TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2008-001015

PARTE DEMANDANTE:
ANTONIO JOSÉ CUDEMOS., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº 804.924.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
FRANCISCO RODOLFO OBREGÓN FRANCO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.024.-

PARTE DEMANDADA:

LUCIANO EVARISTO DÍAZ GIL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.049.216.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
JOSÉ ELIAS LINARES, DOMINGO ARGENIS PLAZA ESTRADA y FRANCISCO NATALE ZAFARANO, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 17.004, 81.908 y 37.396.-

MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 18 de Abril de 2008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, asignándose su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio, Órgano que mediante auto dictado en fecha 23 de Abril de 2008, la admite y dispone su trámite conforme a las normas del procedimiento breve.
Alega la parte actora que mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de julio de 2007, cedió en arrendamiento el inmueble identificado como : Local interno dentro del terreno donde funciona el fondo de comercio, situado en la Calle Real de Sarria, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas.
Continúa indicando que al inicio el contrato se celebró a tiempo determinado, que el canon de arrendamiento es la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000) hoy NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 900), mensuales.
Continua alegando la demandante que la arrendataria ha dejado de pagar las pensiones correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero, Febrero y Marzo de 2008, con lo cual incumple el contrato y le causa perjuicios.
Concluye la actora señalando como pretensión se declare la Resolución del Contrato de Arrendamiento que en consecuencia, le entregue el inmueble arrendado libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación y aseo, y le pague a título de indemnización por los daños y perjuicios una cantidad equivalente a las pensiones e arrendamiento causadas y no pagadas, y que igualmente se acuerde respecto de las pensiones que se continúen venciendo hasta la fecha definitiva de la entrega del inmueble arrendado.
Se ordenó la citación personal del demandado y en fecha 07 de Mayo de 2008, se libró compulsa al ciudadano LUCIANO EVARISTO DÍAZ GIL, la cual fue consignada por el Alguacil Julio Echeverría sin firmar.
En fecha 20 de mayo de 2008 se libró Boleta de Notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue consignada por la Secretaria del Tribunal debidamente firmada en fecha 20 de Junio de 2008.
En la oportunidad procesal correspondiente el apoderado judicial de la parte demandada, abogado DOMINGO PLAZA ESTRADA, presentó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa a que se refiere el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a el defecto de forma del libelo de demanda alegando que no consignó los documentos fundamentales, alega la falta de cualidad de la actora afirmando que el terreno arrendado es propiedad de la Nación, y dio contestación a la demanda mediante la cual niega que deba los cánones de arrendamiento indicados por la parte actora en el libelo de demanda, y reconvino a la parte demandante ciudadano ANTONIO JOSÉ CUDEMOS.
En fecha 27 de junio de 2008, se declaró inadmisible la reconvención presentada por el apoderado judicial de la parte demandada.
Abierta a pruebas la causa la parte demandada y la parte actora presentaron escritos en fecha 01 de Julio de 2008, promoviendo las probanzas que adelante se analizan las cuales fueron admitidas por auto de fecha 02 de junio.

En estos términos ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum. De modo que garantizado y ejercido el derecho a la defensa por la partes en todas y cada una de las etapas del iter procesal, se procede a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material para lo cual se observa:

