REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas 197º y 149º ASUNTO: AP31-V-2007-001015 PARTE ACTORA: FINANCIADORA IBEMIR, C.A., empresa mercantil inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 3 de marzo de 1994, bajo el No. 43, Tomo 48-A Pro, representada en juicio por los abogados en ejercicio, Ana I. Vicente Garrido, Elizabeth Alemán Bali y Luis A. González Cuevas, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 48.622, 58364 Y 113.768, respectivamente. PARTE DEMANDADA: BELKIS CORREA MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 8.356.767, representada en juicio por los abogados Yuri Policarpio, Carlos Hernández Acevedo, José F. Avila y Armando Bonaldel García, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 114.293, 81.916, 12.879 y 51.843, respectivamente. MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento. I Se inicia el presente juicio mediante demanda presentada por la representación judicial de la actora, por ante el Tribunal distribuidor de turno, en fecha 8 de junio de 2.007, correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, previa distribución de ley, por ante el cual se procedió a admitirla mediante auto de fecha 11 del citado mes y año, por los tramites del juicio breve. La representación judicial de la parte accionante, sostiene en la demanda, lo siguiente: Que consta de contrato de arrendamiento que, su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana BELKYS CORREA MARTÍNEZ, ya identificada, por el apartamento No. 4, del edificio BEGOÑA, ubicado en la calle El Paseo, urbanización Los Rosales, parroquia Santa Rosalía de Caracas, por un canon mensual de Veinte Mil Doscientos Ochenta y Seis Bolívares, según Resolución No. 02491, de fecha 03 de diciembre de 1997, emanada de la Dirección General de Inquilinato. Que la demandada en su condición de inquilina del referido inmueble, adeuda a su mandante la suma de Doscientos Cuarenta y Tres Mil Cuatrocientos Treinta y Dos Bolívares (Bs. 243.432), correspondiente a las pensiones vencidas de los meses de junio a diciembre de 2006 y de enero a mayo de 2007. Que ante el citado incumplimiento, procedió a demandarla para que convenga o sea condenada por el Tribunal en la Resolución del referido contrato con la consecuente entrega del inmueble solvente en sus servicios; en pagar –a título de daños y perjuicios- la suma adeudada, y una cantidad mensual al canon por los meses que transcurran desde junio de 2007 a la fecha de la entrega. Solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble. Citada como la demandada en la persona del defensor judicial que le fuera designado, en la oportunidad legal correspondiente, el abogado Armando J. Bonalde García, ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la demandada, dio contestación, en los términos siguientes: Invocó la FALTA DE CUALIDAD E INTERES DE LA PARTE ACTORA, para intentar el presente juicio, aduciendo que, si bien conforme al artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, además del propietario y del arrendador, se consideran también legitimados a las personas naturales y jurídicas que tengan la condición de administradora del inmueble, esa condición debe ser acreditada. Señaló que, su mandante nunca suscribió con la demandante ningún contrato ni ningún documento. Reconoció el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, el día 21 de marzo de 2001, con la empresa arrendadora, INVERSIONES IBEPRO, S.R.L.; y adujo que, lo que la actora consigna como cesión de derechos, acciones y obligaciones, es un documento privado de cesión entre las citadas empresas, desconoce dicho instrumento, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, señalando que, su representada no fue notificada de dicho acto, argumentado que conforme al contenido del artículo 1549 y 1550 del Código Civil, el cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor o que este lo ha aceptado; alegatos por lo que insistió en la falta de cualidad de la empresa demandante. Negó, rechazó y contradijo, que deba cánones arrendaticios a la actora. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron valer aquéllas que estimaron pertinentes, las cuales fueron admitidas por el Tribunal, salvo su apreciación en la definitiva. II Estando dentro de la oportunidad legal establecida, este Tribunal pasa a dictar sentencia, bajo las siguientes consideraciones: Pretende la parte accionante la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada, en fecha 7 de marzo de 2001, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 4, del edificio BEGONA, ubicado en la calle El Paseo, urbanización los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, con fundamento en la falta de pago en la cual –señala- ha incurrido la demandado en su carácter de inquilina, de los cánones arrendaticios correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2006 y de enero a mayo de 2007, a razón cada uno de Veinte Mil Doscientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs. 20.286,oo). La representación judicial de la demandante acompañó a la demanda, los siguientes documentos: 1.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública de La Asunción, el 1º de junio de 2007, bajo el No. 18, Tomo 82, la cual al no haber sido impugnada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna; y de cuya lectura se desprende la representación judicial del abogado que se presenta y actúa en nombre de la accionante, y así se establece. 2.