TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, doce (12) de junio de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO No.: AP31-V-2008-001013
PARTE ACTORA: ZITA MARÍA KISS
APODERADA JUDICIAL: ODILETTE OLLARVES RUIZ
PARTE DEMANDADA: RAFAEL VICENTE MICHELANGELLI FELICE
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por DESALOJO, presentado por la Abogada Odilette Ollarves Ruiz, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 21.770, actuando como apoderada judicial de la ciudadana ZITA MARÍA KISS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V-3.243.138, contra el ciudadano RAFAEL VICENTE MICHELANGELLI FELICE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-6.520.682, admitida por los trámites del procedimiento breve el 21 de abril de 2008.
Afirmó la apoderada judicial de la parte actora, que su representada, ciudadana ZITA MARÍA KISS, es propietaria del apartamento 11-G, ubicado en el piso 11, entrada Este del Edificio Las Américas, situado en la Avenida Las Américas, de la Urbanización Centro Residencial Parque Humboldt, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, dado en arrendamiento, junto con los muebles y enseres que en él se encuentran, al ciudadano RAFAEL VECENTE MICHELANGELI FELICE, mediante contrato privado, acompañado marcado “C”.
Que en la cláusula tercera de dicho contrato se estableció un tiempo de duración de un (1) año, contado a partir del 15 de abril de 2004 hasta el 14 de abril de 2005. Que vencido éste, celebraron un nuevo contrato, acompañado marcado “D”, por el lapso improrrogable de seis (6) meses, contados a partir del 15 de abril de 2005 hasta el 14 de octubre de 2005.
Que mediante carta de fecha 15 de octubre de 2005, la arrendadora notificó al arrendatario que no le sería renovado el contrato, reconociéndole el derecho a la prórroga legal de un (1) año y el mismo canon de arrendamiento.
Que el 14 de marzo de 2007, nuevamente su mandante notificó su deseo de no prórroga, a través de la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta. Señaló que esta notificación se hizo de forma inoportuna e ineficaz, vista la improcedencia de una nueva prórroga.
Que es el caso, que vencida la prórroga legal, es decir el 15 de octubre de 2006, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y comenzó a efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento en una cuenta corriente de la arrendadora.
Que en vista de tales hechos, el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, por aplicación de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, ya que luego del vencimiento del contrato y transcurrida la única prórroga legal que le correspondía, el arrendatario quedó y se le dejó en posesión del inmueble arrendado, sin que se hubiese celebrado un nuevo contrato.
Señaló que el canon de arrendamiento convenido entre las partes, en la cantidad de (Bs. 870.000,00) mensuales, lo continuó pagando el arrendatario en la cuenta corriente No. 0105-0144-06-1144002432, del Banco Mercantil; pero que a partir del mes de febrero de 2007, tal como se evidencia de estados de cuenta emitidos por dicho Banco, el arrendatario dejó de cumplir con el pago oportuno del canon de arrendamiento, adeudando hasta el momento los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre 2007, enero, febrero y marzo de 2008, que suman la cantidad de (Bs. 3.480,00). Que el pago del canon arrendaticio se haría por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) días después del día quince (15) de cada mes, pero que los pagos realizados en el Banco Mercantil los ha venido haciendo de manera inoportuna.
Que conforme a lo expuesto y a lo dispuesto en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1579 y 1592 del Código Civil y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, demanda por DESALOJO al ciudadano RAFAEL VICENTE MICHELANGELLI FELICE, para que convenga, o así lo declare el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En desalojar el inmueble arrendado y los muebles y enseres propiedad de la arrendadora, especificados en el anexo del contrato de arrendamiento. SEGUNDO: Por vía subsidiaria, que convenga en pagar a título de indemnización sustitutiva, por los daños y perjuicios causados por la mora, la suma de (Bs. 3.480,00), que el es monto de las pensiones señaladas como no pagadas. TERCERO: por vía subsidiaria, convenga en pagar, en concepto de indemnización sustitutiva y como daños y perjuicios por la ocupación del inmueble, durante el tiempo que transcurra entre el mes de abril de 2008 y la oportunidad en que efectivamente sea desalojado y entregado el inmueble, la suma equivalente al canon de arrendamiento establecido en el contrato, en (Bs. 870,00) mensuales. CUARTO: En pagar las costas procesales.
