TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)
Exp.: 24.881 / CIVIL.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-6.932.725.-

APODERADO JUDICIAL: JANET MÁRQUEZ CUBILLAN, venezolana, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 30.521.-

DEMANDADA: EYRA LACLE SOTO, MARUJA LACLE SOTO, YGINIA LACLE SOTO y ANTONIO LACLE MADURO, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Caracas, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-983.813, V-1.757.660, V-1.755.949 y V-26.154, respectivamente; integrantes de la sucesión de MARINA ANTONIA SOTO LACLE.-

APODERADOS JUDICIALES: MARUJA LACLE SOTO, venezolana, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 67.306; la prenombrada abogada actúa en su propio nombre y en nombre de sus representados. Posteriormente las codemandadas EIRA LACLE SOTO e YGINIA LACLE SOTO otorgaron poder a los abogados: SILVIA NORA GONZÁLEZ y ALVARO PUENTES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.896 y 77.309.-

MOTIVO: cumplimiento de contrato e indemnización de daños.

I
Se inicia el presente procedimiento por libelo presentado en fecha 04-04-2002 para su reparto ante el Tribunal distribuidor de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la demanda de cumplimiento del contrato de opción de compraventa e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS contra EYRA LACLE SOTO, MARUJA LACLE SOTO, YGINIA LACLE SOTO y ANTONIO LACLE MADURO. Dicho contrato tiene por objeto la posterior celebración de una compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2, piso Nº 2, el cual está ubicado en el edificio ISOLA, situado en la Avenida Este 5, entre las esquinas de Canónigos y Santa Bárbara, Parroquia Altagracia, jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Federal, Caracas.
El 08-04-2002, la parte actora consignó los documentos anexos al libelo de la demanda.
El 29-04-2002, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de Ley.
El 07-10-2002, el Alguacil dejó constancia de no haber logrado la citación personal de los demandados. El 16-10-2002, el Tribunal acordó que se procediera a la citación por carteles. El 23-10-2002, el apoderado de la parte actora consignó la publicación de los carteles. El 28-10-2002, la Secretaria del Tribunal suscribió diligencia haciendo constar que fijó el cartel en el domicilio de los demandados, dando cumplimiento a los extremos previstos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Una vez que transcurrió el lapso de ley para que el demandado compareciera a darse por citado, el Tribunal mediante auto de fecha 20-01-2003 nombró defensor ad litem.
El 14-05-2003, el juez que suscribe esta decisión se avocó al conocimiento de la causa.
El 23-05-2003, el Alguacil suscribió diligencia dejando constancia de haber notificado al defensor ad litem, quien mediante diligencia de fecha 28-05-2003 aceptó el cargo y prestó el juramento de ley, practicándose su citación el 09-06-2003, tal como se evidencia de la diligencia suscrita por el Alguacil en fecha 16-06-2003.
El 18-06-2003, el defensor ad litem cumplió con la obligación que le impone la ley y contestó la demanda.
El 09-07-2003, la codemandada MARUJA LACLE SOTO, suscribió diligencia y consignó poder, asumiendo así también la representación de los demás codemandados.
El 04-08-2003, la parte demandada opuso cuestiones previas, lo que dio lugar a una incidencia, la cual fue resuelta mediante decisión dictada por el tribunal en fecha 19-09-2003, en la que el tribunal declaró con lugar la cuestión previa.
El 15-03-2004, la parte actora se dio por notificada de la decisión y mediante escrito que presentó en fecha 22-03-2004 subsanó las cuestiones previas.
El 30-03-2004, la parte demandada contestó la demanda incoada en su contra.
La parte actora consignó diversas diligencias oponiéndose a que el tribunal considerara subsanadas las cuestiones previas, lo que fue rechazado por la demandada considerando extemporánea tal oposición al haber aquella dado contestación a la demanda sin hacer valer tal falta de subsanación.
El 05-05-2004, la parte demandada promovió pruebas, y, el 03-05-2004, la parte actora presentó su escrito a tal fin. El 08-05-2004, el tribunal providenció los escritos de pruebas de ambas partes.
El 07-07-2004, se agregó a los autos informes rendidos por ARTURO’S Preparados Alimenticios Internacionales, C.A.
