TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, siete (07) de julio de dos mil ocho (2008)
198º y 149º

ASUNTO N° AP31-V-2008-001144.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Resolución de Contrato de Arrendamiento.-
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado pasa a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto observa:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano GREGORIO ANDRADE ANDRADE, venezolano y portador de la cédula de identidad N° V-1.476.012. Representado en la causa por el abogado Luís Manuel Herrera Rodríguez, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° V-5.538.237 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 42.709, según se evidencia de poder apud acta otorgado en fecha 14 de Mayo de 2008 y cursante a los folios 25 y 26 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano JOSÉ MUGUEL MURAKOZY PEÑA, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° V-5.223.578. Representado en la causa por los profesionales del derecho, abogados Andreína Fuentes Mazzey, Víctor Alfaro Márquez y Juvenal Jerónimo Alfaro Márquez, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N°s V-14.180.718, V-12.960.136 y V-13.292.881 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°s. 90525, 31.684 y 130.026 respectivamente, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 10 de Junio de 2008, anotado bajo el N° 66, Tomo 71 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 41 al 43 del expediente.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Cono de la presente causa este Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la parte actora en contra de su arrendatario, ciudadano JOSÉ MUGUEL MURAKOZY PEÑA, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
En efecto, mediante escrito de fecha 06 de Mayo de 2008, la parte actora incoó su pretensión de Resolución en contra de su arrendatario, argumentando, en síntesis:
1.- Que en fecha 16 de Agosto de 2001, celebró contrato de arrendamiento con el demandado, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta Estado Miranda, anotado bajo el N° 14, Tomo 56 de los libros de autenticaciones, sobre un inmueble ubicado en la Avenida El Metro, Edificio Atlántida, Piso ocho (08), Apartamento N° 8-D, Municipio Chacao del Estado Miranda.
2.- Que conforme a la cláusula Tercera del citado contrato, se habría establecido que el canon de arrendamiento sería cancelado dentro de los diez (10) primeros días de cada mes por mensualidades adelantadas.
3.- Que el Arrendamiento ha incumplido con su obligación de pago, al haber dejado de cancelar el canon correspondiente por el uso del inmueble por espacio de Siete (07) meses.
4.- Que en fecha 15 de Abril de 2008, procedió a notificarle al arrendatario, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento en cuestión, siendo que hasta la fecha no ha cancelado lo adeudado.
5.- Que en virtud del incumplimiento del arrendatario, procede a demandarlo para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en: A.- La Resolución del contrato de arrendamiento sobre el inmueble, ubicado en la Avenida El Metro, Edificio Atlántida, Piso ocho (08), Apartamento N° 8-D, Municipio Chacao del Estado Miranda, con su consecuente Entrega Material libre de personas y cosas, y; B.- En le pago de las costas del proceso.
6.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1167 y 1160 del Código Civil, estimándola en la suma de Cuatro Mil Quinientos Bolívares Fuertes (4.500,00 Bs.f.). (Folios 01 al 04).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
Por su parte la demandada, mediante escrito presentado en fecha10 de Junio de 2008, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando grosso modo en su defensa:
1.- Promovió la cuestión previa contenida en el numeral sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el numeral cuarto (4°) del artículo 340 ejusdem, toda vez que la parte demandante no indicó en su escrito libelar la situación y linderos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.
2.- Admitió la existencia de la relación locativa que la une con la parte demandante.
3.- Alegó que el contrato en cuestión es un contrato a tiempo indeterminado, dado que una vez llegado el momento de su vencimiento, no le fue prorrogado por el arrendador, quedando a su vez en el disfrute del inmueble por lo que operó la tácita reconducción en la causa.
4.- Que en virtud de tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, no puede demandársele por Resolución sino a través de la acción de Desalojo, prevista y sancionada en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
5.- Negó que deba siete (07) meses de cánones de arrendamiento al arrendador, pues con la parte demandante ha sostenido conversaciones para la compra del inmueble, pues así se desprende de la notificación judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 15 de Abril de 2008. (Folios 34 al 40).
