TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE: AP-25635
PARTE ACTORA: LUIS RODRIGUEZ AZPURUA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 18.324.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, IRVING MAURELL, MIGUEL ANGEL GALINDEZ, FEDERICA ALCALA y MARIO BRANDO inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.710, 83.025, 90.759, 101.708 y 119.059 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ELEISA COROMOTO DIAZ MELEAN y FELIX EDUARDO FUENTES TORO, venezolanos, de este domicilio, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.099.634 y 6.028.592 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: IRIS MEDINA DE GARCIA y TAMARA SUCURRO GONZALEZ inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.760 y 43.072 respectivamente.
MOTIVI: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este Órgano Jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 14 de abril de 2008.
Alega la parte actora en el libelo los siguientes hechos: Que en fecha 01 de noviembre de 2006, comenzó la relación arrendaticia que tiene con los demandados, mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el No. 34, ubicado en el piso 3 del Edificio Residencias Amazonas, Calle Amazonas de la Urbanización Chuao, Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda. Que a tenor de lo establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato, el canon de arrendamiento mensual quedó convenido en la cantidad de quinientos nueve mil ciento ochenta y cinco bolívares (Bs. 509.185), más la cantidad de doce mil setecientos veintitrés bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 12.723,75), por cada puesto de estacionamiento, siendo que los arrendatarios solo ocupaban un puesto de estacionamiento, el canon de arrendamiento mensual quedo estipulado en la cantidad de quinientos veintiún mil novecientos ocho bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 521.908,75), que el arrendatario debía pagar puntualmente por mensualidades consecutivas y adelantadas, dentro de los primeros cinco días de casa mes. Que los demandados han dejado de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, incumpliendo así su obligación de pago puntual establecido en la Ley. Que si bien es de su conocimiento que los demandados están consignando a su favor ante el Tribunal 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, estas consignaciones las han hecho en forma extemporánea, en contravención a lo contemplado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en razón a dicho incumplimiento procedió a demandar la resolución del contrato de arrendamiento.
En fecha 19 de octubre de 2007, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 03 de marzo de 2008, la parte demandada se dio por citada.
En fecha 05 de marzo de 2008, la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
De la cuestión previa:
Plantearon la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se le atribuya, o por que el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”. Ello en razón que la empresa contratante no menciona el poder legalmente otorgado por el actor, para que la misma ejerciera la facultad de suscribir contratos en su nombre y representación. Que tampoco consta que la empresa en cuestión le hubiere cedido u otorgado al actor poder para intentar la acción. Que el demandante intenta la acción en nombre propio y asumiendo la representación sin poder de la arrendadora Organización Rent-a House, C.A.
De la contestación al fondo:
Alegaron la falta de cualidad del actor para ejercer la acción por cuanto la empresa arrendadora debió haberle cedido el contrato de arrendamiento.
Negaron, rechazaron, y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
Negaron, rechazaron, y contradijeron el hecho de tener que desalojar el inmueble arrendado.
Negaron, rechazaron, y contradijeron tener que pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de cuatro millones ciento setenta y cinco mil doscientos setenta bolívares (Bs. 4.175.270).
Negaron, rechazaron, y contradijeron el tener que pagar las costas y costos del proceso.
Alegaron que firmaron contrato de arrendamiento con la empresa Rent-a House, C.A., pero que no es cierto que adeuden la cantidad demandada por los meses correspondientes desde febrero hasta septiembre de 2007.
Alegaron verse obligados a pagar ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial los arrendamientos, en el expediente signado con el No. 2007-0937, nomenclatura de ese Tribunal, encontrándose solventes en el pago a lo que se obligaron cuando suscribieron el contrato.
Impugnaron la copia simple del documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, presentada junto al escrito de demanda.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Admitidas como fueron las pruebas y negada la admisión de otras, llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de abril de 2008, dictó sentencia donde desechó la cuestión previa y el punto previo alegado por la parte demandada y declaró con lugar la demanda.
En fecha 15 de abril de 2008, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 18 de abril de 2008.
En fecha 19 de mayo de 2008, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
A los fines de resolver sobre la cuestión previa opuesta, pasa este Tribunal a realizar las siguientes consideraciones:
Establece el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se le atribuya, o por que el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”.