El 07-07-2004, se anunció el acto de exhibición de documentos, sin que compareciera la parte demandada promovente de la prueba y donde la apoderada de la parte actora señaló que se le pedía exhibir una comunicación que nunca le fue entregada ni a él ni a su cónyuge.
El 08-07-2004, la abogada MARUJA LACLE SOTO renunció al poder que le fuera conferido por Iginia Lacle Soto, por lo que el tribunal ordenó la notificación de esta codemandada, sin que conste en autos que se practicara la misma.
El 14-07-2004, se evacuó la prueba de inspección que fuera promovida por la parte actora en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, sin que se encontrara en dicho registro el documento de venta presentado por los ciudadanos MARUJA LACLE SOTO, EYRA LACLE SOTO, IGNIA LACLE SOTO y ANTONIO LACLE en los asientos correspondientes al período comprendido entre el 22-08-2001 y el 31-08-2001 en los folios que van desde el Nº 193 al 219 vto.
El 11-08-2004, la parte actora presentó escrito de informes.
El 03-09-2004, el tribunal libró oficios dirigidos a Banesco Banco Universal, C.A. y a la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Libertador del Distrito Capital con ocasión a la prueba de informes que fuera promovida por la parte actora.
El 13-09-2004, la apoderada de la parte actora se opuso a que se apreciaran las resultas de estas pruebas de informes. El 15-10-2004, el Alguacil suscribió diligencia haciendo constar que había entregado ambos oficios, los cuales posteriormente fueron ratificados.
El 06-04-2006, se agregó a los autos oficio proveniente de la Dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador, donde se limita a informar que no reposa en sus archivos el oficio de fecha 03-09-2004.
El 25-10-2006, el tribunal acordó librar nuevo oficio dirigido a la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Libertador.
El 09-01-2008, el apoderado de las codemandadas EIRA LACLE SOTO e YGINIA LACLE SOTO consignó poder que acredita su representación.
Vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente, listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:
II
De acuerdo a los alegatos de las partes, la litis quedó planteada en los términos que se sintetizan a continuación:
La apoderada del ciudadano JULIO CESAR HERNANDEZ ARIAS sostiene que su representado suscribió un contrato de opción de compra con los ciudadanos EYRA LACLE SOTO, MARUJA LACLE SOTO, YGINIA LACLE SOTO y ANTONIO LACLE MADURO sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2, piso Nº 2, ubicado en el edificio Isola, situado en la Avenida Este 5, entre las esquinas de Canónigos y Santa Bárbara, Parroquia Altagracia, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas.
Señala que de acuerdo a los términos del contrato su representado asumió la obligación de adquirir el referido inmueble.
Expresa que los demandados se obligaron a vender el inmueble de su propiedad, pero también asumieron la obligación de entregar el apartamento, además de obtener las solvencias de Hidrocapital, IMAU, electricidad, derecho de frente, así como de efectuar todas las gestiones pertinentes a los fines de que el documento de venta fuera protocolizado ante la oficina de registro.
Manifiesta que el precio que se estableció para la venta del inmueble sería de Bs. 27.000.000,oo, de los cuales su representado entregó Bs. 3.000.000,oo en el momento de suscribir el contrato de opción de compraventa, que sería aplicado al precio una vez protocolizado el documento definitivo de venta.
Sostiene que acordaron que en caso de que no llegara a perfeccionarse la venta por culpa de los vendedores, éstos reintegrarían la suma recibida de Bs. 3.000.000,oo más una penalización de Bs. 5.000.000,oo como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, lo que en total suma Bs. 8.000.000,oo.
Alega que los demandados al vencimiento del término previsto en el contrato habrían incumplido su obligación de entregarle el apartamento, así como tampoco habrían cumplido la obligación de realizar las gestiones para que se protocolizara el documento de compraventa.
Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.
Por lo anteriormente expuesto demanda por cumplimiento de contrato a los ciudadanos EYRA LACLE SOTO, MARUJA LACLE SOTO, YGINIA LACLE SOTO y ANTONIO LACLE MADURO, para que convengan o sean condenados por el tribunal a cumplir las obligaciones asumidas en el mismo, específicamente a lo siguiente:
1.- A reintegrarle la suma de Bs. 3.000.000,oo.
