TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, once de junio de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO N° AP31-V-2008-000695
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Resolución de Contrato de Arrendamiento.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por los ciudadanos Vito Roberto Mirtolini Sansone y Mauro Mirtolini, venezolanos, mayores de edad y portadores de las cédulas de identidad Nros. V-6.978.620 y V-6.562.031 respectivamente.
Apoderados Judiciales: abogados Antonio Brando, Miguel Galíndez, Marines Velásquez, Juan Pablo Baquero, Irving Maurell, Vito Roberto Mirtolini Sansone, Federica Alcalá y Mario Brando, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nros. 3.666.807, 11.548.165, 14.047.288, 13.992.447, 12.270.179, 16.115.915 y 16.027.541 e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros.12.710, 90.759, 90.710, 98.493, 83.250, 101.708 y 119.059 respectivamente, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Trigésimo Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de Mayo de 2003, el cual quedo anotado bajo el Nº 16, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, cursante a los folios 09 al 11 del expediente y de sustitución de poder efectuada en fecha 01/04/08, cursante a los folios 32 y 33 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano Mario Lemoine Iragorri, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N°10.382.694.
Apoderado Judicial: Abogada Yuleyka Arana Abreu, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 14.276.919 e inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 73.224, según se evidencia instrumento poder otorgado por ante la Notaría Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Mayo de 2006, el cual quedó anotado bajo el Nº 10, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, cursante a los folios 50 y 51 del expediente
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce la presente causa éste Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoaran los ciudadanos Vito Roberto Mirtolini Sansone y Mauro Mirtolini en contra del ciudadano Mario Lemoine Iragorri, ambas partes ampliamente identificadas en éste fallo.
En efecto, mediante escrito de fecha 18 de Marzo de 2008, la parte actora interpuso la acción que ocupa a éste Juzgado, argumentando para ello, en síntesis, lo siguiente:
1.-Que son legítimos propietarios de un bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 64, ubicado en el piso seis (6) del Edificio denominado San Bosco, ubicado en la Avenida Andrés Bello de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao.
2.- Que en fecha 15 de Abril de 2005, a través de la Sociedad Mercantil Administradora Urbis C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 24/02/1997, anotado bajo el Nº 4, Tomo 84-A Sgdo, arrendaron el inmueble al ciudadano Mario Lemoine Iragorri, antes identificado.
3.- Que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de Doscientos Veinticinco Bolívares Fuertes con un céntimo (Bs. 225,01), los cuales la arrendataria se obligaba a pagar por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
4.- Que desde el mes de Mayo del año 2006, el arrendatario, antes identificado, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento por el inmueble que ocupa, es decir los meses correspondientes a Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2006, Enero, Febrero, Marzo, abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007; y Enero del año 2008 a razón de Doscientos Veinticinco Bolívares Fuertes con un céntimo (Bs. 225,01), que representa una suma adeudada de Cuatro Mil Setecientos Veinticinco Bolívares Fuertes con veintiún céntimos (Bs. 4.725,21).
5.- Que en razón de lo antes expuesto, procede a demandar al ciudadano Mario Lemoine Iragorri (antes identificado) para que convenga o sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO.- En dar por resuelto Contrato de Arrendamiento, ya señalado y como consecuencia de ello, entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; SEGUNDO.- En pagar por concepto de daños y perjuicios, la suma de Cuatro Mil Setecientos Veinticinco Bolívares Fuertes con veintiún céntimos (Bs. 4.725,21), como consecuencia de los cánones de arrendamiento insolutos a razón de Doscientos Veinticinco Bolívares Fuertes con un céntimo cada uno (Bs. 225,01) hasta la entrega definitiva del inmueble.
6.- Fundamentaron su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.592 del Código Civil, estimándola en la suma de Cuatro Mil Setecientos Veinticinco Bolívares con veintiún céntimos (Bs. 4.725,21) (Folios 01 al 07).
-DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por su parte la parte demandada, mediante escrito de fecha 19 de Mayo de 2008, procedió a contestar la demanda incoada en su contra, argumentando en su defensa, grosso modo, lo siguiente:
1.- Alegó que existe un error en cuanto al contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil Administradora Urbis, C.A antes identificada y el ciudadano Mario Lemoine Iragorri, ya que el último contrato de arrendamiento fue firmado en fecha 15 de Abril de 2005 y no en fecha 15 de Abril de 2003 como quieren establecer los propietarios.
2.- Que en el último contrato celebrado se estableció un canon de arrendamiento por la suma de Seiscientos Veintidós Bolívares fuertes con cincuenta céntimos (Bf. 622.50).
3.- Que sobre el inmueble pesa una regulación de alquiler, donde se pone de manifiesto un cobro excesivo en los cánones de arrendamiento.
4.- Que en virtud de la negativa por parte de la administradora a recibir el monto establecido por la autoridades competentes en materia inquilinaria, procedió a consignar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
5.- Que en fecha 23 de Junio de 2006, la Sociedad Mercantil Administradora Urbis C.A, fue notificada de las consignaciones arrendaticias realizadas.
6.- Que para la fecha no presenta deudas con la arrendataria.
7.- Solicitó que la parte actora, le cancele las costas y costos, así como los daños y perjuicios que ocasionan la interposición de la presente acción.
8.- Solicitó se declare improcedente las medidas de embargo respecto a los bienes muebles y la medida de secuestro solicitadas por la parte actora.
En éstos términos quedó planteada la controversia.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito de fecha 18 de Marzo de 2008, la parte actora incoó la presente acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra del ciudadano Mario Lemoine Iragorri. (Folios 01 al 07).
Por auto de fecha 26 de Febrero de 2008, se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y consecuencialmente se ordenó el emplazamiento de la demandada para la contestación a la demanda. (Folios 29 y 30).
En fecha 04 de Abril de 2008, se libró la respectiva compulsa de citación a la parte demandada. (Folio 37).
Mediante acta de fecha 14 de Mayo de 2008, se designó al abogado Daniele Espósito, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 70.743, defensor judicial de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 del la Ley de Abogados. (Folio 45).
Mediante escrito de fecha 19 de Mayo de 2008 la apoderada judicial de la parte demandada, abogada Yuleyka Arana, antes identificada, consignó escrito de contestación de la demanda.
Mediante escrito de fecha 26 de Mayo de 2008, la parte demandada en la causa, consignó escrito de promoción de pruebas. (Folios 94 al 95); siendo proveídas mediante auto de fecha 28 de Mayo de 2008. (Folio 342 al 343).
Mediante escrito de fecha 27 de Mayo de 2008, la parte actora en la causa, consignó escrito de promoción de pruebas. (Folios 214 al 219); siendo proveídas mediante auto de fecha 28 de Mayo de 2008. (Folio 342 al 343).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:
a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.
b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,
d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
Derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
De igual forma, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
La resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Así se establece.
Así, dispone el artículo 1.264 del Código Civil:
ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:
ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.
Es así que en los contratos de arrendamiento el legislador patrio a los fines de establecer un equilibrio entre las relaciones arrendador-arrendatario, dispuso de manera clara y concisa cada una de las obligaciones que han de asumir al momento de la contratación, aún cuando no se estipulen expresamente en el cuerpo del mismo.
Es así que el artículo 1.585 del Código de Procedimiento Civil, al momento de regular las obligaciones del Arrendador, dispuso que ellas se circunscriben en:
1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2. Conservar en estado de servir al fin para que se le ha arrendado; y
3. Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.
Y con miras a los deberes del Arrendatario, el artículo 1.592 del Código Civil, dispone como principales:
1. Servirse De la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; y
2. Pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Relación arrendaticia que no resultó controvertida en la causa, pues así lo admiten ambas partes en sus escritos de demanda y contestación respectivamente, pues si bien la parte demandada adujo que dicho arrendamiento existía desde el 15 de Abril de 2003, tal circunstancia no fue demostrada en el proceso con las pruebas aportadas al mismo, pues si bien promovió recibos de fechas 20 de Mayo de 2003 (Folio 96), 20 de Junio de 2003 (Folio 97) y 21 de Julio de 2003 (Folio 98), todos por la suma de 225.018,00 Bs. por concepto de contrato de arrendamiento sobre el inmueble, en forma alguna pueden ser valorados en la causa a tenor de lo previsto en el artículo 1368 del Código Civil, pues no aparecen suscrito por el presunto obligado “Arrendatario” del mismo; muy por el contrario, se vio reforzado el argumento y admisión de la relación arrendaticia desde el 15 de Abril de 2005, con el contrato de arrendamiento que en original cursa a los folios 20 al 28 del expediente, cuya valoración probatoria se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil. Así se decide.
