TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
197° y 148°

PARTE ACTORA: JOSE MAURICIO GARCIA LEZAMA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-3.753.350.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DANY IZILDO RODRIGUEZ GONCALVES y SERGIO ARANGO CESPEDES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.956 y 69.159 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: BETARIZ PERAZZO MALDONADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 12.304.659.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: WILLIAMS E. PALENCIA PIÑERO, abogado en ejercicio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.255.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO. (Inquilinato)

Por ante el Juzgado Distribuidor de Turno fue presentado libelo de demanda suscrito por la ciudadana DANY IZILDO RODRIGUEZ GONCALVES, mediante el cual demanda por RESOLUCION DE CONTRATO a la ciudadana BEATRIZ PEROZZO MALDONADO, el cual una efectuado el respectivo sorteo de Ley, fue asignado a este Juzgado.

Mediante auto de fecha 23 de Octubre de 2.00, fue admitida la presente demanda por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 01 de Noviembre de 2.007, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna en diez (10) folios útiles copia simple del libelo de la demanda y de auto de admisión a los fines de que se elabore la compulsa para la citación de la demandada.

En fecha 26 de Noviembre de 2.007, comparece por ante la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano ROVAINA ALCIDES, en su carácter de Alguacil Titular de esa unidad, y deja constancia de haber practicado la citación de la parte demandada y a los fines de Ley consigna recibo firmado.

En fecha 12 de Junio de 2.007, comparece por ante la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano MIGUEL VILLA, en su carácter de Alguacil Titular de esa unidad, y deja constancia que le fue imposible practicar la citación personal de la parte demandada

En fecha 28 de Noviembre de 2.007, comparece por ante este Juzgado la parte demandada debidamente asistida de abogado y consigna escrito de contestación y reconvención de la demanda.

Mediante auto de fecha 28 de Noviembre de 2.007, se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 05 de Diciembre de 2.007, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de contestación de la reconvención.

En fecha 12 de Diciembre de 2.007, comparece por ante este Juzgado la parte demandada debidamente asistida de abogado y consigna escrito de promoción de pruebas y sus anexos.

En fecha 14 de Diciembre de 2.007, comparece por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas.

En fecha 20 de Septiembre de 2.007, comparece por ante este Juzgado la parte actora y solicita al Tribunal que de conformidad con lo dispuesto en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, nombre defensor a la parte demandada.

Mediante autos de fecha 19 de Diciembre de 2.007, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada y actora respectivamente.

En fecha 09 de Enero de 2.007, este Tribunal declaró desiertos los actos de testigo propuestos por la parte demandada, por cuanto no comparecieron los testigos.

Mediante auto de fecha 09 de Enero de 2.008, al encontrarse vencido el lapso probatorio en la presente causa, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, fijo oportunidad para dictar sentencia dentro de los cinco (05) días siguientes al presente auto.

Mediante auto de fecha 14 de Enero de 2.007, este Tribunal después de una revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente expediente, deja constancia que venció el lapso para dictar sentencia y vencido como se encuentra el mismo este juzgado por ocupaciones preferentes reflejadas en el libro diario, difiere el dictado de la sentencia para dentro de los treinta (30) días siguientes a la presente conforme a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.

Alego el apoderado judicial de la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:

Que mediante documento autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda el día 7 de Junio de 2.006, inserto bajo el Nº 75, Tomo 62 de los libros de autenticaciones, su representado celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana BEATRIZ PEROZZO MALDONADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. 10.350.927, a quien le cede por tal concepto un inmueble constituido por 110 metros cuadrados, lado oeste, limitado con zona verde de una casa, ubicada en la calle Primero Escalona, Casa Jade Municipio El Hatillo del Estado Miranda.

Que en las cláusulas segunda y tercera del mencionado contrato de arrendamiento las partes pactaron de mutuo acuerdo lo siguiente:

SEGUNDA: “…EL ARRENDATARIO, se obliga a pagar puntualmente dentro de los cinco días siguientes a cada mes por transcurrir a partir del día primero (01) de Junio de 2.006, a titulo de canon de arrendamiento por el mencionado inmueble arrendado, la pensión de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) mensuales y tres meses por concepto de depósito, por un monto de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.600.000,00). El deposito será devuelto a el arrendatario al finalizar dicho contrato, en moneda de curso legal, de igual forma, de mutuo acuerdo entre EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO, aceptando este último, pagar las pensiones de arrendamiento del inmueble ya especificado anteriormente propiedad del ARRENDADOR y aunado a ello entregarle al ARRENDADOR las facturas y recibos debidamente cancelados de agua y teléfono y respecto a la factura de electricidad, EL ARRENDATARIO sólo cancelará el CINCUENTA POR CIENTO (50%) del total de la factura mensual…”

TERCERA: “La duración del presente contrato es de un (1) año, a partir del día primero (01) de Junio de 2.006, no prorrogable a su vencimiento, a menos que una de las partes de a la otra un aviso por escrito, con no menos de treinta (30) días, antes de la fecha del vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de prorrogar”.