2.- A pagar la suma de Bs. 5.000.000,oo, por concepto de daños y perjuicios.
3.- A pagar los intereses de mora a partir del 24-04-2001 hasta la presente fecha y el tiempo que los demandados no cumplan en cancelar dichas cantidades. En la oportunidad de subsanar las cuestiones previas aclaró que pedía los intereses moratorios de los Bs. 3.000.000,oo desde el 24-04-2001, que fue el momento en el cual su representado le entregó ese dinero a los demandados; y pedía los intereses moratorios de los Bs. 5.000.000,oo desde que venció la opción de compraventa, que es 120 días después del 24-04-2001.
Estima la demanda en la cantidad de Bs. 30.000.000,oo.
Por último pidió al tribunal decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un bien inmueble propiedad de uno de los codemandados.
La abogada MARUJA LACLE SOTO actuando en su propio nombre y como apoderada de EYRA LACLE SOTO, YGINIA LACLE SOTO y ANTONIO LACLE MADURO, en la oportunidad de contestar la demanda acepta que es cierto que celebraron el contrato de opción de compraventa con el ciudadano JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS en fecha 24-04-2001 y que el inmueble sobre el cual versaba el referido contrato fue posteriormente vendido.
En cuanto a todos los demás alegatos expuestos por la parte actora, los negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, particularmente negó que hayan incumplido las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa y que tengan que entregar la cantidad de Bs. 3.000.000,oo ni de Bs. 5.000.000,oo por concepto de daños y perjuicios.
Sobre la estimación de la demanda señaló que ésta era exagerada.
Pidió al tribunal que declare sin lugar la demanda y que condene en costas a la parte actora.
Puntos Previos
A.) Como punto previo debe pronunciarse este tribunal sobre la impugnación que hiciera la parte demandada de la estimación del valor de la demanda.
La Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 350 de fecha 31-10-2000, recaída en el caso seguido por Filomena Napolitano Scotti contra Pierre Claus y Otras, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez, ha establecido el siguiente criterio jurisprudencial, ratificando así una sentencia de la Corte Suprema de Justicia que data del 05-11-91, donde la Sala decidió lo siguiente:
“...En interpretación de los artículos 31, 32, 33 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil vigente, este Supremo Tribunal ha establecido que el valor de la demanda no lo fija el demandante a su arbitrio sino que es rigurosamente legal; es decir, ha sido fijado por la Ley y, en consecuencia, el demandante debe aplicar al caso concreto el artículo correspondiente”.

Como quiera que el caso de marras versa sobre un cumplimiento de contrato de opción de compraventa y la estimación de la demanda ha de regirse por las normas citadas en el criterio jurisprudencial anteriormente expuesto, sin que pueda dejarse al arbitrio de la parte actora fijar un monto que rebasa con creces aquel que ha sido dispuesto por la ley, toda vez que la facultad de revisar dicha estimación le ha sido atribuida al tribunal que conozca en primer grado de jurisdicción por imperio del artículo 60 del Código de Procedimiento Civil. Siendo ello así, este tribunal fija, de conformidad con los artículos 31 y 33 ejusdem, el valor de la demanda en la cantidad de Bs. 8.000.000,oo (ahora Bs. F. 8.000,oo), correspondiente a la sumatoria de los dos montos que a título de daños pretende el demandante, toda vez que los intereses que pidió éste y que debían incluirse en la misma, no fueron calculados por él a los fines de establecer dicha cuantía. Prospera la impugnación planteada por la demandada. Así se declara.
B.) En lo que atañe a la impugnación de la subsanación de la preliminar opuesta que la demandante plantea después de haber contestado la demanda y que por tal motivo rechaza la demandada, este Juzgado la declara improcedente por haber sido planteada intempestivamente por demorada, ya que esa impugnación debió oponerse antes de proceder a contestar la demanda, no después. Así se declara.

