TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 198º y 149º

PARTE ACTORA: NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMÓN JOSÉ FUSTER LORENZO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.509.125 y 6.153.589.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUCIA CASAÑAS, JOEL ALFREDO ALBORNOZ y ISMAEL FERNÀNDEZ DE ABREU, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 31.630, 31.433 y 35.714, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: LINA ALZURO DE CALDERA, CARMEN GUZMÀN DE ALZURO, CIRO ALFREDO CALDERA SALAZAR y JESÙS ALZURO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.303.230, 944.794, 5.008.199 y 936.287.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS GÓMEZ MALDONADO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7043

ASUNTO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

EXPEDIENTE: 05-8073

-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente juicio por libelo de fecha 13 de mayo de 2005, a través del cual los abogados LUCIA CASAÑAS y JOEL ALFREDO ALBORNOZ, actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMÓN JOSÉ FUSTER LORENZO, intentaron demanda por cumplimiento de contrato en contra de las ciudadanas LINA ALZURO DE CALDERA y CARMEN GUZMÁN DE ALZURO.
El día 03 de junio de 2005, este Juzgado se pronuncia y admite la demanda incoada por los ciudadanos NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMÓN JOSÉ FUSTER LORENZO.
En fecha 25 de noviembre, la representación de la parte actora consigna reforma del libelo de la demanda, el cual es admitido por auto de fecha 27 de octubre de 2005.
En fecha 17 de noviembre de 2005, la parte demandada consigna escrito de contestación de la demanda.
En fecha 23 y 30 de enero de 2006, la parte demandada y actora, respectivamente, presentan sus respectivos escritos de promoción de pruebas, haciendo uso de su derecho procesal.
En fecha 13 de julio de 2007, ambas partes presentan sus respectivos escritos de informes. En fecha 26 de julio de 2007 la parte actora formula las observaciones que consideró pertinentes a los informes presentados por la parte demandada.

-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda, la parte actora indica que su pretensión radica en la resolución del contrato de opción de compraventa celebrado con las ciudadanas LINA ALZURO DE CALDERA y CARMEN GUZMÁN DE ALZURO, y los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de éstas. En efecto, en el escrito de la demanda la parte accionante alega lo siguiente:
1. Que celebró un contrato de opción de compraventa con las ciudadanas LINA ALZURO DE CALDERA y CARMEN GUZMÁN DE ALZURO, hoy parte demandada, en fecha 30 de marzo de 2004 sobre un inmueble consistente en apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. y la letra “5A-32” ubicado en el piso 3 del Edificio A, Quinta Etapa del Conjunto Residencial “Residencias El Alambique”, Parcela A-4 de la Urbanización Nueva Casarapa, en Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, por la cantidad de TRECE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 13.500.000,oo).
2. Que la parte actora declaró haber recibido, al momento de celebrar el contrato de opción de compraventa, la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,oo) como parte del precio, de los cuales las compradoras retuvieron la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), para sufragar gastos relativos a la venta.
3. Que en caso de que no se verificara la compraventa dentro de los ochenta días hábiles siguientes, los vendedores tendrían derecho a retener como indemnización de daños y perjuicios, a título de cláusula penal, la suma de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo).
4. Que en la fecha de suscripción del contrato de opción de compraventa los vendedores le entregaron a las compradoras las llaves del apartamento objeto del acuerdo.
5. Que en fecha 02 de abril de 2004, los vendedores otorgan mandato general de administración y disposición del inmueble a la ciudadana LINA ALZURO DE CALDERA.
6. Que vencido el plazo previsto en el contrato de opción de compraventa para el otorgamiento del documento definitivo, las compradoras no presentaron el documento en el Registro Subalterno, se abstuvieron de pagar el precio de venta y las cuotas hipotecarias.
7. Que el 31 de enero de 2005 los vendedores revocaron el poder general de administración y disposición conferido a la ciudadana LINA ALZURO DE CALDERA, y exigen a las compradoras la entrega inmediata del inmueble, a lo cual estas últimas se niegan.
8. Que las compradoras se aprovecharon dolosamente de la situación de los vendedores, para despojarlos de un inmueble de su propiedad, truncando sus esperanzas y proyectos, y obligándolos a habitar un inmueble arrendado.
Por otra parte, en el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada manifiesta lo siguiente:
1. Que las compradoras solo asumieron la obligación de pagar el saldo de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo) del precio convenido por la compraventa del inmueble objeto de esta causa, por cuanto éstas ya entregaron a los vendedores la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,oo).
2. Que no existe pacto alguno en el que conste la obligación de las compradoras de pagar las cuotas de condominio.
3. Que las compradoras pagaron cuotas vencidas del crédito hipotecario por cuenta de los vendedores, los cuales pueden compensarse con la obligación de pagar el saldo de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo).
4. Que por cuanto se pactó una cláusula penal en el contrato cuya resolución se dirime en esta causa, es improcedente la reclamación de daños y perjuicios que pretenden los demandantes.
5. Que las compradoras han pagado por los vendedores aproximadamente SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), que invocando la compensación, se convierten en pago de parte del saldo del precio.

