TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
198º y 149º

PARTE ACTORA: ELVIRA DE JESUS ARCAYA CHIRINO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-1.963.203, en su nombre y representación, el ciudadano JHONNY CONCEPCIÓN RODRIGUEZ ARCAYA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.494.725.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NELSON ADOLFO BANDRES RIOS, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 67.907.-

PARTE DEMANDADA: JOSE BERNARDO ALVAREZ GUERRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.726.174.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN MUÑOZ PALACIOS, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 124.387.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2008-001296

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana ELVIRA DE JESUS ARCAYA CHIRINO, en contra del ciudadano JOSE BERNARDO ALVAREZ GUERRA.-
La demanda se admitió mediante auto de fecha 04-06-2008, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación para dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
En fecha 19-06-2008, la parte demandada quedó debidamente citada.-
En la oportunidad para dar contestación a la demanda la parte demandada ejerció su derecho, y reconvino a la parte actora.-
Mediante auto de fecha 26-06-2008, fue admitida la reconvención propuesta conforme al Artículo 888 del Código de Procedimiento Civil y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
La parte actora reconvenida, dio contestación a la reconvención en fecha 01-07-2008, es decir, ejerció su derecho extemporáneamente por tardía.-
En el lapso probatorio, sólo la parte actora ejerció su derecho.-

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la Parte Actora:

Alegó la Parte Actora, que consta de documento autenticado en fecha 14-11-2006, por ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 52, Tomo 108, de los libros respectivos, donde el ciudadano JHONNY CONCEPCIÓN RODRIGUEZ ARCAYA, en representación de la ciudadana ELVIRA DE JESUS ARCAYA CHIRINO, dio en arrendamiento al ciudadano JOSE BERNARDO ALVAREZ GUERRA, un inmueble propiedad de su representada constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 1-H, planta primera del Edificio Res. MORICHAL, ubicado en la Avenida Sur 3, entre las esquinas de Zamuro a Miseria, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. El canon de arrendamiento mensual establecido en dicho contrato en su cláusula tercera fue de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), ahora luego de la reconversión SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 750,00), por pagos adelantados puntualmente dentro de los cinco (5) primeros de cada mes.
Que en la cláusula Décima Sexta del contrato de arrendamiento se estableció lo siguiente: “El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento, es de SEIS (6) MESES FIJOS, contados a partir del día Trece 813) de Noviembre del 2006; hasta el Trece (13) de Mayo del 2007, prorrogable por un lapso igual de SEIS (6) MESES FIJOS, desde el 13 de Mayo del 2007 hasta el Trece (13) de Noviembre del 2007, este contrato se firma a tiempo concretamente determinado”.-
Alegó igualmente que a partir del 13 de Noviembre de 2007, fecha en que venció el plazo del contrato comenzó a correr la prórroga legal de seis (6) meses que le corresponde al ciudadano JOSE BERNARDO ALVAREZ GUERRA, según lo establece el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto el día 13 de Mayo de 2008, venció el plazo de prórroga legal y dicho ciudadano debió entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas. Que hasta la presente fecha el ciudadano JOSE BERNARDO ALVAREZ GUERRA no ha realizado la entrega del inmueble y, siendo infructuosas las gestiones extrajudiciales para obtener el inmueble, es por lo que procedieron a demandar como en efecto lo hicieron al ciudadano JOSE BERNARDO ALVAREZ GUERRA, el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y que sea condenado a realizar la entrega material del inmueble desocupado de bienes y personas, además del pago de los daños y perjuicios causados por el retardo en la entrega del inmueble. Adicionalmente solicitó se condene a pagar la cláusula penal según lo establece la cláusula Décima primera del contrato de arrendamiento.-
Fundamentó la demanda en los artículos 28, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.157 del Código Civil.-
En virtud de lo antes expuesto, solicito al Tribunal imparta justicia en razón a las siguientes manifestaciones:
PRIMERO: demanda por cumplimiento de contrato al ciudadano JOSE BERNARDO ALVAREZ GUERRA, antes identificado, para que realice la entrega material del inmueble arrendado a su representado totalmente desocupado de bienes y personas.-
SEGUNDO: Que se condene al demandado al pago de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 300,00), como indemnización establecida en la cláusula DECIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento, es decir el doble del canon de arrendamiento diario por cada día de retraso en la entrega. Por lo tanto deberá pagar la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES DIARIOS (Bsf. 50,00), por cada día de retraso en la entrega, a partir del día 13 de Mayo de 2008, hasta el día 19 de Mayo de 2008, han transcurridos seis (6) días, y que se condene a pagar adicionalmente los días que sigan transcurriendo desde el día 19 de Mayo de 2008, hasta el día en que termine el presente juicio. Por tal razón solicito se realice una experticia complementaria del fallo para hacer el cálculo del monto correspondiente a la indemnización establecida.-
Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.500,00).-

