REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA. Sede: Civil Maracay, 22 de julio de 2008 198° y 149° PARTE DEMANDANTE: JOHEL REINALDO AVELEDO CASTAÑOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.128.414. Apoderada Judicial: Raiza Leal Arocha, Inpreabogado N° 14.338. PARTE DEMANDADA: MANUEL ALBERTO RAMONI COLÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.265.915. Apoderadas Judiciales: Alida Fernández de Perdomo y Miryam Paredes, Inpreabogados números 54.491 y 68.101, respectivamente. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN) EXPEDIENTE N°: 12.983 DECISIÓN: DEFINITIVA En fecha 14 de marzo de 2008 se recibió el presente expediente contentivo de la apelación interpuesta por la abogada Alida Fernández, en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry en fecha 15 de febrero de 2008 en la cual declaró CON LUGAR la demanda y en consecuencia condenó a la parte demandada a: 1) Entregar al demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por una casa distinguida, ubicada en la Avenida Los Samanes, Urbanización El Castaño, Manzana 11, con el N° 15, Maracay, Estado Aragua; 2) Pagar las costas procesales. I ANTECEDENTES En fecha 03 de abril de 2007 se admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho se refiere. En fecha 03 de mayo de 2007 el ciudadano César José Oria, en su condición de alguacil del a quo consignó la compulsa sin firmar por el demandado y expuso que le fue imposible localizarlo. En fecha 04 de mayo de 2007 la abogada Raiza Leal solicitó se practicara la citación por carteles del demandado. En fecha 10 de mayo de 2007 el a quo acordó de conformidad lo solicitado. En fecha 14 de mayo de 2007 la abogada Ana María de Villegas retiró los carteles librados por el a quo. En fecha 21 de mayo de 2007 la abogada Raiza Leal consignó un ejemplar de las publicaciones realizadas en EL PERIODIQUITO y EL ARAGÜEÑO. En fecha 29 de junio de 2007 la abogada Sol Scarlet Díaz, en su carácter de Secretaria del a quo hizo constar que se trasladó a la morada del demandado y fijó un ejemplar del cartel de citación librado al ciudadano Manuel Alberto Ramoni. En fecha 20 de julio de 2007 la abogada Raiza Leal solicitó se nombrara un defensor ad litem al demandado. En fecha 23 de julio de 2007 el a quo acordó de conformidad lo solicitado y en consecuencia, designó al abogado Carlos Carrizo, Inpreabogado N° 74.050 como defensor ad litem del demandado. En fecha 03 de agosto de 2007 el alguacil del a quo consignó boleta de notificación firmada por el abogado Carlos Carrizo. En fecha 07 de agosto de 2007 el abogado Carlos Carrizo aceptó el cargo de defensor ad litem y juró cumplir fiel y cabalmente su cargo. En fecha 09 de agosto de 2007 el alguacil del a quo consignó recibo de citación firmado por el abogado Carlos Carrizo. En fecha 13 de agosto de 2007 las abogadas Miryam Paredes y Alida Fernández presentaron escrito mediante el cual promovieron la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestaron al fondo la demanda. En fecha 14 de agosto de 2007 la abogada Raiza Leal consignó su escrito de promoción de pruebas. En fecha 19 de septiembre de 2007 el a quo admitió en cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por la accionante. En la misma fecha la representación judicial de la parte demandada presentó su escrito de promoción de pruebas. En fecha 24 de septiembre de 2007 el a quo evacuó las inspecciones judiciales promovidas por las partes en el inmueble objeto de la relación arrendaticia. En fecha 26 de septiembre de 2007 tuvieron lugar las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Alí Ernesto Schettino Villalobos, Jorge Luis Arias Vergara y Luis Fernando Romero, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-3.729.855, V-11.981.236 y V-14.578.055, respectivamente. En fecha 26 de septiembre de 2007 el ciudadano Alfredo Martínez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.265.719, en su condición de experto fotógrafo en la inspección judicial practicada en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento consignó el escrito respectivo. En fecha 01 de octubre de 2007 la ciudadana Sara Lisbeth Utrera González, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.263.002. En la misma fecha se