TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)
Exp.: 31.178 / CIVIL / RECURSO.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: JOSÉ RAFAEL ROSAL MUJICA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-11.225.821.-
APODERADO JUDICIAL: IGOR A. TANACHIAN S., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 52.638.-

DEMANDADA: ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO y ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.371.310 y V-5.525.875, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: la primera designó al abogado CARLOS MORALES ORTA, en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 71.822; mientras que el otro co-demandado se hizo asistir del abogado OLINTO ISMAEL GÓMEZ, en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 88.756.-

MOTIVO: desalojo.

I
Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por el apoderado de la parte demandada contra la sentencia dictada el 19-06-2007 por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO que incoara el ciudadano JOSÉ RAFAEL ROSAL MUJICA contra los ciudadanos ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO y ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ, para la terminación de una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número (Nº 2G-31), ubicado en el piso dos del edificio 2G, el cual forma parte del Conjunto Residencial BUENA VISTA ETAPA 2, situado sobre la parcela residencial Nº 2 de la urbanización BUENA VISTA, ubicada en Guatire, jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del Estado Miranda, cuya propiedad se atribuye el accionante.
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente se observa:
El 25-06-2007, el apoderado de la codemandada ISMAYA TERAN PACHECO apeló ante el a quo y oído el recurso en ambos efectos el 30-07-2007, subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde en virtud del reparto realizado se asignó conocer del recurso a este Tribunal, que el 08-08-2007 le dio entrada y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
En fecha 15-11-2007, se recibió cuaderno de medidas donde está pendiente el pronunciamiento sobre la medida de secuestro solicitada por la parte actora.
Vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente, listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:
II
De acuerdo a los alegatos de las partes, la litis quedó planteada en los términos que se sintetizan a continuación:
El apoderado del ciudadano JOSÉ RAFAEL ROSAL MUJICA (arrendador) sostiene que su representado mantiene una relación arrendaticia con los ciudadanos ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO y ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ (arrendatarios), sobre un inmueble propiedad de su representado constituido por un apartamento distinguido con la letra y número (Nº 2G-31), ubicado en el piso dos del edificio 2G, el cual forma parte del Conjunto Residencial BUENA VISTA ETAPA 2, situado sobre la parcela Residencial Nº 2 de la urbanización BUENA VISTA, ubicada en Guatire, jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del Estado Miranda.
Expresa que la relación arrendaticia se inició mediante contrato de arrendamiento verbal celebrado en fecha 01-07-1998.
Manifiesta que su representado suscribió un acta convenio con el co-arrendatario ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ en fecha 06-03-2001, donde éste se comprometió a entregar el inmueble en fecha 15-07-2001 y aceptó que en caso de incumplimiento su arrendador podría ejercer las acciones civiles a que hubiera lugar. Agrega que esa acta convenio surte los efectos de una notificación de no continuar con la relación arrendaticia. Añade que en el acta convenio escogieron como domicilio especial la ciudad de Caracas.
Señala que el canon de arrendamiento se fijó desde el inicio en Bs. 80.000,oo mensuales y que no ha sufrido ninguna variación, que ha sido consignado desde abril de 2002 hasta julio de 2003 (ambos inclusive) en el Expediente Nº 505-2002 del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Sostiene que los arrendatarios han incumplido no sólo con la obligación asumida en el contrato de arrendamiento de pagar el canon desde julio de 2003 sino también con la obligación vertida en el acta convenio de entregar el inmueble en fecha 15-07-2001, y agrega que además habría vencido la prórroga legal.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.265, 1.266, 1.579, 1.592 y 1.595 del Código Civil así como los artículos 33, 34 literal a), 38, 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por lo antes expuesto demandó por desalojo a los ciudadanos ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO y ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ, para que convengan o sean condenados por el Tribunal, a lo siguiente:
1. A la desocupación y entrega inmediata del inmueble libre de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibieron.
2. Al pago de las costas procesales
Y solicitó el cumplimiento del acta convenio.
Por su parte, el codemandado ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ y el apoderado de la codemandada ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO rechazaron y contradijeron la demanda interpuesta tanto en los hechos como en el derecho.
