TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinticinco de junio de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2007-001246

Celebrado el debate oral en el juicio interpuesto por el ciudadano JOSÉ DE JESÚS RANGEL RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-3.886.398; contra la ciudadana ROSA ELENA VÁSQUEZ ROSAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V- 2.117.840; con la asistencia de sus respectivos representantes judiciales, de conformidad a lo previsto en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, de vuelta a la Sala de Audiencias, la Juez del Tribunal pronunció oralmente su decisión, expresando los motivos de hecho y de derecho que la sustentan y el dispositivo del fallo, en los siguientes términos: “Analizados los hechos expuestos por ambas partes así como las pruebas consignadas a los autos, se observa que aun cuando las partes denominaron el contrato como de opción de compra venta, el mismo reúne todos los requisitos de un contrato de venta, pues la ciudadana ROSA ELENA VÁSQUEZ ROSAS, se comprometió a vender al ciudadano JOSÉ DE JESÚS RANGEL el inmueble identificado en dicho documento, por el precio de (Bs. 11.000.000,00), del cual pagó la cantidad de (Bs. 3.000.000,00) al firmarlo, deducible del precio de venta al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; y el resto del precio se comprometió a pagarlo mensualmente, a través de cuotas representadas en las letras de cambio analizadas. Se interpreta de dicho contrato que las partes se comprometieron a la firma posterior del documento de venta definitivo. Sin embargo, las letras de cambio para garantizar el pago del resto del precio fueron libradas de forma mensual, venciendo la primera de ellas el 5 de noviembre de 2001.
Es decir que de forma inmediata y sucesiva, el comprador comenzó a pagar el resto del precio fijado por ambas partes y la vendedora se lo recibió, hasta pagar la última cuota representada en la letra de cambio No. 27/27, que venció el día 5 de enero de 2004, y fue pagada el 9-7-2004, según la nota de cancelación impresa al dorso. Lo que evidencia que el lapso de vencimiento de la opción que se dieron las partes en el contrato firmado el 8 de octubre de 2001, quedó sin efecto, por cuanto el comprador siguió pagando el precio convenido, convirtiéndose el contrato en una venta a plazo; por lo cual no resulta procedente la defensa de la demandada, en el sentido de que los lapsos para ejercer la opción de compra venta vencieron y el demandante sólo podrá reclamar la indemnización prevista en la cláusula quinta.
Así las cosas, este Juzgado constata que la ciudadana ROSA ELENA VÁSQUEZ ROSAS vendió al ciudadano JOSÉ DE JESÚS RANGEL RAMÍREZ, el siguiente bien inmueble: Un lote de terreno con un área total aproximada de treinta y cinco metros cuadrados (35M2), ubicado en la calle La Ceiba a Libertad, calle Real de la subida de El Manicomio, en el lugar denominado Agua Salud, jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Federal; con los siguientes linderos particulares: Norte, en siete (7Mts) con solar que es o fue de Josefa Rodríguez; Sur: En siete (7 Mts) con terrenos que son o fueron de Antonio Cachazo Pérez; Este, en cinco (5 Mts) con terrenos que son o fueron de la Sucesión Camila Rosa de Vázquez, hoy de Gilberto Luna Rojas y otra; y Oeste: en cinco metros (5Mts) con la antigua calle Libertad, hoy callejón Los Robles. El lote de terreno de mayor extensión del cual forma parte la porción vendida tiene un área total aproximada de cien metros cuadrados (100M2), y sus linderos generales son los siguientes, Norte: Solar que es o fue de Josefa Rodríguez; Sur, con terreno que es o fue de Antonio Cachaza Pérez; Este, con calle La Ceiba; y Oeste, con solar que es o fue de Juan García.
La vendedora manifestó que el lote de terreno sobre el cual se venden los derechos hereditarios le pertenece según consta de planilla de liquidación sucesoral No. 027789, expediente No. 92-3891, de fecha 22 de diciembre de 1992; y por haberlo adquirido en compra al ciudadano JOSÉ RAFAEL VÁZQUEZ ROSAS según documento notariado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 5 de abril de 2001, anotado bajo el No. 66, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones, el cual le perteneció por haberlo adquirido por herencia de la causante CAMILA ROSA DE VÁSQUEZ, fallecida ab intestato, el 4 de enero de 1992, según consta de la planilla Sucesoral No. 027789, emanada del Ministerio de Hacienda, Departamento de Sucesiones, expediente No. 923891, de fecha 16-12-1992, agregado al Cuaderno de Comprobantes llevado por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 697, folio 1821 al 1828, del cuarto trimestre de 1997; y al ciudadano ARMANDO VÁSQUEZ ROSAS, según documento autenticado ante la Notaría Pública Décimo Cuarta de Caracas, el 12-08-1996, bajo el No. 65, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones, el cual le pertenecía por haberlo adquirido por herencia de la causante CAMILA ROSAS DE VÁSQUEZ.
