TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, cuatro (04) de junio de dos mil ocho (2008)
198º y 149º

ASUNTO: AP31V2008001394
Vista la demanda anterior y los recaudos que la acompañan, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, presentada por los abogados Carlos Calma y José Luís Rodríguez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 45.427 y 45.624 respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA CONTINENTAL C.M., C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, en fecha 14 de agosto de 1997, bajo el Registro de Comercio N° 59, del Tomo 37-A-Cto.
Dichos apoderados judiciales interpusieron la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Vencimiento de Prórroga Legal, solicitando: Primero: A devolver totalmente libre de bienes y personas el inmueble propiedad de su mandataria, sin plazo alguno y en las mismas condiciones en que se entregó, en virtud de haber expirado el plazo de la referida prorroga legal y en su defecto, culminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Segundo: Que convenga en pagar las costas y costos del presente proceso. Así como los honorarios profesionales de abogado, en virtud de su negativa de hacer entrega del Inmueble, cuando le fue solicitado. Tercero: A cancelar a la Arrendadora los días que se mantenga en el Inmueble, hasta su definitiva entrega, incluyendo los posibles daños y perjuicios que se pudiera suscitar durante el lapso de la no entrega del Inmueble a la Arrendadora. Adicionalmente afirmaron lo siguiente:
“…En fecha 25 de Junio de 2005, nuestra representada celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con las ciudadanas Maritza Josefina Urbina y Karelys Josefina Hernandez Urbina, quienes son mayores de edad, solteras, venezolanas, domiciliadas en la ciudad de Caracas y titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.391.465 y 12.958.446, según se evidencia de Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de junio de 2005, anotado bajo el N° 10, Tomo 49, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. En fecha 28 de octubre de 2006, nuestra representada por medio de su administrador, celebró acuerdo por escrito con las arrendatarias, mediante la cual les solicita la entrega del inmueble, para la fecha 31 de diciembre de 2007, fecha en la cual expiraba el contrato de arrendamiento. Hubo formal aceptación por parte de al arrendatarias, no obstante la misma ha hecho caso omiso al acuerdo, a pesar que se efectuó la referida notificación de la no continuidad del contrato de arrendamiento. Es el caso de en fecha 31 de diciembre de 2007, se le cumplió a la arrendatarias un año (01) de prorroga legal al cual tenia derecho según el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud de que su contrato era a tiempo determinado y tenia una duración de un (01) año fijo…..”
A los fines de pronunciarse sobre la admisión de la demanda, este Juzgado considera necesario tener a la vista el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que prescribe: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa”…
Por su parte, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los derechos que dicha ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables; siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Según lo dispuesto en el citado artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, sólo le es dable al Juez, in limine litis, verificar que la demanda no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de ley, correspondiendo a la parte accionada, en la contestación de la demanda controlar que se hayan cumplido otros presupuestos procesales, como es el caso de que los instrumentos fundamentales se hubiesen acompañado con el libelo de la forma establecida en la ley.
Sin embargo, para el caso que nos ocupa, de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se interpreta que el Juez debe analizar los recaudos que le son presentados por la parte actora para la admisión de la demanda, y según la presunción de buen derecho que éstos le merezcan, admitir la demanda.
Ello se evidencia, cuando el artículo indicado expresa lo siguiente: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (Negrillas y subrayados del Tribunal).
De dicha norma se infiere que el Juez previamente debe realizar una labor cognoscitiva de los recaudos aportados por la parte actora con el libelo, que le hagan presumir al menos que se estaba en presencia de un contrato a tiempo determinado que ya finalizó, al igual la prórroga legal a la que el arrendatario tenía derecho, sin perjuicio de que dicha presunción posteriormente sea desvirtuada por la parte accionada al ejercer su derecho a la defensa, pues el Juez no realiza un juicio previo de certeza, pero sí de verosimilitud.
En base a tales razones, considera quien decide que para proceder a la admisión de una demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, deben ser aportados al proceso los instrumentos fundamentales de la demanda en original o en copias certificadas, debidamente ordenadas y expedidas por el o los funcionarios competentes para hacerlo, a los fines de que el Tribunal tenga los elementos necesarios que le hagan presumir la existencia de los presupuestos procesales que se desprenden del contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, a los fines de fundamentar su pretensión, la parte actora consignó un contrato de arrendamiento, el cual fue presentado en copia simple. Al respecto, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece que las copias simples de los documentos públicos o auténticos acompañados por la parte actora con el libelo, se tendrán por fidedignas si la parte contraria no las impugna en la oportunidad de contestar la demanda. Cuestión que a criterio de esta Juzgadora no es procedente cuando se solicita la aplicación de lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la parte actora está obligada a acompañar con el libelo los documentos originales o en copia certificada sobre los cuales base su pretensión; ya que para admitir la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, todos los instrumentos acompañados deben ofrecer la más absoluta certeza al Tribunal con prueba fehaciente, de que la parte demandada está obligada frente a la demandante.
En base a ello, resulta innecesario para este órgano jurisdiccional, el análisis de los demás recaudos consignados por la parte actora, pues el contrato que presuntamente dio inicio a la relación arrendaticia consta en copia simple, con lo cual es imposible establecer su duración, y por ende fijar si la prórroga legal ya se encuentra vencida, para luego admitir la demanda. En consecuencia la demanda interpuesta es contraria a lo dispuesto en el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se INADMITE. Así se decide.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de junio de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ,
_______________________________
Abg. ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO.
EL SECRETARIO ACC,
______________________
JUAN CARLOS CARVAJAL

En esta misma fecha siendo las 11:00 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO,
_____________________
JUAN CARLOS CARVAJAL