Aceptan que en fecha 01-07-1998 celebraron un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano JOSÉ RAFAEL ROSAL MUJICA por el apartamento ubicado en la urbanización Palo Alto, Conjunto Residencial Buena Vista, edificio 2-G, piso 2, apartamento identificado con el número 31, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
Acepta que el canon de arrendamiento fue fijado en Bs. 80.000,oo mensuales.
Sostiene que se constituyó depósito por cuatro (4) meses, lo que equivale a Bs. 320.000,oo y agrega que el arrendador recibió dicha suma pero no otorgó recibo o comprobante.
Manifiestan que ante la ausencia del arrendador en el mes de marzo de 2002, se consignaron los cánones de arrendamiento en el expediente Nº 505-2002 del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Expresa que a partir de ese momento, su arrendatario se molestó y solicitó la desocupación inmediata del apartamento, que éste los amenazó con echarlos fuera del inmueble y que tales amenazas se materializaron en fecha 03-05-2002, ya que el ciudadano JOSÉ RAFAEL ROSAL MUJICA irrumpió en el apartamento en compañía de otros sujetos, tomó posesión de él, se apoderó de bienes muebles y causó daños por un monto aproximado de Bs. 5.000.000,oo, lo que ameritó que interpusiera la correspondiente denuncia ante el Cuerpo Técnico de Policía Judicial y ante la Prefectura del Municipio Autónomo Zamora, y que actualmente cursa investigación penal ante la Fiscalía Quinta del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Promovió la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir un proceso penal en curso en el cual se deberá establecer la verdad de los hechos que dieron lugar a la denuncia.
Impugnaron la copia fotostática simple del documento de propiedad.
Rechazaron y contradijeron que hubieran incumplido con la obligación de pagar el canon de arrendamiento desde julio de 2003, pues habrían depositado tales montos en las cuentas del Juzgado de Municipio.
Rechazó y contradijo el documento auténtico relativo al acuerdo suscrito con uno de los codemandados, y agregó que éste había sido suscrito sólo por uno de los codemandados, que le otorgaba un plazo de entrega de 3 meses que era menor al de un (1) año que le correspondía en virtud del artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de donde concluye que las estipulaciones contenidas en el acta convenio son nulas por lesionar o menoscabar derechos del arrendatario de acuerdo con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el documento no señala que sirva de notificación y que de declararse la nulidad de documento deberían someter el conocimiento de la causa a un juzgado con competencia en la ciudad de Guatire del Estado Miranda.
Rechazó y contradijo lo expuesto en el libelo, por ser incierto que los arrendatarios no hayan cancelado las pensiones de arrendamiento desde el mes de julio de 2003 e incierto que los arrendatarios estuvieran obligados a entregar el inmueble en fecha 15-07-2001.
Rechazó y contradijo la solicitud de medida preventiva de secuestro, ya que no existen en autos elementos probatorios que demuestren el fundado temor de que el fallo resulte infructuoso.
Rechazó y contradijo el valor de la demanda en Bs. 2.400.000,oo.
Por lo que solicitó se declare con lugar la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar la demanda incoada en su contra.
La parte actora señaló que la parte demandada habría contestado extemporáneamente la demanda, pues lo hizo en la oportunidad de darse por citado el codemandado ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ en fecha 15-03-2007.
Visto que la cuestión previa alegada es la contemplada en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la cual el tribunal a quo estableció:
“…estima el tribunal que ello [refiriéndose a la averiguación penal que cursa ante el Ministerio Público] no constituye obstáculo a los fines de decidir la presente causa civil, toda vez que la decisión que llegue a dictarse en materia penal no incide en esta, puesto que la responsabilidad penal en que pudiese estar incurso el demandante no es precedente necesario para la decisión de este asunto.”

Y procedió a dictar la decisión de fondo, dado que tal cuestión previa no es apelable, pasa este Tribunal a pronunciarse como punto previo sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento que vincula a las partes.