Ahora bien, en el caso de autos, el argumento principal de la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la parte actora, lo constituye el presunto estado de insolvencia presentado por el demandado, para con los meses correspondientes a Mayo de 2006 a Enero de 2008, cada uno a razón de Doscientos Veinticinco Bolívares Fuertes con un céntimo (225,01 Bs.f.), para un total adeudado de Cuatro Mil Setecientos Veinticinco Bolívares Fuertes con Veintiún céntimos (4.725,21).
Contra el citado señalamiento de insolvencia, la representación judicial de la parte demandada, adujo la consignación de los mismos por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, toda vez que aún y cuando en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se habría estipulado un canon mensual de Seiscientos Veintidós Bolívares Fuertes con cincuenta céntimos (622,50 Bs.f.), conforme a Resolución N° 1247 de fecha 01 de Diciembre de 2000, el canon máximo a cobrar por el inmueble se habría estipulado en la suma de Doscientos Veinticinco Mil Dieciocho Bolívares sin céntimos, actualmente equivalentes a la suma de Doscientos Veinticinco Bolívares Fuertes con un céntimo (225,01 Bs.f.) mensual, el cual vendría pagando de forma puntual y tempestiva, para lo cual y a los efectos de la demostración de su alegato, en atención a lo previsto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, procedió a consignar, copias certificadas del expediente de consignaciones N° 2006-0737 del Juzgado antes señalado.
Es así, que ante tales planteamientos y dado el argumento de solvencia efectuado por la demandada, obliga a quien decide, efectuar algunas consideraciones en torno a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ello, derivará principalmente, el cumplimiento o incumplimiento de lo pactado, donde así nacimiento o no a la acción de Resolución planteada. Por ello, tal determinación se efectúa en base:
Establece el artículo 51 del reciente promulgado Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999; cuya vigencia comenzó a regir a partir del primero (1) de enero de 2000, lo siguiente:
Articulo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, DENTRO DE LOS QUINCE (15) DÍAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD.- (fin de la cita).- (Mayúscula y Subrayado de este Juzgado).-
Ahora bien, de la norma antes transcrita observa este Juzgado, que la intención del legislador patrio, tanto en el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas como en el reciente promulgado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, no fue otra sino la de permitirle al arrendatario la posibilidad de acudir ante la autoridad jurisdiccional para consignar el monto correspondiente a la pensión de arrendamiento vencida, en virtud de rehusarse expresa o tácitamente el arrendador, a recibir dicho pago. Así, en palabras del Dr. JUAN GARAY (“Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; enero 2001. Pág. 37), la consignación lo prevé la Ley para “proteger al inquilino contra un arrendador que esté buscando una vía expedita para resolver el contrato y se haga el desentendido a la hora de cobrar el alquiler. También cuando el dueño quiere cobrar un alquiler por encima del regulado”.- Ahora bien, tal consignación conforme se infiere del artículo transcrito, debe hacerse, inexorablemente, “DENTRO DE LOS QUINCE DIAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD”; es decir, que el arrendatario no debe depositar mensualidades atrasadas en más de quince (15) días vencido el plazo previsto en el contrato de arrendamiento para el pago del alquiler. Esto equivale a decir que si en un contrato de arrendamiento se fija como plazo de vencimiento, para que tenga lugar el pago de la pensión de arrendamiento, el día 31 del mes, es precisamente a partir del día inmediato siguiente a éste que comenzaría a correr el lapso de quince días para que el arrendatario proceda a consignar la pensión de arrendamiento ante la autoridad jurisdiccional, lo cual deberá hacer dentro del señalado lapso (15 días continuos) y, de esta forma, se tendrá la consignación como efectuada tempestivamente y consecuencialmente, al arrendatario solvente en el pago de su obligación.