ordenó el cierre de la pieza principal y se ordenó abrir la segunda pieza. En fecha 08 de octubre de 2007 se difirió la sentencia por treinta (30) días continuos. En fecha 17 de octubre de 2007 se recibió oficio N° 796-07 de fecha 15 de octubre de 2007 remitido por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. En fecha 15 de febrero de 2008 el a quo dictó sentencia definitiva. En fecha 05 de marzo de 2008 la representación judicial de la parte demandada apeló de la sentencia definitiva. En la misma fecha el a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada. Se libró oficio N° 158-08. En fecha 14 de marzo de 2008 se dio por recibido el expediente en este Tribunal. En fecha 26 de marzo de 2008 se dejó constancia de la recepción de las actuaciones que conforman el expediente. En fecha 04 de abril de 2008 la representación judicial de la parte recurrente presentó su escrito de fundamentación de la apelación. En fecha 11 de abril de 2008 se difirió la sentencia por treinta (30) días continuos. En fecha 15 de abril de 2008 la abogada Miryam Paredes solicitó se le expidiera copia simple del expediente. En fecha 28 de abril de 2008 se acordó de conformidad lo solicitado. 1. DE LA DEMANDA INTERPUESTA. 1.1. La parte accionante fundamentó su demanda en los hechos siguientes: Que el objeto de la pretensión es obtener un pronunciamiento judicial que declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Johel Reinaldo Aveledo Castaños y Manuel Alberto Ramoni. Que el contrato de arrendamiento fue autenticado el 20 de julio de 2001, por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, bajo el N° 66, tomo 85. Que la cláusula quinta del contrato reza que “EL ARRENDATARIO declara que recibe el inmueble objeto de este contrato en buenas condiciones de estado, especialmente lo relativo al aseo y conservación de sus instalaciones eléctricas, sanitarias, grifos, cerraduras, pinturas interiores (…)”. Que en la cláusula sexta quedó establecido que serían “por cuenta de EL ARRENDATARIO aquellas reparaciones que por uso le hicieron al inmueble (…) e igualmente las que se hicieren mayores por la no ejecución o por una indebida ejecución de una reparación menor”. Que se estableció como reparaciones menores “todas aquellas cuyo costo no exceda de una cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento mensual”. Que en la cláusula décima primera del contrato se estableció que EL ARRENDATARIO “se reserva expresamente el derecho de visitar e inspeccionar el inmueble en las oportunidades que juzgue conveniente”. Que el propietario ha observado “durante estos últimos años que mi propiedad viene presentando desmejoras que han afectado su estado de conservación por falta de mantenimiento”. Que el deterioro se ha incrementado con el transcurrir del tiempo. Que se le ha solicitado al arrendatario que realice las reparaciones del inmueble, lo cual no ha hecho. Que el arrendatario en ningún momento notificó al arrendador de los daños que estaban ocurriendo en el inmueble. Que según inspección judicial evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño se constató el estado de deterioro existente en la parte exterior del inmueble. Que el arrendatario en dicha oportunidad se negó a permitir el acceso del Tribunal al interior del inmueble objeto de la relación arrendaticia. Que el arrendatario mantiene el inmueble en pésimas condiciones “de uso y conservación”. 1.2. Base jurídica invocada por la parte actora. La accionante fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y en los artículos 27, 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 1.3. Petitorio Como consecuencia, la accionante demandó al ciudadano MANUEL ALBERTO RAMONI COLÓN con el objeto de que conviniera o en su defecto fuese condenado por el Tribunal a: 1) Resolver el contrato de arrendamiento; 2) Entregar el inmueble completamente desocupado de personas y bienes y en el mismo buen estado de conservación que lo recibió; 3) Pagar las costas del proceso. 2. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Mediante escrito presentado en fecha 10 de marzo de 2006, las abogadas Miryam J. Paredes y Alida Fernández de Perdomo, representantes judiciales de la parte demandada, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dieron contestación a la demanda en los siguientes términos: Que de conformidad con lo establecido en el ordinal 11° del artículo 346 invocan “la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, ya que de un estudio muy sencillo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes (…) se evidencia que estamos frente a un Contrato a tiempo indeterminado”. Que en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se establecen “las únicas taxativas e imperativas causales para desalojar un inmueble, siempre que el contrato sea a tiempo indeterminado”. Que el accionante opta por demandar la resolución del contrato conforme al Código Civil sin tomar en cuenta la ley especial que rige la materia arrendaticia. Que consideraron de importancia consignar en “copia simple (…) documento mediante el cual el demandante DECLARA que la naturaleza del contrato que nos ocupa, ES INDETERMINADO, mediante un libelo de demanda que pretendía desalojar a nuestro representado”. Que es cierto que entre el accionante y el demandado existe un contrato de arrendamiento celebrado el 20 de julio de 2001. Que rechazan, niegan y contradicen que el demandado haya sido notificado por el arrendador o la administradora para realizar reparación alguna al inmueble. Que niegan, rechazan y contradicen que hayan impedido el acceso al Tribunal al inmueble. Que impugnan “la inspección judicial evacuada sin control de parte y por ende INEFICAZ”. Que niegan, rechazan y contradicen que existan daños mayores dentro y fuera del inmueble. Que dichos daños son presumidos por el actor tal como lo reconoce en el libelo. Que niegan, rechazan y contradicen que el arrendatario haya dejado de efectuar las reparaciones menores a las que estaba obligado. Que niegan, rechazan y contradicen que el arrendatario haya violado las cláusulas contractuales y mantenido una conducta omisiva respecto al mantenimiento y conservación del inmueble. Que el arrendatario siempre ha efectuado las reparaciones que ha requerido el inmueble “sin importarle los costos, asumiendo el pago de aquellos que según la cláusula sexta no le correspondían”. Que si el arrendador observó alguna irregularidad en el inmueble debió subsanarla, pues “Pintar una casa externamente, arreglar una filtración que se presumía iba a suceder, jamás costaría menos de 350 mil bolívares”. 3. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS. En escrito constante de tres (3) folios consignado en fecha 14 de agosto de 2007, las abogadas RAIZA LEAL AROCHA y ANA MARÍA MANDOLFO DE VILLEGAS, apoderadas judiciales de la parte demandante, promovieron las pruebas siguientes: Reprodujeron el mérito favorable de los autos; en especial los siguientes documentos: 1. El contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. 2. El documento de propiedad del inmueble, protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 03 de abril de 1998, bajo el N° 33, folios 103 al 108, Protocolo Primero, tomo 2. 3. Inspección extra litem evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua en fecha 08 de febrero de 2007. Así mismo, promovieron las comunicaciones de fechas 15 de julio de 2003 y 08 de marzo de 2004, las cuales fueron enviadas por la empresa GISELA ROJAS BIENES RAICES al arrendatario. Finalmente, promovieron prueba de inspección judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil en el inmueble objeto de la pretensión, con el fin de que el Tribunal dejara constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: Verificara el estado de conservación del inmueble. SEGUNDO: Verificara el estado de los techos del inmueble. TERCERO: Si las paredes de la casa arrendada poseen humedad producidas por filtraciones o por cualquier otra causa y de ser posible determinar la data de la humedad. CUARTO: Si las instalaciones sanitarias y tuberías se encuentran en el mismo estado de conservación en que las recibió o por el contrario se encuentran dañadas. QUINTO: Si los pisos del inmueble arrendado presentan deterioro. SEXTO: Si el área de estacionamiento y jardines presentan humedad y filtraciones. SÉPTIMO: “Cualquier otra circunstancia que para el momento de la inspección (…) la ciudadana Juez con ayuda de los prácticos designados pueda observar y autorice dejar constancia”. Por su parte las abogadas ALIDA FERNÁNDEZ DE PERDOMO y MIRYAM J. PAREDES, en su condición de representantes judiciales del demandado promovieron las siguientes pruebas: Reprodujeron el mérito favorable de los autos; en especial los siguientes instrumentos: 1. Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay de fecha 20 de julio de 2001, anotado bajo el N° 66, tomo 85. 2. Originales de las facturas de mano de obra por mantenimiento de fecha 30 de septiembre de 2002 por Bs. 450.000,00 y de fecha 15 de julio de 2005 por 680.000,00. 3. Originales de las facturas de compras de suministros para realizar reparaciones de fechas 21 de septiembre de 2005, 27 de septiembre de 2002, 26 de septiembre de 2005, 24 de agosto de 2005 y 25 de agosto de 2005. Promovieron igualmente, prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de la relación arrendaticia a fin de que el a quo dejase constancia de los siguientes particulares: 1. Del estado de mantenimiento y conservación del inmueble, específicamente de los bienes muebles, instalaciones eléctricas, sanitarias, cerraduras, etc. 2. Del estado de mantenimiento y conservación de las paredes externas e internas. 3. “Nos reservamos señalar nuevos hechos en el momento que se practique esta inspección judicial”. Así mismo, promovieron las declaraciones testimoniales de loas ciudadanos Ali Ernesto Schettino Villalobos, Luis Fernando Romero y Jorge Luis Areas Vergara, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números: V-3.729.855, V-14.578.055 y V-11.981.236, respectivamente. Promovieron además, la declaración testimonial del ciudadano Luis Fernando Romero, ya identificado, a fin de que ratificase los documentos marcados B y C. Finalmente, solicitaron de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se requiriese prueba de informe al Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua a fin de que se sirviera informar sobre la existencia y estado en que se encuentra el expediente N° 11.551-06 incoada por el ciudadano Johel Aveledo en contra del ciudadano Manuel Alberto Ramoni Colón y se sirviera remitir copia certificada del expediente y su carátula. 4. DE LA DECISIÓN RECURRIDA. En fecha 15 de febrero de 2008 el Tribunal a quo sentenció la causa, fallando a favor del demandante, en los términos siguientes: Luego de hacer un recuento de los hechos alegados por la parte demandante; de la contestación dada a la demanda; de las pruebas promovidas por la parte demanda y por la parte actora, la Juzgadora del a quo se pronunció: 1. Sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento, y en tal sentido sostuvo que “en principio el contrato se estableció por un año, a partir del 20 de julio de 2001 que venció el 19 de julio de 2002; luego se pactó una única prórroga de un año, que empezó a correr el 20 de julio de 2002 al 19 de julio de 2003, y a partir de allí comienza a correr la prórroga legal, que por aplicación del artículo 38, literal a) sería de seis meses que expiraron el 19 de enero de 2004”. En consecuencia, consideró el Tribunal a quo concluyó que “si el arrendatario continuó en el inmueble y el arrendador aceptó los cánones [de arrendamiento] operó la tácita reconducción y el contrato se transformó en indeterminado. Por lo tanto en el presente caso, el contrato es de naturaleza indeterminada, y así se declara”. 2. Sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y al respecto expresó: • Que “en este tipo de contratos de arrendamiento por escrito aun siendo de naturaleza indeterminada las acciones no se limitan al desalojo”, sino que “también pueden ejercerse las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, y solicitarse la indemnización por daños y perjuicios”. • Que esta posibilidad está consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil y en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. • Que en el caso bajo estudio la parte actora solicitó la resolución del contrato “basada en el incumplimiento por parte del arrendatario de las cláusulas quinta, sexta y décima del contrato locativo (...) [por lo que] considera esta Juzgadora que lo allí pactado abarca y va mucho más allá de cualquiera de los supuestos normativos establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuerpo normativo que como se dijo antes permite accionar por causales diferentes a las allí previstas. De allí que la cuestión previa debe ser desestimada. Así se declara. 