La relación arrendaticia que vincula a JOSÉ RAFAEL ROSAL MUJICA (arrendador) e ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO y ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ (arrendatarios), se inició en fecha 01-07-1998 mediante contrato de arrendamiento verbal. Posteriormente, el arrendador y uno de los arrendatarios celebraron un acuerdo de fecha 06-03-2001, que denominaron acta convenio, donde éste co-arrendatario aceptó entregar el inmueble en un plazo de 90 días que vencía el 15-07-2001 y eligieron como domicilio especial la ciudad de Caracas.
La parte actora ha demandado el desalojo del inmueble por la falta de pago de aquellos cánones de arrendamiento causados a partir de julio de 2003 pero también ha pedido que los arrendatarios cumplan la obligación de entregar el inmueble, en los términos previstos en el acta convenio.
Es oportuno señalar que tal acta convenio no puede haber surtido efectos respecto a la ciudadana ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO, toda vez que, salvo casos de excepción, los contratos sólo surten efectos entre las partes y no dañan ni aprovechan a los terceros, tal como lo disponen los artículos 1.159 y 1.166 del Código Civil, ya que dicha ciudadana aparece como un tercero ajeno respecto al mencionado acuerdo.
De ahí que no pueda la parte actora pretender que la parte demandada cumpla con el acta convenio y sostener que hay un grosero incumplimiento atribuible al hecho de que éstos “tampoco cumplieron con la obligación de entregar el inmueble en fecha 15 de julio de 2001 como había sido suscrito en el acta convenio”.
En virtud de lo expuesto anteriormente y toda vez que posterior a la fecha en la cual se habría comprometido uno solo de los arrendatarios a entregar el inmueble, lo que acaeció en fecha 15-07-2001, éstos continuaron ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento que les recibió su arrendador, hasta que en marzo de 2002 comenzaron a consignar ante el Juzgado de Municipio, se hace evidente que el contrato de arrendamiento que media entre las partes es verbal y a tiempo indeterminado, por lo que lo procedente para dar por terminada la relación arrendaticia es pedir el desalojo por cualquiera de las causales que consagra el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
De lo expuesto anteriormente se hace patente que tampoco podía considerarse válida la elección de domicilio especial que se acordó en dicha acta convenio, pero como quiera que el otro codemandado aceptó dicha competencia sin oponer la correspondiente cuestión previa y que ya se dictó sentencia de fondo que resolvió la controversia en primera instancia, este juzgado estima que la competencia en razón del territorio quedó afirmada a favor de los Tribunales del Área Metropolitana de Caracas. Así se declara.
En cuanto a la impugnación que hiciera la parte demandada de la estimación del valor de la demanda, se deja ver que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 350 de fecha 31-10-2000, recaída en el caso seguido por Filomena Napolitano Scotti contra Pierre Claus y Otras, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez, ha establecido el siguiente criterio jurisprudencial, ratificando así una sentencia de la Corte Suprema de Justicia que data del 05-11-1991, donde la Sala decidió lo siguiente:
“...En interpretación de los artículos 31, 32, 33 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil vigente, este Supremo Tribunal ha establecido que el valor de la demanda no lo fija el demandante a su arbitrio sino que es rigurosamente legal; es decir, ha sido fijado por la Ley y, en consecuencia, el demandante debe aplicar al caso concreto el artículo correspondiente”.

Como quiera que el caso de marras versa sobre una pretensión de desalojo y la estimación de la demanda ha de regirse por las normas citadas en el criterio jurisprudencial anteriormente expuesto, sin que pueda dejarse al arbitrio de la parte actora fijar un monto que rebasa con creces aquel que ha sido dispuesto por la ley, toda vez que la facultad de revisar dicha estimación le ha sido atribuida al tribunal que conozca en primer grado de jurisdicción por imperio del artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal fija, de conformidad con lo pautado en el artículo 36 ejusdem que establece la forma en la cual debe estimarse la demanda en las causas relativas a este tipo de arrendamientos, encuentra que las pensiones de un año suman, en el caso concreto, la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 960.000,oo) ahora Bs. F. 960,oo, monto en el cual queda establecida la cuantía de la demanda de estos autos. Prospera la impugnación planteada por la demandada. Así se declara.