Por su parte, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (“Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Tomo I. Pág. 440.), sostiene que la consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial, ya que, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehusare recibir el pago del alquiler; en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51, antes citado.
Así mismo, vierte el mencionado autor en la señalada obra, que la consignación podrá efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma (consignación) deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Señalando además, que se trata de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la Ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. Éste plazo es aplicable ex jure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil, y especialmente en el artículo 51 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En igual sentido se ha pronunciado el autor EDGAR DARÍO NÚÑEZ ALCÁNTARA (“El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano”. Editorial Vadell Hermanos. Pág., 252); cuando señala que para que proceda este derecho de consignar el canon por ante un Juzgado de Municipio, es menester que el arrendador se haya rehusado y que de alguna manera haya impedido, expresa o tácitamente que se le haga el pago, “con lo cual inmediatamente nace en el patrimonio jurídico del arrendatario el derecho de hacer una consignación en un lapso de quince (15) días consecutivos al vencimiento de la mensualidad”. La consignación se efectuará por ante un Juzgado de Municipio de un Tribunal con competencia territorial, con relación al inmueble que una a las partes en el contrato.
Así las cosas y sentado lo anterior como premisa base para determinar la tempestividad o extemporaneidad de las consignaciones realizadas por el demandado, observa éste Juzgado Décimo de Municipio lo dispuesto en la cláusula “SEXTA” del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (Folios 20 al 28), al cual a su vez se le confiere valor probatorio en la causa a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.363, 1.364 y 1.368 del Código Civil, como demostrativo de la relación arrendaticia existente entre las partes contendientes de la presente litis; que dispuso:
(SIC)”… SEXTA: la pensión mensual de arrendamiento es la cantidad de Doscientos Veinticinco mil dieciocho con 00/100 cts., (Bs. 225.018,00) que El Arrendatario se obliga a pagar puntualmente los cinco (05) primeros días de cada mes anticipado de arrendamiento, en moneda de curso legal, en la Oficina de La Arrendadora, en el lugar y/o a las personas que éste designe.
En el supuesto que por alguna circunstancia, La Arrendadora envíe a un representante a hacer efectivo el canon en el inmueble arrendado, no excusa a El Arrendatario de hacer el pago en la Oficina de la Arrendadora y en éste supuesto serán a su cargo los gastos que ello cause a La Arrendadora.
La falta de pago puntual de una o más mensualidades de arrendamiento dará derecho a la Arrendadora a exigir el pago de intereses moratorios y los gastos extrajudiciales de cobranza, pudiendo además ejercer las acciones que a su favor existan para solicitar, a su elección, el cumplimiento o la resolución del contrato…”. (Fin de la cita textual). (Folios 20 al 28).
Que adminiculada con la cláusula SEPTIMA del mismo y que es del siguiente tenor:
(SIC)”…SEPTIMA: La duración del presente contrato es de un año fijo que se iniciará el día (15) de Abril del 2005 y finalizará el día (14) de Abril de 2006, prorrogable automáticamente y de pleno derecho por períodos iguales, si con dos meses de anticipación, antes del vencimiento del plazo fijo, o de cualquiera de las prorrogas, una cualesquiera de las partes no notificare a la otra por escrito su deseo de no prorrogarlo…”. (Fin de la cita textual). (Negrilla y cursiva del Tribunal).