- Original del contrato arrendaticio autenticado por ante la Notaría Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 21 de marzo de 2001, bajo el No. 22, Tomo 42, el cual no fue tachado en forma alguna por la demandada; por el contrato, dicha documento fue reconocido de forma expresa por la demanda al contestar la demanda, quien al dar contestación, afirmó la existencia del mismo, y la celebración del contrato locativo en el contenido. Documento con el cual en autos, quedó demostrado el carácter de inquilina que tiene la demandada sobre el inmueble previamente identificado, y que en tal carácter, dentro de sus deberes se encuentra, entre otros, la de pagar los cánones en los términos convenidos, así se establece. 3.- Original de documento privado fechado 30 de octubre de 2002, contentiva de la cesión del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, que realizara la arrendadora a la empresa hoy demandante, la cual será analizada más adelante. 4.- Copia simple de Resolución de fecha 03 de diciembre de 1997, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, no impugnada por la demandada, por lo que dicho instrumento merece fe pública, constatándose que, dicho órgano administrativo fijó como canon mensual máximo a pagar por el inmueble arrendado, la suma de Veinte Mil Doscientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs. 20.286,oo), y así se establece. Por su parte, la representación judicial de la demandada, adujo las defensas que seguidamente se analizan, atendiendo al orden procesal correspondiente: De la Falta de Cualidad de la Actora La representación de la demandada invocó la falta de cualidad de la empresa actora FINANCIADORA IBEMIR, C.A., aduciendo que, concretamente los siguientes hechos: *.- Que no existe ninguna relación arrendaticia entre dicha sociedad y su representada. *.- Que el contrato arrendaticio suscrito por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertado, el día 21 de marzo de 2001, fue celebrado por su representada en calidad de arrendataria pero con la empresa INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., en su condición de arrendadora, y no con la empresa mercantil que intenta la acción de resolución. *.- Que si bien el apoderado actor consigna un documento de cesión y traspaso a su representada, FINANCIADORA IBEMIR, C.A, -el cual desconoció conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil-, señaló que nunca le fue notificada a la su mandante la referida cesión. *.- Que en ese orden de ideas, desconoce que, la demandante sea la administradora del inmueble, así como su carácter de arrendadora o propietaria, que son éstos los mencionados por la ley como interesados. *.- Que de conformidad con lo establecido en los artículos 1549 y 1550 del Código Civil, hacen valer la falta de cualidad alegada, por no ser arrendadora y no riela a los autos, ningún documento que la acredite como tal. En ese orden de ideas, resulta oportuno destacar que, la cualidad es la legitimación a la causa, la cual deviene de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante. De conformidad con lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla; no alude dicha norma al carácter de propietario que debe tener la parte que da en arrendamiento. Igualmente, de acuerdo a lo consagrado en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se consideran legitimados para interponer acciones derivadas de la relación arrendaticia, no solo el propietario de la cosa dada en arrendamiento sino el arrendador, subarrendador, usufructuante, entre otros como también, las personas naturales o jurídicas, quien tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores. En ese orden de ideas, debe afirmarse que la persona que funja como arrendador o cualquiera de las posiciones indicadas, en un contrato arrendaticio, está legitimado conforme a derecho para intentar cualquier acción con ocasión de la convención locativa. Ciertamente como lo argumenta la representación judicial de la demandada, y como se lee en el libelo de demanda, el contrato cuya resolución se pretende, fue celebrado –inicialmente- entre la empresa INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., como arrendadora y la actual demandada, como arrendataria. No obstante, fue producido conjuntamente con el libelo, un documento privado de fecha 30 de octubre de 2002, a través del cual la citada sociedad mercantil, INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., por la suma de Cincuenta Mil Bolívares (bs. 50.000), cedió todos los derechos, acciones y obligaciones que le correspondían en virtud del ya mencionado contrato de arrendamiento a la compañía que, hoy demandada, denominada FINANCIADORA IBEMIR, C.A. La referida cesión -e incluso el documento privado que la contiene, fue desconocido por la demandada-, invocando el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; afirmando que, dicho acto en ningún momento fue notificado a su mandante y que por ende, la actora al no tener el carácter de arrendadora, propietaria ni administradora del inmueble carece de la cualidad necesaria para intentar la acción con la cual se iniciaron las presentes actuaciones. En relación a lo argumentado como fundamento de la falta de cualidad alegada, debe señalar este Juzgado, por una parte que, la norma contenida en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en la cual sustenta el desconocimiento del instrumento privado realizado por la demandada, regula la actuación que en juicio debe desplegar la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o algún causante suyo, a los efectos de darle o no valor probatorio en la causa. En el caso de autos, debe destacarse la improcedencia en derecho del desconocimiento efectuado, en razón que el documento objeto del mismo, en ningún caso emana ni interviene la persona que efectúa dicho medio de impugnación; vale decir, el documento de cesión no emana de la demandada y de ningún causante suyo. Igualmente, corresponde afirmar que, la falta de notificación a la arrendataria de la cesión producida del contrato, en ningún