Desechados aquellos escollos, se pone de relieve que conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, los litigantes tienen la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Así, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
1) En los folios 7 al 8, original de contrato de opción de compra suscrita por EYRA LACLE SOTO, MARUJA LACLE SOTO, IGINIA LACLE SOTO y ANTONIO LACLE MADURO y JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS y MIRIAM ROSAS MENDOZA, en el que las partes acordaron celebrar una futura venta sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 2, ubicado en el segundo piso del edificio Isola, localizado en la Avenida Este 5, entre las esquinas de Canónigos y Santa Bárbara, Parroquia Altagracia, jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Federal. Dicho contrato fue autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24-04-2001, anotado bajo el Nº 60, Tomo 27. En el contrato las partes pactaron:
SEXTA: ...si la negativa a finiquitar la negociación, fuese por causas o circunstancias imputables a LA VENDEDORA, la suma de los TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo) recibida a la firma de la Opción de Compra le será devuelta a LOS COMPRADORES, mas una suma de CINCO MILLONES, igualmente como cláusula penal por indemnización de daños y perjuicios”.

2) Folios 43 al 46, contrato de compraventa del inmueble constituido por el apartamento identificado con el No. 3, situado en el piso 3 del edificio Isola, ubicado en la Avenida Este 5, entre las Esquinas de Canónigos y Santa Bárbara, Parroquia Altagracia, jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas, el cual fue protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público. De donde se evidencia el carácter de propietaria de la codemandada MARUJA LACLE.
3) Folios 47 al 46, contrato de compraventa del inmueble constituido por el apartamento identificado con el No. 2, situado en el piso 2 del edificio Isola, ubicado en la Avenida Este 5, entre las Esquinas de Canónigos y Santa Bárbara, Parroquia Altagracia, jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas, el cual fue protocolizado en fecha 21-02-2002 en la Oficina Subalterna de Registro Público. De donde se evidencia que los ciudadanos EIRA MARIA LACLE SOTO, YGINIA SANTA LACLE SOTO, MARUJA LACLE SOTO y ANTONIO AUTELIO LACLE MADURO vendieron el referido inmueble a los ciudadanos IDONELYS ANTONIA LOYO SAMBRANO y ODALYS DIANORA LOYO SAMBRANO.
4) Folios 115 al 122, documento constitutivo y estatutos sociales de la sociedad mercantil BIENES RAICES MARANES, C.A., el cual fue registrado ante el Registro Mercantil.
5) Folio 126 y 183, copia fotostática simple de cheque Nº 345000370 de Unibanca por Bs. 3.000.000,oo a nombre de MARUJA LACLE SOTO, que al vuelto presenta registro de la cámara de compensación y datos de depósito en cuenta cuyo titular es MARUJA LACLE S., titular de la cédula de identidad Nº V-1.757.660.
6) Promovió prueba de informes dirigida a BANESCO, para que informe si la demandada depositó el cheque de Unibanca Nº 345000370 de fecha 24-04-2001.
7) Promovió la confesión de la parte demandada vertida en la contestación de que debe resarcir la cantidad por la que se modifique la estimación de la demanda, lo que dedujo del hecho de que rechazó la estimación de Bs. 30.000.000,oo.
8) Folio 213, promovió la inspección de los libros que reposan en la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, específicamente de los asientos del período comprendido desde el 22-08-2001 hasta el 31-08-2001, para dejar constancia que en ese período no se vendió el inmueble. En la inspección que se practicó el día 14-07-2004, se pudo constatar que a ese período corresponden los asientos que cursan en los folios 193 al 219 vto, sin que conste algún documento de venta sobre el referido inmueble.
9) Promovió prueba de informes dirigida a la Dirección de Ingeniería Municipal del Distrito Capital del Municipio Libertador.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
A) Folio 204, prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil POLLOS ARTURO’S INTERNACIONAL, C.A. (PAICA), mediante la cual ésta remite informe de fecha 29-06-2004, donde comunica que la Sra. Ana Zocorro no aparece reflejada en sus archivos como empleada y que la Sr. Miryam Rosas Mendoza, prestaba sus servicios en fecha 22-08-2001.
B) Folios 140 al 149, copias certificadas emanadas de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, en relación a una denuncia del ciudadano JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS sobre supuestas irregularidades en el documento de condominio, por lo que dicha dirección emite informe técnico Nº LC-01-007/2002 de fecha 22-03-2002, donde se establece que a ese respecto no se encontró ninguna anormalidad; no obstante, se procedió a aperturar un procedimiento administrativo.