Alegatos de la Parte Demandada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la Apoderada de la parte demandada alegó que el arrendador debió notificar a su representado su voluntad de no renovar el contrato, a los fines de que entrara en vigencia la prórroga legal, por lo que en ausencia absoluta del desahucio correspondiente, operó la tacita reconducción o la presunción legal de que el contrato se renovó automáticamente, a tiempo indeterminado, en consecuencia, alegó a favor de su representado lo previsto en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, que se refiere a la tácita reconducción por no haberse notificado de la no renovación del contrato; o por no haber hecho oposición al vencimiento del mismo, para que operara la prórroga legal, y que en consecuencia, el contrato se renovó a tiempo indeterminado con las demás condiciones del originario.
Alega también la parte demandada, que desde el día 13 de noviembre de 2007, y durante la duración de la relación arrendaticia, su representada ha venido cumpliendo con todas sus obligaciones, cancelando los cánones de arrendamiento a la cuenta suministrada para ese propósito por la actora y la cual pertenece a la inmobiliaria Inversiones Bancasa S.A., y que estos alegatos llevan a la convicción de que la relación arrendaticia es de carácter indefinido.
Que era obligación del actor notificar al arrendatario su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y que el actor entendió que no era necesario la notificación de la no renovación del contrato para que operara la prorroga legal, y que la ausencia absoluta de esta notificación de ley establece la presunción que el contrato de arrendamiento se renovó a través de la tacita reconducción.

DE LAS PRUEBAS TRAIDAS POR LA PARTE ACTORA
• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre los CIUDADANOS ELVIRA DE JESÚS ARCAYA CHIRINO, representada por el ciudadano JHONNY CONCEPCIÓN RODRÍGUEZ ARCAYA y, el ciudadano JOSE BERNARDO ALVAREZ GUERRA, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de noviembre de 2006, bajo el N° 47, Tomo 77. El Tribunal, toda vez que dicho documento no fue tachado de falsedad por la adversaria dentro de la oportunidad legal, se le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrada con dicho documento la relación locativa existente entre las partes. Así se decide.
• Dos (02) telegramas marcados “A” y “B”, de fechas 12 de febrero de 2008 y 14 de mayo de 2008, enviados al ciudadano JOSE ALVAREZ , por el apoderado de la parte actora, que el contrato vencía el 13 de noviembre de 2007 y, que la prórroga era hasta el día 13 de mayo de 2008, solicitándole además la desocupación.. El tribunal, desecha del proceso dichas pruebas por impertinentes, ASI SE DECIDE.
• Original de notificación personal de fecha 13 de mayo de 2008, dirigida al ciudadano JHONNY CONCEPCIÓN RODRIGUEZ, en su carácter de arrendador del inmueble de marras, en la cual le comunica el Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que mediante resolución N° 012002, de fecha 06 de mayo de 2008, se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual, al referido inmueble en la suma de Bs.F575,30. El tribunal le otorga valor probatorio a la misma, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Original del Expediente N° 71391F41 y Resolución N° 012002, de la Dirección General de Inquilinato, de fecha 06 de mayo de 2008,en la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual, al referido inmueble en la suma de Bs.F575,30. El Tribunal, toda vez que el mismo no fue tachado de falso en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

Con la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, la actora pretende que el ciudadano JOSE BERNARDO ALVAREZ GUERRA, inquilino del inmueble identificado como: un apartamento distinguido con el Nro. 1-H, planta primera del Edificio Res. MORICHAL, ubicado en la Avenida Sur 3, entre las esquinas de Zamuro a Miseria, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, entregue el inmueble que le fue arrendado, toda vez que el contrato de arrendamiento suscrito venció en fecha 13 de noviembre de 2007 y, la prórroga legal que le correspondía de seis (06) meses venció en fecha 13 de mayo 2008. A los fines de demostrar sus alegatos, la actora trajo a los autos el contrato de arrendamiento que une a las partes, al cual este Tribunal le atribuyó pleno valor probatorio, demostrando con el mismo la relación locativa que une a las partes, así como la naturaleza del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la voluntad de las mismas, en la Cláusula SEXTA, en la cual se estableció lo siguiente: “DURACIÓN DEL CONTRATO: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento, es de SEIS (6) MESES fijos, contados a partir del día trece (13) de mayo de 2006, hasta el Trece (13) de mayo de 2007, prorrogable por un lapso igual de SEIS (6) MESES FIJOS desde el trece (13) de mayo de 2007 hasta el trece (13) de noviembre de 2007, este contrato se firma a tiempo concretamente determinado”, lo cual dio cumplimiento a lo establecido en los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que señalan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, así como lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente que reza: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.-
Por su parte, el demandado en su contestación a la demanda, en vez de procurar enervar la acción, solo negó, rechazó y contradijo la demanda, alegando que el contrato de arrendamiento se indeterminó por efecto de los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, toda vez que la arrendadora no notificó el vencimiento del contrato de arrendamiento. Constituyendo entonces, que el hecho controvertido en la presente demanda se circunscribe en que si el demandado debe o no entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por haber expirado su término y las prórrogas convencional y legal. Ahora bien, del contrato de arrendamiento, documento fundamental de la presente demanda, se desprende que la relación arrendaticia comenzó en fecha 13 de noviembre de 2006 hasta el 13 de mayo de 2007, prorrogable por un lapso igual, es decir hasta el 13 de noviembre de 2007. Establecido esto, conforme a la Ley Especial que rige la materia, cual es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38 señala: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el Artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (01) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. (…)”, la presente acción debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, evidenciándose que la demanda debe prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE.