- III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Plaza, el 29 de enero de 1998, registrado bajo el No. 28, Tomo 10, Protocolo Primero. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
2. Documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 30 de marzo de 2004, bajo el No. 02, Tomo 27 de los Libros de autenticaciones llevados por la citada Notaría, al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.
3. Instrumento poder otorgado en fecha 02 de abril de 2004, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 01, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.
4. Misiva enviada por la parte actora a las demandadas LINA ALZURO y CARMEN GUZMÁN DE ALZURO, el 07 de febrero de 2005, al cual este Juzgador le niega todo valor probatorio, en virtud de que nadie puede crear un medio de prueba en su favor, con base en el artículo 1378 del Código Civil. Así se declara.
5. Legajo de copias certificadas expedidas por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dentro de las cuales corre inserto informe emanado del BANCO PROVIVIENDA, BANCO UNIVERSAL – BANPRO. De conformidad con el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, las mismas harán fe de sus originales. Ahora bien, en virtud de constituir documento judicial emanado de funcionario público capaz de dar fe pública, este Juzgador le da valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
6. Copias certificadas expedidas por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en las cuales corre inserto informe rendido por BANESCO, BANCO UNIVERSAL. De conformidad con el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, las mismas harán fe de sus originales. Ahora bien, en virtud de constituir documento judicial emanado de funcionario público capaz de dar fe pública, este Juzgador le da valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
7. Copia de las facturas emanadas de ADMINISTRADORA SAN NICOLÁS DE BARI, C.A., correspondientes a los pagos por conceptos de alícuota de condominio cargo de la misma parte promovente, en las cuales consta el pago de las cuentas pendientes del inmueble al 30 de marzo de 2004, por parte de la ciudadana LINA DE ALZURO. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, por cuanto debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se declara.
8. Estado de cuenta recalculado al 30 de septiembre de 2002, ajustado por la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia de 24 de enero de 2002, correspondiente al crédito indexado otorgado a la ciudadana NORMA DE CRUZ, para la adquisición del inmueble objeto de la opción de compraventa y emanado PROVIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, por cuanto debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se declara.
9. Confesión espontánea realizada por los abogados JOSÉ NAVARRO DONA, SANDY GUEVARA y ALEJANDRO TINEO, tal como consta en escrito consignado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual expresan que realizaron sucesivos pagos a PRO VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, coincidiendo con lo contenido en el informe emanado de esta misma entidad bancaria. Al respecto, observa este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, se valora esta probanza dejándose por cierta la admisión del hecho antes citado. Así se declara.
10. Confesión espontánea realizada por los abogados JOSÉ NAVARRO DONA, SANDY GUEVARA y ALEJANDRO TINEO, tal como consta en libelo de demanda que encabeza los autos del expediente que se tramita ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual expresan en nombre de la codemandada, la ciudadana LINA ALZURO DE CALDERA, que ésta comenzó a ocupar el inmueble una vez que le hicieron la entrega de la llave, con lo cual se pretende demostrar la posesión de los demandados del inmueble que constituye objeto del contrato de opción de compraventa, y a su vez, demostrar el período de esta situación y las obligaciones que devienen de la misma. Al respecto, observa este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, se valora esta probanza dejándose por cierta la admisión del hecho antes citado. Así se declara.
11. Confesión espontánea realizada por la ciudadana LINA ALZURO DE CALDERA, por intermedio de sus apoderados judiciales los cuales expresaron que ésta comenzó a ocupar el inmueble una vez que le hicieron la entrega de la llave, con lo cual se pretende probar la naturaleza del contrato y el incumplimiento de la parte demandada de las obligaciones de registro y el pago de la deuda hipotecaria. Al respecto, observa este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, se valora esta probanza dejándose por cierta la admisión del hecho antes citado. Así se declara.