Se constata que la ciudadana ROSA ELENA VÁSQUEZ ROSAS, titular de la Cédula de Identidad No. V-2.117.840, manifestó que el lote de terreno vendido formaba parte de un bien hereditario, dejado por la causante CAMILA ROSA DE VÁSQUEZ; evidenciándose de sus declaraciones que dicho bien pertenecía en comunidad al menos a tres (3) personas, constituidas por la vendedora y los ciudadanos José Rafael Vásquez Rosas y Armando Vásquez Rosas.
Si bien la parte actora no trajo a los autos el documento del cual se evidencie fehacientemente que la ciudadana CAMILA ROSA DE VÁSQUEZ era propietaria del bien vendido y que a su vez los referidos ciudadanos eran sus causantes; el Tribunal constata que de los documentos auténticos antes analizados, tanto la ciudadana ROSA ELENA VÁSQUEZ ROSAS como el ciudadano JOSÉ RAFAEL VÁSQUEZ ROSAS, declararon que los derechos que le correspondían sobre la porción de terreno antes identificada, devenían de sus condiciones de herederos de la ciudadana CAMILA ROSA DE VÁSQUEZ, según consta de Planilla de Liquidación Sucesoral No. 027789, expediente No. 92-3891, de fecha 22-12-1992, la cual se encuentra agregada al Cuaderno de Comprobantes llevado por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 697, folio 1821 al 1828 del cuarto trimestre de 1997, quien a su vez era propietaria del terreno mediante documento protocolizado ante la misma Oficina de Registro, el 22-11-1940, bajo el No. 78, Tomo 4, protocolo primero.
Igualmente en ambos documentos, el Notario Público que presenció dichos actos, manifestó que tuvo a la vista la aludida Planilla de Declaración Sucesoral No. 027789, expediente No. 92-3891, del 4-1-1992, y Certificado de Solvencia No. 004263, de fecha 22-12-1992, correspondiente a la causante Camila Rosa de Vásquez. De ambas declaraciones contenidas en los documentos notariados antes analizados, este Juzgado establece que efectivamente la ciudadana Camila Rosa de Vásquez, ya fallecida, era propietaria del bien inmueble cuya porción fue vendida al demandante; y que la demandada pasó a ser copropietaria del mismo, junto con los ciudadanos José Rafael Vásquez Rosas y Armando Vásquez Rosas, como sucesores de la ciudadana Camila Rosa de Vásquez.
Ahora bien, la parte actora pretende que se le declare propietario del bien inmueble que le fue vendido por la ciudadana ROSA ELENA VÁSQUEZ ROSAS. Sin embargo se evidencia que dicha ciudadana no era la única propietaria de dicho bien, sino que declaró que el mismo le pertenecía por ser coheredera de la ciudadana Camila Rosa de Vásquez y por haber adquirido los derechos que correspondían a los coherederos José Rafael Vásquez Rosas y Armando Vásquez Rosas, mediante documentos notariados.
Es el caso que de conformidad a lo previsto en el artículo 1.488 del Código Civil venezolano, el vendedor cumple con la tradición de los inmuebles, con el otorgamiento del instrumento de propiedad, el cual debe someterse a su vez a la formalidad del registro. Así, conforme a lo previsto en el artículo 1.920 eiusdem, deben registrarse todos los actos que a título gratuito u oneroso, versen sobre traslados de propiedad de bienes inmuebles. Lo que evidencia que para la fecha en que la ciudadana ROSA ELENA VÁSQUEZ ROSAS se comprometió a vender al ciudadano JOSÉ DE JESÚS RANGEL RAMÍREZ, el inmueble identificado, no era propietaria de la totalidad del mismo, estableciendo este Tribunal que por tratarse de bienes inmuebles, dicha ciudadana vendió unos derechos de propiedad que no le pertenecían, pues la única forma de demostrar la propiedad de los derechos de los otros coherederos, era a través de documentos registrados y no solamente notariados, los cuales no surten efectos ni a favor ni contra el demandante. Por lo que puede afirmarse que estamos en presencia de una venta de la cosa ajena, referida a los derechos de propiedad que corresponden a los ciudadanos José Rafael Vásquez Rosas y Armando Vásquez Rosas, sobre el lote de terreno vendido al demandante.