DE LA RECONVENCIÓN
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

Reconviene a la parte demandante, ciudadana Elvira de Jesús Arcaya Chirino, a los fines de que convenga o sea condenada al reintegro o repetición de la diferencia de los cánones de arrendamiento cobrados en exceso a raíz de la regulación establecida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de infraestructura, la cual hasta el mes de junio del presente año, arrojaba la cantidad de 3.319, 30 BsF., así como las que se sigan produciendo durante la tramitación del juicio.
Que acudió a la antes nombrada dirección administrativa con la finalidad de solicitar la regulación del alquiler del inmueble arrendado, tramitándose en el exp. N° 71.391-F41, y que dicho organismo acordó fijar el canon de arrendamiento según resolución N° 012002, de fecha 6 de Mayo de 2008, en la cantidad de 575,30 bolívares fuertes, lo cual deducido de la cantidad que cancela, existe un pago en exceso sujeto a repetición por parte del arrendador, de BsF. 174,70 mensuales, lo cual desde la vigencia del contrato de arrendamiento aumenta a la cantidad de 3.319 bolívares fuertes.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

La parte actora-reconvenida dio contestación a la demanda en forma extemporánea por tardía, razón por la cual esta juzgadora no tomara en cuenta los alegatos y defensas en ella esgrimidos, Y ASI SE DECIDE.

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

Con la reconvención, la parte demandada-reconviniente pretende que la actora-reconvenida le pague por concepto de reintegro la suma de Bs.F 3.319, 30, toda vez que según la regulación establecida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de infraestructura, de fecha 6 de Mayo de 2008, se fijó el canon máximo en la cantidad de 575,30 bolívares fuertes, que hasta el mes de junio del presente año, arrojaba la cantidad de 3.319, 30 BsF., así como las que se sigan produciendo durante la tramitación del juicio.
La demandada-reconviniente acompañó Original del Expediente N° 71391F41 y Resolución N° 012002, de la Dirección General de Inquilinato, de fecha 06 de mayo de 2008,en la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual, al referido inmueble en la suma de Bs.F575,30, el cual valoró este Tribunal anteriormente.
Por su parte la parte la actora-reconvenida, trajo a los autos en el período probatorio original de la notificación personal de fecha 13 de mayo de 2008, en la cual le comunica el Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que mediante resolución N° 012002, de fecha 06 de mayo de 2008, se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual, al referido inmueble en la suma de Bs.F575,30, en la cual, se le notificó además que disponía de sesenta (60) días calendarios, para interponer el recurso respectivo.
Señala el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: “El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”. (subrayado del Tribunal)
Observa esta juzgadora, que de los recaudos acompañados por ambas partes, no se desprende que la Resolución N° 012002, de fecha 06 de mayo de 2008, se encuentre definitivamente firme, pues de la copia certificada del expediente administrativo, se observa que en fecha 16 de junio fue notificado el arrendador, por lo que para la presente fecha está corriendo el lapso para la interposición del recurso correspondiente y, siendo que conforme lo señalado en la norma arriba trascrita, se requiere que la regulación se encuentre firme, no procede en derecho la presente demanda y, ASÍ SE DECIDE.
III
PARTE DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del término, intentada por la ciudadana ELVIRA DE JESUS ARCAYA CHIRINO contra el ciudadano JOSE BERNARDO ALVAREZ GUERRA y SIN LUGAR la RECONVENCIÓN intentada por JOSE BERNARDO ALVAREZ GUERRA contra la ciudadana ELVIRA DE JESUS ARCAYA CHIRINO ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se condena a la demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregarle a la parte actora el inmueble de su propiedad, identificado como: un apartamento distinguido con el Nro. 1-H, planta primera del Edificio Res. MORICHAL, ubicado en la Avenida Sur 3, entre las esquinas de Zamuro a Miseria, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, desocupado de bienes y personas.-
SEGUNDO: Se condena al demandado al pago de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 300,00), como indemnización establecida en la cláusula DECIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento, es decir el doble del canon de arrendamiento diario por cada día de retraso en la entrega desde el día 13 de Mayo de 2008, hasta el día 19 de Mayo de 2008. Debiendo pagar la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES DIARIOS (Bsf. 50,00), por cada día de retraso en la entrega, a partir del día 19 de Mayo de 2008, exclusive, hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.-
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintidós (22) días del mes de julio de Dos Mil ocho (2008). 198º Años de Independencia y 149º Años de Federación -
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA

LA SECRETARIA,

En la misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco (02:45 p.m.) de la tarde, se registró y publicó la sentencia que antecede.-
LA SECRETARIA,