Sobre el alegato de que la parte demandada habría quedado confesa por contestar extemporáneamente por anticipada la demanda, este tribunal acoge el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de que ésta debe tenerse como válida, a cuyo efecto cabe citar sentencia Nº 135 de fecha 24-02-2006, donde señaló:
“Por tanto, en relación a lo anteriormente expuesto y a la doctrina establecida por la Sala Constitucional, se debe concluir en que, siendo el interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso para que éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas, garantizando así el derecho a la tutela judicial efectiva, forzosamente la Sala debe abandonar el criterio sostenido en la sentencia N° RC-00317 de fecha 27 de abril de 2004, caso: Orlando Rafael de La Rosa Maestre contra Luisa Margarita Fernández de González, exp. N° 03-400, y en aquellas que se opongan a lo establecido en este fallo, debiendo considerarse válida la contestación de demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal
Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil”.

Conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, los litigantes tienen la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Así, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1) Folios 09 al 12 y 142 al 146, copia fotostática simple y copia que certificó el Banco Venezolano de Crédito de documento de compraventa por medio del cual JOSE RAFAEL ROSAL MOJICA adquirió un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número Nº 2G-31, ubicado en el piso dos del edificio 2G, el cual forma parte del Conjunto Residencial BUENA VISTA ETAPA 2, situado sobre la parcela residencial Nº 2 de la urbanización Buena Vista, ubicada en Guatire, jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del Estado Miranda, autenticado en fecha 04-06-1998 ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 77, tomo 46, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda el 11 de junio de 1998, bajo el Nº 11, tomo 18, protocolo primero.
La primera copia consignada con el libelo fue impugnada por la contraparte conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el promovente consignó nueva copia posteriormente ahora con certificación del Banco Venezolano de Crédito.
2) Folio 13 al 66, copia certificada del expediente de consignaciones signado con el Nº 505-2002 de la nomenclatura del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, donde constan las consignaciones efectuadas por CARLOS MORALES ORTA en nombre de ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO y ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ a favor de JOSÉ RAFAEL ROSAL MUJICA por Bs. 80.000,oo, desde marzo de 2002 en fecha 15-04-2002 hasta julio de 2003 en fecha 02-09-2003. En donde cursa:
2.1) Folio 14, escrito presentado por el apoderado de los ciudadanos ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO y ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ, donde manifiesta que la relación de arrendamiento se inició en fecha 01-07-1998 por contrato de arrendamiento verbal.
3) Folios 67 al 70, copia certificada de convenio suscrito entre JOSÉ RAFAEL ROSAL MUJICA (arrendador) y el codemandado ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ (coarrendatario), donde este último se obliga a entregar el inmueble a partir del 15-03-2001, el cual fue autenticado ante Notaría Pública en fecha 06-03-2001.
4) Promovió prueba de informes dirigida al Banco Venezolano de Crédito. El tribunal negó la admisión de dicha prueba por auto de fecha 28-05-2007 (folio 147).
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
A) Folio 127 al 129, original y copia certificada de denuncia interpuesta por ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO contra JOSÉ RAFAEL ROSAL MUJICA y otros, por los sucesos acaecidos en el apartamento en fecha 03-05-2002.
B) Folios 152 al 170, depósitos realizados por ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO en las cuentas del Juzgado del Municipio Zamora en el Banco Industrial y Corp Banca, por Bs. 320.000 el 24-11-2005, por Bs. 200.000,oo el 31-08-2005, por Bs. 200.000 el 18-08-2005, por Bs. 80.000 el 29-03-2005, por Bs. 80.000 el 18-02-2005, por Bs. 80.000 el 17-01-2005, por Bs. 80.000 el 22-12-2004, por Bs. 80.000 el 22-11-2004, por Bs. 80.000 el 19-10-2004, por Bs. 80.000 el 17-09-2004, por Bs. 80.000 el 20-08-2004, por Bs. 80.000 el 19-07-2004, por Bs. 80.000 el 15-06-2004, por Bs. 80.000 el 20-05-2004, por Bs. 80.000 el 15-04-2004, por Bs. 80.000 el 15-03-2004, por Bs. 80.000 el 20-02-2004, por Bs. 80.000 el 16-01-2004, por Bs. 80.000 el 17-12-2003.