3. Respecto a la acción de resolución, y en tal sentido expresó que: • De “lo pactado en la cláusula quinta se evidencia que el inmueble fue recibido por el arrendatario en buenas condiciones de uso y conservación. Así se declara”. • “En cuanto al material probatorio tenemos que cursa al folio 121 testimoniales de los ciudadano Alí Shettino, Jorge Arias en cuyas declaraciones manifiestan que ellos le hacen trabajos de albañilería, pintura y jardinería al señor Manuel Ramoni y que según su apreciación el inmueble objeto de la pretensión esta bien en cuanto a mantenimiento. Al respecto observa esta Juzgadora que los atestiguado se trata de apreciaciones subjetivas de los declarantes, que nada aportan al hecho controvertido, por lo que se desestiman, y así se declara”. • “Con relación a la testimonial del ciudadano José Aras, en la que ratifica recibos de pago por concepto de reparación de filtraciones, mantenimiento y plomería; es desestimado (Sic) pues nada aportan a lo controvertido, y así se declara”. • “Con relación a la prueba de informes emitido (Sic) por el Juzgado Primero de Municipio remitió copias certificadas del expediente 11551-06; no encuentra esta Juzgadora ninguna relación con lo controvertido ni logra extraer de tales documentales nada en relación con las afirmaciones de las partes, por lo que se desestiman, y así se declara”. • Con relación a la inspección practicada en fecha 09 de febrero de 2007 por el Juzgado Segundo de Municipios, “al no haber estado sujeta al control de la contraparte sólo puede ser tomada por (Sic) lo que parte de la doctrina ha llamado indicios y otros [han considerado] meras informaciones, que sumada a otros elementos pueden permitir al juzgador llegar a conclusiones sobre el punto controvertido. • “En dicha inspección si bien el Tribunal no tuvo acceso al inmueble, se dejó constancia del estado de parte de la fachada exterior del inmueble se observó desprendimiento de friso y pintura, deterioro de los canales de lluvia, daños en la placa techo del inmueble”. Lo cual aunado a las “inspecciones judiciales practicadas por este mismo Despacho en fecha 24 de septiembre de 2007 en donde quien aquí Juzga pudo observar unas áreas del inmueble en buen estado pero en otras se constató: (…) [el] piso en algunas áreas con peladuras o desgaste de la cerámica, y en algunas partes pequeños huecos; el tope de la cocina es de fórmica, se observa levantada en una de sus áreas, y un hueco cerca de la tina del fregadero, se observan signos de humedad según la experto designada (…) En cuanto a las condiciones de las habitaciones se pudo constatar … el rodapié de madera con manchas de pintura, las puestas del closet desprendida, la puerta de entrada a la habitación se observa pintada (…) agrietada en la parte superior a nivel de la bisagra, y en la parte inferior de dicha puerta la chapilla [está] rota, con grietas…. Puertas del closet rayadas, la puerta de entrada a dicha habitación (…) se observa rayada y con la chapilla abombada y desprendida en la parte inferior… toma corriente roto”; entre muchas otras irregularidades. Ello “a parte de haber sido observado y percibido a través del sentido de la vista de esta Juzgadora, quedó debidamente plasmado en las muestras fotográficas cursantes a los folios 127 al 201 (…). Así mismo, en el informe levantado por la Ingeniero Sara Utrera cursante a los folios 155 al 201 designada como experto en la inspección recoge no solo (Sic) lo observado por la suscrita, sino también (…) [arroja] que el inmueble presenta filtraciones, que las puertas y closets estaban recién pintados en esmalte con mal acabado y en otro con pintura de caucho que desmejora el acabado original de las mismas, que algunos closets estaban despegados de sus rieles, que el servicio de agua caliente no funcionaba en algunas áreas, que la llave del lavadero estaba goteando, tapas de interruptores y tomacorrientes deteriorados. Todo lo cual refleja sin dudas, que el inmueble presenta deterioro lo cual contraviene no solo lo contractualmente pactado sino lo dispuesto en los artículos 1592, 