12. Copia certificada de oficio No. RCA/DT/AG/2005/005859, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), y Registro de Vivienda Principal No. 157544725. De conformidad con el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, las mismas harán fe de sus originales. Ahora bien, con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad. Así se declara.
13. Copia de las partidas de nacimiento de FABIANA, de MELINA CAROLINA y de ANDREINA ELIZABETH. Por no haber sido expresamente impugnada, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de ello, y por cuanto el mismo constituye documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.
14. Copia del contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, suscrito por NORMA DE LA CRUZ con los ciudadanos FELIZ MANUEL GONZÁLEZ y ATENCIA BORDONES. Por no haber sido expresamente impugnada, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de ello, este Juzgador le otorga a dicho instrumento pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil.
15. Copia del contrato de arrendamiento, suscrito por RAMÓN FUSTER con la ciudadana CLARA COROMOTO FRICANO, sobre un apartamento destinado a vivienda principal. Por no haber sido expresamente impugnada, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de ello, y por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente negado, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
16. Resultas de las declaraciones testimoniales que rindieron las ciudadanas TATIANA ZAMBRANO, YANNET CAROLINA VIAMONTE, LILIANA ALBORNOZ BELLO y ZULEMA ARELLANO, ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. En virtud de que dichas declaraciones no fueron evacuadas en referencia a los hechos controvertidos en este proceso, y en virtud de que en la evacuación de dichas declaraciones no hubo un control por parte de la parte no promovente, este Tribunal, haciendo uso de las reglas de la sana crítica, le otorga a dichas declaraciones testimoniales un valor meramente indicial.
17. Prueba testimonial de los ciudadanos CLARA COROMOTO FRICANO TANTILLO, FELIX MANUEL GONZALEZ y ATENCIA RAMONA BORDONES de GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.604.251, 942.326 y 1.721.317. Este Tribunal le otorga valor probatorio a dichas declaraciones testimoniales, valorándose las aseveraciones en ellas realizadas conforme a las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y, luego del estudio de la mismas, en virtud de que las deposiciones proferidas por los testigos fueron coincidentes, y no se contradicen con los elementos de prueba que cursan en autos, y de conformidad con lo estipulado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador acoge lo expuesto por dichas declaraciones. De las referidas pruebas testimoniales se dejó constancia de lo siguiente:
a. Que la ciudadana NORMA EDITH DE LA CRUZ ha vivido en inmuebles bajo el contrato de arrendamiento.
b. Que no pudo concretar la venta de su apartamento por cuanto iba a utilizar como parte del pago el producto de la venta del apartamento de su propiedad.
c. Que al no haber concretado la venta de su inmueble la ciudadana NORMA EDITH DE LA CRUZ sufrió una terrible depresión.
18. Informe mediante el cual la Escuela Básica Estatal “Eleazar López Contreras” dio a conocer a este Tribunal que FABIANA FUSTER DE LA CRUZ cursan estudios en dicha institución y MELINA CAROLINA FUSTER DE LA CRUZ cursó estudios en dicha institución. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento fue ratificado por el tercero del cual emana, y en consecuencia debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se declara.
19. Informe mediante el cual la Escuela Básica Nacional “José Félix Ribas” dio a conocer a este Tribunal que ANDREINA TORRES DE LA CRUZ cursó estudios en dicha institución. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, el cual debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2004, bajo el No. 02, Tomo 27, al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil.
2. La parte actora promueve el libelo de demanda que encabeza las actuaciones en el presente expediente. Visto dicho medio probatorio, este Tribunal debe necesariamente negar la admisión del mismo por cuanto no constituye medio de prueba alguno de los admitidos por el ordenamiento jurídico venezolano.
3. Documento fundamental de la demanda, en especial la letra B de la Cláusula Tercera del mismo, al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil.
- IV -
Motivación para Decidir

Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos copias simples no impugnada del contrato de opción de compraventa, la cual cursa a los folios veinte y cinco (25) y veinte y siete (27) de este expediente; así mismo se observa que la parte demandada convino en la existencia de dicho contrato.
A los fines de determinar la naturaleza del contrato de opción de compraventa traído a las actas del presente expediente, este juzgador considera adecuado observar el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, el cual dice así:
“En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”
(Resaltado de este Tribunal)
De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral del contrato de opción de compraventa, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del promitente vendedor y comprador. En consecuencia, este juzgador tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compraventa. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a las siguientes obligaciones:
1. La falta de otorgamiento del documento definitivo de compraventa en el plazo de ciento ochenta días, contados desde el 30 de marzo de 2004, vencidos el 10 de diciembre de 2004.
2. La falta de pago de las cuotas de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la opción de compraventa.
3. La falta de pago del precio de la venta, esto es, la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 44.000.000,oo).

Dichas obligaciones, según lo alegado por la parte actora, fueron pactadas por las partes al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa. Por su parte, la parte demandada niega que dichas prestaciones estén a cargo de las compradoras, por cuanto su cumplimiento debía ser presentado por los vendedores del inmueble en cuestión.
A los fines de decidir la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, este Tribunal pasa a examinar dichas obligaciones, a fin de determinar el titular de cada una de ellas, de la siguiente forma:
PRIMERO: En primer lugar este juzgador analiza la obligación de otorgamiento del documento de compraventa definitivo ante el Registrador Subalterno, haciendo especial énfasis en la parte obligada a ello.
Por cuanto nada se establece en las cláusulas del contrato cuya resolución se dirime en este proceso en cuanto a la obligación de otorgamiento del documento definitivo de compraventa, este Tribunal debe observar lo dispuesto por el legislador venezolano en el Código Civil, en los artículos 1488 y 1491, los cuales se transcriben a continuación:
“Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

Artículo 1.491.- Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”

De lo anterior, el afamado autor patrio Luis Aguilar Gorrondona, hace referencia en su obra “Contratos y Garantías, Derecho Civil IV”, en la cual señala lo siguiente:
“2° Tradición de inmuebles
(…) En todo caso el vendedor cumple con otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el documento público registrado. (…)
OBLIGACIÓN DE PAGAR GASTOS
En principio, corresponde al comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte (C.C. art. 1.491), lo que puede sintetizarse diciendo que debe pagar los gastos de venta y los gastos de transporte. I. Entre los gastos de venta se encuentran, en su caso, los honorarios profesionales causados por la redacción del contrato, los derechos de autenticación y registro del mismo, y el papel sellado requerido…”
(Resaltado de este Tribunal)

Asimismo, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, con ponencia del magistrado Tulio Álvarez Ledo, ha establecido lo siguiente:
“Como se evidencia de la anterior transcripción, el tribunal de alzada declaró que en virtud del artículo 1.488 del Código Civil, la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida supone la presentación del documento de compra venta por parte del vendedor en la respectiva oficina de Registro, a los efectos de su otorgamiento, pronunciamiento que está acorde con dicha regla, la cual expresa que “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”. Ello permite concluir que la recurrida no la interpretó erróneamente, sino que por el contrario, la desarrolló de acuerdo a su alcance y contenido.”
(Resaltado de este Tribunal)

Del anterior criterio jurisprudencial, concatenada con la opinión doctrinaria transcrita parcialmente, se desprende que el vendedor de un inmueble determinado cumple con su obligación de realizar la tradición de la cosa mediante la presentación del documento definitivo de compraventa, mientras que el comprador está obligado a cancelar los gastos que de su registro se produzcan.
De una revisión de autos, se desprende que no constan de dichas actas que la parte demandante, en su carácter de vendedores del inmueble objeto de este juicio, hayan consignado el documento definitivo de compraventa, susceptible de ser otorgado ante el Registro Subalterno a expensas de las compradoras, parte demandada en el presente juicio. En consecuencia, la parte demandante no ha probado en este juicio el cumplimiento de dicha obligación contractual.
SEGUNDO: Habida cuenta de lo anterior, este juzgador procede a analizar la segunda prestación, cuyo incumplimiento demanda la parte demandante, es decir, la falta de pago de las cuotas hipotecarias, correspondientes al gravamen que se había constituido sobre el inmueble objeto de este juicio. Respecto de ello, el contrato de opción de compraventa, objeto de esta acción resolutoria, establece en su cláusula quinta lo siguiente:
“QUINTA: LAS COMPRADORAS saben y conocen que sobre el inmueble objeto de este contrato pesa una Hipoteca con PRO-VIVIENDA, Entidad de Ahorro y Préstamo, la cual será liberada en el momento de la Protocolización del Documento definitivo de Venta por ante el Registro respectivo.”
(Resaltado de este Tribunal)

Visto lo anterior, resulta pertinente al análisis de dicha cláusula contractual el dictamen doctrinario emanado del autor Luís Aguilar Gorrondona, quien en su obra “Contratos y Garantías, Derecho Civil IV”, señala lo siguiente:
“En cambio, no corresponde al comprador pagar el impuesto sobre la ganancia obtenida por el vendedor ni los gastos que ocasione por culpa del vendedor ni los gastos de cancelación de hipoteca que existiera sobre el inmueble vendido. El pago de éstos corresponde a la persona a favor de quien se hace la cancelación”

