TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintitrés de julio de dos mil ocho
198º y 149º
ASUNTO Nº AP31-V-2007-002483.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Desalojo.-
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De Conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana ANGELICA GARCÍA DE CASTRO, Venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad Nº V-6.334.025. Representada en la causa por la profesional del derecho, abogada Crecencia Margarita Sarabia, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº V-5.595.056 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 57.558, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda en fecha 22 de Noviembre de 2006, anotado bajo el Nº 45, Tomo 167 de los libros de autenticaciones, cursante a los folios 05 al 06.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano MARIO BERTINO PERALTA MAUTZ, de nacionalidad Chilena, mayor de edad y portador de la cédula de identidad Nº E-81.246.863. Representado en la causa por la defensora judicial designada al efecto, abogada María Eugenia Maceo, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº V-4.774.160 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 104.548, conforme se evidencia de auto de fecha 22 de Mayo de 2008, cursante al folio 53 del expediente.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Desalojo incoara ciudadana ANGELICA GARCÍA DE CASTRO, en contra del ciudadano MARIO BERTINO PERALTA MAUTZ, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
En efecto, mediante escrito de fecha 26 de Noviembre de 2007, la parte actora incoó la pretensión de Desalojo, argumentando para ello, en síntesis:
1.- Que es propietaria de un inmueble constituido por una casa, situada en la Urbanización Santiago de León, Calle Guaicaipuro, casa Nº 18, Sector Mampote, Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Plaza del Estado Miranda en fecha 28 de Febrero de 1992, inserto bajo el Nº 33, Folios 193 al 197, Protocolo Primero, Tomo 5°, Primer Trimestre.
2.- Que en fecha 29 de Enero de 2004, celebró contrato de arrendamiento sobre el mencionado inmueble con el demandado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 39, Tomo 08 de los libros respectivos, estableciéndose como plazo de vigencia, el termino de un (01) año fijo e improrrogable, contados a partir del 1° de Enero de 2004, con vencimiento al 1° de Enero de 2005, fecha en la cual se le concedió al arrendatario de forma verbal el plazo de la prorroga legal, la que una vez expirada, tampoco le fue entregado el inmueble por el arrendatario.
3.- Que durante la relación locativa, el arrendatario de forma irresponsable ha realizado una serie de actos que han devenido en el deterioro y ruina, tanto de la estructura física, como de sus instalaciones eléctricas, afectando en forma grave la integridad del inmueble, observándose en toda su fachada gran cantidad de filtraciones, desprendimiento de frisos, proceso avanzado de corrosión de la estructura metálica de vigas y del tanque aéreo del agua potable.
4.- Que el hijo de la arrendadora, tiene necesidad de ocupar el inmueble arrendado, al no poseer vivienda y estar alquilado en una habitación.
5.- Que en virtud del deterioro ocasionado al inmueble así como en la necesidad que tiene el hijo de la arrendadora en ocupar el mismo, procede a demandar a su arrendatario para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en: A.- En Desalojar el inmueble arrendado con el objeto que sea ocupado por el hijo de la arrendadora, el cual lo constituye la Casa Nº 18, situada en la Urbanización Santiago de León, Calle Guaicaipuro, Sector Mampote, Jurisdicción del Estado Miranda; B.- Repare todos los deterioros causados al inmueble; C.- La entrega de todos los muebles dejados en el inmueble y cuya propiedad le corresponde a la arrendadora y; D.- En el pago de las costas y costos del proceso.
6.- Fundamentó su pretensión en los dispuesto en el artículo 1597 del Código Civil en concordancia con los literales “B” y “C” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Cinco Mil Bolívares Fuertes (5.000,00 Bs.f.). (Folios 01 al 04).
-DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por su parte, la demandada a través de la defensora judicial designado al efecto, procedió, mediante escrito de fecha 30 de Junio de 2008, a contestar la demanda incoada en su contra, argumentando, grosso modo:
1.- Rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su defendida, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho deducido. (Folio 65).