En éstos términos quedó planteada la controversia sometida a conocimiento y decisión de éste Juzgado de Municipio.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito de fecha 06 de Mayo de 2008, la parte actora incoó pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra de la demandada. (Folios 01 al 04).
Por auto de fecha 09 de Mayo de 2008, se admitió cuanto ha lugar a derecho la pretensión incoada y consecuencialmente se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda. (Folio 23).
Mediante diligencia de fecha 22 de Mayo, la secretaria del Juzgado dejó constancia de haber librado la compulsa de citación de la parte demandada. (Folio 29).
Mediante diligencia de fecha 05 de Junio de 2008, se dejó constancia por intermedio del Alguacil del Juzgado, de haberse logrado la citación de la parte demandada. (Folio 32).
Mediante escrito de fecha 10 de Junio de 2008, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra (Folios 34 al 40).
Mediante escrito de fecha 27 de Junio de 2008, la parte actora promovió pruebas en la causa (Folio 45). Lo propio hizo la parte demandada (Folio 46 al 48), siendo proveídos ambos escritos por auto de fecha 27 de Junio de 2008. (Folios 51 y 52).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
-PUNTO PREVIO-
-DE LA CUESTION PREVIA ALEGADA-
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 10 de Junio de 2008, procedió a promover a su demandante, la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma del libelo de la demanda, lo cual formuló en los términos que siguen:
(SIC)”…Ciudadano Juez, el actor Gregorio Andrade Andrade, en su escrito de demanda no determina con precisión el objeto de la demanda, es decir, solicita la resolución del contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido para oficina, ubicado en la Avenida El Metro, Edificio Atlántida, piso 8, apartamento N° 8-B, Municipio Chacao del Estado Miranda, obviando un requisito exigido por nuestra legislación concretamente el establecido en el artículo 346 numeral sexto (6°) en concordancia con el artículo 340 numeral cuarto (4°) ambos del Código de Procedimiento Civil, que nos dice que si se trata de un bien inmueble deberá indicarse su situación y linderos; supuesto que no fue cubierto por el actor en su escrito
…Precisamente ese bien, es el que no ha sido identificado íntegramente, pues no se encuentra identificado el inmueble con sus linderos tal y como lo establece la norma indicada supra, lo que podría traer a confusiones, al momento de su ejecución en el supuesto negado de que llegase a prosperar la pretensión del actor…
...Con base a los argumentos anteriores tanto de hecho como de derecho expuestos, solicito a este Tribunal declare con lugar la cuestión previa opuesta y emplace al demandado a que subsane la misma…”. (Fin de la cita textual). (Folios 35 y 36).
Alegato ante el cual para decidir se observa:
La demanda como escrito contentivo de la pretensión del actor, debe llenar ciertos requisitos mínimos que el legislador ha impuesto, no de manera caprichosa, sino concientemente a la postre de la eventualidad admisibilidad de la demanda, y así lograr que el Juez a la hora de efectuar el análisis cognoscitivo que derivará en la sentencia, pueda estructurar de manera coherente la misma, es decir, servirán de parámetros dentro de los cuales el Juzgador determinará las cuestiones debatidas en el proceso y resueltos en la sentencia. Es por ello que el legislador patrio, en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil vigente, ideó la manera y el recurso por el cual el demandado le señale al Juez de mérito, la falta o ausencia de éstos requisitos cuya mención ya se ha hecho, es así que en el citado artículo se dispone:
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
1°.- Omissis;
2°.- Omissis;
3°.- Omissis;
4°.- Omissis;
5°.- Omissis;
6°.- El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haber hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…”.
Norma que para tener sentido, debe a su vez ser concatena con lo dispuesto en los Nueve (9) numerales del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente estatuyen:
ARTICULO 340.- El Libelo de la demanda deberá expresar:
1°.- La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.
2°.- El Nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene;
3°.- Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación y registro.