En este sentido, la parte demandada, como se dijo anteriormente funda la excepción opuesta en el hecho que la empresa contratante no menciona el poder legalmente otorgado por el actor, para que la misma ejerciera la facultad de suscribir contratos en su nombre y representación. Que tampoco consta que la empresa en cuestión le hubiere cedido u otorgado al actor poder la intentar la acción. Que el demandante intenta la acción a nombre propio y asumiendo la representación sin poder de la arrendadora Organización Rent-a House, C.A.
Dicho esto, por cuanto a criterio de quien suscribe, el contenido de lo indicado por la parte demandada no versa sobre lo descrito en el ordinal antes mencionado, es decir, sobre el control del presupuesto procesal para comparecer en juicio, el cual exige al demandante su adecuada representación en el proceso, en lo que concierne a la capacidad de la persona que se presente como su apoderado o representante, sino, que esta orientado a impugnar la cualidad que pudiera tener el accionante para ejercer la acción, siendo ésta una defensa de fondo, resulta para esta Alzada apegado a derecho el criterio esgrimido por el Juez A-Quo, al declarar improcedente en derecho la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Así se establece.
De la falta de cualidad alegada por la parte demandada:
Como se dijo anteriormente, la parte demandada alegó la falta de cualidad del actor para ejercer la acción por cuanto la empresa arrendadora debió haberle cedido el contrato de arrendamiento, aunado al hecho que el mismo no demostró la propiedad que dice ostentar sobre el bien inmueble dado en arrendamiento.
En este sentido, es importante establecer que la cualidad es el derecho o potestad para el ejercicio de determinada acción, y como quiera, que de los autos se evidencia, muy especialmente del contrato cuya resolución se demanda, el cual fue acompañado por la parte actora con su libelo de demanda y hecho valer expresamente por los demandados, por lo cual este Tribunal lo aprecia en todo el valor probatorio que de él dimana, desprendiéndose de éste que fue celebrado por el accionante debidamente representado por la Organización Rent-a House, C.A., y más aun, cuando del cuerpo del mismo se desprende, tal como lo estableció el Juez A-Quo, que los arrendatarios entregaron al accionante cheque de gerencia por deposito en calidad de garantía, reconociendo a todas luces el carácter de propietario que tiene el ciudadano LUIS RODRIGUEZ AZPURUA, accionante en el presente juicio; mal pudiera considerarse que éste no tiene cualidad para el ejercicio de la acción aquí ejercida, toda vez que fue quien debidamente representado por la Organización Rent-a House, C.A., celebró la convención locativa que hoy se demanda junto a los arrendadores. Así se establece.
Estando en la oportunidad correspondiente para dictar sentencia, este Tribunal de alzada pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes:
De las pruebas promovidas por la parte actora:
 Poder autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 21 de septiembre de 2007, bajo el No. 11, Tomo 190, por cuanto el mismo no fue objeto de tacha o impugnación alguna por la parte demandada en la oportunidad prevista en el Código Adjetivo Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
 Contrato de arrendamiento suscrito entre los demandados y la empresa Rent-a House, C.A., en fecha 01 de noviembre de 2006, por cuanto el mismo no fue objeto de tacha o impugnación alguna por la parte demandada en la oportunidad prevista en el Código Adjetivo Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
 Copia simple del documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, las cuales este Tribunal desecha por cuanto fueron objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente. Así se decide.
 Copia simple del expediente signado con el No. 2007-0934, de la nomenclatura del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por cuanto las mismas no fueron objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal las tiene como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
 Hizo valer el contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora, el cual ya fue sujeto a análisis probatorio por esta alzada. Así se decide.
 Planillas de depósitos bancarios, del Banco Industrial de Venezuela, a favor de la empresa Rent-a House, C.A., folios 80, 81, 82, 83, 84, 85 y 86; por cuanto las mismas no fueron objeto de impugnación alguna, y por cuanto cada una de ellas contienen la respectiva nota de validación de la entidad Bancaria correspondiente, así como del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, les otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
 Auto de consignaciones del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, folio 87, el cual esta alzada desecha por no contener las firmas y sellos correspondientes del mencionado Tribunal. Así se decide.
