REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, dieciséis de junio de dos mil ocho 198º y 149º PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ROMI RAICES 294, C.A., Inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18-05-1992, bajo el Nº 41, Tomo 65-A-Pro.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JAIME BALAGUE ASCASO y MANUEL MAGALDI MARRERO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 1.721 y 7.092, respectivamente.- PARTE DEMANDADA: YOVANNY JOSE SARACUAL, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 10.304.506.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS APONTE LARA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.105.- MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio por demanda intentada por el abogado JAIME BALAGUE ASCASO, quien en su carácter de apoderado judicial de la firma ROMI RAICES 294 C.A, intentó demanda de cumplimiento de contrato contra el ciudadano YOVANNY JOSE SARACUAL, por vencimiento de la prórroga legal. Por auto de fecha 8 de octubre de 2007, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Por diligencia de fecha 13 de noviembre de 2007, el alguacil accidental del despacho informó al Tribunal que no fue posible lograr la citación personal del demandado, toda vez que le manifestó que éste no se encontraba en el inmueble, para ese momento. Por auto de fecha 23 de noviembre de 2007 y previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, se ordenó la citación por carteles de la parte demandada. La formalidad de citación por carteles fue cumplida cabalmente, según consta de las actas procesales y la diligencia de fecha 14 de enero de 2008, suscrita por la Secretaria del Juzgado. Vista la no comparecencia de la parte demandada a darse por citada, el Tribunal previa solicitud de la parte actora, le designó defensor ad litem, cargo que recayó en la persona de la abogada Ángela Merola. Notificada la defensora judicial designada, compareció oportunamente al proceso, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de cumplir fielmente con las obligaciones inherentes al mismo. Por diligencia de fecha 20 de mayo de 2008, el alguacil del juzgado dejó constancia de haber citado a la defensora judicial designada. En fecha 22 de mayo de 2008, compareció la parte demandada, debidamente asistida de la abogada MARIA ESTELA PAVONE y consignó escrito en el cual promovió cuestiones previas, dio contestación a la demanda. Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Siendo la oportunidad para dictar el fallo el Tribunal observa. DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal pasa a decidir la cuestión previa promovida por la parte demandada. Como punto previo al mérito, corresponde al tribunal pronunciarse respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, que fue promovida por la parte demandada, exponiendo como sustento de su excepción lo siguiente: Que la firma ROMI RAICES 294 C.A, lo demanda por cumplimiento de contrato por que supuestamente incumplió con la entrega del inmueble arrendado, constituido por el apartamento u oficina distinguido con el Nº 11, del Edificio La Paz, ubicado en la Avenida Miguel Ángel de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda. Que el proceso expropiatorio iniciado por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, se encuentra en su normal desenvolvimiento de acuerdo a lo pautado en el Titulo IV de la Ley de Expropiación por causa de utilidad pública y Social, lo que hace procedente la aplicación del ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. Para decidir se observa: En primer lugar, en lo que respecta al escrito presentado por la representación judicial de la parte actora, en el cual contradice la cuestión previa promovida, se debe resaltar que ni el procedimiento Especial previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni las disposiciones consagradas en la norma adjetiva, relativas al procedimiento breve contemplan la posibilidad de contestación a las cuestiones previas, razón por la cual, dicho escrito nada abona a la decisión que debe dictarse. Así se decide. En lo atinente a la cuestión previa promovida, debe expresamente señalarse que, el proceso expropiatorio iniciado por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, de acuerdo a lo pautado en el Titulo IV de la Ley de Expropiación por causa de utilidad pública y Social para nada Influye en el juicio que aquí se sustancia, toda vez que el proceso que se está llevando a cabo, ante el organismo administrativo no constituye un presupuesto necesario de la sentencia que deba dictarse en este proceso. El hecho que el inmueble objeto de la presente demanda, se encuentre afectado por el proyecto de dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios, que está siendo ejecutado por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, para nada incide en el presente juicio, pues lo que aquí se discute es el cumplimiento de un contrato por el vencimiento de su prórroga legal. Con el procedimiento expropiatorio, de verificarse definitivamente la adjudicación, el nuevo propietario del inmueble viene a ser la Alcaldía de Caracas, pero ello no implica que la adjudicación definitiva, se realice a los inquilinos que para el momento de la adjudicación ocupen los inmuebles, pues es el propio decreto que establece las condiciones que deben cumplirse para ser beneficiario del proyecto. La doctrina y Jurisprudencia Patria, han venido sosteniendo de manera reiterada que una cuestión es prejudicial a un proceso, cuando su resolución constituye