Al contestar la demanda, el ciudadano RAFAEL VICENTE MICHELANGELI FELICE, asistido del abogado Felipe Carrasqueño Rodríguez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 35.893, lo hizo en los siguientes términos:
Que efectivamente la relación arrendaticia se originó a partir del día 15 de abril de 2004, por el período inicial de un (1) año, y un canon de arrendamiento de (Bs. 720.000,00) mensuales. Que rechazaba la falta de pago alegada por la parte actora, por cuanto posee los originales de los últimos depósitos efectuados a favor de la demandante, en su cuenta corriente No. 01050144061144002532, del Banco Mercantil. Que en la actualidad dichos pagos los efectúa a través del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el Expediente No. 20080691, a favor de la demandante, quien se negó a recibirle los cánones de arrendamiento mensual, suspendiendo la cuenta corriente antes aludida, negándose igualmente a un acuerdo extrajudicial para la entrega del inmueble. Que igualmente la demandante suspendió el servicio telefónico, a pesar de que siempre pagó oportunamente dicho servicio.
Señaló que no era cierto que la demandante haya presentado al demandado una supuesta notificación autenticada ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, ya que desde el 13 al 20 de marzo de 2007, se encontraba fuera de Caracas, realizando labores de servicio de transporte de mercancía.
En cuanto al monto actual del canon de arrendamiento, señaló el demandado que por presiones y amenazas de la demandante, no tuvo más alternativas que firmar y aceptar el aumento del canon de arrendamiento; violando las distintas Resoluciones emitidas por el Ministerio de la Producción y Comercio y de Infraestructura, sobre la prohibición de los aumentos de los cánones de arrendamiento mensual, a los fines de garantizar el bienestar de los derechos e intereses de los arrendatarios de vivienda, por ser un servicio de primera necesidad.
Que con base a lo expuesto solicita que se declare la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar el desalojo; que le sea entregada la cantidad de (Bs. 5.400,00) correspondientes al excedente que ha pagado demás por cánones de arrendamiento desde el 15 de abril de 2005 hasta el 15 de abril de 2008; y que en caso de no prosperar la anterior solicitud, se declare sin lugar, la supuesta entrega de la notificación notarial antes aludida, ya que es totalmente falsa la indicación realizada por el funcionario; y que se declare sin lugar la acción interpuesta.
Vistas las exposiciones de las partes, se evidencia que fue admitido por el demandado, la existencia de la relación arrendaticia que le vincula a la demandante. No obstante ello, y conforme a los términos en que fue contestada la demanda, resulta necesario para este Tribunal analizar los recaudos consignados por la parte actora, para establecer ciertos hechos importantes para la resolución de la controversia. Dichos medios probatorios son los siguientes:
- Original de contrato de arrendamiento, suscrito por los ciudadanos ZITA MARÍA KISS, como arrendadora y RAFAEL VICENTE MECHELANGELLI FELICE, como arrendatario, del apartamento 11-G, ubicado en el piso 11 del Edificio Las Américas, entrada Este, situado en la Avenida Las Américas, Urbanización Centro Residencial Parque Humboldt, jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, para el uso de vivienda familiar; por el lapso fijo de un (1) año, contado a partir del 15 de abril de 2004 hasta el 14 de abril de 2005; por el canon de arrendamiento de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 720.000,00) mensuales, a ser pagado por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días después de las fechas antes referidas.
