TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 07 de julio de 2008.
198º y 149º

EXPEDIENTE Nº 46446-07

DEMANDANTE: PEDRO RODRIGUEZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.299.554, y de este domicilio.
APODERADO Abogado JOSE JOEL MARIN MARIN, inscrito en el Instituto de Previsión del
DEL DEMANDANTE: Abogado bajo el Nº 12.882 y de este domicilio.
DEMANDADO: MANUEL EDGARDO ROJANO PUERTOLAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.213.839 y de este domicilio.
APODERADO Abogada DELIN MILIANI ESCUDERO, inscrita en el Instituto de Previsión del
DEL DEMANDADO: Abogado bajo el Nº 50.429 y de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DECISION: CON LUGAR APELACION Y REVOCADA LA SENTENCIA

En fecha “18 de octubre de 2007”, esta Alzada le dio entrada a las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la abogada DELIN MILIANI ESCUDERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 50.429, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano MANUEL EDGARDO ROJANO PUERTOLAS, venezolano, mayor de edad , titular de la cédula de identidad N° V-7.213.839, parte demanda en el juicio, contra el auto dictado por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, el “27 de septiembre de 2007”, mediante el cual declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano PEDRO RODRIGUEZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.299.554, contra el ciudadano MANUEL EDGARDO ROJANO PUERTOLAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.213.839. En fecha “02 de noviembre de 2007”, el abogado DELIN MILIANI ESCUDERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.429, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes. Mediante diligencia de fecha “15 de abril de 2008”, la apoderada del demandado solicitó el abocamiento de la Juez del Tribunal. Por auto de fecha “24 de abril de 2008”, la Juez se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de la parte actora. Por lo que al verificarse en autos que la parte actora se dio por notificada y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa este Tribunal a pronunciarse en los términos siguientes:
- I-
Del análisis de las actuaciones presentadas por ante el Juzgado de la primera instancia, se observa que la parte demandante formuló los siguientes alegatos: Que ante su competente autoridad acude para exponer y demandar, en nombre de su mandante PEDRO RODRIGUEZ ROJAS, en su carácter de propietario y arrendador del inmueble apartamento N° 132, ubicado en el piso trece (13) del Edificio Franca del Conjunto Residencial Marguimar, integrado por seis edificios denominados Residencias MIreya, Maritza y Trina y Residencias Irma, Franca y Mité, situado en la Avenida Bolívar cruce con la calle D de la Urbanización Base Aragua, Maracay (…) cuyos linderos y medidas son; Norte: Fachada Norte del Edificio. Sur: Con el Apartamento N° 133, pasillo de circulación y escaleras del Edificio. Este: Fachada del edificio y Oeste: Con el apartamento N° 131. Que formalmente pasa a demandar al ciudadano MANUEL EDGARDO ROJANO PUERTOLAS, en su carácter de arrendatario por el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, según contrato de arrendamiento otorgado en fecha 03 de julio de 2005, ante la Notaría Pública Tercera de Maracay del Estado Aragua, anotado bajo el N° 48, Tomo 88, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, que según su cláusula tercera, el tiempo de duración del contrato es de seis meses (06) meses fijos que comenzó a partir del quince (15) de Mayo de 2005, y a la presente fecha, ya se venció la prorroga legal mencionada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Que de conformidad con lo establecido en la cláusula Tercera y Décima Segunda, como, ya se cumplió La Prórroga Legal, en fecha 15 de Mayo de 2006, y ha sido infructuosas todas las gestiones amigables hechas por su mandante para que el arrendatario cumpla con desocupar y hacer entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento al arrendador. Que de conformidad con lo establecido en los artículos 33, 38, y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y, de la Prórroga Legal, solicita la ejecución de la prorroga legal, que venció el 15 de mayo de 2006 y el arrendatario MANUEL EDGARDO ROJANO PUERTOLAS, hasta la presente fecha no ha hecho la entrega del inmueble arrendado, y ha incumplido con la cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento, y como consecuencia de ello, en su carácter de representante legal del arrendador solicita que se decrete el secuestro de la cosa arrendada y ordene el deposito de la misma en su persona o en la persona de su mandante Pedro Rodríguez Rojas, Propietario y Arrendador del apartamento distinguido con el N° 132, ubicado en el piso 13 del Edificio Franca, situado en la Avenida Bolívar cruce con calle “D” de la Urbanización Base Aragua de la Ciudad de Maracay del Estado Aragua. Que igualmente demanda que el arrendatario sea condenado a hacer entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento libre de cosas y personas al arrendador. Que igualmente sea condenado a pagar por concepto de cláusula penal, la cantidad de DOS MILLONES CIENTO OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 2.180.000,00), por los Doscientos Dieciocho Días transcurridos, desde el 16 de mayo de 2006 hasta el 18 de diciembre de 2006, fecha de la introducción de la demanda, igualmente el pago de todos los días que transcurran, durante el juicio hasta la ejecución de la sentencia, a razón de Diez Mil Bolívares diarios. Que también demanda el cumplimiento y pago de todas las obligaciones contraídas por parte del arrendatario, como son el pago del canon mensual y el pago de los servicios públicos de los cuales se sirve el apartamento, desde la fecha de introducción de la demanda hasta la ejecución de la sentencia.

