TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 25 de junio de 2008.
EXPEDIENTE Nº 46694-08

DEMANDANTE: MAGALLY JOSEFINA REYES DE RUSSO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.734.773, de este domicilio.
APODERADOS DE LA Abogado EGLE SEIJAS y RICARDO REYES, inscritos en el Inpreabogado
DEMANDANTE: bajo los N° 74.549 y 74.158, respectivamente.
DEMANDADO: JUAN CARLOS OCHOA BELISARIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.688.875.
APODERADOS DEL Abogado LUCIA ESCALANTE GOMEZ y ELINOR MIRCELA GUERRERO
DEMANDADO: PERAZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 67.340 y 94.434, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DECISION: SIN LUGAR APELACIÓN y CONFIRMADA SENTENCIA

En fecha “14 de abril de 2008”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente contentivo del recurso de apelación interpuesto por la abogada ELINOR MIRCELA GUERRERO PERAZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 94.434, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JUAN CARLOS OCHOA BELISARIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.688.875, parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “14 de enero de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana MAGALLY JOSEFINA REYES DE RUSSO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.734.773, de este domicilio, contra el ciudadano JUAN CARLOS OCHOA BELISARIO, antes identificado. En esta misma fecha se fijó la oportunidad para dictar sentencia. Mediante diligencia de fecha 22 de abril de 2008, la abogada apoderada judicial de la demandada, solicitó la constitución de un Tribunal Asociado. En fecha 30 de abril de 2008, consignó escrito de informes. Por auto de fecha 19 de mayo de 2008, el Tribunal negó la constitución del Tribunal Asociado. Nuevamente en fecha 03 de junio de 2008, la apoderada del demandado consignó escrito; por lo que encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Alzada a pronunciarse en los términos siguientes.
- I -
De la revisión de las actas procesales, se desprende que la parte actora alegó que el día 15 de septiembre de 2002, su poderdante arrendó al ciudadano JUAN CARLOS OCHOA BELISARIO, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento identificado con las siglas 3-B-10, ubicado en el vértice Oeste de la planta tipo N° 10 que forma parte del cuerpo 4 de la Torre Oeste del Conjunto Residencial Canta Claro Plaza, en la Avenida Constitución cruce con Vargas y Ricaurte del Municipio Girardot. Que desde el 15 de junio del año en curso el ciudadano JUAN CARLOS OCHOA BELISARIO, no ha honrado sus obligaciones en lo que respecta al pago puntual del canon de arrendamiento, incumpliendo con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, y que faculta por libre acuerdo entre las partes, al arrendador a solicitar la resolución del contrato o el cobro de lo adeudado, a su libre arbitrio, es por lo que por expresas instrucciones de su mandante, demanda la resolución del referido contrato de arrendamiento con fundamento en la falta de pago de dos cánones de arrendamiento vencidos y tal como esta establecido taxativamente en la Cláusula Segunda del ya antes mencionado contrato de arrendamiento.
- II -
Al pasar a decidir la causa la Juez de la primera instancia, como punto previo se pronunció sobre la reconvención en los términos siguientes: “Asimismo se ha señalado que “no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aún basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda”. En el caso bajo análisis se observa que lo argumentado por el demandado va dirigido a pretender excepcionarse o defenderse de las imputaciones hechas por el accionante más no se erige en una demanda nueva que persiga el reconocimiento de un derecho. De allí que la misma sea inadmisible, y así se declara” (Omissis). Resuelta la reconvención la Juez de la primera instancia paso a pronunciarse en la presente causa declarando CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento bajo los argumentos siguientes: “De lo anterior resulta forzoso concluir que la parte demandada no demostró el pago ni la acreditación de hecho extintivo alguno por lo que habiendo quedado plenamente demostrada la obligación por cuyo incumplimiento se demanda la resolución, la acción resulta ajustada a derecho por la aplicación de lo previsto en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.92 del Código Civil y 257 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.” (Omissis). La decisión antes transcrita tiene su asidero en el análisis de lo aportado en el proceso por las partes, cuando al efecto el Juez A quo rechazó las probanzas producidas por la parte demandada y le dio todo su valor probatorio a lo demostrado por la parte actora cuando señala lo siguiente:

“…Cursa a los folios 11 al 14 copia de contrato de arrendamiento, el cual no fue impugnado en modo alguno, por lo que debe ser apreciado plenamente, quedando así comprobada la existencia de la relación arrendaticia, y así se declara.
En la cláusula segunda del contrato se pactó: “El canon de arrendamiento es y será durante la vigencia de este contrato, la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, el cual deberá ser cancelado por EL ARRENDATARIO, en dinero efectivo de curso legal y en forma expresa, las partes convienen que el canon será cancelado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, mediante la entrega personal a LA ARRENDADORA o a cualquier otra persona autorizada por éste, a tal fin, quién extenderá recibo correspondiente. Del mismo modo, la falta de pago oportuno de dos (2) cánones de arrendamiento por EL ARRENDATARIO a LA ARRENDADORA, da derecho a la resolución del contrato o al cobro de lo adeudado a libre arbitrio de éste último, quedando entendido que por la dilación o tardanza (mora) en el pago, LA ARRENDADORA podrá cobrar a EL ARRENDATARIO intereses a la tasa pasiva promedio de la (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela de acuerdo a lo prescrito en el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
En el caso bajo estudio y por imperio de lo previsto en los artículos 1.154 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la parte accionada demostrar el pago o hecho extintivo alguno. En este sentido observamos que cursa a los folios 35 al 39, recibos de pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero a junio de 2007, así como recibos de los años 2006, 2003 y 2002, los cuales no son materia de los hechos controvertidos, por lo que se desechan, y así se declara.
Asimismo cursa a los folios 43 al 45 copias simples de partidas de nacimiento, las cuales se desechan por no aportar nada a los hechos controvertidos, y así se declara...” (Omissis).