C) Folios 150 al 167, copia de documento de condominio del edificio Isola, el cual fue protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público en fecha 21-08-2001.
D) Folios 168 al 170, reglamento de condominio del edificio Isola.
E) Folios 171 al 174, copia fotostática simple de contrato de opción de compraventa suscrita por EYRA LACLE SOTO, MARUJA LACLE SOTO, IGINIA LACLE SOTO y ANTONIO LACLE MADURO (vendedores) y JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS y MIRIAM ROSAS MENDOZA (compradores), en el que las partes acordaron celebrar una futura venta sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 2, ubicado en el segundo piso del edificio Isola, localizado en la Avenida Este 5, entre las esquinas de Canónigos y Santa Bárbara, Parroquia Altagracia, jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Federal. Dicho contrato fue autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24-04-2001.
F) Folio 175, notificación de fecha 22-08-2001 enviada por EYRA LACLE SOTO, MARUJA LACLE SOTO, IGINIA LACLE SOTO a JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS y MIRIAM ROSAS MENDOZA, para comunicarle que ya se había registrado el documento de condominio y que podía celebrarse la compraventa del apartamento Nº 2 del edificio Isola, con sello de recibido de PAICA, C.A. de fecha 22-08-2001.
G) Folio 205, promovió la exhibición de la notificación identificada en la letra E), donde EYRA LACLE SOTO, MARUJA LACLE SOTO, IGINIA LACLE SOTO le comunica a JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS y MIRIAM ROSAS MENDOZA, que ya se había registrado el documento de condominio y que podía celebrarse la compraventa, que se recibió en la sede de POLLOS ARTURO’S INTERNACIONAL, C.A. (PAICA), que era el lugar donde trabajaba la optante MIRIAN ROSAS MENDOZA. El acto de exhibición de documentos tuvo lugar en fecha 07-07-2004, sin que compareciera la parte promovente y quien exhibe señaló que tal comunicación no se la entregaron ni a él ni a su cónyuge.
H) Folios 176 y 177, copia certificada de acta y copia fotostática simple de constancia de celebración de matrimonio civil de JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS y MIRIAN ROSAS MENDOZA.
I) Folios 222, copia fotostática simple de documentos relacionados con el apartamento Nº 1 y Nº 3 y locales comerciales del edificio Isola.
El documento auténtico identificado con los números y letras 1) y E), por cuanto no fue impugnado ni tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, hace plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil.
Los documentos públicos emanados del Registro Público señalados 3) y C), además del documento público emanado del Registro Mercantil identificado 4), igual que el reseñado H) emanado del Registro Civil, así como el documento público administrativo señalado B), por cuanto no fueron tachados de falsos, se les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Se promovió la prueba de informes aludida en el numeral 9) dirigida a Dirección de Ingeniería Municipal del Distrito Capital del Distrito Capital del Municipio Libertador, sin que se recibiera la información requerida, por ello queda desechado del procedimiento dicho informe.
El documento privado reseñado 5), que se promovió en copia fotostática simple y respecto al cual se promovió la prueba de informes que se identificó 6), se advierte que tienen por objeto probar un hecho que no es controvertido en este juicio. En cuanto al documento también privado identificado F) y respecto al cual se promovió su exhibición referida G) e informes señalados A), se advierte que tal notificación no constituye prueba idónea de que la parte actora haya tenido conocimiento de la protocolización del documento de condominio y que se le haya instado a celebrar la venta definitiva del inmueble, por lo que se desechan del procedimiento.
En cuanto a la supuesta confesión de la parte demandada referida con el numeral 7), se advierte que en el alegato de impugnación de la cuantía no hay nada que pueda considerarse perjudicial a dicha parte y que constituya una confesión, en los términos que lo prevé el artículo 1.401 del Código Civil.
Sobre la inspección judicial que practicó el tribunal referida con el número 8), se le otorga valor probatorio.
Por último, se desechan aquellos instrumentos referidos 2), D) e I), por cuanto no guardan relación con la cuestión controvertida en este juicio.