Se desprende de la lectura que antecede que el pago de las cuotas hipotecarias, a los fines de la liberación del gravamen que pesa sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, es una obligación cuyo cumplimiento queda a cargo del vendedor del bien.
En el caso que nos ocupa, la parte actora demanda a las compradoras del incumplimiento de una obligación cuya observancia no era el deber de estas últimas. En consecuencia, este Tribunal no puede declarar el incumplimiento de la parte demandada por falta de pago de las cuotas hipotecarias, por cuanto estas no estaban en la obligación de realizar alguna cancelación bajo dicho concepto.
TERCERO: En último lugar, este sentenciador pasa a analizar la obligación de pago del precio de venta, cuyo incumplimiento por parte de las compradoras, denuncia la parte actora. Dicha prestación se encuentra establecida en el contrato objeto de esta causa, en la cláusula tercera, la cual es del tenor siguiente:

“TERCERA: El precio convenido para esta Opción a Compra es por la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 44.000.000,00) que cancelaran LAS COMPRADORAS de la siguiente manera: A.-) La cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,00) en el momento de la firma auténtica de este contrato y que LOS VENDEDORES declaran recibir en este acto a su entera y cabal satisfacción, cantidad que de verificarse la operación se imputara al precio definitivo de venta y B.-) La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) que deberán cancelar LAS COMPRADORAS en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta que contenga la operación por ante el Registro respectivo.”

De una lectura de la anterior cláusula contractual, se desprende que la compradora está obligada a pagar el precio de la venta convenido en el contrato de opción de compraventa, el cual es igual a la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 44.000.000,oo). Según el mencionado contrato de opción de compraventa, los vendedores manifiestan haber recibido de las compradoras, al momento de suscribir dicho acuerdo, la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,oo), quedando un saldo equivalente a la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), cuya cancelación será exigible al momento de protocolizar el documento definitivo de compraventa.
En el caso de marras, los vendedores no han presentado el documento definitivo de compraventa, a los fines de que sea registrado ante la autoridad competente, lo cual constituye la condición suspensiva a la cual se encuentra sujeta la obligación de cancelar el saldo del precio de la venta. En consecuencia, este Tribunal no puede considerar que la parte demandada haya incurrido en incumplimiento alguno, por cuanto su prestación se encuentra subordinada al otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el Registrador Subalterno.
Ahora bien, en vista de los razonamientos anteriores, y por cuanto no quedó demostrado el incumplimiento por parte de las codemandadas de sus obligaciones contractuales, debe este juzgador declarar improcedente la presente demanda de resolución de contrato incoada por los ciudadanos NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMÒN JOSÈ FUSTER LORENZO en contra de los ciudadanos LINA ALZURO DE CALDERA, CARMEN GUZMÀN DE ALZURO, CIRO ALFREDO CALDERA SALAZAR y JESÙS ALZURO. Así se decide.

Dirimido lo anterior, debe este juzgador considerar el pedimento de la parte actora referente al pago de las siguientes cantidades por concepto de daños y perjuicios:
1. La cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), como indemnización de daños y perjuicios, monto equivalente a la cláusula penal consagrada en la cláusula cuarta del contrato objeto de esta causa
2. La cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,oo) mensuales, contados a partir del 10 de diciembre de 2004, equivalentes al canon de arrendamiento, en virtud del incumplimiento al que incurrió la parte demandada.
3. Los daños y perjuicios que han ocasionará el uso ilegítimo del inmueble objeto de este fallo.
4. La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), por concepto de daños y perjuicios morales, causados al ánimo y la salud de los demandantes.
Siendo que en la presente causa no se demostró el incumplimiento de la parte demandada en sus obligaciones contractuales, este Tribunal debe declarar improcedente el pedimento de la demandante, referente a la indemnización de daños y perjuicios, por cuanto no fue probado el hecho generador de los supuestos daños. Así se decide.-
- V -
DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato de opción de compraventa e indemnización de daños y perjuicios materiales y morales, incoada por los ciudadanos NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMÒN JOSÈ FUSTER LORENZO en contra de los ciudadanos LINA ALZURO DE CALDERA, CARMEN GUZMÀN DE ALZURO, CIRO ALFREDO CALDERA SALAZAR y JESÙS ALZURO, todos suficientemente identificados en el encabezado de esta decisión.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( ) días del mes de junio de dos mil ocho (2008).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:00 PM.

LA SECRETARIA,

Exp. N° 05-8073
LRHG/MGHR/ ngp.