TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SÈPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL BANCARIO CON COMPETENCIA NACIONAL Y SEDE EN LA CIUDAD DE CARACAS (EN TRANSICIÒN).

EXPEDIENTE Nº: 02223

PARTE ACTORA: BANCO MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrito en el Registro de Comercio llevado por ante el antiguo Juzgado de Comercio del Distrito Federal el 03 de abril de 1925, bajo el Nº 123, cuyos actuales estatutos sociales refundidos en un solo texto consta de asiento inscrito en Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 04 de marzo del 2002, bajo el Nº 77, Tomo 32-A Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALFREDO PIETRI GARCIA, EDGAR PEÑA COBOS y DIANORA DIAZ CHACIN, abogados en ejercicio, mayores de edad de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 9.429, 18.722 y 12.198 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CALZADOS ANNESE, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 29 de julio de 1974, bajo el numero 25, Tomo ANNESE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cedula de identidad Nos. 6.194.079 y 6.006.916, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUCIO MUÑOZ MANTILLA , IVAN MUÑOZ, PEDRO ALBERTO JEDLICKA, MARCEL IMERY, PEDRO URDANETA BENITEZ, GABRIEL CALLEJA, JEAN BAPTISTE ITRIAGO, JOSE FLAMARIQUE, SILVIA GIL, ARISTOTELES TINIACOS, VANESA ANNESE, FRANCISCO GUERRERO, ALFONSO SEVA, KAREN PERDOMO , JORDY ENRIQUE MONCADA, BARBARA GONZALEZ G, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 12.654 , 64.319, 64.391, 42.020, 57.992, 57.992, 54.142, 58.350, 66.226, 118.598 92.285, 124.064, 96.863, 121.388, 130.221, 130.097 y 108.180, respectivamente.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES (INTIMACIÒN).
IMPUGNACION DE AVALUO DE INMUEBLE.