- II -
Al pasar a decidir la causa la Juez de la primera instancia, declaró CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento bajo los argumentos siguientes:
“Después de haber analizado todo el elenco probatorio promovido por las partes en presente proceso, este Tribunal llega a la conclusión de que tiene que declarar con lugar la demanda. En efecto consta suficientemente en autos, que se encuentra precluido el lapso de duración del Contrato de Arrendamiento, y en los autos no consta que la parte accionada en su condición de Arrendatario le haya notificado al Arrendador, su voluntad de prorrogar el contrato mención, tal como fue estipulado en las cláusulas tercera y décima segunda de dicha convención. Lo que condujo una vez, vencido el lapso de duración del Contrato de Arrendamiento, este contrato se prorrogó obligatoriamente para el Arrendador, el Arrendatario gozó de dicha prórroga, y al vencerse el término de la prorroga, el Arrendatario se encuentra obligado a hacer entrega del inmueble al Arrendador. Además, se debe señalar que la parte accionada no demostró nada que le favoreciera, pues no corroboró su afirmación opuesta en la contestación de la demanda, que entre él y el Arrendador se había celebrado un pacto verbal para extender el lapso de la prorroga. Por consiguiente, se declara con lugar la demanda. Y ASÍ SE DECIDE.”. (Omissis).

Contra esta decisión se alzó la parte demandada, cuando en fecha “10 de octubre de 2007”, interpuso recurso de apelación, procediendo el Juzgado de la primera instancia a oír la apelación en ambos efectos. Por lo que este Tribunal observa: Que el Thema Decidendum en el caso bajo examen, lo constituye la procedencia o no de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano PEDRO RODRIGUEZ ROJAS, antes identificado, contra el ciudadano MANUEL EDGARDO ROJANO PUERTOLAS, también antes identificado.
Ahora bien, El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que:
“…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado,…”.
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…esta sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta…, quedó extinguido por vencimiento del término” es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia de que el contrato objeto de la parte demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…” En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que fue incoada por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…” (Omissis)