caso, anula el acto como tal, pues conforme al artículo 1549 del Código Civil, la venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción, son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición. Elementos que, en la cesión efectuada se constata su cumplimiento. Ahora bien, esa cesión del contrato arrendaticio producida, lo que trajo como consecuencia es que la empresa cedente, en este caso, INVERSIONES IBEPRO, S.R.L, trasladara su condición de arrendadora a la empresa cedida, actualmente actora, FINANCIADORA IBEMIR, C.A; con lo cual debe declararse que, si bien inicialmente la primera de las compañías citadas ocupaba la posición de arrendadora, actualmente, en virtud de la cesión efectuada, dicha condición de arrendadora es representada por la persona jurídica demandante, quien asumió el contenido del contrato cedido, con todas las implicaciones de orden contractual y legal derivadas del mismo. En consecuencia, se afirma que, efectivamente la actora al ser la persona jurídica que desempeña la posición de arrendadora, dicha condición le da la cualidad procesalmente necesaria para incoar la acción resolutoria analizada, por lo que este Despacho, desestima por ser improcedente en derecho la falta de cualidad del actor invocada por la representación judicial de la demandada, y así se establece. Del Fondo Tal como se indicara con anterioridad, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada, con fundamento en que la accionada en su carácter de arrendataria dejó de cumplir con su obligación de pagar, en los términos establecidos contractualmente, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2006 y de enero a mayo de 2007, cada uno a razón de la suma regulada por el ente administrativo competente de Veinte Mil Doscientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs. 20.286,oo) actualmente, Veinte Bolívares Fuertes con Veintinueve Céntimos (Bs. F. 20,29). En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales. De conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de demostrar lo afirmado; por tanto, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertador de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En el caso bajo análisis, se constata de las actas, que la parte actora probó con el contrato arrendaticio, no solo la relación arrendaticia existente entre las partes sino la obligación de la demandada, por ser éste la arrendataria de la misma, de satisfacer los cánones adeudados e insolutos, en virtud de cuyo incumplimiento acciona la resolución del contrato en cuestión. No obstante, la demandada si bien invocó a su favor estar solvente con los cánones señalados en la demanda como no pagados e insolutos, no trajo a los autos ningún prueba de dicho hecho, pues de las actas se constata que, abierto el juicio a pruebas, hizo valer la prueba documental, consistente, en el Registro Mercantil de la empresa que, inicialmente en calidad de arrendadora celebró el contrato, de cuyo estudio sólo se desprende la composición accionaria y estatutaria de la compañía; y, recibos de pagos expedidos por la empresa INVERSIONES IBEPRO, S.R.L, por concepto de pago, pero de pensiones de arrendamiento correspondientes a meses que no son los reclamados en la demanda y en cuya falta de pago se soporta la resolución, tales recibos corresponden a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, septiembre de 2002, y de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2001, siendo los cánones indicados por la actora, los correspondientes a enero a diciembre de 2006 y enero a mayo de 2007. En tal sentido, se determina que, la demandada -a quien por carga probatoria le correspondía traer a juicio-, la prueba de haber pagado las pensiones arrendaticias antes mencionadas, no desarrolló tal actividad probatoria, dado que no aportó al juicio, en ninguna de las etapas procesales, prueba con la cual se demostrara, bien el pago, el hecho extintivo de la obligación reclamada, o cualquier elemento que desvirtuara la pretensión deducida por la actora. En consecuencia, debe afirmarse el incumplimiento de la demandada con el pago de los cánones correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2006 y de enero a mayo de 2007, cada uno, por la cantidad regulada de Veinte Bolívares Fuertes con Veintinueve Céntimos (Bs. F. 20,29), y así se establece. III Atendiendo las razones de hecho y de derecho anteriormente esgrimidas, este Juzgado administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la empresa FINACIADORA IBEMIR, C.A contra la ciudadana BELKIS CORREA MARTINES, antes identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato suscrito por las partes, y que tuvo por objeto el apartamento identificado con el No. 4, del edificio BEGONA, ubicado en la calle El Paseo, urbanización los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual deberá entregar la demandada a la parte actora. Igualmente, se condena a la demandada al pago de la suma de Doscientos Cuarenta y Tres Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (Bs. F. 243, 43), por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la falta de pago, equivalente al canon total adeudado correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2006 y de enero a mayo de 2007, así como los que sigan generando desde el mes de junio de 2007 a la fecha en que quede firme la presente decisión, cada mes, a razón de la suma ce Veinte Bolívares Fuertes con Veinte Nueve Céntimos (Bs. F. 20,29); y al pago de las costas procesales, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de marzo de 2008. La Juez, ABG. Carmen Jolenne Goncalves Pittol La Secretaria Accidental Daniela Castillo Ortíz En esta misma fecha, siendo la 1:35 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Acc., Daniela Castillo Ortiz.