Igualmente anexo a dicho contrato se encuentra un Inventario firmado por ambas partes, indicando que forman parte integral del contrato de arrendamiento del apartamento 11-G, los siguientes bienes muebles y enseres: Reja de seguridad y puerta Mul.T-Lock en la entrada; cocina empotrada con gabinete de base y pared, cocina a gas de cuatro hornillas y horno, rotisador, bandeja y campana extractora, nevera marca Admiral, lavadora marca Admiral, secadora marca General Electric, mesón en madera con dos (2) bancos, calentador marca Record, de 35 litros y lámpara colgante; mueble de madera clara de cuatro (4) gavetas y dos (2) puertas, espejo con marco de madera y lámpara cilíndrica; juego de recibo compuesto por una tarima alfombrada con doce (12) cojines de color marrón, una mesa esquinera con espejos, tope de vidrio y base cromada, mesa de centro de Capuy con tope de vidrio, ventilador de techo de cuatro (4) aspas y plafón; un aparato telefónico; Dos (2) sillones de madera con cuatro (4) cojines, dos (2) estantes de madera de tres (3) peldaños, un mueble-bar de dos (2) módulos color blanco y marrón, lámpara de láminas de madera y vitrina de madera; lámpara de techo redonda de vidrio y lámpara en plexiglass sobre gabinetes de espejo ubicados en el baño; ubicados en la habitación principal: Un juego de dormitorio con marco y colchón matrimonial, un mueble blanco de madera y fórmica de cuatro (4) gavetas y dos (2) puertas, espejo en la pared y lámpara tipo plafón; en la habitación auxiliar: Un (1) sofá-cama y un gavetero de fórmica de seis (6) gavetas; así como dos juegos de llaves de todas las áreas del apartamento y del edificio.
- Original de contrato de arrendamiento, suscrito por las mismas partes sobre el apartamento identificado, por el lapso de seis (6) meses, contados a partir del 15 de abril de 2005 hasta el 14 de octubre de 2005; estableciéndose un canon de arrendamiento mensual de (Bs. 870.000,00). Se evidencia que las partes acordaron que el contrato era improrrogable, y si el arrendatario deseaba continuar en el inmueble debía firmar un nuevo contrato durante el último mes del vencimiento del plazo.
- Original de carta firmada por la ciudadana Zita Kiss, dirigida al ciudadano Rafael Michelangelli, el 15 de octubre de 2005, comunicándole que no le sería renovado el contrato de arrendamiento, y que le correspondía el lapso de prórroga de un año, con el mismo canon de arrendamiento; opuesta al demandado, quien no desconoció la firma estampada en ella en señal de haberla recibido. Por lo que, este Tribunal la tiene como recibida por el arrendatario.
- Copia simple de Solicitud de Notificación realizada por la demandante ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, y del acta levantada el 14 de marzo de 2007, mediante la cual el funcionario público notarial dejó constancia que se trasladó al inmueble arrendado a practicar la notificación del ciudadano Michelangelli Felice, quien se encontraba en dicho inmueble, por lo cual le impusieron del contenido de la notificación, entregándosela en sus manos. Finalmente dejaron constancia que el notificado se negó a firmar. Estos documentos fueron consignados en copia simple; pero al tratarse de un acta levantada por un funcionario público competente para hacerlo, que no fue impugnada por la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal tiene como fidedigna dicha copia.
Con relación a la actuación reflejada en el acta, el demandado solicitó al Tribunal lo siguiente: “…declare sin lugar la supuesta entrega de la supuesta Notificación por parte de Notaría Publica (sic) Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en el domicilio objeto del presente procedimiento, ya que es totalmente falso la indicación que hace el funcionario que la realizo (sic), de que la (sic) demandado se negó a firmar la boleta, en virtud de, que dicho funcionario nunca se presento (sic) ante el domicilio señalado, para la entrega, tal como lo señala el articulo (sic) 218 del Código de Procedimiento Civil, de manera que este Tribunal, subsane tal irregularidad. Me reservo el derecho de ejercer lo consagrado en el articulo (sic) 222 ejusdem.”.