1595 y 1597 del Código Civil (…). • Por lo tanto demostrado como quedó el deterioro del inmueble, (…) la acción por resolución de contrato debe prosperar por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. Y así se declara. En consecuencia, declaró CON LUGAR la demanda y condenó a la parte demandada a: 1) Entregar al demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por una casa distinguida, ubicada en la Avenida Los Samanes, Urbanización El Castaño, Manzana 11, con el N° 15, Maracay, Estado Aragua; 2) Pagar las costas procesales. II MOTIVACIONES PARA DECIDIR Planteados los términos de la presente controversia, pasa esta Alzada a decidir con fundamento en los siguientes razonamientos: La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda se limitó a oponer la cuestión previa regulada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin indicar cual de los dos supuestos regulados en esa norma se ve materializado en el caso bajo estudio, vale decir si existe prohibición legal alguna de admitir la acción propuesta o por el contrario, si la ley permite admitirla sólo por determinadas causales que no son de las alegadas en la demanda; sin embargo, luego de la revisión detenida de los alegatos expuestos por la representación judicial del demandado concluye que ninguno de los dos supuestos descritos en la norma se haya materializado en el caso bajo examen pues el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regula las causales taxativas en las que puede intentarse una acción de desalojo, lo cual en manera alguna implica que sea ésta la única acción procedente en materia de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado; en ese sentido tal y como acertadamente apuntaló la recurrida “también pueden ejercerse las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, y solicitarse la indemnización por daños y perjuicios”. De allí que la acción intentada por la parte actora, para acceder al órgano judicial es ajustada a derecho; y en consecuencia, la cuestión previa intentada por la representación judicial del demandado debe ser desechada por improcedente. Así se declara. Ahora bien, una vez resuelta y desechada la cuestión previa opuesta por la parte demandada, este Juzgador en funciones de Alzada estima pertinente pronunciarse respecto al fondo del asunto debatido y lo hace en los siguientes términos: III DEL FONDO DEL ASUNTO DEBATIDO Con relación a la existencia de la relación arrendaticia entre las partes esta Alzada acoge el criterio expresado por el a quo y; en consecuencia, considera que el contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos JOHEL REINALDO AVELEDO CASTAÑOS y MANUEL ALBERTO RAMONI COLÓN y autenticado por el 20 de julio de 2001, por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, bajo el N° 66, tomo 85, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, tiene pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que el mismo no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada. Así se declara. Con relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento bajo examen, quien decide estima pertinente tener en consideración el contenido de la cláusula segunda del referido contrato, la cual dispone: “La duración del presente contrato será de un (1) año, contado a partir de la fecha de otorgamiento de este contrato. Al concluir el término de vigencia de este contrato EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble, solvente de pago de todos los servicios que goza y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, sin necesidad de notificación alguna al respecto. Es pacto expreso entre las partes que en cada caso de prórroga del término del contrato el canon mensual será aumentado de común acuerdo pero en ningún caso será dicho aumento menor al monto que resulte de aplicar el índice de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela; se dejará constancia escrita de la prórroga convenida, así como de las demás cláusulas que se modifiquen, en todo caso la prórroga será pactada ya de antemano por período de un año fijo, conviniéndose en todo caso que esta prórroga incluye el lapso de prorroga legal establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es obligación de EL ARRENDATARIO en caso