 Copia simple de telegrama enviado a la empresa Rent-a House, C.A., por cuanto las mismas no fueron objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal las tiene como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
DEL FONDO
Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consigno contrato de arrendamiento suscrito entre los demandados y la empresa Rent-a House, C.A., en fecha 01 de noviembre de 2006, del cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia que hoy se pretende resolver; igualmente consigno copia simple del expediente signado con el No. 2007-0934, de la nomenclatura del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de la cual se desprende el hecho que la parte demandada consigno en fecha 06 de junio de 2007, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2007, demandados como insolutos. Así se decide.
Por su parte, la demandada consignó planillas de depósitos bancarios, del Banco Industrial de Venezuela, a favor de la empresa Rent-a House, C.A., folios 80, 81, 82, 83, 84, 85 y 86, contentivas cada una de ellas de la respectiva nota de validación de la entidad Bancaria correspondiente, así como del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales al ser adminiculadas con las copias simples del expediente signado con el No. 2007-0934, de la nomenclatura del Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, promovidas por la parte actora, se desprende el hecho que la parte demandada, tal como anteriormente se dijo, consigno en fecha 06 de junio de 2007, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2007, es decir, fuera del lapso legal establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que dichos pagos fueron realizados con posterioridad a los quince días continuos siguientes al vencimiento del termino previsto por las partes en el contrato de arrendamiento; los meses de junio, julio y agosto, dentro del lapso legal correspondiente; y septiembre de 2007, fuera del lapso legal respectivo, por cuanto la fecha de la nota de validación del Tribunal de consignaciones es posterior a lapso legalmente establecido, antes señalado. Así se establece.
En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. Es pues, la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitar esta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende resolver; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte demandada, al no cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y septiembre de 2007, en la oportunidad prevista para ello, supuestos éstos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción resolutoria aquí ejercida. Así se decide.
En cuanto al pago de la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON TRES CENTIMOS (Bs. F. 4.175,3), demandadas por indemnización de daños y perjuicios, originadas por la mora en la que incurrió la parte demandada, este Tribunal considera que por cuanto ha quedado suficientemente demostrado dicho incumplimiento al no haber la parte demandada pagado dentro del lapso procesal correspondientes los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, dicho pago debe prosperar en derecho, advirtiéndose que a tal cantidad le deberá ser imputada la depositada ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual en este acto se autoriza su retiro al actor. Así se establece.
De la misma manera surge la necesidad de esta Alzada dejar sentado el hecho que no comparte el criterio del A-Quo, en cuanto a la oportunidad de Ley para el deposito de las mensualidades arrendaticias, toda vez que éstas deben ser efectuadas dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad pactada por las partes en su acuerdo arrendaticio, es decir, en el presente caso, como quiera que las partes establecieron que el pago del arrendamiento debía efectuarse dentro de los primeros cinco días de cada mes, por adelantado, la oportunidad procesal idónea para ello sería los quince días continuos del mes en curso según lo previsto por las partes en su convención locativa, y no los quince días del mes subsiguiente, tal como de manera errada lo estableció el Juez de la causa. Así se establece.
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 14 de abril de 2008, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia se declara la CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara LUIS RODRIGUEZ AZPURUA contra ELEISA COROMOTO DIAZ MELEAN y FELIX EDUARDO FUENTES TORO, antes identificados. En tal sentido:
PRIMERO: Sin lugar la cuestión previa e improcedente en derecho la falta de cualidad del actor propuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por el demandante, debidamente representado éste en ese acto por la Organización Rent-A-House, C.A., y los demandados, en fecha 01 de noviembre de 2006.
TERCERO: Se ordena a los demandados a entregar al actor totalmente desocupado de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 34, ubicado en el piso 3 del Edificio Residencias Amazonas, Calle Amazonas de la Urbanización Chuao, Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.
CUARTO: Se condena a los demandados a pagar al actor la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON TRES CENTIMOS (Bs. F. 4.175,3), equivalentes a los meses de alquiler reclamados como insolutos, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, a cuya cantidad le deberá ser imputada la depositada ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual en este acto se autoriza su retiro al actor.
Se ratifica la decisión apelada pero en los términos explanados en el presente fallo.
No hay espacial condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 11 días del mes de junio de 2008. Anos 198° y 149°.
EL JUEZ
EL SECRETARIO
LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
MUNIR SOUKI URBANO
En la misma fecha anterior, siendo las , previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO Exp. AP-25635-LTLS/msu/pn