Evidencia la obligación del arrendatario para con su arrendadora a efectuar el respectivo pago por mensualidades adelantadas, es decir, el mes de Abril lo debía cancelar el mismo mes los primeros cinco (05) días luego de su inicio, que por comenzar el día 15 de cada mes, a más tardar el día 20 del mes debía ser cancelada la respectiva mensualidad, naciendo a partir del día sexto (6°) (21 del mes correspondiente), el derecho a la consignación arrendaticia, la cual debía de efectuarse para considerarse tempestiva, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento del plazo para efectuarlo. (ejemplo: el mes de Abril debe pagarse mediante consignación hasta del 05 del mes de Mayo, toda vez que el mes iniciaba el día 15); pero con la salvedad que puede haberse depositado en la cuenta del Tribunal de consignaciones, el monto o cantidad estipulada como canon de arrendamiento, dentro del lapso pero consignada en el expediente de consignaciones con posterioridad, caso en el cual debe considerarse solvente al arrendatario, pues así lo consideró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia N° 1115 de fecha 12 de Mayo de 2.003, cuando dispuso:
(SIC)”…En tal sentido la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación de pago reclamado, por lo que considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el Juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los Juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia…
…Tal proceder posee lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depósito efectuado, el Juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución del contrato debido a la falta de pago, el Juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado del insolvencia el arrendatario…”. Así se reitera.
O que los pagos y consignaciones se efectuaron en forma adelantada, como lo dispuso la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 04 de Noviembre de 2.003, al expresar:
(SIC)”…No obstante, ésta Sala considera que si bien las consignaciones de los cánones de arrendamiento fueron efectuadas con anticipación, conforme al citado artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el pago por adelantado de las pensiones arrendaticias no constituye un incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales. Por lo tanto, equiparar la ejecución anticipada de la obligación del pago de los alquileres, al cumplimiento tardío o al incumplimiento, resulta contrario a la justicia que persigue todo proceso, de acuerdo con los principios consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…
…Los argumentos expuestos hacen imperativo concluir que la sentencia objetada lesionó el derecho a la tutela judicial efectiva del accionante, al declarar el desalojo del inmueble, así como el pago de una indemnización equivalente a los cánones de arrendamiento “insolutos”, a pesar de haber determinado previamente el cumplimiento, aunque anticipado, de la obligación de cancelar las pensiones arrendaticias…”. Así se reitera.
Resultando indispensable a los efectos de la decisión del asunto, proceder al análisis de las consignaciones efectuadas por la demandada en la causa, en el expediente llevado por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas bajo el Nº 2006-0737 (Folios 105 al 211) y a las cuales se le confieren valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, lo cual se hace de la siguiente forma:
RELACION CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS
AÑO 2006
MES CONSIGNADO FECHA CONSIGNACIÓN FECHA DEPÓSITO
FOLIOS
MAYO 15-06-06 14-06-06 143-144
JUNIO 18-07-06 17-07-06 145-146
JULIO 22-09-06 16-08-06 147-148
AGOSTO 22-09-06 16-09-06 149-150
SEPTIEMBRE 18-10-06 16-10-06 151-153
OCTUBRE 24-11-06 16-11-02 154-156
NOVIEMBRE 14-12-06 14-12-06 157-159
DICIEMBRE 18-01-07 15-01-07 160-162
AÑO 2007
MES CONSIGNADO FECHA CONSIGNACIÓN FECHA DEPÓSITO
FOLIOS
ENERO** 28-02-07 15-02-07 163-165
FEBRERO 19-03-07 15-03-07 169-171
MARZO 16-04-07 16-04-07 172-174
ABRIL 15-05-07 15-05-07 175-177
MAYO 19-06-07 18-06-07 178-180
JUNIO 16-07-07 14-07-07 181-183
JULIO 21-09-07 15-09-07 184-185
AGOSTO 21-09-07 17-09-07 186-187
SEPTIEMBRE 17-10-07 15-10-07 188-190
OCTUBRE 27-11-07 15-11-07 191-193
NOVIEMBRE 18-12-07 18-12-07 194-196
DICIEMBRE 16-01-08 15-01-08 197-199
AÑO 2008
ENERO 26-02-08 14-02-08 200-202
FEBRERO 24-03-08 17-03-08 203-205
MARZO 17-03-08 15-04-08 206-208

De todo lo cual se desprende que todas y cada una de las consignaciones efectuadas por la parte demandada, resultan extemporáneas por tardías, toda vez que no sólo fueron depositadas fuera del plazo legal para ello, sino que incluso su consignación en el expediente resultó efectuada pasados los quince (15) del plazo para la consignación arrendaticia, el cual expiraba, conforme a lo explicado en líneas anteriores, los días cinco (05) del mes siguiente (fecha del inicio de la mensualidad (15 de cada mes)+cinco primeros días para el pago (día 20 de cada mes)+ plazo para la consignación (15 días luego del vencimiento del día 20 de cada mes)= día 05 del mes siguiente), mas cuando al mes correspondiente de Enero, el pago de la mensualidad o canon fue fraccionado contraviniendo lo dispuesto en el artículo 1291 del Código Civil, por lo que el arrendatario no podría ser considerado en estado de solvencia por disponerlo así el artículo 56 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deviniendo a su vez de ello, que la pretensión de Resolución deba ser declarada Con Lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
No obstante la anterior condena en pago, es evidente que tales cantidades dinerarias objeto de consignación por ante el órgano Jurisdiccional correspondiente, en modo alguno pueden ser objeto de corrección monetaria en la causa, toda vez que se encuentran a disposición de la parte actora para su retiro. Así se decide.