En base a la norma antes transcrita y al criterio establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, esta Juzgadora considera que el caso debatido en la presente litis hace mención la juez a quo que el demandado no demostró el pacto verbal afirmado en la contestación de la demanda para extender el lapso de la prorroga, cuando de la revisión de la contestación de la demanda se observa que el demandado indicó lo siguiente: “…El Arrendador y yo llegamos a un acuerdo verbal en extender el tiempo de entrega del referido inmueble arrendado motivado a la entrega de una casa que yo estaba comprando…”, motivo por el cual no se puede establecer la existencia de una prórroga en sí como lo quiere hacer ver el actor, por cuanto el contrato escrito establecido por las partes fue de seis (6) meses, contados a partir del 15 de mayo de 2005, tal y como se encuentra expreso en el escrito libelar y del contrato que riela a los autos, por lo que se determina que si bien es cierto, que el contrato fue a tiempo determinado por la duración pactada, el mismo tenía una prorroga legal por el mismo tiempo, lo que quiere decir que la misma debió vencer el 15 de mayo de 2006, lo que sería el lapso de seis (06) lapso este que se encuentra establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo se observa que el actor vencida esta fecha, siguió cobrando el canon de arrendamiento establecido en el contrato, lo que hace que el mismo se modifique en sus términos y condiciones pasando este de ser un contrato a tiempo determinado a ser un contrato a tiempo indeterminado, y que el mismo quedó debidamente demostrado cuando el demandado en su escrito de pruebas, consignó los recibos de los cánones de arrendamientos correspondientes; de los cuales hasta incluso el mes comprendido desde el 15 de abril hasta al 15 de mayo de 2007, recibos estos que corren insertos del folio 51 al 76 del expediente, que no fueron ni desconocidos, ni tachados, ni impugnados por la parte actora por lo que se le da todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, para determinar si se comparte o no la decisión dictada por la Juez aquo, decisión esta que fue recurrida por la parte demandada, debemos analizarlo de la forma siguiente: Que si bien la relación arrendaticia se originó en principio como una relación a tiempo determinado, y que una vez vencida la misma, se inició para el Arrendatario el derecho a hacer uso de la prorroga legal, lo cual y por el tiempo en que se mantuvo dicha relación, que lo fue de seis (06) meses (desde el 15 de mayo de 2005 al 15 de noviembre de 2005), correspondía al arrendatario de conformidad con el literal “a”, del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios una prorroga legal de seis meses, la cual inició el 16 de noviembre del 2005 y venció el 15 de mayo del 2006. En este mismo orden de ideas, se observa que en el presente caso, es innegable que operó la Tácita Reconducción, la cual define el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO,” volumen I, en su página 293 de la siguiente manera cito:
“…La tácita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI. El vocablo renovación significa restaurar, restablecer, reanudar, reformar, novar; en tanto que la reconducción, deriva de reconducir que en el Ámbito del Derecho Arrendaticio, puede significar renovar ó prorrogar el contrato de arrendamiento. Por tanto si bien es cierto que el anterior contrato desaparece en cuanto al tiempo, no obstante el nuevo contrato que surge lo es sólo y ésta es su novedad, en relación al tiempo que ahora es indeterminado…”
Toda vez, que en el presente caso que nos ocupa y como quiera que vencida la prorroga legal, el inquilino siguió ocupando el inmueble y el arrendador así lo consistió, al recibir los pago de los cánones de arrendamiento al vencimiento de la prorroga legal, la cual fue ratificada por la Juez aquo cuando establece la solvencia de la parte accionada en los pagos de los mismos; en virtud de ello hace forzoso concluir que esta Tribunal debe revocar la decisión dictada por la Juez aquo, ya que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado y ASÍ SE DECLARA.
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada DELIN MILIANI ESCUDERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 50.429, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano MIGUEL EDGARDO RUJANO PUERTOLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.213.839. SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictado por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en fecha “27 de septiembre de 2007”. TERCERO: Se declara SIN LUGAR LA DEMANDA interpuesta por Cumplimiento de Contrato incoada por el ciudadano PEDRO RODRIGUEZ ROJAS contra el ciudadano MANUEL EDGARDO ROJANO PUERTOLA, ambos antes identificados. Remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, 07 de julio de 2008.
LA JUEZ PROVISORIA,

Dra. LUZ MARIA GARCIA MARTINEZ
EL SECRETARIO,

ABOG. HECTOR BENITEZ

En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).
EL Secretario,

LMGM/joel