I

El apoderado judicial de la parte demandada abogado JORDI ENRIQUE MONCADA, impugnó el avalúo realizado por los peritos ciudadanos ANGELA YI HUNG, HERMANN L. DIAZ y VICENTE RODRIGUEZ, titulares de las Cédulas de Identidad Nº 5.540.104, 3.238.893 y 5.855.802, respectivamente, llevándose a cabo el acto de reunión de los peritos para fijación del precio y consignación del informe el 30 de julio de 2008, sobre un inmueble identificado con el Nº 4, manzana Nº 46 de la Urbanización Altamira y la construcción casa quinta sobre ella edificada, identificada como Quinta Cozzana, localizada en la 6ta Avenida, entre 8va y 9na Transversal de Altamira, Jurisdicción del Municipio Chacao, Estado Miranda, por cuanto el método utilizado para la estimación del inmueble no informa la totalidad de la fuente enunciada por los peritos, sólo se evidencian las fuentes relativas a la información provenientes de medios de comunicación impresos materializados en aquellos datos que componen la oferta de bienes y raíces, sin que exista información alguna de la cual se desprendan valores del mercado actual, siendo un hecho notorio la existencia de medios en los cuales se pueden encontrar referencias a los precios actuales del mercado. Con respecto a las ventas protocolizadas en los años 2004, 2005 y 2006, la venta del año 2006 fue una venta entre dos personas con el mismo apellido paterno, estimándose como una venta familiar que no refleja el precio real del valor del mercado, el precio de venta del 2006 fue notablemente menor al precio de venta del año 2004 y 2005 para calcular el valor real del inmueble, el avalúo consignado se hizo en base a la tasa anual pasiva promedio del Banco Central de Venezuela considerándose que dicho método no reflejan los índices inflacionarios que afectan el valor del inmueble. Por último se desprende que la valoración de la construcción no especifica fuente alguna para establecer los costos de la misma. Es por lo que solicitamos las aclaraciones respectivas para nuestro mayor entendimiento.
En tal sentido los peritos ANGELA YI HUNG, HERMANN L. DIAZ y VICENTE RODRIGUEZ, expusieron lo siguiente: Con respecto a la fuente utilizada que siendo un avalúo solicitado por un Tribunal la información para el cálculo del valor del terreno , debe provenir principalmente de las operaciones de compra venta de terrenos similares debidamente registrada ante las Oficinas Subalternas de Registros , de hecho las operaciones mencionadas por la comisión tiene definida la fecha de protocolización, número del tomo y del documento con los cuales fueron asentados además de la dirección y nombre de los compradores y vendedores. El hecho de que tengan igual apellido tanto el vendedor como el comprador no implica que la operación tenga un valor fuera de mercado. Los métodos de actualización de los valores quedan a libertad de criterio de los expertos que conforman la comisión, en este caso se acordó utilizar el promedio de las tasas pasivas de los seis principales bancos del país publicadas por el Banco Central de Venezuela. En cuanto a los costos de construcción nuestras profesiones y la experiencia en el área de construcción nos permiten dar una opinión propia sin recurrir a publicaciones. Por todo lo expresado anteriormente ratificamos el contenido de nuestro (sic).
En la misma oportunidad el abogado ALFREDO PIETRI, en su carácter de autos expuso: Ante los criterios expresados por los expertos designados por las partes y el que designara el Tribunal me acojo a los planteamientos hechos por ellos ya que los mismos por su conocimiento son los que pueden contestar las observaciones que hiciere el apoderado de la parte demandada quien en su oportunidad procedió a designar a la ciudadana ANGELA YI HUNG. Es todo.
II
Para decidir el Tribunal, observa:
Indica el artículo 558 del Código de Procedimiento Civil, estatuye:
“…Una vez juramentados los peritos, el Juez de acuerdo con ellos, fijará oportunidad para que concurran al Tribunal, y reunidos en la oportunidad señalada, oirán las observaciones que deseen hacerles las partes para que puedan contribuir a la fijación del valor racional de las cosas. SI las partes no concurrieren , o una vez oídas éstas en el caso de que lo hagan, conferenciarán en privado en la misma sede del Tribunal y procederán a efectuar la fijación del justiprecio , el cual será fijado por mayoría de votos…”.

El artículo 559 ejusdem, indica:

“De la reunión de los peritos se levantará un acta que contendrá las razones y argumentos que sirvieron de fundamento para la fijación del justiprecio y el valor asignado al bien o a los bienes objeto de él.
También podrán los peritos consignar el justiprecio mediante escrito que entregarán al Tribunal el día fijado para la reunión”.

Aunado a lo anterior, el artículo 561 ibidem establece:
“El mismo día de la reunión de los peritos en el Tribunal para la fijación del justiprecio, podrán las partes impugnar el resultado por error sobre la identidad o calidad de la cosa justipreciada lo cual probaran dentro de los cinco días siguientes, resolviendo el Juez el sexto día la pretensión del impugnante…”.