Se observa que el demandado, quien actuó asistido por el profesional del Derecho, FELIPE CARRASQUERO RODRÍGUEZ, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.816.208, confunde el procedimiento a seguir cuando debe atacarse un medio de prueba consignado en el juicio por su contraparte, por considerar que es falso lo expresado en ellos o por cualquiera de las razones establecidas en el artículo 1380 del Código Civil venezolano; cuyo procedimiento tiene unas formalidades establecidas en los artículos 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Igualmente confunde el demandado la actuación realizada por un Notario Público antes de que se iniciase el presente procedimiento, tendiente a lograr una notificación que le fue requerida por la futura demandante; con actuaciones que debe realizar el Notario dirigidas a lograr la citación del demandado, acordada ya en sede judicial. Por lo que este Tribunal se permite indicarle al demandado que no están relacionadas la actuación de notificación a través de Notario Público realizada antes de que se iniciase el presente procedimiento, con la actuación prevista en el Parágrafo Único del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la actuación realizada por el Notario de la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda no fue ordenada por este Tribunal, sino que fue realizada por dicho funcionario en el ejercicio de sus atribuciones legales, por requerimiento de la parte actora de este proceso antes de iniciarse el mismo; por lo cual sólo era atacable el dicho del Notario referido a través del procedimiento incidental de TACHA DE FALSEDAD de instrumento público o que tenga apariencia de tal. En consecuencia, este Tribunal no tiene nada que subsanar, como lo solicitó el demandado. Por tales razones, debe tenerse como cierto lo declarado por el Notario Público Noveno del Municipio Baruta del Estado Miranda, en el acta levantada el día 14 de marzo de 2007, por la cual se notificó al demandado que la ciudadana ZITA MARÍA KISS DE ALVARADO no deseaba prorrogar el contrato de arrendamiento; y que la prórroga legal se contaría a partir del 14 de abril de 2007 hasta el 14 de abril de 2008. No obstante ello, y como se desarrollará seguidamente, dicha notificación no tiene efectos jurídicos entre las partes.
De los contratos de arrendamiento analizados, reconocidos por el demandado, se evidencia que tal como lo sostuvo la parte actora en el libelo, la relación arrendaticia se mantuvo a tiempo determinado durante un año y medio, por acuerdo de las partes. Lo que significa que al vencimiento de la segunda prórroga contractual, el 14 de octubre de 2005, y visto que las partes no suscribieron un nuevo contrato, comenzó a transcurrir obligatoriamente para el arrendador, el lapso de prórroga legal previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de un (1) año, conforme al literal b) de dicho artículo. Es decir, que la prórroga legal a la que el ciudadano RAFAEL VICENTE MICHELANGELI FELICE tenía derecho, comenzó a correr el 15 de octubre de 2005 hasta el 14 de octubre de 2006.
La parte actora afirmó que posteriormente a esa fecha se dejó al inquilino en posesión del inmueble, quien a su vez continuó pagando el canon de arrendamiento en la cuenta corriente de la actora en el Banco Mercantil, hasta que cesó en dichos pagos desde el mes de febrero de 2007. Que por tales razones, el contrato de arrendamiento se indeterminó, de conformidad a lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil venezolano.
Al terminar el lapso fijo de duración del contrato de arrendamiento, no había necesidad de notificar al arrendatario que el mismo no le sería renovado, pues sin lugar a dudas, el contrato se había estipulado por tiempo determinado, primero por un (1) año y luego por seis (6) meses. Por ello automáticamente comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal.
Pero, si luego de vencido dicho lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia continuó por cuanto la arrendadora siguió recibiéndole los cánones de arrendamiento al arrendatario, hechos que fueron admitidos por éste, se evidencia que efectivamente sucedió lo afirmado por la demandante, en el sentido de que el contrato de arrendamiento que les vincula se transformó en cuanto a su duración, en uno a tiempo indeterminado.
En consecuencia, tal como lo expuso la apoderada judicial de la parte actora, la notificación realizada el 14 de marzo de 2007 por la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, notificando al arrendatario la no renovación del contrato de arrendamiento y que el lapso de prórroga legal de un año que le correspondía comenzaría a contarse a partir del 14 de abril de 2007 hasta el 14 de abril de 2008, no tiene efecto jurídico alguno hacia el demandado; pues como se dijo antes, el contrato de arrendamiento que vincula a las partes ya se había indeterminado, y la prórroga legal sólo opera cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado.
Ahora bien, la parte actora sostuvo que el arrendatario pagaba el canon de arrendamiento en la cuenta corriente que mantiene en el Banco Mercantil, signada con el No. 0105-0144-06-1144002432; pero que a partir del mes de febrero de 2007 dejó de cumplir con dicha obligación; adeudando a la fecha los cánones de los meses de diciembre de 2007, enero, febrero y marzo de 2008, a razón de (Bs. 870,00) mensuales, que suman la cantidad de (Bs. 3.480,00).
