989, febrero, marzo, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 1990, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1991, febrero, mayo, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 1992, enero, mayo, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1993, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y diciembre de 1994, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1995, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1996, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, octubre, noviembre y diciembre de 1997 desde 15 de octubre de 1995 hasta el 15 de noviembre de 1999, siendo que los presentes recibos son emanados de terceros que no son parte en el presente juicio, y visto de igual modo que la parte demandada promovió la prueba testimonial del ciudadano GERMAN VARELA BECERA, a los fines de que este ratifique la existencia de la relación arrendaticia, y la firma de los recibos de pago de alquileres de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, la cual no fue evacuada por el Tribunal A Quo, este juzgado superior no le da valor probatorio a los citados recibos en virtud de no haber cumplido la parte promovente de la prueba con la formalidades de ley establecidas para su valoración, Así se decide.
• Promovió diez (10) contratos de arrendamiento celebrados entre la ciudadana Cira Becerra de Varela, Laura Varela Becerra, German Varela Becerra y Alfredo Varela Becerra, en nombre de la sucesión German Varela García y otros por la ciudadana Cira Becerra de Varela, todos como arrendadores y la Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT PONTEVEDRA S.R.L.

De los instrumentos aportados por la demandada y que denomina contratos de arrendamiento, se aprecia lo siguiente:
1- Marcados “B” y “C”, a los folios 155 al 168 de la primera pieza, fueron consignados en copia simple, por lo tanto, no puede ser apreciado por este Tribunal Superior, por tratarse de instrumentos privados consignados en copia simple. Así se establece.
2- A los folios 169 al 194, consta copias simples de contratos de arrendamiento que a continuación se detallan:
2.1 Marcado “D”, contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y la Sucesión de Germán Varela García, otorgado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, de fecha 23 de diciembre de 1993, anotado bajo el número 70, tomo 178, por un año, vigente desde el 1º de enero de 1994.
2.2 Marcado “E”, contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y la Sucesión de Germán Varela García, otorgado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, de fecha 20 de diciembre de 1994, anotado bajo el número 53, tomo 182, por un año, vigente desde el 1º de enero de 1995.
2.3 Marcado “F”, contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y la Sucesión de Germán Varela García, otorgado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, de fecha 15 de diciembre de 1995, anotado bajo el número 68, tomo 179, por un año, vigente desde el 1º de enero de 1996.
2.4 Marcado “G”, contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y Laura Varela Becerra, otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, de fecha 13 de diciembre de 1996, anotado bajo el número 67, tomo 168, por un año, vigente desde el 1º de enero de 1997.
2.5 Marcado “H”, contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y Laura Varela Becerra, otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, de fecha 12 de diciembre de 1997, anotado bajo el número 10, tomo 153, por un año, vigente desde el 1º de enero de 1998.
2.6 Marcado “I”, contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y Cira Becerra de Varela, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Distrito Federal, de fecha 14 de diciembre de 1998, anotado bajo el número 74, tomo 104, por un año, vigente desde el 1º de enero de 1999.
2.7 marcado “J”, contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y Cira Becerra de Varela, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Distrito Federal, de fecha 23 de diciembre de 1999, anotado bajo el número 44, tomo 87, por un año, vigente desde el 1º de enero de 2000.
2.8 Marcado “K”, contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y Cira Becerra de Varela, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Distrito Federal, de fecha 21 de diciembre de 2000, anotado bajo el número 44, tomo 87, por un año, vigente desde el 1º de enero de 2001.
En vista de que los precitados instrumentos fueron consignados en copia simple, pero de instrumentos públicos, y al no haber sido impugnados por la contraparte conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio a los mismos de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en el sentido de que demuestran plenamente la relación arrendaticia desde el año 1994. Así se establece.

• Promovió copia certificada de la Resolución No. 3540, emanada del Departamento de regulación de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, sobre la cual se fijo el canon de arrendamiento del inmueble arrendado objeto del presente litigio, el cual es un documento publico administrativo y siendo que el mismo no fue impugnado en la oportunidad legal para ello de conformidad con el articulo 429, este Juzgado le da pleno valor probatorio. Así se decide.-
Ahora bien siendo que la presente probanza constituye un documento público administrativo por ser emanado de un Organismo Público Administrativo, en tal sentido es oportuno referir el criterio establecido por nuestro Máximo Tribunal en su Sala de Casación Civil, la cual en sentencia No. 209 de fecha 16/05/2003, en la cual se consideró lo siguiente:
“…Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoríedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…”
• Promovió copia certificadas emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas del expediente No. 200225236, donde constan los depósitos del canon de arrendamiento del inmueble arrendado, este Juzgado lo aprecia a tenor de lo establecido en el articulo 1.357 del Código de Procedimiento Civil y siendo que el mismo no fue impugnado por su adversario de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor probatorio. Así se decide.-
Es de observar por esta alzada que en fecha 14 de diciembre de 2005, el Juzgado Superior Décimo dicto sentencia, en virtud de la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora sobre la sentencia que dictó el Tribunal A quo en fecha 10 de marzo de 2005, en la cual se decidió lo siguiente:
“...Por los fundamentos expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado LUIS CAPRILES en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en este procedimiento el 10 de marzo de 2005 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaro sin lugar la demanda. Se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por Laura Varela Becerra en contra de BAR RESTAURANT PONTEVEDRA S.R.L. En consecuencia se condena a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 20 de diciembre de 2001, y entregar a la actora, sin plazo alguno, libre de personas y bienes en el estado en que lo recibió, el inmueble identificado a continuación; local comercial que forma parte del edificio Varela, situado en la prolongación Sur de la Acacias , Sabana Grande, Caracas, distinguido con la letra B y que tiene como anexo el local número 1 del citado edificio.
Queda revocada la sentencia apelada.
De conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida…”

