TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

198° y 149°

PARTE DEMANDANTE: TOMAS HORACIO HERNÁNDEZ y MARLENY de HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Números 246.878 y 4.585.295 respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Jorge Enrique Dickson Urdaneta, Betty del Carmen Pérez Aguirre, Yessy Coromoto Galvis Vanegas y Ángela Santero Nifosi, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 64.595, 19.980, 41.700 y 57.004 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JESÚS EMILIO VELAZCO MÉNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 6.969.033.

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Anneris José López Quijada y Luisa Elena López Quijada, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 45.163 y 56.277 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I

Se inicia la presente causa por demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, propusieran los ciudadanos Tomás Horacio Hernández y Marleny G. de Hernández, contra el ciudadano Jesús Emilio Velazco Méndez.

Admitida la demanda en fecha 12-11-2007, se ordenó el emplazamiento del demandado, a objeto de que al 2º día de despacho a la constancia en autos de su citación, diese contestación a la demanda.

Encontrándose la causa en estado de designar defensor judicial, ante la imposibilidad de citar personalmente al accionado, en fecha 7-3-2008 la representación del demandado consignó poder que acredita su representación y se dio por citada en su nombre, contestando la demanda en la oportunidad legal correspondiente.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, proveyéndose en su oportunidad.

II

Estando el tribunal dentro del lapso previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia, procede a ello, conforme lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirma la representación de la parte actora que sus mandantes en su condición de propietarios arrendaron al demandado, a partir del 30-9-2003 un inmueble situado en la Calle Los Mangos, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Edificio Charan, piso 7, apartamento 7-3, Municipio Libertador de esta ciudad, el cual tuvo una duración de un año; que a la finalización del contrato las partes suscribieron un nuevo contrato con la misma duración, a partir del 30-9-2004; que finalmente el 30-9-2005, celebraron un nuevo contrato en el que se convino el arrendamiento por un año más, esto es hasta el 30-9-2006; que el canon de arrendamiento pactado lo fue por la suma de Bs. 550,00; que vencido el contrato comenzó la prórroga legal consagrada en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de un año, la cual venció el 30-9-2007; que el 29-3-2007 a través de comunicación privada se notificó al arrendatario de su obligación de entregar el inmueble; que vencida la prórroga legal el arrendatario no ha cumplido su obligación de devolver el inmueble arrendado en las condiciones en que lo recibió. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil, demandan al ciudadano Emilio Velazco, para que convenga o en defecto de ello sea condenado en la entrega del inmueble arrendado y el pago de la suma de Bs. 550,00 mensuales por el uso del apartamento hasta la entrega del inmueble. Piden se condene en costas al accionado.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por su parte la representación del demandado, fundamentó la contestación sobre la base de las siguientes argumentaciones:

Como punto previo alega la indeterminación del contrato, con base en lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil. Señala que la cláusula cuarta del contrato prevé una duración de un año, así como que la desocupación del inmueble ha de ser notificada con 60 días de antelación al vencimiento, por lo que, al no efectuarse notificación en el lapso señalado la relación arrendaticia pasó a ser a tiempo indeterminado. Niegan, rechazan y contradicen la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Impugna la comunicación aportada por la parte actora. Niega que su mandante deba devolver el inmueble arrendado y señala que la solicitud de secuestro es improcedente.

En el lapso de pruebas la parte demandada hizo valer el contrato de arrendamiento y consignó depósitos bancarios. La parte actora impugnó las planillas por impertinentes. Reprodujo el mérito de los autos; aportó documento estatutario de la sociedad PRODUCTOS QUIMICOS TECNOCHEN INC C.A., a fin de acreditar que la notificación fue recibida por el representante de la misma, a quí demandado. Promovió además prueba testimonial. La referidas pruebas fueron agregadas y admitidas el mismo día de su promoción, salvo la testimonial, toda vez que, al ser promovida el 8º día del lapso de pruebas su evacuación, conforme lo previsto en el artículo 483 del Código de Procedimiento Civil, resultaría extemporánea su evacuación.
III

Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa:

Pretenden los demandantes la entrega del inmueble, constituido por el un inmueble situado en la Calle Los Mangos, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Edificio Charan, piso 7, apartamento 7-3, Municipio Libertador de esta ciudad, con base en que el contrato cuyo cumplimiento pretenden, suscrito el 30-9-2005, venció el 30-9-2006, aperturándose ope legis, la prórroga legal del 1 año, consagrada en el literal b) del artículo 38 de la Ley Inquilinaria, al haber tenido la relación locativa una duración superior a un año, puesto que el primer contrato se celebró en el año 2003, venciendo el 30-9-2007.