La demandante relacionó en el libelo los pagos realizados por el demandado en la cuenta corriente indicada, señalando que de los estados de cuenta acompañados, se evidencia que el último depósito efectuado el día 14 de febrero de 2007 (sic) corresponde al canon de arrendamiento de noviembre de 2007 (por la mensualidad del 15-20-2007 al 15-11-2007).
Ante la imputación de la falta de pago, el demandado la rechazó y sostuvo que tenía en su poder los originales de los depósitos respectivos, efectuados a favor de la demandante en la cuenta corriente indicada y que actualmente realizaba los depósitos en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, por cuanto la demandante suspendió la cuenta corriente.
Por cuanto ambas partes convinieron en que el canon de arrendamiento estaba siendo pagado en el Banco Mercantil, cuenta corriente No. 0105-0144-06-1144002432, cuya titular es la demandante, este Tribunal aprecia con valor de plena prueba tanto los estados de cuenta presentados por la demandante con el libelo, como las planillas de depósitos realizados por el arrendatario en dicha cuenta, a pesar de ser documentos que emanan de una tercera persona ajena al juicio.
En cuanto a la fecha y forma en que fueron realizados los depósitos en la cuenta referida, relacionada en el libelo de demanda de conformidad a la información reflejada en los estados de cuenta referidos, el demandado no alegó hecho en contrario, en el sentido de que la demandante afirmó que los montos depositados desde el día 16 de noviembre de 2006 hasta el día 14 de febrero de 2007 (sic) (en realidad 2008, como aparece en el estado de cuenta emitido el 13 de marzo de 2008), corresponden a los cánones de arrendamiento de las mensualidades comprendidas desde el 15 de octubre de 2006 hasta el 15 de noviembre de 2007. En consecuencia, se tiene como un hecho admitido por el demandado que el depósito efectuado el día 14 de febrero de 2008, mediante planilla No.5087344113, efectivamente corresponde al canon de arrendamiento de la mensualidad comprendida desde el 15-10-2007 al 15-11-2007; y por ende los depósitos de fecha anterior son imputables a las mensualidades anteriores al 11 de octubre de 2007, como lo relacionó la parte actora en el libelo.
De las planillas consignadas y promovidas por la parte demandada, contentivas de los depósitos realizados en el Banco Mercantil (folios 90-94), se evidencia que se refieren a los mismos depósitos reflejados en los estados de cuenta, cuyos pagos corresponden a los cánones de arrendamiento anteriores al mes de noviembre de 2007, tal como lo afirmó la demandante en el libelo; hecho que no fue controvertido. Pues, como se dijo antes, el demandado se limitó a indicar en el libelo que tenía en su poder las planillas de los últimos depósitos, sin indicar a qué mes correspondía cada monto depositado, según él. No le es dable a este órgano jurisdiccional fijar un hecho distinto al afirmado por la parte actora en el libelo y admitido por el demandado, quien no rebatió en su escrito de contestación lo afirmado por la parte actora en el libelo referente a qué mensualidad serían imputables los pagos efectuados en el Banco Mercantil.
Si las partes habían convenido en que la forma de pago del canon de arrendamiento se haría en la cuenta corriente antes señalada, el demandado estaba obligado a seguir consignando dichos cánones de la misma forma. Es el caso que éste señaló que motivado a que la demandante suspendió la cuenta señalada y se negaba a recibirle el pago, procedió a consignar el canon de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente signado bajo el No. 20080691.
Sin embargo, el demandado no promovió en este proceso ningún medio probatorio del cual se evidencie que la cuenta corriente referida fue cerrada. No obstante ello, sería procedente la revisión de los pagos efectuados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, pero tampoco cursa en este proceso prueba fehacientemente de la cual se demuestre que ante el Juzgado referido existe el expediente No. 20080691, formado a instancias del ciudadano RAFAEL VICENTE MICHELANGELLI FELICE para consignar el canon de arrendamiento a favor de la ciudadana ZITA MARÍA KISS, por el inmueble antes identificado, y del cual pudiera este órgano jurisdiccional constatar a partir de qué fecha fueron realizadas las consignaciones y cuáles eran los meses que el demandado afirmaba pagar, y verificar si lo hizo de conformidad a lo dispuesto en los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al promover pruebas, el demandado consignó a los autos originales (copia cliente) de las planillas números 1083070, 0677867 y 0677861, de depósitos realizados luego de iniciado este proceso, los días 7 de abril de 2008, 12 de mayo de 2008 y 5 de junio de 2008, en la cuenta corriente que mantiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio en el Banco Industrial de Venezuela. Pero no se evidencia de las mismas quién hizo los depósitos ni el beneficiario y en la primera de ellas, ni siquiera se ve el monto de lo depositado. Si bien dichas planillas presentan al dorso un sello original del Juzgado competente para recibir las consignaciones en esta Circunscripción Judicial, no se observa alguna otra información de la cual pueda evidenciar este Tribunal que están relacionadas con el expediente de consignaciones que el demandado afirma existe.