Que es el caso que llegado el vencimiento del contrato el 31 de Mayo de 2.007, ni dentro de los treinta (30) días anteriores, o en fecha alguna posterior, alguna de las partes dio aviso a la otra su voluntad de prorrogar el contrato, motivo por el cual se dio por terminado, sin que a la fecha la arrendataria haya hecho entrega del inmueble a su representado, no obstante, el arrendatario tiene derecho a la prorroga legal que opera en su favor por seis (06) meses de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo a arrendataria ha venido incumpliendo con la obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento estipulado por las partes, de hecho no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.007, aun cuando se han hecho todos los esfuerzos para obtener dicho pago, siendo infructuosas hasta la presente fecha, de manera que ante el agotamiento de la vía amistosa y la contumacia por parte del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento, es que su representado se ha visto obligado a presentarse hasta estas incidencias jurisdiccionales.

Y por todos los razonamientos de hecho y de derecho es que en nombre de su representado comparece por ante esta competente autoridad, para demandar como en efecto lo hace a la ciudadana BEATRIZ PERAZZO MALDONADO, anteriormente identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:

PRIMERO: En la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado el día siete (7) de Junio de dos mil seis (2.006), entre su representado y la ciudadana BEATRIZ PERAZZO MALDONADO, anteriormente identificada, que fue autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda el día 21 de Septiembre de 2.007, inserto bajo el No. 75, Tomo 62 de los libros de autenticaciones.

SEGUNDO: En que como consecuencia de la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, tantas veces mencionado, la ciudadana entregue a su representado el inmueble constituido por 110 metros cuadrados, lado oeste, limitado con zona verde de una casa, ubicada en la calle primero escalona, Casa Jade Municipio El Hatillo del Estado Miranda; totalmente libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

TERCERO: En pagar a su representado las indemnizaciones por daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato y ocupación ilegal del inmueble, los cuales estiman en la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.800.000,00), que se corresponden con el total de los cánones de arrendamiento adeudados a la fecha y adicionalmente los cánones que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, todo de conformidad con lo establecido por las partes en el contrato de arrendamiento en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1.616, del Código Civil.

CUARTO: En pagar las costas y costos que genere el presente procedimiento, lo cual será determinado por el Tribunal que conozca de la causa.

QUINTO: Medidas Preventivas. Solicita sea declarada medida preventiva de secuestro, todo de conformidad con lo establecido en el ordinal séptimo del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

La representación judicial de la parte demandada fundamenta sus alegatos de conformidad con lo establecido en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1597 y 1592 del Código Civil, y los artículos 33, 38, y 41, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estima la presente demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.800.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Estando en la oportunidad legal para ello la parte demandada dio contestación a la demanda y reconvino en la misma en los siguientes términos:

PRIMERO: De conformidad con lo dispuesto en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso como defensa perentoria, para ser decidida previo el fondo de la demanda, la falta de cualidad del señor MAURICIO GARCIA, a sostener como demandante en el presente juicio.
SEGUNDO: Rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, la acción incoada contra su persona por la parte actora, por cuanto la misma no se ajusta a la realidad tangible de lo acontecido, que es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento de un inmueble ubicado en El Hatillo, Estado Miranda, ya descrito en el escrito libelar con el ciudadano MAURICIO GARCIA LEZAMA, y luego de firmado el contrato y cancelado un año por adelantado, más 3 meses de deposito, o sea, CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,00), detalle que por cierto la parte actora no menciona en su escrito, y que desvirtúa cualquier actitud de rebeldía o contumacia en el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mencionado contrato de arrendamiento, y comenzaron a ocurrir una serie de circunstancias, como la que varios vecinos del sector cercanos, le manifestaron que el señor que le había arrendado no era propietario del inmueble que ocupan como arrendatarias su madre y ella, ante esa situación decidió comunicarse con el señor MAURICIO GARCIA, y transmitirle de lo que se había enterado por terceros, y que para llevar las cosas claras y para desvirtuar lo que para ella en ese momento eran chismes de vecindad, le mostrara el documento de propiedad donde constara su cualidad de propietario, o por lo menos de representante del mismo, ya que en el momento de la firma del contrato no se lo mostró, y por creer en la buena fè de las personas, y por la premura de la vivienda no se lo exigió en aquel momento, resultado siempre infructuosas sus peticiones, ya que cada vez que se lo recordaba le salía con evasivas y luego con actitudes subidas de tono, lo que acentuó se desconfianza, y opto en buscar otras vías para aclarar la incertidumbre que había surgido en su relación jurídica; que es importante señalar que esos hechos ocurrieron por lo menos 9 meses antes que se extinguiera el contrato que habían firmado.