La contraparte impugnó estos recibos bancarios.
C) Folios 171 al 185, original de inspección judicial practicada en el inmueble en fecha 09-05-2002 por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, donde se deja constancia de las condiciones en las cuales se encuentra el inmueble.
D) Folio 186 al 188, copia fotostática simple de citación al apoderado del ciudadano JOSÉ RAFAEL ROSAL MUJICA y otros, para comparecer ante la Fiscalía Quinta del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
E) Promovió prueba de informes dirigida a la Fiscalía del Ministerio Público. El tribunal a quo por auto de fecha 30-05-2007 negó la admisión de dicha prueba.
F) Promovió prueba de informes dirigida a Corp Banca y Banco Industrial de Venezuela. El tribunal a quo por auto de fecha 30-05-2007 negó la admisión de dicha prueba.
G) Promovió las testimoniales de MIGUEL GUARAMATOS y AUGUSTO ROJAS MALDONADO. El tribunal a quo por auto de fecha 30-05-2007 negó la admisión de dicha prueba.
H) Promovió la exhibición de la copia certificada del documento de propiedad del inmueble señalado 1). El tribunal a quo por auto de fecha 30-05-2007 negó la admisión de dicha prueba.
El documento público registral emanado de la Oficina Subalterna de Registro Público identificado 1), se consignó en copia simple y fue impugnado por la contraparte, por lo que la parte consignante presentó nueva copia ahora certificada por el Banco Venezolano de Crédito, pero ello no cumple con lo dispuesto en la parte final del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que autoriza a la parte a producir y hacer valer el original del instrumento o copia certificada del mismo, por lo que no se le otorga valor probatorio.
El documento público judicial del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda referido 2), por cuanto no fue tachado de falso, se le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Los depósitos bancarios señalados B), aún cuando fueron impugnados por la contraparte, siendo que dichas planillas se erigen como tarjas, se les confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil.
En cuanto al escrito identificado 2.1), se tiene por reconocido, razón por la cual se le otorga valor probatorio.
El documento auténtico reseñado 3), de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, se le otorga valor probatorio.
Por último, se desechan aquellas pruebas que se refirieron A), C), D), por cuanto no guardan relación con la cuestión controvertida en este juicio, así como las señaladas 4), E, F), G), H), ya que no fueron admitidas por el tribunal a quo.
Visto que el contrato de arrendamiento es verbal y a tiempo indeterminado, sólo puede solicitarse la terminación de la relación arrendaticia en caso de haberse configurado alguna de las causales comprendidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que pasa ahora este Juzgador a pronunciarse sobre la procedencia o no de la causal invocada por el actor contenida en el literal a) del mencionado artículo.
Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

El artículo 1.354 del Código Civil prevé:
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Las partes están contestes en que media entre ellas una relación arrendaticia que se inició con la celebración de un contrato de arrendamiento verbal, lo que además quedó demostrado en virtud del acta convenio y del escrito de consignaciones presentado por el apoderado de los ciudadanos ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO y ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ ante el tribunal de consignaciones, en tal sentido las partes debían cumplir con las obligaciones previstas para dicho contrato en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Código Civil.
En este tipo de contrato bilateral las partes conocen desde el inicio las obligaciones recíprocas que asumen, donde el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien -que en este caso es un inmueble de su propiedad- y el arrendatario se obliga a pagar el precio -que en este caso es un canon de arrendamiento- y esta obligación del arrendatario es calificada como una de sus obligaciones principales, tal como lo establece el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil:
Artículo 1592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Y el arrendamiento además es un contrato de tracto sucesivo, por lo que asume particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones.