un presupuesto necesario de la sentencia a ser dictada en el juicio. En ese sentido el Dr. Pedro Alid Zoppi, en su obra “Cuestiones Previas y Otros Temas de Derecho Procesal”, editores Vadel hermanos, Caracas, 1.992, sostiene que la prejudicialidad es un punto previo e influyente para resolver el fondo de una controversia, pero que se distingue de otras cuestiones previas porque, necesariamente, tiene que resolverse en un proceso distinto, separado y autónomo, pero que no sólo basta con esto, pues, además, se requiere que el Juez de la causa no tenga facultad para entender de la cuestión judicial pendiente. En el caso bajo estudio no se configura la prejudicialidad aducida por la parte demandada, pues lo aquí discutido es si el demandado incumplió con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, cuestión esta que no requiere de una decisión previa por parte del organismo administrativo. En razón a las consideraciones anteriormente expresadas se declara sin lugar la cuestión previa promovida. Así se decide. DEL FONDO Respecto al fondo de la presente controversia se observa que la pretensión de la parte actora ha sido el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada y en tal sentido expuso su representación judicial lo siguiente: Que en fecha 1 de septiembre de 2005, su representada la firma ROMI RAICES 294 C.A, celebró con el ciudadano Yovanny José Saracual, un contrato de arrendamiento sobre el apartamento o local u oficina distinguido con el Nº 11, del Edificio La Paz, ubicado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda. Citó textualmente lo establecido en las cláusulas primera, segunda décima y undécima del contrato. Adujo que el plazo de arrendamiento de un año fijo establecido en el contrato, terminó el 1 de septiembre de 2006 y debido a que la relación arrendaticia comenzó el primero de septiembre de 2003, de acuerdo con el artículo 38 letra b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operó la prórroga legal de una año, que venció el primero de septiembre de 2007, sin que el referido arrendatario cumpliera hasta la fecha de interposición de la demanda, con la entrega del inmueble arrendado. Frente a la pretensión de la parte actora, observa el Tribunal que no formo parte de lo controvertido, la celebración del contrato de arrendamiento cuya resolución pretende, ni que la duración de la relación arrendaticia comenzó el primero de septiembre de 2003. Negó, rechazó y contradijo que el inmueble sea un local u oficina como lo quiere hacer ver la actora, por haber sido arrendado para vivienda familiar. Adujo que los apartamentos del Edificio La Paz, siempre han sido destinados a vivienda. Que los propietarios intentan confundir el destino de los apartamentos del Edificio, a fin de burlar las normativas relativas a fijación de cánones y demás beneficios de los inquilinos. Rechazó, negó y contradijo que no haya entregado el inmueble a la finalización del contrato de arrendamiento y su respectiva prórroga legal, en base al argumento expuesto como fundamento de la cuestión previa, es decir, que el Edificio está sometido al proceso de adquisición forzosa a cargo de la Alcaldía Metropolitana de Caracas del proyecto Dotación de Viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas según Decreto 000333 de fecha 20 de septiembre de 2006, publicado en Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, publicado en Gaceta Ordinaria 00160. Que su obligación de entregar el inmueble ha quedado suspendida hasta tanto se decida la expropiación del inmueble. Ahora bien, en materia civil, las normas que establecen la dinámica a seguir por las partes para poder vencer en el proceso, está contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. El precepto que se desprende de dichas normas se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación. Es decir, que corresponde al accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de fundamento de su pretensión y al demandado corresponde probar aquellos hechos extintivos que sirvan de fundamento a su excepción. Para cumplir con su obligación la parte actora aportó a los autos los siguientes instrumentos: .- Contrato de arrendamiento privado, suscrito en fecha 1 de septiembre de 2005, cuya celebración no formó parte de lo que fue controvertido en la secuela del proceso, teniéndose por ciertas las afirmaciones efectuadas por la parte actora en el libelo de la demanda, respecto al plazo de duración de dicho contrato. Así se establece. .- Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de septiembre de 2003, cuya celebración tampoco formó parte del mérito de la controversia. Así se decide. .- Copia fotostática simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, que no formó parte del mérito de la presente controversia. Así se decide. .-Copia fotostática simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, que al no ser impugnada en la debida oportunidad procesal, debe tenérsele por fidedigna, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del citado instrumento que el Juzgado de causa declaró con lugar el amparo cautelar propuesto por el propietario del Edificio La Paz y como consecuencia de ello suspendió la ocupación temporal del citado inmueble. Así se decide. .- Copia fotostática de sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que no obstante tenérsele por fidedigna, no guarda pertinencia con el debate de mérito. Así se decide. La parte demandada, a los fines de demostrar sus alegatos promovió las siguientes probanzas: .- Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, donde aparece publicado el Decreto 000333, de fecha 20 de septiembre de 2006, de cuyo texto se desprende que el Edificio La Paz fue objeto del decreto de adquisición forzosa por parte de La Alcaldía Metropolitana de Caracas. .- Copia fotostática certificada de Expediente administrativo de Regulación del Edificio La Paz, que nada abona a favor de la parte demandada, pues solo se desprende del citado instrumento que el inmueble objeto de la presente demanda, es destinado a vivienda. .- Copia fotostática certificada de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que no guarda pertinencia con el mérito de la controversia, toda vez que no se discute en el presente proceso la falta de pago de cánones de arrendamiento. .- La declaración testimonial rendida por el ciudadano Rafael Villarroel, nada abona a favor de la parte demandada, pues no es un hecho discutido en el presente juicio que el inmueble objeto de la presente demanda, está destinado al uso de vivienda. Así se decide. Ahora bien, para decidir, se observa que el artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga a la demandada, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En sintonía con lo anterior el artículo 1.159 del Código Civil establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. En ese mismo orden de ideas debe destacarse que en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario, en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, una vez llegada la fecha de vencimiento del mismo, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario. De modo pues, que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley. De la lectura efectuada al contrato celebrado en fecha 1 de septiembre de 2005, que es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes, se desprende que la voluntad de ambas partes fue la de vincularse por un contrato a tiempo determinado, sin prórrogas, de manera que llegado el día de su vencimiento, esto es el 1 de septiembre de 2006, empezó a transcurrir el lapso de prorroga legal, sin necesidad de desahucio, por así haberlo convenido las partes. En ese sentido, el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de cinco años, se prorrogará por un lapso de un año. Y el 39 ejusdem establece que la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador puede exigir a el arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble. Todo lo anteriormente expresado conduce a la conclusión que, efectivamente el contrato suscrito sobre el inmueble objeto de la demanda venció en fecha 1 de septiembre de 2006 y la prorroga legal venció el 1 de septiembre de 2007 y a partir de dicha fecha surgió para el arrendatario la obligación legal de entregar el inmueble a su vencimiento, por tanto al no probar la entrega del inmueble a la parte actora, no probó el demandado haber satisfecho la obligación imputada como incumplida, ni probó el hecho extintivo ni impeditivo de sus obligaciones y es por ello que la acción intentada debe prosperar y así se decide. Aunado a lo anterior, cabe igualmente destacar que no existe condición suspensiva alguna en lo que se refiere a la entrega del inmueble arrendado, por el hecho de que el inmueble se encuentre sometido al proceso de la afectación, pues el procedimiento administrativo iniciado por la Alcaldía Metropolitana, persigue como fin último la adquisición forzosa del inmueble por parte de esta, y con posterioridad a ello; en ejecución del Decreto, es cuando la Alcaldía va a adjudicárselo a las personas que finalmente cumplan con los requisitos establecidos en el decreto, razón por la cual lo aducido por la parte demandada en este sentido debe ser desechado por improcedente. Así se decide. En consecuencia, no habiendo logrado desvirtuar la parte demandada los alegatos efectuados por el actor en el libelo y no siendo contraria a derecho la pretensión, la misma debe prosperar. ASI SE DECIDE. En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó ROMI RAICES 294 C.A, contra YOVANNY JOSE SARACUAL, en consecuencia se condena al demandado: PRIMERO: A cumplir con el contrato suscrito en fecha 1 de septiembre de 2005 y en consecuencia entregar a la parte actora completamente desocupado de bienes y personas el apartamento distinguido con el Nº 11, ubicado en el Edificio La Paz, situado en la Avenida Miguel Ángel, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda. SEGUNDO: En pagar a la parte demandada, la suma de un mil quinientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 1.150,oo) por el incumplimiento en la entrega del inmueble en su debida oportunidad, de acuerdo con lo pactado en la cláusula segunda del contrato y al pago de la suma de cincuenta bolívares fuertes (Bs. 50,oo), diarios a partir del día 3 de octubre de 2007 hasta que la presente decisión quede definitivamente firme. Así se decide. En relación a la corrección monetaria solicitada en el libelo de la demanda, este Tribunal niega tal pedimento, por encontrarnos en presencia de materia arrendaticia, sometida a normas de orden público en cuyo detrimento mal podría acordarse una cantidad que superaría en gran medida el canon de arrendamiento fijado al inmueble. Así se decide. Dada la naturaleza del fallo, no hay condena en costas. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días de junio de dos mil ocho. Años 198° de la independencia y 149° de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ DE YIP En esta misma fecha, siendo las 2:41 P.M, se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ DE YIP. Exp AP31-V-2007-001889.