En consecuencia, considera este órgano jurisdiccional que la parte demandada no logró demostrar en este proceso que pagó oportunamente a la arrendadora el canon de arrendamiento de los meses de diciembre 2007, enero, febrero y marzo del año 2008; por lo cual resulta procedente la demanda de desalojo interpuesta.
La parte actora solicitó en los puntos segundo y tercero del petitorio, que se condene al demandado a pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios una cantidad equivalente al canon de arrendamiento convenido, por cada mes vencido a partir de diciembre de 2007 hasta que sea entregado el inmueble, a razón de (Bs. 870,00), que es el monto del canon convenido en el último contrato firmado por las partes. Si bien el Tribunal considera que es procedente dicha petición, de conformidad a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, pues el demandado ha estado ocupando el inmueble arrendado sin pagar la contraprestación a la cual se obligó, no es posible acordar la indemnización por el monto solicitado, por cuanto, como lo afirmó la parte demandada el aumento convenido no se ajusta a las disposiciones de orden público que revisten la materia arrendaticia.
Ambas partes admitieron que la relación arrendaticia se inició con el contrato suscrito el día 15 de abril de 2004, con un canon mensual de arrendamiento de (Bs.720.000,00); y posteriormente, al suscribir el nuevo contrato, vigente a partir del 15 de abril de 2005, fue aumentado el canon a la cantidad de (Bs. 870.000,00) mensuales, monto este último que fue pagado por el demandado desde el 15 de abril de 2005 hasta la mensualidad que venció el mes de noviembre de 2007.
Por el principio iura novit curia, conoce quien decide, que efectivamente, por Resolución emanada del órgano administrativo competente para hacerlo, actualmente los cánones de arrendamiento para vivienda están congelados. Así mediante Decreto publicado el 6 de febrero de 2003, en la Gaceta Oficial No. 37.626, emanado de la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, el alquiler de viviendas fue declarado bien y servicio de primera necesidad en todo el territorio nacional. En virtud de tal declaración, el Ministerio de Infraestructura dictó el 4 de abril de 2003 la Resolución No. 036, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.667, del 8 de abril de 2003, mediante la cual resolvió que se mantuvieran en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Dicha Resolución fue dictada con vigencia de un año a partir de la fecha de publicación en la Gaceta Oficial.
El 18 de mayo de 2004 se dictó una nueva Resolución conjunta, publicada el día siguiente en la Gaceta Oficial No. 37.941, de los Ministerios de la Producción y el Comercio ((DM/N° 152) y de Infraestructura ((DM/N° 046), por la cual se resolvió mantener el monto a ser cobrado por concepto de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, establecidos para la misma fecha indicada, 30 de noviembre de 2002. Esta Resolución fue dictada con vigencia de seis meses desde su publicación, prorrogables por un período igual, según lo estimase el Ejecutivo Nacional. Posteriormente han sido dictadas otras prórrogas, como la del 17 de noviembre de 2005, publicada en la Gaceta Oficial No. 38.316, contenida en la Resolución dictada por los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio (N° 0106) y el de Infraestructura (N° 088), por la cual se resolvió prorrogar por seis (6) meses, a partir de la publicación de la Resolución, la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución conjunta referida antes, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.941; hasta la última prórroga decretada, mediante Resolución conjunta de los Ministerios del Poder Popular para las Industrias Ligeras y Comercio, para la Infraestructura y para la Vivienda y el Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 38.811, de fecha 15 de noviembre de 2007.