Ahora bien, también se observa que la parte demandada en la causa, pretende en forma subsidiaria el reembolso de los cánones de arrendamiento cancelados con un monto superior al establecido en la Resolución que reguló el canon máximo del inmueble, pretensión que no puede ser declarada Con Lugar por quien decide, toda vez que de las pruebas aportadas a los autos, no se evidencia que éste (arrendador) haya efectuado algún pago con sobre-alquiler, muy por el contrario, todos los pagos que efectuara lo fueron en base al monto establecido en el regulación del alquiler, a saber actualmente Doscientos Veinticinco Bolívares fuertes con un céntimo, por lo que mal podría repetirse lo que no se ha pagado en exceso (artículo 1178 Código Civil). Así se decide.
En conclusión y visto el estado de insolvencia de la parte demandada en la causa, es evidente que la pretensión de Resolución debe ser declarada Con Lugar en la sentencia definitiva con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoaran los ciudadanos Vito Roberto Mirtolini Sansone y Mauro Mirtolini, en contra del ciudadano Mario Lemoine Iragorri, ambas partes plenamente identificadas en el fallo.
-SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se declara RESUELTO el contrato de Arrendamientos suscrito en fecha 15 de Abril de 2005 entre la Sociedad Mercantil Administradora Urbis C.A. (arrendadora) y el ciudadano Mario Lemoine Iragori (arrendatario), sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 64, ubicado en el piso seis (6) del Edificio denominado San Bosco, ubicado en la Avenida Andrés Bello de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao.
-TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadano María Lemoine Iragori, a efectuar la ENTREGA MATERIAL real y efectiva a favor de la parte actora y/o sus apoderados judiciales legalmente constituidos, del bien inmueble dado en arrendamiento e identificado en el particular anterior.
-CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadano Mario Lemoine Iragori, a CANCELAR a favor de la parte actora, la suma de Cuatro Mil Setecientos Veinticinco Bolívares Fuertes con veintiún céntimos (Bs.f. 4.725,21), por concepto de cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de Mayo de 2006 a Enero de 2008, cada uno a razón de Doscientos Veinticinco Bolívares Fuertes con un céntimo, ó en su defecto, se autoriza a la actora a efectuar el retiro de las consignaciones de los cánones de arrendamientos de tales meses, que en forma extemporáneas por tardías, efectuara la parte demandada por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente de consignaciones N° 2006-0737.
-QUINTO: Se declara SIN LUGAR la petición de reintegro de sobre-alquiler que efectuara la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 19 de Mayo de 2008.
-SEXTO: de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los ONCE (11) días del mes de JUNIO del año DOS MIL OCHO (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.
En la misma fecha, siendo las DOS Y CUARENTA Y SIETE MINUTOS DE LA TARDE (02:47 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°18 del Libro Diario del Juzgado.
LA SECRETARIA.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.

NGC/KSO/*
Asunto N° AP31-V-2008-000695.
17 Páginas, 01 Pieza.