A tal argumento se opone la demandada, aduciendo que el contrato prevé en la cláusula cuarta que debe notificarse con sesenta días de antelación al vencimiento, por lo que no habiéndose producido la misma operó la tácita reconducción.

Observa esta sentenciadora que el contrato cuyo cumplimiento se demanda ha sido reconocido por la parte a quien se le opuso, en consecuencia surte pleno valor probatorio en los términos indicados en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo ambas partes están contestes en que la relación locativa comenzó en el año 2003 habiéndose celebrado un último contrato el 30-9-2005 con una duración de un año, por lo que tales hechos quedaron fuera del debate probatorio al no ser controvertidos. Así se precisa.

Radica la controversia en determinar si efectivamente el contrato cuyo cumplimiento se acciona, se indeterminó en virtud de haber operado la tácita reconducción, como afirma el demandado, o por el contrario si vencido el mismo se aperturó la prórroga legal de un año, en los términos indicados en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así tenemos que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, prevé:

“El plazo convenido para este arrendamiento es de un (1) año FIJOS (sic) NO PRORROGABLE, (sic) contados (sic) a partir del 01-10-2005 hasta el 30-09-2006; la desocupación del inmueble será notificada con SESENTA (sic) (60) días de antelación al vencimiento de dicho contrato por cualquiera de las partes a la otra…”.

De la referida cláusula se infiere con meridiana claridad que las partes acordaron unirse a través de un contrato de un año, a contar desde el 1º de octubre del año 2005 hasta el 30 de septiembre del año 2006; sin embargo, en el supuesto que el arrendatario desease entregar el inmueble o el arrendador quisiera que el apartamento fuese desocupado por el arrendatario debería efectuar una notificación a la otra parte con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato, esto es, a más tardar el día 30 de julio del año 2006. Así se establece.
De autos se evidencia que la parte actora pretende hacer valer una notificación consistente en una carta fechada 29 de marzo del año 2007, la cual fue impugnada por la parte demandada.

Respecto de la impugnación, la misma es desechada, puesto que sólo son susceptibles de ser impugnadas las copias de los documentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no subsumiéndose la documental aportada por la parte actora en tales instrumentos. No obstante, la misma lejos de demostrar la voluntad de la parta actora (arrendadora) de notificar la desocupación del inmueble, evidencia que tal voluntad fue realizada luego de vencido el contrato y sobradamente transcurridos los 60 días que las partes se dieron en la contratación para realizar la referida participación de desocupación. Así se precisa.

Así tenemos que para que comenzara a correr la prórroga legal se requería que la parte actora (arrendadora) notificara sesenta (60) días antes del vencimiento del contrato (30-7-2006) su voluntad de no prorrogarlo, por lo que al no haberlo hecho, al vencerse el contrato (30-9-2006) y haberse mantenido al arrendatario en el uso de la cosa, operó la tácita reconducción, pasando el contrato de arrendamiento a ser a tiempo indeterminado, conforme lo estipulado en el artículo 1600 del Código, que reza:

“Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Las normas atinentes a la materia arrendaticia son de orden público y las mismas no pueden relajarse por pactos particulares, de ahí que, vencido el contrato y operada la tácita reconducción no le es dable al arrendador accionar el cumplimiento por vencimiento de término, y sólo es posible demandar el desalojo por alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se resuelve.

A mayor abundamiento cabe mencionar la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veinticuatro (24) de abril del año 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, en la que se señaló:

“En criterio de la Sala…., la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…

…Ese error jurídico en la calificación de la demanda la hace inadmisible…” (Exp. Nº 02-0570. Sentencia 834).

Aplicando la sentencia parcialmente transcrita al caso que nos ocupa, resulta impretermitible concluir que habiéndose indeterminado el contrato, en virtud que el arrendatario no fue notificado de la voluntad del arrendador que debía hacer entrega del inmueble al vencimiento del mismo, con 60 días de antelación, manteniéndose al arrendatario en el uso y goce de la cosa con la venia del arrendado, la demanda de cumplimiento de contrato no puede prosperar; y, no estando los méritos procesales a favor de la parte actora, conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, ha de declararse sin lugar la demanda. Así se declara.

No pasa este tribunal a analizar las consignaciones efectuadas por el arrendatario puesto que nada aportan respecto de los hechos controvertidos. Así se decide.

IV

Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos TOMAS HORACIO HERNÁNDEZ y MARLENY G. de HERNÁNDEZ, contra el ciudadano JESÚS EMILIO VELAZCO MÉNDEZ, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

Se condena en costas a la parte actora, al resultar vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11 días del mes de junio del año dos mil ocho. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 11-6-2008 siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), previo el anuncio de ley, se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria.

Exp. 45.005.