En base a tales decretos de congelación de los alquileres para viviendas, como el del caso de marras, debe establecerse que el canon de arrendamiento que debía seguir rigiendo entre las partes era el mismo fijado en el contrato de arrendamiento firmado el día 15 de abril de 2004, pues dicho canon fue fijado de común acuerdo ya habiendo una prohibición de aumento decretada por el Estado venezolano.
Si bien con la suscripción del segundo contrato de arrendamiento, podríamos afirmar que la voluntad de ambas partes fue la de aumentar el canon de arrendamiento, el Tribunal observa que cuando una materia está revestida de orden público, no le es dable a las partes relajar las normas o medidas decretadas por el Estado para proteger determinadas situaciones jurídicas relacionadas con esa materia. Así, el Decreto Presidencial y las Resoluciones antes referidas, dictadas de conformidad a las facultades conferidas en la Constitución Nacional y otras leyes nacionales, están relacionadas con una materia de estricto orden público, amparada por normas que no pueden ser relajadas por convenio de las partes o unilateralmente por cualquiera de ellas. En base a ello, este órgano jurisdiccional considera que es nulo cualquier convenio celebrado entre arrendador y arrendatario que establezca un canon por alquiler de vivienda, superior al que habían convenido por el mismo inmueble, a partir del mes de noviembre de 2002, por cuanto dicho canon de arrendamiento se encuentra congelado desde esa fecha. Y para el caso de cualquier contrato de arrendamiento que se celebre con posterioridad, las partes deben estar conscientes de que no podrán aumentar el canon de arrendamiento inicialmente pactado, por cuanto está vigente una congelación de cánones; es decir que a criterio de quien decide, ese canon nace y debe mantenerse congelado.
En este caso concreto, las partes han debido mantener el mismo canon de arrendamiento fijado en el primer contrato celebrado sobre el inmueble arrendado al demandado desde el año 2004. Es decir, que independientemente de que el arrendatario hubiese convenido con su arrendadora, en un aumento posterior del canon de arrendamiento, éste es ilegal y por ende carece de toda validez, por cuanto el alquiler de vivienda fue declarado por el Ejecutivo Nacional, como un servicio de primera necesidad, y en base a ello se encuentran congelados en nuestro país, los montos de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas; lo que convierte en irrenunciable el derecho del arrendatario a que se le siga cobrando el canon de arrendamiento inicialmente establecido, hasta tanto el Ejecutivo Nacional decida lo contrario, pues el imperio del Estado, registrado en el Decreto y las Resoluciones antes relacionadas, debe prevalecer sobre la voluntad de las partes.
Así las cosas, el canon de arrendamiento exigible al demandado era la cantidad de (Bs. 720.000,00) mensuales, hoy (Bs. 720,00); siendo éste el monto que debía pagar durante los meses señalados como insolutos; y en base al mismo será condenado a pagar la cantidad que resulte por concepto de indemnización de daños y perjuicios, equivalente a los meses que ha ocupado el inmueble sin pagar el canon de arrendamiento hasta la última mensualidad vencida a la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión.
Resulta oportuno aclarar que el demandado solicitó en su escrito de contestación que le fuese entregada la cantidad de (Bs. 5.400,00), por el excedente pagado desde el 15 de abril de 2005 hasta el 15 de abril de 2008. Sin embargo, su petición ha debido interponerla antecedida de una demanda reconvencional a la parte actora; para que, en caso de haber sido declarada admisible dicha reconvención, se le diese el trámite correspondiente, ordenando a la parte actora a contestar la demanda y defenderse de las imputaciones que le haya hecho el demandado, relacionadas con los montos pagados durante el período señalado.
Todo procedimiento contencioso judicial tiene una fase alegatoria, que para el demandante precluye con el libelo y para el demandado, con la contestación. De lo contrario, el proceso se convertiría en un contradictorio indefinido, como pretendieron hacerlo las partes en el expediente, con escritos sucesivos a tales oportunidades, defendiéndose cada una de las imputaciones que le hacía la otra en cada escrito. Así vemos como la parte actora pretendió contestar la contestación del demandado mediante escrito presentado el día 4 de junio de 2008, como si hubiese sido demandada en reconvención y el demandado a su vez, presentó un escrito el día 6 de junio de 2008, cuando ya la causa estaba en estado de sentencia. Ninguno de estos dos escritos han sido tomados en consideración por el Tribunal, por cuanto los términos de la controversia fueron establecidos de conformidad a lo expuesto en el libelo de demanda y en su contestación; y como se dijo antes, no fue presentada demanda reconvencional de la que tuviese que defenderse la actora.