El contrato celebrado entre las partes versa sobre los llamados precontratos o promesas, entre los cuales se agrupan distintas figuras de contratos preliminares de venta, tales como: la promesa unilateral de compra, la promesa unilateral de venta y la promesa bilateral de compraventa; así las partes denominaron al contrato que suscribieron como una opción de compra y del clausulado del mismo puede verse que ambas partes se obligaron recíprocamente, una a comprar y la otra a vender, es decir, ambas partes asumieron la obligación de suscribir a futuro un contrato definitivo de venta, lo que claramente se evidencia de la lectura de las cláusulas del contrato.
En este caso evidentemente se está ante una promesa bilateral de compraventa, donde –como se señaló anteriormente- ambas partes asumieron la obligación de otorgar el documento público contentivo de la venta definitiva del inmueble y en la cláusula séptima se estipuló una cláusula que prevé que en caso de que dicha venta no tuviera lugar por causa imputable a los vendedores, éstos reintegrarían la suma recibida como arras de Bs. 3.000.000,oo más la suma de Bs. 5.000.000,oo como indemnización; y si la causa era imputable a los compradores, los vendedores se quedarían con la suma recibida de Bs. 3.000.000,oo y los compradores le entregarían una suma de Bs. 2.000.000,oo.
El artículo 1.159 del Código Civil regula los efectos de los contratos y expresa que el contrato es ley entre las partes, por lo que los contratantes están obligados a cumplir con las obligaciones que asumieron y dejaron evidenciadas en cada una de las cláusulas del mismo, los cuales además están regidos por el principio de buena fe que debe imperar en el momento en que las partes cumplan con sus obligaciones, tal como lo dispone el artículo 1.160 eiusdem. Asimismo el artículo 1.167 ibidem establece que ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede a su elección demandar el cumplimiento o la resolución del mismo y los daños y perjuicios a los que haya lugar.
Los artículos 1.257, 1.258 y 1.263 del Código Civil, prevén lo que sigue:
Artículo 1.257.- “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”.
Artículo 1.258.- “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”.
Artículo 1.263.- “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”.

El Dr. Eloy Maduro Luyando en su obra titulada “Curso de Obligaciones” Tomo II p. 946, explica:
“Las arras tienen una gran similitud con la cláusula penal, pues además de fijar el monto de los daños y perjuicios en caso de contravención o incumplimiento inexacto del contrato, constituyen un medio para constreñir al deudor al cumplimiento de su obligación, y el acreedor tiene la alternativa entre exigir el cumplimiento de la obligación o quedarse con las arras, si es que las ha recibido, o exigir el duplo, cuando el acreedor es quien las ha entregado.
En la cláusula penal el deudor se obliga a entregar o hacer una cosa, en caso de incumplimiento; en las arras, el deudor debe entregar en el momento de la celebración del contrato, o con anterioridad, una cantidad de dinero. De tal manera el acreedor tiene en sus manos la garantía en caso de contravención del contrato, no requiere de la intervención judicial para exigir su entrega”.

El apoderado del ciudadano JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS pretende lograr que se condene a los ciudadanos EYRA LACLE SOTO, MARUJA LACLE SOTO, YGINIA LACLE SOTO y ANTONIO LACLE MADURO a reintegrar las arras y al cumplimiento de la obligación contemplada en la cláusula penal, toda vez que le atribuye a éstos la culpa de que no se haya celebrado la venta, así que ante la imposibilidad de que ésta se realice porque posteriormente se vendió el inmueble a un tercero, optó por pedir la devolución de las arras que entregó al momento de celebrarse la opción de compraventa de Bs. 3.000.000,oo así como el cumplimiento de la cláusula penal prevista en el contrato para que pague como compensación por daños y perjuicios la suma de Bs. 5.000.000,oo.
El apoderado del ciudadano JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS atribuyó a los ciudadanos EYRA LACLE SOTO, MARUJA LACLE SOTO, YGINIA LACLE SOTO y ANTONIO LACLE MADURO las causas por las cuales no se otorgó el documento definitivo de venta, sin embargo, éste no trajo prueba alguna que demostrara que había requerido a los vendedores que procedieran a efectuar la venta durante la vigencia del denominado contrato de opción de compra ni probó algún otro hecho tendente a evidenciar el incumplimiento de su contraparte. Por su parte, la codemandada MARUJA LACLE SOTO y apoderada de los demás codemandados negó, rechazó y contradijo lo expuesto por el apoderado actor y específicamente negó que hayan incumplido su obligación y que deban pagar los montos demandados por la parte actora.