Que a través de investigaciones en la Oficina Subalterna de Registro Publico, Municipio El Hatillo, del Estado Miranda, determino que el supuesto arrendador, no es el propietario del inmueble y que sobre el mismo, pesan dos hipotecas, una de Primer Grado por un monto de TRECE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 13.500.000,00), a favor del ciudadano RAUL YEPEZ y otra de Segundo Grado, por un monto de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), a favor de GUSTAVO A. CARRICABORU PACHECO, la primera del año 1995, y la segunda del año 1996, según consta de documento emanado del Registro mencionado UT SUPRA, y que consignaran en la oportunidad procesal correspondiente, y ante esa situación se dirigió a la Oficina de Catastro del Municipio El Hatillo, y se consiguió con que el inmueble aparece a nombre del ciudadano RICARDO RIGOBON, y que la misma no paga impuestos municipales desde el año 1985, tal y como lo demuestra documento de la Oficina Catastral correspondiente, y que consignaran en su oportunidad procesal correspondiente.

Que ante esa situación, y por recomendación de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de El Hatillo, se dirigió a la Dirección de Inquilinato en Caracas, donde formalizo la enuncia de lo que le estaba sucediendo, tal y como lo demostrara con la prueba documental (en fase probatoria), y todo lo antes narrado se lo hizo saber al ciudadano MAURICIO GARCIA, y a partir de ese momento, solo recibió agresiones verbales de su parte y vías de hecho, como cerrarle el acceso al estacionamiento, y aun así le manifestaba, que si no aclaraban esa situación ante la incertidumbre de su cualidad de propietario, no le cancelaría más el canon de arrendamiento, y en ese estado de situación y con fundamento en el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, y por los hechos narrados reconviene al ciudadano MAURICIO GARCIA LEZAMA, plenamente identificado en autos, para que demuestre su cualidad de propietario por ante este Tribuna, y por los daños materiales que se traducen en gastos en que ha tenido que incurrir en todo el proceso de investigación, sobre su cualidad de propietario y la reparación del inmueble, ya estaba casi abandonado, violando norma que establecía, que me lo entregaba en perfecto estado y por el daño moral, traducido en la incertidumbre permanente de no saber con que exactitud, su posición jurídica en ese contrato, el desgaste mental en que han incurrido su madre y ella, ya que con el dinero que le entregó al demandante reconvenido, podía optar por un inmueble que no causara tantos problemas, y que estimo en CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), salvo mejor estimación que haga este Tribunal.

Pide que la presente reconvención sea admitida y sustanciada, conforme a derecho y declarada sin lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.
CONTESTACIÒN DE LA RECONVENCIÒN DE LA PARTE ACTORA.

Estando en la oportunidad de ley, el apoderado judicial del actor reconvenido dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice, en todos sus términos la reconvención planteada en la contestación de la demanda, ya que los hechos alegados son falsos y no se corresponden con la realidad, pero en cualquier caso la presente demanda esta planteada por resolución de contrato de arrendamiento, ante el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento y en nada forma parte de la reconvención la titularidad del derecho de propiedad sobre el inmueble, que la demanda admite como es cierto que fue celebrado un contrato de arrendamiento entre las partes, así como también que ocupa el inmueble en calidad de arrendataria, en consecuencia hasta la presente fecha su representado como arrendador ha mantenido a la arrendataria en posesión pacifica del inmueble.