II

La parte demandada aportó al proceso las siguientes probanzas:
1. Cinco (05) Instrumentos Privado contentivos de contratos de arrendamiento celebrado entre las partes, por el cual el ciudadano JOSÉ ANTONIO CUDEMOS, dio en arrendamiento al ciudadano LUCIANO EVARISTO DÍAZ GIL, el local al que se ha hecho referencia en la causa, los cuales corren insertos del folio 36 al folio 45. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa.
2. Del folio 46 al folio 48 copias fotostáticas de Instrumentos Privados contentivos de Contratos de Arrendamientos celebrados entre las partes. Estas se desechan por ilegales conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3. Copia certificada de Instrumento Público protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Segundo Circuito del Municipio Libertador- Distrito Capital, Caracas, anotado bajo el Nº 52, Tomo 19, Protocolo 1º, en fecha 15/05/1968. Esta Instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la adquisición que realizó la República de un lote de terreno que forma parte de otro de mayor extensión en el sitio conocido como Barrio Sarria.
4. Testimonial del ciudadano SEGUNDO BENJAMIN BALAGUERA MELO, quien a preguntas manifestó que conoce a los ciudadanos ANTONIO JOSÉ CUDEMOS y LUCIANO DÍAZ, que el primero arrendó un inmueble al segundo, que le cobra los alquileres y que LUCIANO DÍAZ le requirió los documentos de propiedad del inmueble. Esta testimonial se desecha por cuanto el Tema probatorio de la causa es relativo al pago del canon de arrendamiento y a la excepción alegada por falta de cualidad cuestiones sobre las cuales nada aporta.
5. Testimonial del ciudadano WILSON BARRIOS GÓMEZ, quien a preguntas manifestó que conoce a los ciudadanos ANTONIO JOSÉ CUDEMOS y LUCIANO DÍAZ, que el primero arrendó un inmueble al segundo, que le cobra los alquileres y que LUCIANO DÍAZ le requirió los documentos de propiedad del inmueble. Esta testimonial se desecha por cuanto el Tema probatorio de la causa es relativo al pago del canon de arrendamiento y a la excepción alegada por falta de cualidad cuestiones sobre las cuales nada aporta. Además este ciudadano tiene arrendado un local dentro del mismo terreno por lo cual su testimonio en relación a esta causa no es confiable.
6. Testimonial de la ciudadana ELBA ROSA MESTRA PANTONJA, quien a preguntas manifestó que conoce a los ciudadanos ANTONIO JOSÉ CUDEMOS y LUCIANO DÍAZ, que el primero arrendó un inmueble al segundo, que le cobra los alquileres y que LUCIANO DÍAZ le requirió los documentos de propiedad del inmueble. Esta testimonial se desecha por cuanto el Tema probatorio de la causa es relativo al pago del canon de arrendamiento y a la excepción alegada por falta de cualidad cuestiones sobre las cuales nada aporta.
7. Testimonial del ciudadano JOSÉ ELIESER BARRIOS HERNÁNDEZ, esta testimonial se desecha por cuanto se trata del hijo del ciudadano WILSON BARRIOS GÒMEZ, arrendatario de un local en el referido terreno y por tanto no resulta fiable al criterio del juzgador

Por su parte la actora produjo las siguientes probanzas:
1. Notificación Judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial por la cual el actor reclama al demandado el pago de los cánones de arrendamiento a que se ha hecho referencia en la causa. Esta probanza se desecha por impertinente pues no guarda relación con el tema probatorio de la causa.
2. Inspección Judicial practicada sobre el inmueble Quinta Sarria, que se valora conforme a las reglas contenidas en los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1429 y 1439 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del hecho de formar parte el inmueble arrendado de lo que fue la Quinta Sarria situada en la Calle Real de Sarria con Callejón Iberia, que tiene se frente con la Calle Real de Sarria.
3. Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nº 8, Protocolo Pro, Tomo 7, 18 de abril de 1985. Esta instrumental se desecha por impertinente pues no guarda relación con el tema probatorio de la causa.
4. Copia Simple del Acta de declaración del testigo CARLOS AUGUSTO SARRIA MALAVÉ, rendida por ante el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Esta probanza se desecha por cuanto no ha sido establecido mediante copia certificada requisito para que pueda efectuarse el traslado de prueba.