4°.- El Objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señalas y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarias si se tratare de derechos u objetos incorporales;
5°.- La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones;
6°.- Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo;
7°.-Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas;
8°.- El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder; y
9°.- La sede del demandante a que se refiere el artículo 174…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).
Es decir, procura los mínimos requisitos que debe contener el libelo contentivo de la pretensión demandada, a los efectos de esbozar lo que en definitiva ha de resolver en la sentencia de fondo, el Juzgador.
Supuestos dentro de los cuales encuentra especial relevancia a los fines de la decisión del presente asunto, el dispuesto en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, cual es el objeto de la pretensión, que describe la cosa sobre la cual se plantea la controversia, de manera de individualizarla frente a otras sin que pueda inducirse al error al momento de sentenciarse, de modo que la sentencia recaiga o afecte al bien verdaderamente controvertido y no algún otro.
Así en el caso de autos se evidencia que, con los datos aportados al proceso por la actora en su escrito de demanda, resultan suficientes para individualizar el objeto sub litis de la controversia, pues aparece reflejado en él (SIC)”…Apartamento para oficina, ubicado en la Avenida El Metro, Edificio Atlántida, Piso Ocho (08), Apartamento N° 8-B, Municipio Chacao del Estado Miranda…” (Fin de la cita textual), por lo que ha de concluirse que al momento de la ejecución del fallo u otra medida que pudiera recaer sobre el citado inmueble, se ejecutaría sobre el antes descrito sin problema de identificación alguno, pues no resultaría necesario la indicación de los linderos particulares, dado que de autos no se evidencia que existan o se traten de varios inmuebles con la misma ubicación, determinándose con claridad que el objeto cuya restitución por resolución se pretende, lo constituye el inmueble del cual es arrendadora la parte actora, cuya identificación particular efectuó en su escrito de demanda, por lo que la cuestión previa así formulada debe ser declarada Sin Lugar en la definitiva, condenándose a su proponente en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
-ANALISIS Y DECISIÓN DE FONDO DE LA CONTROVERSIA-
Resuelta la anterior cuestión previa, pasa de seguidas este Juzgado de Municipio al análisis y decisión del fondo de la controversia sometida a su conocimiento y decisión, lo que pasa a efectuar en los términos que siguen:
Conforme al argumento principal de la parte actora para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento objeto de la controversia, lo constituiría la presunta insolvencia de la parte demandada para con el pago de los cánones de arrendamientos por un período de siete (07) meses.
Contra tal argumento, la parte demandada adujo en su escrito de contestación a la demanda, su estado de solvencia para con los presuntos siete (07) meses de cánones de arrendamiento indicados como no cancelados por la actora, indicando además que la acción incoada por la actora no se corresponde con la permitida por el legislador venezolano, toda vez que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción que debió intentarse se correspondería con la de Desalojo, prevista y sancionada en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Por lo que éste Juzgado en vista a los anteriores argumentos esbozados por las partes en sus respectivos escritos de defensas, pasa a resolverlos, atendiendo:
Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
Así y conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:
a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.
b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,
d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
De igual forma, cabe observar que, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Por último, conviene igualmente observar, que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro.
Por ello, a primera vista resultaría pertinente observar que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habla de la posibilidad que detenta el actor de solicitar resolución del contrato de arrendamiento que el arrendador haya suscrito con su arrendatario, sin que la referida norma estime diferenciar si debe entenderse que se refiera a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por lo que necesariamente dicho vacío habrá de llenarse con lo dispuesto en el artículo 34 de la citado ley.
En efecto, si bien es cierto que el artículo 33 de la ley in comento no hace referencia alguna a si debe entenderse que la resolución del contrato lo debe ser del estipulado a tiempo determinado o al de tiempo indeterminado, no resultaría lógica pensar que el legislador estatuyó la posibilidad de solicitar por parte del actor de la Resolución del Contrato de Arrendamiento por tiempo indeterminado por alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la mencionada ley, pues ello derivaría en un desuso o exceso de aplicación de una u otra acción, es decir, puede pretenderse por los supuestos taxativos del artículo 34 ya antes citado, solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, objeto que no fue el dispuesto por el legislador al momento de la discusión y posterior promulgación de la ley.