De los alegatos y pruebas aportadas al proceso por ambas partes, pudo constatar este sentenciador que las partes suscribieron el denominado contrato de opción de compra en fecha 24-04-2001 y que este contrato en su cláusula quinta estableció el lapso durante el cual estaría vigente, en los siguientes términos:
“Quinta: La presente opción y los derechos y obligaciones que de ella se desprenden, tendrán un lapso de duración de ciento veinte (120) días o hasta la protocolización del documento de condominio. Este lapso comenzará a regir a partir del otorgamiento del presente documento”.

La vigencia de la opción de compraventa quedó sujeta al vencimiento del término de 120 días que se contaría a partir del 24-04-2001, pero dicho lapso podría reducirse o extenderse hasta que los vendedores protocolizaran el documento de condominio que se requería para proceder a la venta definitiva del inmueble.
El documento de condominio del edificio Isola fue protocolizado en fecha 21-08-2001 y los ciento veinte (120) días de la opción transcurrieron de la siguiente manera: abril 6 días, mayo 31 días, junio 30 días, julio 31 días y agosto 22 días, de donde se tiene que en fecha 22-08-2001 venció el término de vigencia previsto en la misma.
Lo que importa a los fines de resolver la controversia es determinar quién incumplió las obligaciones asumidas en el contrato, a los fines de dilucidar si los vendedores podían quedarse con las arras de Bs. 3.000.000,oo o si por el contrario estaban obligados a reintegrarlas e indemnizar a los compradores con la suma de Bs. 5.000.000,oo.
El documento de condominio fue protocolizado el 21-08-2001 y el término previsto en el contrato de opción de compra venció en fecha 22-08-2001, es decir, que el vencimiento del contrato se produjo sólo un día después de que las partes lograran protocolizar el documento de condominio que permitía realizar la venta del apartamento Nº 2 del edificio Isola.
De ahí que las partes discutan si los compradores tuvieron o no noticias de que se había otorgado dicho documento y que podía celebrarse la venta, pues el apartamento Nº 2 del edificio Isola fue vendido a un tercero en fecha 21-02-2002.
Sin embargo, la parte demandada probó que los compradores sabían que se había protocolizado el documento de condominio al traer a los autos copia certificada de unas actuaciones del actor ante la Dirección de Ingeniería Municipal, donde el ciudadano JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS en fecha 08-01-2002 solicitó que se realizara una inspección en el inmueble por considerar que habían irregularidades en el documento de condominio.
Ante tal situación no puede atribuirse a los vendedores que no se haya celebrado el contrato definitivo de venta del inmueble, toda vez que éstos cumplieron con la obligación de otorgar el documento de condominio del edificio Isola, lo que era sabido por los compradores aún antes de que se le vendiera el apartamento Nº 2 de dicho edificio a un tercero, pues surge de los autos la duda que tuvo el actor al momento de comprar el inmueble, lo que motivó que optara por solicitar a Ingeniería Municipal que procediera a inspeccionar el mismo en lugar de otorgar el documento definitivo de compraventa, sin advertir que dicha opción de compra se encontraba ya vencida, de acuerdo a los términos del contrato de opción de compraventa que suscribió y cuyo cumplimiento pretende.
Es por ello que lo procedente y ajustado a derecho en este caso es declarar sin lugar la demanda, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
III
Por las razones antes expuestas, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, ha decidido:
PRIMERO: declarar SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por JULIO CESAR HERNÁNDEZ ARIAS contra EYRA LACLE SOTO, MARUJA LACLE SOTO, YGINIA LACLE SOTO y ANTONIO LACLE MADURO, ambos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión;
SEGUNDO: como consecuencia del anterior pronunciamiento, condenar en costas al demandante por resultar totalmente vencido.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los TRES (03) días del mes de MARZO de dos mil ocho (2008). Años: 197 de la Independencia y 149 de la Federación.
EL JUEZ,

GERVIS ALEXIS TORREALBA.
LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.