En éstos términos quedó planteada la controversia sometida a decisión de éste Juzgado.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito presentado en fecha 20 de Noviembre d 2007, la parte demandante incoó pretensión de Desalojo en contra del ciudadano Mario Betino Peralta Mautz, ya ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. (Folios 01 al 05).
Por auto de fecha 28 de Noviembre de 2007, se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la demandada para la contestación de la demanda. (Folios 16 y 17).
Por auto de fecha 13 de Diciembre de 2007, se libró compulsa de citación de la parte demandada, para cuya materialización se comisionó al Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. (Folios 19 al 23).
Por auto de fecha 23 de Abril de 2008, se dio por recibida, comisión de citación debidamente cumplido por el Juzgado comisionado. (Folios 26 al 50).
Por auto de fecha 22 de Mayo de 2008, de designó defensora judicial a la parte demandada. (Folios 53 y 54), quien mediante diligencia de fecha 06 de Junio de 2008, procedió a aceptar el cargo, jurando cumplir bien y fielmente con las labores inherentes al mismo. (Folios 57 y 58), quedando debidamente citada para la contestación de la demanda en fecha 26 de Junio de 2008, conforme a diligencia del alguacil adscrito al circuito de misma fecha cursante al folio 62 del expediente.
Mediante escrito presentado en fecha 30 de Junio de 2008, la defensora judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la pretensión incoada en contra de su defendida. (Folios 64 y 65).
Mediante diligencia de fecha 01 de Junio de 2008, la parte actora, procedió a promover pruebas en la causa (Folios 70 al 73), las que fueron proveídas por auto de fecha 03 de Julio de 2008 (Folios 84 y 85).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarta (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Vista a la naturaleza de la acción que nos ocupa, resulta necesario la determinación de lo que ha de entenderse por juicio de Desalojo Arrendaticio en los términos que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:
Así, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente:
“…Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”. (Negrillas y Subrayado del Tribunal).
Articulado que consagra el denominado Juicio de Desalojo Arrendaticio, el cual puede ser entendido como la acción que posee el arrendador en contra de su arrendatario de un inmueble por contrato verbal o por tiempo indeterminado para dar por terminada la relación arrendaticia amparado en las causales dispuestas taxativamente por la norma y así obtener la entrega material del bien objeto del contrato, como lo dispone el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, es (sic)”…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley…”.
Siendo sus notas características en consecuencia que:
A.- Se aplica a los contratos de arrendamientos verbales o los escritos por tiempo indeterminado;
B.- Los motivos para su procedencia son de estricta interpretación (taxativa) no pudiéndose en consecuencia aplicar la analogía para obtener el desalojo de inmueble, salvo la acción Resolutoria Arrendaticia; y
C.- De conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debe tramitarse por el procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Siendo de especial relevancia a los efectos de decidir la causa de autos, el supuesto normativo establecido en el literal “B” del ya antes transcrito artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por ser éste precisamente el fundamento jurídico de la acción incoada por la actora en el proceso.
Es así, que dicho supuesto establece una causal de desalojo que se aparta del incumplimiento que pudiera haber estado incurso el arrendatario del inmueble arrendado, pues a los efectos de la norma tal situación no resulta relevante, dado que, aún y cuando el arrendatario se encuentre solvente para con las obligaciones asumidas frente a su arrendador, ante un estado comprobado de necesidad de ocupar el inmueble ya sea de éste último o de un familiar consanguíneo dentro del grado dispuesto por la norma, el arrendatario, previo el reconocimiento del tiempo que como beneficio tiene de ocupar el inmueble, debe desalojar el mismo.