Decisión esta que fue anulada, en virtud de la acción de amparo constitucional interpuesta por el ciudadano JOAO DE PONTE JARDIM, en su nombre y como gerente de BAR RESTAURANT PONTEVEDRA CA., por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de amparo constitucional de fecha 03 de agosto de 2003, en la cual se decidió lo siguiente:
“...Por las razones de que anteceden esta Sala declara con lugar la pretensión de tutela constitucional que interpuso Bar Restaurant Pontevedra, C.A., contra el fallo que expidió el Juzgado Superior Décimo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 14 de junio de 2005. En consecuencia, se anula el pronunciamiento que emitió dicho Tribunal, por lo cual, se ordena la reposición de la causa al estado de que un nuevo Juzgado Superior, previa distribución de la causa, emita pronunciamiento respecto al recurso de apelación que fue interpuesto contra la decisión que dicto el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 10 de marzo de 2005, con estricta sujeción a lo que se dispone en este veredicto. Así se declara.
DECISIÒN
Por las razones que se expusieron, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la Republica por autoridad de la Ley, declara:
1. INADMISIBLE la pretensión de tutela constitucional que incoò el ciudadano JOAO DE DE PONTE JARDIM, en su nombre, contra la sentencia que pronunció, el 14 de junio de 2005, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
2. CON LUGAR la pretensión de tutela constitucional que incoò el ciudadano JOAO DE PONTE JARDIM como Gerente de BAR RESTAURANT PONTEVEDRA C.A., contra el acto jurisdiccional que emitió, el 14 de junio de 2005, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se ANULA el referido acto decisorio y se REPONE la causa al estado de que otro Juzgado Superior, previa distribución de la causa, dicte nuevo juzgamiento respecto del recurso de apelación que fue interpuesto contra el fallo que pronunció el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 10 de marzo de 2005…”
Siendo así, le corresponde a esta superioridad revisar la sentencia proferida por el Tribunal A quo, en la cual se decidió lo siguiente:
“…Una vez analizadas, apreciadas y valoradas las pruebas que cursan en autos, quien aquí decide, evidencia que entre los ciudadanos LAURA VARELA BECERRA, CIRA BECERRA de VARELA, ALFREDO VARELA BECERRA y GERMAN VARELA BECERRA, en su carácter de arrendadores; y la sociedad mercantil BAR RESTAURANT PONTEVEDRA S.R.L., existe una relación arrendaticia sobre el local comercial distinguido con la letra B y tiene como anexo el local 1 del Edificio Varela, desde el año 1988, tal y como se desprende de los recibos consignados en autos. Así se decide.-
Dispone el artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios que:
“En los contratos de arrendamiento que tenga por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto- Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…(omissis)…
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o mas, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años “.
En efecto, la arrendataria del inmueble BAR RESTAURANT PONTEVEDRA S.R.L., fue notificada judicialmente en fecha 18 de noviembre de año 2002, de la voluntad de los arrendadores LAURA VARELA BECERRA, CIRA BECERRA de VARELA, ALFREDO VARELA BECERRA y GERMAN VARELA BECERRA, de no prorrogar el contrato de arrendamiento; por lo que de pleno derecho comenzó a transcurrir la prorroga legal de tres años, potestativamente para el arrendatario, y obligatoria para los arrendadores. Así se resuelve.
A este respecto, dispone el artículo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 ejusdem, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, disposición legal de orden público que no puede ser transgredida por la voluntad de las partes. De tal manera, que estando en vigencia el beneficio de la prórroga legal a favor de la arrendataria BAR RESTAURANT PONTEVEDRA S.R.L., no podía la parte actora, en su carácter de arrendador del inmueble, intentar demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento; razón por la cual la presente demanda no debe prosperar y así se decide.
IV
Por todas las razones antes expuestas este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana LAURA VARELA BECERRA contra la sociedad mercantil BAR RESTAURAN PONTEVEDRA S.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

PUNTO PREVIO

De la Confesión ficta alegada por la parte Actora:

La representación judicial de la parte actora, en su escrito de pruebas, procedió a alegar la confesión ficta, en virtud de que la parte demandada al momento de contestar la demanda lo hizo de manera extemporánea por anticipada.
Es preciso destacar que la confesión ficta en nuestra legislación se encuentra consagrada en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
Artículo 362.- “… Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por Confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho (8) días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento…” (Subrayado y en negrillas del Tribunal)