Por lo antes expuesto, la Juez a quo declaró CON LUGAR la demanda y en virtud de los hechos narrados esta alzada comparte plenamente el criterio de la Primera Instancia ya que la demandada no aportó los medios de pruebas suficientes al proceso, a los fines de desvirtuar los hechos alegados por la parte accionante. Al observar que durante el iter procesal la parte actora promovió pruebas suficientes para demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión, para que proceda la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento instaurada contra la parte accionada, ya que indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece las causales para proceder al desalojo, y contrario a lo que se pudiera pensar no se creó a través de la norma citada ut supra una nueva acción o forma de proceder independiente de la resolución o el cumplimiento, sino una etapa de la especial consecuencia de la ejecución de lo resuelto, cual es desocupar, desalojar o hacer la entrega material del bien inmueble arrendado; diferenciándose de la normal acción resolutoria en que en los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, sólo puede invocarse para la resolución y el eventual desalojo sólo esas causales, es decir las del citado artículo 34, más no quiere decir que la naturaleza del contrato signifique un obstáculo para la procedencia o no de la acción por resolución, como sucede en el caso planteado.
El Doctrinario Edgar Núñez Alcántara, señaló en su obra (El nuevo derecho inquilinario venezolano: Pág.245 y 246) lo siguiente:

“... Es conveniente que el tema del desalojo inquilinario nos permita reflexionar acerca de la distinción que hemos venido haciendo en doctrina y en jurisprudencia sobre los conceptos y términos: Desalojo, Resolución y Cumplimiento de Contrato. En el viejo Régimen Jurídico Inquilinario, la distinción tenía sentido por cuanto el legislador había dejado en manos de un órgano administrativo la generalidad de los casos de desalojo; de las cinco (5) causales que contempla el artículo 1°, del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, cuatro (4) eran eminentemente administrativas y una (1) era jurisdiccional, pero esta última sujeta a una condición especial vinculada con la actividad administrativa como era el hecho de estar regulado el inmueble, es decir, que estuviese fijado el canon máximo de arrendamiento o estuviese exento de este requisito.
Más sin embargo, hoy en día, producto del análisis nos detenemos a pensar si tiene alguna importancia distinguir unas ideas de las otras...
Solamente quedaría un elemento que distinguía al desalojo de la resolución y del cumplimiento, como sería que el desalojo sólo es, aplicable a los contratos a tiempo indeterminado. Esto es, que a los contratos a tiempo determinado siempre se les aplicará el artículo 1.167 del Código Civil, para plantear el cumplimiento (ejecución) o resolución del contrato. Por el contrario, a los contratos a tiempo indeterminado se les aplica un régimen doble; cuando las causales son las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se tramita como desalojo. En cualquier otro supuesto, distinto a los contemplados en este artículo, se aplicará el artículo 1.167 del Código Civil.
En otras palabras, creemos que es tiempo de reflexionar sobre esta diferencia. Analizar en profundidad si tiene sentido la distinción si tiene sentido la distinción. Nos atrevemos a plantear que desde el punto de vista procesal no hay ninguna diferencia entre una acción de desalojo y una acción de resolución o de cumplimiento, toda vez que el legislador ha encuadrado todas esas acciones en un solo procedimiento, el breve, con las características y especificidad que se le ha dado en la materia inquilinaria...”

Quiere decir entonces, que en los contratos a tiempo determinado, como en el presente caso, lo importante es que surja un evidente incumplimiento en las obligaciones contractuales y legales entre los contratantes para que proceda la resolución, lo cual hace que analizadas como han sido las pruebas en la presente litis, indefectiblemente llevan a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamento la juez de la primera instancia para declarar CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento están ajustados a derecho, al evidenciarse en autos que la parte demandada no fue capaz de demostrar lo dicho en la contestación de la demanda, cuando alega haber cancelado los cánones de arrendamiento que originaron la presente litis, por lo que la carga probatoria se le revierte a la demandada, tal y como se encuentra establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1.354 del Código Civil; y aunado a ello fue la parte demandante la que logro demostrar en el juicio los hechos en que se fundamento su pretensión, por tal razón este Tribunal, llega a la convicción que la apelación interpuestas no puede prosperar por los razonamiento antes dichos y así se decide.
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. SEGUNDO. Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “14 de enero de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana MAGALLY JOSEFINA REYES DE RUSSO, contra el ciudadano JUAN CARLOS OCHOA BELISARIO, antes identificados, sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con las siglas 3-B-10, ubicado en el vértice Oeste de la planta tipo N° 10 que forma parte del cuerpo 4 de la Torre Oeste del Conjunto Residencial Canta Claro Plaza, en la Avenida Constitución cruce con Vargas y Ricaurte del Municipio Girardot.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente. Notifíquese a las partes de la presente decisión y remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen una vez que conste en autos la última notificación de las partes.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los 25 de junio de 2008.
LA JUEZ PROVISORIA,

Dra. LUZ MARIA GARCIA MARTINEZ
EL SECRETARIO,
ABOG. HECTOR BENITEZ
En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).
El Secretario,

LMGM/joel