Criterio que encuentra consonancia con lo escrito por la Doctrina nacional y de entre ellas, lo establecido por el autor Fernando Martínez Riviello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, cuando dispone:
(SIC)”…Esta es una causal que procede independientemente de la voluntad del arrendatario, no media la culpa de éste para que se tipifique la misma, por ésta razón se le otorga al arrendatario un derecho preferente para ocupar el inmueble que el arrendador haya tenido desocupado…”. (Fin de la cita textual). (Páginas 315 y 316).
Premisas generales en base a los cuales se decidirá la presente causa, observándose en consecuencia que conforme a los alegatos de la parte demandante, el motivo para proceder a impetrar el desalojo del inmueble de su propiedad lo constituye la necesidad de ocupar el inmueble en cuestión por parte de su (SIC)”…hijo…” quien se encontraría alquilado en una habitación, para lo cual trajo a los autos copia certificada del acta de nacimiento Nº 1492 emanada de la Primera Autoridad Civil del Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 19 de Octubre de 2007, por medio de la cual hacen constar que (SIC)”…hoy, 09 de Octubre de 1978, me ha sido presentado un niño varón por: Maximiliano Castro Castro, de 27 años de edad, de estado civil casado, de profesión mecánico automotriz, titular de la cédula de identidad Nº 6.195.951, natural de Islas Canarias, España, venezolano por naturalización y domiciliado en este Municipio y expuso: Que el niño que presenta nació en la Clínica Sanatrix, de esta Jurisdicción, a las 2:55 p.m, el día 30 del mes de Septiembre de Mil Novecientos Setenta y Ocho, que tiene por nombre Alexander Isidro, que es hijo del presentante y de: Angélica García de Castro, Casada, cédula de identidad Nº E-81.326.379, de 17 años de edad, del hogar, Natural de Islas Canarias España y de este domicilio…” (Fin de la cita textual), a la cual se le confiere valoración probatoria en atención a lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, como demostrativo del vínculo de consanguinidad entre la demandada y la persona quien señala como “hijo”, conforme a lo estatuido en el artículo 197 eiusdem. Así se decide.
Igualmente aportó al proceso copia certificada de Registro de matrimonio celebrado entre los ciudadanos Alexander Isidro Castro García y la ciudadana Maryury Carolina Rojas Tineo, anotado en el Tomo 12, Página 100, Sección 2° del Registro Civil de Tirajafe, España, al cual no se le confiere valoración probatoria en la causa a tenor del artículo 103 del Código Civil, por no constar en autos su inscripción en los Registros de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia o Municipio del último domicilio en la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.
Igualmente con el objeto de demostrar el estado de necesidad de ocupar el inmueble por parte de su “hijo”, la parte demandada, promovió testimoniales de los ciudadanos Hernán José López, portador de la cédula de identidad Nº V-3.740.809 (Folios 86 y 87) y Jovito Faustino Toledo Amundarain, portador de la cédula de identidad Nº V-5.184.948 (Folios 88 y 89), de cuyas declaraciones se desprende la circunstancia de encontrarse el hijo de la demandada alquilado en una (01) habitación, pues de las respuestas que ambos dieran a la pregunta Tercera que les formularan, ambos contestaron: (SIC)”…Si la esposa del joven me contrató todo para que le hiciera una carrera desde Palo Verde a la Residencia Las Torres de Petare en la Francisco de Miranda, al cual la llevé y la ayudé a subir unas maletas al piso 13 de la Torre C, en el cual se encuentran alquilados en una habitación pequeña…” (Folios 86 y 87) y (SIC)”…Claro que si, porque yo fui el que le consiguió esa habitación y se le vence el plazo en Enero, vive en la Torres de Petare, Torre C, Piso 13, apartamento C-49…”. (Folios 88 y 89). (Fin de la cita textual), testimoniales a las que se le confieren valoración probatoria en la causa a tenor de lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, al ser ambas declaraciones concurrentes y contestes en cuanto al hecho de encontrarse el hijo de la demandada alquilado en una (01) habitación en Residencias Las Torres de Petare, Piso 13, Apartamento C-49 de la Torre “C”; las que concatenadas con el original de contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de Marzo de 2008, anotado bajo el Nº 83, Tomo 33 de los libros de autenticaciones y cuya valoración en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil; entre el ciudadano Alexander Isidro Castro García, portador de la cédula de identidad Nº V-13.338.838 y la ciudadana Esmeralda Pérez, portadora de la cédula de identidad Nº V-4.075.826, sobre una habitación amueblada, con derecho a usar los enseres y utensilios, situada en la Avenida Francisco de Miranda, Residencias Las Torres, Torre “C”, Piso 13, Apto 49, Parroquia Petare del Municipio Sucre del Estado Miranda (Folios 74 y 75), lo que evidenciaría el estado de necesidad alegado por la actora, toda vez que su hijo se encontraría alquilado en una (01) habitación cuando lo pudiera hacer en el inmueble propiedad de su progenitora, por lo que en principio la acción de Desalojo pretendida deberá ser declarada Con Lugar en la parte dispositiva del presente fallo.. Así se decide.