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre los ciudadanos Antonio José Cudemos y Luciano Evaristo Gil, existe un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un local interno en el terreno situado en la Calle Real de Sarria, y que conforme al contrato el arrendatario tenía la obligación de cancelar como pensión de arrendamiento la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 900), que el arrendatario dejó de cumplir con los pagos correspondientes a los meses desde Septiembre de 2007 hasta Marzo de 2008. Que la República de Venezuela adquirió un lote de terreno que forma parte de otro de mayor extensión ubicado en el sitio conocido como Barrio Sarria.
III
Cuestión Previa Defecto de Forma del Libelo

Junto con la contestación de la demanda la accionada opone la cuestión previa a que se refiere el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, indicando que la actora no acompaño su libelo del documento fundamental, pues omitió la consignación de los recibos insolutos del canon de arrendamiento que menciona en el libelo. A tal efecto observamos:
No todos los instrumentos que pueden servir de prueba en el proceso pueden calificarse como de fundamentales. Es necesario recordar que el documento fundamental a tenor de lo previsto en el numeral 6 del artículo 340 “eiusdem” es aquel del cual deriva inmediatamente el derecho deducido. En el caso de los arrendamientos celebrados mediante contrato escrito, tal documento tiene el carácter de fundamental en aquellas causas en las cuales la pretensión se resuelve en uno de los derechos que para las partes derivan del mismo.
De modo que los recibos insolutos no son documentos fundamentales como pretende la demandada, sino que además reiteradamente la doctrina judicial ha cuestionado su eficacia probatoria. En efecto el recibo del canon es el instrumento en el que se hace constar el pago, esto es el cumplimiento de la obligación de satisfacer la pensión en los términos convenidos, el cual es emitido por el arrendador como acreedor al arrendatario como deudor. Así en él se da cuenta o se hace constar un acto jurídico como es el pago, no resulta lógico pensar que pueda emitirse un recibo para dejar constancia del impago, tanto porque se trata de un hecho negativo, tanto porque no hará fe contra el deudor, pues este no lo otorga.
En tal virtud debe desecharse la cuestión previa opuesta y así se decide.
IV
Falta de Cualidad de la Actora Para Proponer la Demanda
Iniciaremos recordando las enseñanzas del maestro Luis Loreto sobre la cualidad quien en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente:

“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” …omissis… “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”… omissis…“Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”… omissis… “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino una expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque sea eventual o futuro, salvo el caso en que la ley lo exija actual” …omissis… “Siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no concediéndose está sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en el juicio. La cuestión de la pertenencia o titularidad de éstos, habrá de ser, en principio, una cuestión que ha de verificarse durante el proceso y constituye una alegación de fondo. Tal es, pues, la regla general. Ahora bien, ¿no existen casos en los cuales puede separarse la prueba de la existencia del derecho o interés invocados en juicio, de la prueba misma de la actual titularidad de la acción en quien la invoca”. En el derecho procesal común se fue elaborando una doctrina según la cual prueba de la legitimatio ad causam, podía hacerse excepcional y separadamente de la prueba relativa a la pertenencia del derecho invocado (cualidad activa), o de la obligación en el demandado (cualidad pasiva). Se admitía en ciertos y limitados casos que la prueba de la cualidad podía hacerse independientemente de la prueba de los fundamentos de hecho de la demanda. Es la llamada cualidad en sentido estricto, a la que corresponde únicamente la teoría propia de la cualidad”.-

Esta comprensión del problema de la cualidad que comparte en un todo este Juzgador, nos permite establecer que debe existir identidad entre la persona a quien la Ley en abstracto concede la acción y a quien en concreto la deduce ante el Tribunal.
En la causa que nos ocupa la demandada sostiene la excepción afirmando que el arrendador no es el propietario del inmueble arrendado ya que este pertenece a la República de Bolivariana de Venezuela en virtud de adquisición que hizo del mismo. Con este planteamiento cuestiona la validez del contrato cuya existencia reconoce.
Ahora bien, el examen del documento invocado por la demandada como título de propiedad a favor de la República evidencia que en efecto en fecha 15 de mayo de 1968, la Nación adquirió un inmueble constituido por un lote de terreno de mayor extensión y que a los fines de su alinderamiento se dividió en tres porciones que en el instrumento se describen. De modo que la venta fue sobre parte de los terrenos del Barrio Sarria, pero no constituían la totalidad de los terrenos de los vendedores quienes eran propietarios de una mayor extensión de terreno cuyos linderos allí se describen.
Vale advertir que el demandado confunde los linderos de la mayor extensión de la cual forman parte los terrenos vendidos y los presenta como si fueran los correspondientes a la porción adquirida por la Nación. En tal virtud, no se encuentra, a juicio de quien suscribe, demostrado el hecho en el cual el demandado basa su excepción.
A la par encontramos que el actor procede alegando ser el arrendador del inmueble y de las probanzas aportadas se evidencia claramente que en efecto tiene tal carácter. Tal hecho nos lleva a establecer, en el marco de la comprensión del problema de la cualidad que antes hemos referido, que en la presente causa existe identidad lógica entre el sujeto arrendador a quien la ley le confiere la acción en el caso de incumplimiento y quien en concreto ha accionado en esta causa. En fuerza de ello se desecha la excepción de falta de cualidad alegada y así se decide.
V
Merito de la Causa