de prórroga o de terminación del contrato, notificar por lo menos con UN MES (30 días) de anticipación su decisión de no prorrogar o de finiquitar el contrato de arrendamiento”. Pues bien, la redacción de la cláusula del contrato transcrita conduce a este Sentenciador a entender que la intención inicial de las partes fue celebrar un contrato por un año fijo, y que una vez vencido el contrato si las partes querían prorrogar la relación arrendaticia, debían dejar constancia escrita de la prórroga convenida y de las cláusulas que fueran modificadas. Así mismo, acordaron que en caso de prórroga o de terminación del contrato, el arrendatario debía manifestar 30 días antes de la terminación del contrato su voluntad de no continuar la relación arrendaticia. De manera pues, que en opinión de esta Alzada al permitir el arrendador al arrendatario usar y disfrutar del inmueble arrendado con posterioridad al vencimiento del contrato bajo examen, el contrato que al inicio fue a tiempo determinado se convirtió en un contrato sin determinación de tiempo. Así se declara. Con relación a las comunicaciones de fechas 15 de julio de 2003 y 08 de marzo de 2004, las cuales fueron enviadas por la empresa GISELA ROJAS BIENES RAICES al arrendatario, este Tribunal las desecha del proceso por cuanto no aportan elemento alguno que sea conducente para determinar el incumplimiento del demandado de sus obligaciones como arrendatario. Así se declara. Con relación a los recibos que rielan a los folios 100 y 101 los cuales fueron ratificados en su contenido y firma por el ciudadano Luis Fernando Romero, este tribunal acoge el criterio expresado por el a quo y en consecuencia, considera que los mencionados recibos de pago por concepto de reparación de filtraciones, mantenimiento y plomería “nada aportan a lo controvertido [en el presente juicio] y en consecuencia deben ser desechados. Así se declara. Con relación a las facturas que rielan a los folios 102 al 108, este Tribunal las desecha del proceso por cuanto al ser emanadas de terceros debieron ser ratificados por el tercero que las emitió mediante declaración testimonial, en consecuencia, las desecha del proceso de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. Con relación a las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Alí Ernesto Shettino, Jorge Luis Arias y Luis Fernando Romero en cuyas declaraciones afirman que: a) conocen de vista, trato y comunicación al ciudadano Manuel Ramoni; b) realizan trabajos de albañilería, electricidad, soldadura, carpintería, entre otros para el ciudadano Manuel Ramoni; c) el ciudadano Manuel Ramoni es quien paga los materiales y el trabajo que desempeñan; d) y que según sus apreciaciones el inmueble objeto de la pretensión esta bien en cuanto a mantenimiento. Al respecto, observa esta Alzada que las deposiciones de los referidos testigos están destinadas a probar hechos que en nada ilustran a este Juzgador respecto al asunto controvertido en el presente juicio; en consecuencia, las desecha del proceso dada su impertinencia. Así se declara”. Con relación a la prueba de informes requerida al Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, de cuyas resultas se constató la existencia del expediente N° 11.551-06 y se recibió copia certificada del expediente; no encuentra esta Alzada elemento alguno que ilustre el criterio de quien decide a favor de la pretensión de alguna de las partes, en consecuencia, siguiendo el criterio declarado por el a quo la desecha del proceso por impertinente. Así se declara. Con relación al alegato de la actora según el cual el arrendatario incumplió las cláusulas QUINTA, SEXTA y DÉCIMA PRIMERA del contrato, las cuales rezan lo siguiente: “QUINTA: El ARRENDATARIO declara que recibe el inmueble objeto de este contrato en buenas condiciones y estado, especialmente lo relativo al aseo y conservación de sus instalaciones eléctricas, sanitarias, grifos, cerraduras, pinturas interiores y muebles y demás accesorios. Así mismo, se obliga a devolverlo desocupado de personas y cosas, y en las mismas condiciones en que lo recibió. Si llegase el caso de sustituir algún enser o electrodoméstico por daño, el mismo deberá ser de la misma marca y de iguales condiciones en cuanto a calidad y