En éste mismo sentido y con el objeto de lograr el desalojo del inmueble arrendado, la parte actora adujo el deterioro de la casa arrendada por parte de su arrendatario, sin que curse en autos pruebas alguna que conlleve a quien decide a observar el deterioro alegado, toda vez que por tratarse de una constatación de circunstancia fácticas, la prueba por excelente lo constituye la prueba de inspección ocular previsto en el artículo 1428 del Código Civil, la que al no haber sido promovida en la causa, poco pudo demostrarse el deterioro alegado. Así se decide.
Igual consecuencia sufre la pretensión esgrimida por la actora en su escrito de libelo de demanda cuando impetró de éste Juzgado de Municipio, se condenase al demandado en (SIC)”…SEGUNDA: que repare todos los deterioros causados a el inmueble…”. (Fin de la cita textual), pues tales “deterioros” no fueron demostrados en la causa, toda vez que al haber sido “rechazados” por la demandada en su escrito de contestación a la demanda, invirtió su carga probatoria en quien lo alegó, quien es éste caso lo constituye la propia demandante, quien en modo alguno aportó prueba de ello en el proceso, por lo que tal pretensión debe ser declarada Sin Lugar. Así se decide.
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado de Municipio en atención a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, observa que la pretensión de la actora debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR en la parte dispositiva del presente fallo, por lo que en atención a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el Parágrafo Primero del artículo 34 ejusdem, se le concede a la parte demandada en el proceso, ciudadano MARIO BERTINO PERALTA MAUTZ,, un plazo improrrogable de seis (06) meses para efectuar la entrega material del inmueble a su arrendadora, contados a partir del momento en que quede definidamente firme el presente fallo. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del Texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por Desalojo incoara la ciudadana ANGELICA GARCÍA DE CASTRO, en contra del ciudadano MARIO BERTINO PERALTA MAUTZ, ambas partes plenamente identificados en el presente fallo.
-SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la parte demandada en el proceso, ciudadano MARIO BERTINO PERALTA MAUTZ, un plazo improrrogable de seis (06) meses para efectuar la entrega material del inmueble a su arrendadora, contados a partir de la notificación que se le haga del fallo definitivamente firme que recaiga en la causa.
-TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se hace especial condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo, al no existir vencimiento total en la causa.
-CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal previsto para ello por el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTITRES (23) días del mes de JULIO del año DOS MIL OCHO (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA T.

ABG. ELODY QUIROZ.
En la misma fecha, siendo las DOCE Y CUARENTA Y CINCO MINUTOS DE LA TARDE (12:45 p.m), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento Nº 24_del Libro Diario del Juzgado.
LA SECRETARIA T.

ABG. ELODY QUIROZ.

NGC/EQ/*
Asunto Nº AP31-V-2007-002483.
12 Páginas, 01 Pieza.