A éste respecto, conviene observar lo que la más respetada Doctrina Nacional nos trae al respecto.
Así el autor, Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO” Volumen I, nos comenta:
(SIC)”…El contrato de arrendamiento puede ser objeto de Resolución ex artículo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como lo acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la relación arrendaticia para ponerle término a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o a plazo fijo, o también el caso de la duración a tiempo indeterminada; siempre que en ésta última el motivo conducente a la resolución no se encuentra dentro de las taxativamente estatuidas en el artículo 34 de la LAI., pues de ser así entonces la demanda será solamente por desalojo, como ésta norma así lo contempla al expresar: “sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…(…)…”. (Fin de la cita textual).

Posición que comparten los juristas Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, en su obra “Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, al argumentar:
(SIC)”…Merece una aclaratoria el Parágrafo Segundo del artículo 34 que venimos examinando, pues ésta señala que quedarán “a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. Cabe preguntarse si esas acciones son las de Resolución de contrato por causales no señaladas en el artículo. Evidentemente la respuesta es negativa, pues semejante interpretación de la norma llevaría a hacer ociosa la enumeración expuesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo son las acciones distintas a las de desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos…”. (Fin de la cita textual).

Todo lo cual, evidenciaría en consecuencia, que en los supuestos de accionar en Resolución de Contrato de Arrendamiento por Tiempo Indeterminado con base a algunas de las causales dispuestas taxativamente por el artículo 34 de la ley que regula la materia, la acción así incoada resultaría a todas luces inadmisible, por de manera contra legen, se vulneraría el orden normativo preexistente en la república, toda vez que mediante una acción prevista en el ordenamiento jurídico, se pretendería en consecuencia vulnerar la acción especial de desalojo arrendaticio dispuesta en la norma del artículo 34 ya antes comentado.
Tal posición es la asumida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en su sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, recaída en el caso de Gilberto Gerardo Remartini Romero, expediente N° 04-1845, sentencia N° 1391, dispuso:
(SIC)”…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…”. (Fin de la cita textual). (Negrillas y subrayado del Tribunal).

Es así, que en el caso de autos, se evidencia que la parte actora en la causa, ciudadano Gregorio Andrade Andrade, incoó la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento por tiempo indeterminado, toda vez que el contrato de recondujo en atención a lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, una vez llevado el término de su vencimiento 15 de Agosto de 2001, más la prórroga legal correspondiente, sin que mediara un nuevo contrato de arrendamiento conforme a la cláusula Segunda del mismo, cuya valoración probatoria se le confiere en atención a lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil; basándose para ello en la presunta insolvencia de la demandada (arrendataria) en el pago de los cánones de arrendamientos, es decir, basó su pretensión de Resolución de contrato en el supuesto de hecho previsto por el ordinal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o en otras palabras, intentó una acción de Resolución, cuando lo permisible por el ordenamiento jurídico era la Acción de Desalojo, resultando en consecuencia y en atención a todo lo anteriormente expuesto INADMISIBLE la pretensión de Resolución incoada. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela conforme a lo dispuesto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa propuesta por la parte demandada en la causa, ciudadano JOSÉ MUGUEL MURAKOZY PEÑA, referente a la contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el numeral 4° del artículo 340 eiusdem.
-SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la incidencia de cuestiones previas a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-TERCERO: Se declara INADMISIBLE la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano ANDRADE ANDRADE, en contra del ciudadano JOSÉ MUGUEL MURAKOZY PEÑA, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
-CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte actora en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRICPIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los SIETE (07) de JULIO del año DOS MIL OCHO (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ.
NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.
En la misma fecha, siendo las ONCE Y CINCUENTA Y TRES MINUTOS DE LA MAÑANA (11:53 A.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N° 22 del Libro Diario del Juzgado.
LA SECRETARIA.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.