Resueltas las cuestiones anteriores debemos ahora pronunciarnos sobre el merito de la causa a tal efecto observamos que el arrendamiento impone, conforme al artículo 1592 del Código Civil, al arrendatario la obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos. Igualmente, dispone el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe demostrar su existencia y que quien se pretenda libertado debe probar el pago u otro hecho extintivo de la misma. Así en la presente causa se demostró la existencia de la obligación de pagar el canon de arrendamiento de los meses desde septiembre de 2007 hasta marzo de 2008 a cargo del demandado en su carácter de arrendatario, empero este no estableció ni el cumplimiento de la obligación, ni otra circunstancia que lo relevara del mismo, de modo que debe considerársele como insolvente respecto de las pensiones indicadas por el actor. Así se declara.

En este orden de ideas, debe recordarse que Nuestra doctrina judicial, exige como requisitos concurrentes para que proceda la acción resolutoria:

a) Que se trate de un contrato bilateral;
b) Que la parte accionada haya incumplido con las obligaciones correlativas que contractualmente están a su cargo, y;
c) Que la parte demandante haya cumplido con las obligaciones que a ella corresponden.-

Sobre estos requisitos vale comentar lo siguiente:

Uniforme y pacíficamente nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de la acción resolutoria, tal consideración sin duda deriva no sólo de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” Sino de un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales en términos del artículo 1134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello un imperativo de equidad exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”.-

Es por ello que acertadamente Mosco afirma que la resolución se “…aplica en todos los contratos conmutativos ciertos, esto es, a todos aquellos contratos en los que haya intercambio de intereses recíprocos…”.-

En el arrendamiento una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual.- En el caso de autos nos ocupa el arrendamiento de un inmueble constituido por local interno en el terreno donde funciona el fondo de comercio del arrendador.-

La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- (Negrillas del Tribunal).-

Además vale agregar que tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación.- Para la procedencia de la resolución basta este requisito, no es menester que la otra parte demuestre haber sufrido un daño.-

La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que el arrendatario se encuentra gozando de la cosa para la fecha, en que se verificó el hecho constitutivo del incumplimiento y a su vez constitutivo de la causa de la pretensión.-

Siendo así concluye este sentenciador que se encuentran llenos los extremos para acordar la resolución solicitada y sí se decide.-

VI

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano ANTONIO JOSE CUDEMOS en contra del ciudadano LUCIANO EVARISTO DIAZ GIL, plenamente identificados en el cuerpo de la presente decisión. En consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y se condena a la parte demandada a lo siguiente:

PRIMERO: A la entrega material real y efectiva del inmueble arrendado constituido por un local interno dentro del terreno donde funciona el fondo de comercio del arrendador en la siguiente dirección Calle Real de Sarria, Jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, Caracas, en las mismas condiciones de aseo, uso y conservación en que lo recibió, libre de bienes y personas.-

SEGUNDO: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintiocho (28) días del mes de Julio del año dos mil ocho (2.008).- Años: Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
El Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha, 28 de Julio de 2008 se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 12:01 p.m., previa las formalidades de Ley.- Conste,
El Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMD./NTJ/Mariana***.-