Considera este órgano jurisdiccional que la venta de la cosa ajena faculta al juez de instancia a declarar la nulidad relativa del contrato de compra-venta, según se desprende del contenido del artículo 1.483 del Código Civil en su primer párrafo, que establece: “La venta de la cosa ajena es anulable, y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona”. Lo afectado en el presente caso son los intereses particulares de los ciudadanos José Rafael Vásquez Rosas y Armando Vásquez Rosas, por lo que el contrato suscrito entre las partes de este proceso, el día 8-10-2001, adolece de una nulidad relativa, la cual se declara en este acto.
En consecuencia, este Juzgado establece que la venta efectuada sólo es válida por lo que respecta a los derechos de propiedad que le corresponden a la ciudadana ROSA ELENA VÁSQUEZ ROSAS, sobre el lote de terreno que forma parte de uno de mayor extensión, antes identificados; y en esa proporción se declara como legítimo propietario al demandante, ciudadano JOSÉ DE JESÚS RANGEL RAMÍREZ.
Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, interpuso el ciudadano JOSÉ DE JESÚS RANGEL RAMÍREZ, contra la ciudadana ROSA ELENA VÁSQUEZ ROSAS. En consecuencia, se condena a dicha ciudadana a lo siguiente:
PRIMERO: Cumplir con lo convenido en el contrato de venta de inmueble celebrado el día 8 de octubre de 2001, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, inserto bajo el No. 44, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y en consecuencia, está obligada a cumplir con la obligación de hacer la tradición de los derechos de propiedad que le corresponden sobre el bien inmueble, otorgando el respectivo documento de propiedad ante la Oficina Subalterna del Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde se encuentra registrado el siguiente bien inmueble: Un lote de terreno con un área total aproximada de treinta y cinco metros cuadrados (35M2), ubicado en la calle La Ceiba a Libertad, calle Real de la subida de El Manicomio, en el lugar denominado Agua Salud, jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Federal; con los siguientes linderos particulares: Norte, en siete (7Mts) con solar que es o fue de Josefa Rodríguez; Sur: En siete (7 Mts) con terrenos que son o fueron de Antonio Cachazo Pérez; Este, en cinco (5 Mts) con terrenos que son o fueron de la Sucesión Camila Rosa de Vázquez, hoy de Gilberto Luna Rojas y otra; y Oeste: en cinco metros (5Mts) con la antigua calle Libertad, hoy callejón Los Robles. El lote de terreno de mayor extensión del cual forma parte la porción vendida tiene un área total aproximada de cien metros cuadrados (100M2), y sus linderos generales son los siguientes, Norte: Solar que es o fue de Josefa Rodríguez; Sur, con terreno que es o fue de Antonio Cachaza Pérez; Este, con calle La Ceiba; y Oeste, con solar que es o fue de Juan García; cuyos derechos de propiedad le pertenecen a la ciudadana ROSA ELENA VÁSQUEZ ROSAS, por ser co-heredera de la ciudadana CAMILA ROSA DE VÁSQUEZ, según consta de Planilla de Liquidación Sucesoral No. 027789, expediente No. 92-3891, de fecha 22-12-1992, agregada al Cuaderno de Comprobantes llevado por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 697, folio 1821 al 1828 del cuarto trimestre de 1997, quien a su vez era propietaria del terreno mediante documento protocolizado ante la misma Oficina de Registro, el 22-11-1940, bajo el No. 78, Tomo 4, protocolo primero.
SEGUNDO: Por cuanto quedó fehacientemente demostrado en autos que el demandante cumplió con su obligación como comprador, pagando el precio convenido en el contrato, se declara que si parte demandada no cumple dentro del lapso de cumplimiento voluntario que le otorgue este Tribunal, con la obligación referida en el particular anterior, la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, relativos a la transferencia al ciudadano JOSÉ DE JESÚS RANGEL RAMÍREZ, de los derechos de propiedad que le correspondían a la demandada, sobre el lote de terreno antes identificado, de conformidad a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no se le concedió todo cuanto solicitó en el libelo, de acuerdo a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dentro del lapso previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el fallo completo se extenderá por escrito y se agregará al expediente.”
Terminó, se leyó y conformes firman.
LA JUEZA TITULAR,

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Abg. ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL
El Secretario del Tribunal deja constancia que el anterior dispositivo fue leído en presencia de los representantes legales de ambas partes, siendo las (11:15) a.m.
EL SECRETARIO,