precio”. “SEXTA: Queda expresamente entendido, entre las partes contratantes que será por cuenta de EL ARRENDATARIO aquellas reparaciones que por el uso le hicieren al inmueble objeto del presente arrendamiento e igualmente las que se hicieren mayores por la no ejecución o una indebida ejecución de una reparación menor. Se entienden por reparaciones menores todas aquellas cuyo costo no exceda de una cantidad equivalente a cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento mensual”. “DÉCIMA PRIMERA: EL ARRENDADOR se reserva expresamente el derecho de visitar e inspeccionar el inmueble en las oportunidades que juzgue conveniente, y en el supuesto caso de que EL ARRENDADOR se viere obligada (Sic) a ejecutar reparaciones mayores en el mismo, se reserva el derecho de hacerlo, sea cual fuere el tiempo de duración aún cuando excediera a lo previsto en el artículo 1590 del Código Civil”. Ahora bien, del estudio de las actuaciones que conforman el presente expediente, en especial de la inspección extra litem evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua en fecha 08 de febrero de 2007, la cual -como acertadamente señaló la Juzgadora del a quo- valorada conforme a las reglas de la sana crítica alcanza el valor de un indicio. Así mismo, revisadas las inspecciones evacuadas por el a quo en fecha 24 de septiembre de 2007 en las cuales observó: “peladuras o desgaste de la cerámica, y en algunas partes pequeños huecos; el tope de la cocina es de fórmica, se observa levantada en una de sus áreas, y un hueco cerca de la tina del fregadero, se observan signos de humedad según la experto designada (…) En (…) las habitaciones (…) el rodapié de madera [presenta] manchas de pintura, la puerta del closet desprendida, la puerta de entrada a la habitación se observa (…) agrietada en la parte superior a nivel de la bisagra, y en la parte inferior de dicha puerta la chapilla [está] rota, con grietas…. Puertas del closet rayadas, la puerta de entrada a dicha habitación (…) se observa rayada y con la chapilla abombada y desprendida en la parte inferior… toma corriente roto”; entre muchas otras irregularidades”; el informe consignado por la experta designada por el a quo para la práctica de las inspecciones promovidas por las partes, ingeniera Sara Utrera (folios 155 al 201) en el cual expresó que “el inmueble presenta filtraciones, que las puertas y closets estaban recién pintados en esmalte con mal acabado y en otro con pintura de caucho que desmejora el acabado original de las mismas, que algunos closets estaban despegados de sus rieles, que el servicio de agua caliente no funcionaba en algunas áreas, que la llave del lavadero estaba goteando, tapas de interruptores y tomacorrientes deteriorados”; y de las impresiones que se aprecian de las fotografías tomadas en el inmueble, conducen a este Juzgador a ratificar plenamente el criterio expresado por el a quo, pues el estado del inmueble objeto de la relación arrendaticia hacen plena prueba de la existencia de una serie de daños y deterioros considerables que el arrendatario ha causado al inmueble objeto de la relación arrendaticia. Así se declara. En consecuencia, esta Alzada considera plenamente comprobado el incumplimiento del arrendatario de las cláusulas quinta y sexta del contrato, así como “lo dispuesto en los artículos 1.592, 1.595 y 1.597 del Código Civil (…) Por lo tanto (…) la acción por resolución de contrato debe prosperar”. Así se declara. III DECISIÓN Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en funciones de Alzada, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por la abogada Alida Fernández, en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en fecha 15 de febrero de 2008. SEGUNDO: CONFIRMA, la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en todas y cada una de sus partes. TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, Regístrese y Déjese copia del presente fallo y en su oportunidad legal bájese el expediente original a su Tribunal de origen. Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los veintidos (22) días del mes de julio del Año Dos Mil Ocho (2008).- Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación. EL JUEZ ABG. RAMON CAMACARO PARRA El SECRETARIO ABG. ANTONIO HERNÁNDEZ.