A la parte actora no le corresponde demostrar el no pago o el incumplimiento, porque ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho, y que, en consecuencia, es el demandado quien debe probar que pagó o que cumplió con sus obligaciones contractuales. La parte actora alegó la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses posteriores a julio de 2003 en una demanda que fue interpuesta en fecha 16-02-2007, por lo que este juzgador sólo analizará aquellas mensualidades comprendidas desde agosto de 2003 hasta enero de 2007, a los fines de determinar si se ha producido tal incumplimiento.
La parte actora trajo copia del expediente de consignaciones, donde consta el pago de los cánones de arrendamiento hasta julio de 2003 y los demandados presentaron depósitos bancarios a los fines de demostrar que con posterioridad a esa fecha continuaron pagando el canon de arrendamiento pues depositaron en la cuenta del tribunal.
En tal sentido cursan en autos depósitos en las cuentas del Banco Industrial y Corp Banca del Juzgado del Municipio Zamora, que se detallan a continuación:
MONTO EN BS. FECHA DEPÓSITO
Bs. 80.000 17-12-2003
Bs. 80.000 16-01-2004
Bs. 80.000 20-02-2004
Bs. 80.000 15-03-2004
Bs. 80.000 15-04-2004
Bs. 80.000 20-05-2004
Bs. 80.000 15-06-2004
Bs. 80.000 19-07-2004
Bs. 80.000 20-08-2004
Bs. 80.000 17-09-2004
Bs. 80.000 19-10-2004
Bs. 80.000 22-11- 2004
Bs. 80.000 22-12-2004
Bs. 80.000 17-01-2005
Bs. 80.000 18-02-2005
Bs. 80.000 29-03-2005
Bs. 200.000 18-08-2005
Bs. 200.000 31-08-2005
Bs. 320.000 24-11-2005

La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
La única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos debe estar delimitada por los principios recogidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario; esta ley en su artículo 51 permite al arrendatario consignar el pago dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, sólo en caso de que el arrendador se haya rehusado expresa o tácitamente a recibir el pago.
Es así como las disposiciones comentadas anteriormente reconocen el derecho que tiene el arrendador de hacer efectiva su acción para solicitar la terminación de la relación arrendaticia ante el incumplimiento del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento en la oportunidad que ha sido pactada en el contrato.
En el caso de estos autos se encuentra que la demandada consignó los cánones de arrendamiento a partir de diciembre de 2003 y los depósitos que se hicieron en la cuenta del tribunal continúan constantes por el monto del canon de arrendamiento de Bs. 80.000,oo mensuales hasta marzo de 2005, para posteriormente depositar varias mensualidades en una sola operación bancaria en los meses de agosto y noviembre de 2005, sin que conste en autos algún depósito posterior a esa última fecha, por lo que no puede tenerse en estado de solvencia a los arrendatarios en el pago de tales mensualidades ni de las que se vencieron después de noviembre de 2005, según el texto del artículo 56 de la señalada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, los arrendatarios se encuentran insolventes en el pago de esas pensiones.
Visto que se configuró el supuesto previsto en la norma, resulta procedente y ajustado a derecho declarar la quiebra del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble por la causal contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
III
En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
PRIMERO: declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada el 19-06-2007 por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: declarar CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano JOSÉ RAFAEL ROSAL MUJICA contra los ciudadanos ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO y ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ, todos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión;
TERCERO: como consecuencia de la anterior declaración, condenar a los demandados ISNAYA PROSNOVA TERAN PACHECO y ORLANDO DANIA HERNÁNDEZ a entregar el inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número (Nº 2G-31), ubicado en el piso dos del edificio 2G, el cual forma parte del Conjunto Residencial BUENA VISTA ETAPA 2, situado sobre la parcela residencial Nº 2 de la urbanización BUENA VISTA, ubicada en Guatire, Estado Miranda, libre de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió;
CUARTO: condenar en las costas del recurso a la apelante.
Se confirma el fallo recurrido.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad, devuélvase el expediente al a-quo.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los CINCO (05) días del mes de MARZO de dos mil ocho (2008). Años: 197 de la Independencia y 149 de la Federación.
EL JUEZ,

GERVIS ALEXIS TORREALBA.
LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.