A este respecto, nuestro legislador procesal previó la forma en que el demandado debe actuar en el proceso civil, en caso de que pretenda un determinado comportamiento de la parte actora o si ésta no conviniere en lo solicitado, el Tribunal la condene a cumplir con lo pretendido; trámite éste no observado por el demandado en este proceso, por lo cual se declara improcedente su solicitud de pago a la parte actora; quedando a salvo el derecho del arrendatario a ejercer contra la arrendadora cualquier acción de repetición de lo pagado en exceso del canon inicialmente fijado. Así se establece.
Con fundamento en las consideraciones ante explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana ZITA MARÍA KISS contra el ciudadano RAFAEL VICENTE MICHELANGELLI FELICE. En consecuencia, se condena al demandado a cumplir con lo siguiente:
PRIMERO: Desalojar y entregar a la parte actora los siguientes bienes, que le fueron arrendados mediante contrato de arrendamiento vigente desde el 15 de abril de 2004 y su inventario anexo: BIEN INMUEBLE: apartamento 11-G, ubicado en el piso 11 del Edificio Las Américas, entrada Este, situado en la Avenida Las Américas, Urbanización Centro Residencial Parque Humboldt, jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda. BIENES MUEBLES Y ENSERES: Reja de seguridad y puerta Mul.T-Lock, colocados en la entrada del apartamento; cocina empotrada con gabinete de base y pared, cocina a gas de cuatro hornillas y horno, rotisador, bandeja y campana extractora, nevera marca Admiral, lavadora marca Admiral, secadora marca General Electric, mesón en madera con dos (2) bancos, calentador marca Record, de 35 litros y lámpara colgante; mueble de madera clara de cuatro (4) gavetas y dos (2) puertas, espejo con marco de madera y lámpara cilíndrica; juego de recibo compuesto por una tarima alfombrada con doce (12) cojines de color marrón, una mesa esquinera con espejos, tope de vidrio y base cromada, mesa de centro de Capuy con tope de vidrio, ventilador de techo de cuatro (4) aspas y plafón; un aparato telefónico; Dos (2) sillones de madera con cuatro (4) cojines, dos (2) estantes de madera de tres (3) peldaños, un mueble-bar de dos (2) módulos color blanco y marrón, lámpara de láminas de madera y vitrina de madera; lámpara de techo redonda de vidrio y lámpara en plexiglass sobre gabinetes de espejo ubicados en el baño; ubicados en la habitación principal: Un juego de dormitorio con marco y colchón matrimonial, un mueble blanco de madera y fórmica de cuatro (4) gavetas y dos (2) puertas, espejo en la pared y lámpara tipo plafón; en la habitación auxiliar: Un (1) sofá-cama y un gavetero de fórmica de seis (6) gavetas; así como dos juegos de llaves de todas las áreas del apartamento y del edificio.
SEGUNDO: A pagar a la parte actora la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 2.880,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la actora, al ocupar el inmueble arrendado sin cumplir debidamente con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, durante las mensualidades comprendidas desde el 15 de noviembre de 2007 (diciembre 2007) hasta el 15 de marzo de 2008 (marzo 2008), a razón de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.720,00) por cada mes.
TERCERO: A pagar a la parte actora, por el mismo concepto, la cantidad SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.720,00) por cada mes transcurrido a partir del 15 de marzo de 2008 (abril 2008) hasta la última mensualidad vencida a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme; tomando en consideración que cada mensualidad inicia y vence el día 15 de cada mes respectivo.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no se le concedió todo cuanto solicitó en el libelo, en interpretación de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El presente fallo se dicta dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo en el artículo 890 eiusdem, por lo que no es necesaria su notificación a las partes.
Publíquese y regístrese, de conformidad con lo establecido en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada a los doce (12) días del mes de junio de dos mil ocho (2008), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO

EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL

En esta misma fecha, y siendo las (11:30) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,