Sobre la base de lo expuesto, La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 06-1774 de fecha 05 de Octubre de 2007, estableció lo siguiente:
Al interpretar el alcance de las normas anteriormente transcritas Esta Sala ha establecido mediante decisión N° 337/2001 que:

“El artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, establece claramente que el emplazamiento para la contestación de la demanda se hará para el segundo día siguiente a la citación. La norma dificulta la posibilidad de interpretar que se trata de un lapso, pues no señala ‘dentro de los dos días’, sino que de manera expresa establece que éste debe tener lugar en el segundo día siguiente a la citación de la demandada. Dadas estas circunstancias interpretativas, si se deja en potestad del demandado escoger entre el primer día o el segundo, entonces la actora podría ver en peligro su derecho de estar presente en el acto celebrado el primer día de despacho, para así contradecir verbalmente las cuestiones previas opuestas por el demandado, siendo este último el único presente, exponiendo libremente y sin contradicción las cuestiones previas que considere pertinentes”.

De allí que, en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas (ver entre otras, decisión N° 981/2006, ratificada en la sentencia N° 1203/2007).

Así las cosas, la regla general en el caso del juicio breve es que la parte demandada debe dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas al segundo día de efectuarse la citación, ni antes ni después de ese término. Sin embargo, excepcionalmente podría aceptarse la contestación adelantada de la demanda siempre y cuando no se opongan cuestiones previas.

En vista del criterio jurisprudencial, se colige que la demandada contestó extemporáneamente la demanda pues constaba en los autos que se había dado por citada conforme al artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, en el momento de la práctica de la medida cautelar, pero los recaudos, es decir, las resultas de la comisión, fueron recibidos por el aquo en fecha 28 de ese mismo mes y año, y el aquo le dio entrada en fecha 4 de noviembre de 2003, por lo que se presume que existe admisión de los hechos, configurándose el primero de los tres elementos de la confesión ficta.
Ahora bien, conforme lo dispone el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, la confesión ficta requiere, además de la falta oportuna de contestación a la demanda, que el demandada nada probare que lo favorezca y que la pretensión no sea contraria a derecho, así, se aprecia que en el presente caso, la pretensión deducida consiste en el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, lo cual conforme a les términos en que está planteada la controversia, no es contrario a derecho, y adicionalmente a ello, la demandada aportó oportunamente elementos probatorios, con lo cual, y a falta del resto de los requisitos establecidos en el citado artículo 362, no es procedente la confesión ficta denunciada. Así se decide.

Ahora bien, el fundamento de la presente demanda estriba en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ello así, se aprecia que la actora pretende la entrega del inmueble dado en arrendamiento como consecuencia del vencimiento del contrato y de la prórroga legal, para lo cual invoca el artículo 38.a de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, es decir, que venció la prórroga legal de seis meses como consecuencia de que el contrato de arrendamiento era por un año.
De otra parte, se aprecia que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que las los derechos establecido en esa Ley son irrenunciables, con lo cual se hace nula cualquier disposición que implique renuncia o menoscabo de esos derechos, siendo así, resulta forzoso para este Tribunal Superior apreciar que conforme a las copias de documentos públicos consignadas por la demandada y promovidas en la etapa probatoria se constata que la relación arrendaticia no es de un año como lo alegó la actora, sino que la misma data del 1º de enero de 1994, es decir, que los alegatos esgrimidos por la actora, al contraponerlos con las pruebas aportadas por las partes, derivan en una situación de hecho distinta a la alegada en el libelo, por lo tanto, al no haber demostrado la actora los hechos contenidos en el libelo de demanda y sobre los cuales sustenta su pretensión, resulta fozoso para este Tribunal Superior declarar en la dispositiva del presente fallo, sin lugar la acción incoada. Así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación intentada por la representación judicial de la parte actora abogado LUIS CAPRILES, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 10 de Marzo de 2005.
SEGUNDO: Se CONFIRMA con distinta motivación la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 10 de marzo de 2005, y en consecuencia se declara sin lugar la acción de Cumplimiento de contrato de arrendamiento.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR, la pretensión del actor, sobre el pago de la cantidad de NOVENTA MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS($ 90.500,00) al cambio la suma de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 144.800.000,00) o lo que es igual a la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (BF. 144.800,00), por concepto de daños y perjuicios y como cláusula penal durante los meses de enero, febrero, marzo abril, mayo, junio de 2003 a razón de QUINIENTOS DOLARES ($ 500,00) que al cambio corresponden a la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 800.000,00) o lo que es igual a OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (BF.800,00).
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en los artículos 247 y 281 del Código de Procedimiento Civil
QUINTO: Remítase el presente expediente al Tribunal A Quo, una vez quede definitivamente firme la presente sentencia.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los nueve (09) días del mes de Julio de dos mil ocho (2008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
El Juez,

Víctor José González Jaimes.

El Secretario,

Abg. Richard Domingo Mata.

En esta misma fecha, siendo las 3:00 pm se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N°. 9676, como quedó ordenado.
El Secretario,

Abg. Richard Domingo Mata.