Revisada el acta que al efecto se levantó en la oportunidad de la reunión de los peritos avaluadores, resulta de relevancia destacar que la representación judicial de la parte demandada no impugnó de manera expresa el avalúo, sino que realiza observaciones en base a los motivos que indica el artículo 561 citado como impugnatorios del resultado del avalúo por error de calidad de la cosa justipreciada.
Es así cuando indica que establecieron un justiprecio sin que exista información alguna de la cual se desprendan valores del mercado actual; que la venta protocolizada en el año 2006 fue realizada entre dos personas con el mismo apellido paterno, estimándose como una venta familiar que no refleja el precio real del valor del mercado y fue notablemente menor al precio de venta del año 2004 y 2005 para calcular el valor real del inmueble, que se hizo en base a la tasa anual pasiva promedio del Banco Central de Venezuela considerándose que dicho método no refleja los índices inflacionarios que afectan el valor del inmueble y que la valoración de la construcción no especifica fuente alguna para establecer los costos de la misma, no se está circunscribiendo a hacer observaciones, que fueron contestadas por los peritos considerando que habían cumplido los extremos en base a su pericia.
Dicho informe describe el bien objeto de avalúo ( folio 13 pieza II) indicándose como su objeto, establecer su valor. Se describe el entorno (f 17 y 18) y el inmueble con sus condiciones actuales ( f 20 al 23), se incluye plano de ubicación (f 19); metodología empleada ( del mercado o comparación directa de terrenos sin construcción por una parte, y por la otra enfocando el costo para la determinación del valor de la construcción, por la otra, considerando el valor en los actos de transmisión de propiedad de inmuebles de similares características en la zona , actualizándoles y alcanzando una conclusión.
Señala Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo IV Pág. 234: “Es esencial en cambio que el peritaje sea motivado. Los expertos deben vaciar en el acta las razones y argumentos que sirvieron de fundamento para la fijación del justiprecio…éste es el valor de la convicción…”
La representación judicial de la parte demandada no aportó pruebas de desmerecieran la pericia practicada y consignada en actas, para lo que contaba con el lapso indicado en el artículo 561 del Código de Procedimiento Civil, el hecho de tomar como referencia y sin que conste en autos que En consecuencia exista información alguna de la cual se desprendan valores del mercado actual; que la venta protocolizada en el año 2006 fue realizada entre dos personas con el mismo apellido paterno, estimándose como una venta familiar que no refleja el precio real del valor del mercado y fue notablemente menor al precio de venta del año 2004 y 2005 para calcular el valor real del inmueble, la aplicación de la tasa anual pasiva promedio del Banco Central de Venezuela como factor de actualización del precio es un criterio, que como expertos decidieron aplicar y por tanto ello no es censurable. Acerca de la valoración de la construcción se discrimina a los folios 29 al 31 de la segunda pieza del expediente, señalándose que para aplicar el enfoque del costo se identificó el costo de construcción para una tipología aplicable para vivienda unifamiliar de construcción tradicional, indicándose en el folio 30 un cuadro descriptivo de cada partida por metro cuadrado, al que se le adicionó un cuarenta por ciento por concepto de costos indirectos, en todo caso debió ser objeto de actividad probatoria por parte del impugnante, acreditar que los valores aportados por los peritos avaluadores que son llamados por su pericia eran distintos; que los referenciales utilizados para fijar el valor del terreno, no se ajustan a la realidad o no se encuentran actualizados y ello no se observa de actas, pues resulta insuficiente el planteamiento de similitud de apellidos de una venta de un terreno de una urbanización cercana que se tomó como referencial, en consecuencia debe declararse improcedente la pretensión del impugnante, por lo que se declara firme el justiprecio fijado por los expertos ANGELA YI HUNG, HERMANN L. DIAZ , VICENTE RODRIGUEZ, y así se decide.
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos este JUZGADO SÈPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL BANCARIO CON COMPETENCIA NACIONAL Y SEDE EN LA CIUDAD DE CARACAS ( EN TRANSICIÒN), Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por la Autoridad que le confiere la ley, de conformidad con lo estatuído en los artículos 558, 559 y 561 del Código de Procedimiento Civil, declara:IMPROCEDENTE la pretensión del impugnante, por lo que se declara firme el justiprecio efectuado sobre el terreno Nº 4 y la quinta Cozzana ubicada en la sexta avenida, entre 8º y 9º transversales; Urbanización Altamira; Municipio Chacao, Estado Miranda.
De conformidad con lo previsto en el artículo 561 ejusdem se impone al impugnante la multa prevista en la norma citada.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los cinco (05) días del mes noviembre de DOS MIL OCHO (2008). Años: 197º y 148º.
LA JUEZ,

MERCEDES HELENA GUTIERREZ.
LA SECRETARIA,

YAMILET ROJAS.

En la misma fecha, siendo las TRES DE LA TARDE (3:00 p.m) se publicó la anterior decisión en la sala de despachos del Tribunal.
LA SECRETARIA,

YAMILET ROJAS.

Expediente: 02223
COBRO DE BOLIVARES (INTIMACION)
MHG/ yr/ab