Que señala la demandada en su escrito que: “Varios vecinos del sector cercanos, le manifestaron que el señor que le había arrendado no era propietario del inmueble”, lo cual según la demanda la llevó a realizar investigaciones en la Oficina Subalterna de Registro Publico, supuestamente determinando que su representado no es propietario del inmueble, lo cual a todo evento señala que no es cierto como será demostrado oportunamente, y en cualquier caso que no es relevante para la presente causa la demostración de la propiedad del inmueble ya que su representado como arrendador del mismo tiene cualidad para interponer la presente demanda y en éste sentido el Dr. José Luís Varela, señala en su obra Aspectos Generales del Arrendamiento, que: “Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario, arrendatario o simplemente no esta facultado para arrendar, el contrato no es nulo ni anulable, ya que el arrendatario o sub-arrendatario, es un poseedor precario y mientras no sea perturbado el goce de la cosa no puede ejercer acción alguna.

Niega, rechaza y contradice que su representado agrediera verbalmente a la arrendataria, y mucho más aun niega que cerrara el acceso al estacionamiento del inmueble, siendo lo cierto que la arrendataria se ha mantenido en goce pacifico de la cosa arrendada y en relación a las condiciones del inmueble, niega, rechaza y contradice que la arrendataria lo recibiera casi abandonado, cuando lo cierto es que efectivamente lo recibió en perfecto estado como lo reconoce expresamente en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento.

Que su representado es el arrendador del inmueble que nunca ha causado problemas a la arrendataria que se mantiene en goce del mismo sin cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, por lo cual mal puede pretender la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), como indemnización por daño moral, cuando la única que ha incumplido el contrato causando daños y perjuicios contractuales es la propia arrendataria.

Solicita al Tribunal que el escrito sea admitido y declarada sin lugar la reconvención planteada por la parte demandada con expresa condenatoria en costas.
DE LA PARTE MOTIVA
Estando en la oportunidad legal para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho que les confiere la Ley, promoviendo las siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Copia certificada del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre los ciudadanos MAURICIO GARCIA LEZAMA y BEATRIZ PEROZZO MALDONADO, en fecha 01-06-2.006, el cual corre inserto en autos a los folios trece (13) al dieciocho (18), ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública, Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de Junio 2.006, anotado bajo el Nro. 75, Tomo 62, de los libros de Autenticación llevados por dicha Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es la Notario Público Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, 0y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que como el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.-

Copia certificada de documento de compra venta del inmueble objeto del presente juicio de la venta realizada entre la ciudadana MONIQUE O’ HAYON BENSAMOUN y el ciudadano MAURICIO GARCIA LEZAMA, en fecha 15 de Diciembre de 2.000, el cual corre inserto en autos a los folios setenta y cinco (75) al setenta y seis (76) ambos inclusive; este Tribunal observa, que dicha prueba es impertinente, por cuanto la titularidad del inmueble no es lo controvertido en el presente juicio, sino que versa sobre la Resolución de Contrato de Arrendamiento, por falta de pago, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Y ASI SE DECLARA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Original de ficha de seguimiento, de fecha 10-09-2.007, emanada de la Oficina Técnica Nacional para la Regulación de la Tenencia de la Tierra Urbana, relacionada con procedimiento solicitado por la ciudadana BEATRIZ ADRIANA PERAZZO MALDONADO, referente al inmueble objeto del presente juicio que ocupa en calidad de arrendataria, en virtud de que el contrato de arrendamiento lo hizo el supuesto propietario la cual corre inserta en autos al folio treinta y dos (32); este Tribunal observa, que dicha prueba es impertinente, por cuanto la titularidad del inmueble no es lo controvertido en el presente juicio, sino que versa sobre la Resolución de Contrato de Arrendamiento, por falta de pago, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Y ASI SE DECLARA.

Expediente marcado con el Nº IC-704-07, sustanciado por ante la Oficina Técnica Nacional para la Regulación de la Tenencia de la Tierra Urbana, con motivo del procedimiento solicitado por la ciudadana BEATRIZ ADRIANA PERAZZO MALDONADO, referente a quien es el verdadero propietario del inmueble objeto del presente juicio que ocupa en calidad de arrendataria, el cual corre inserto en autos a los folios treinta y cinco (35) al cuarenta y ocho (48); este Tribunal observa, que dicha prueba es impertinente, por cuanto la titularidad del inmueble no es lo controvertido en el presente juicio, sino que versa sobre la Resolución de Contrato de Arrendamiento, por falta de pago, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Y ASI SE DECLARA.

Copia simple de documento de compra venta del inmueble objeto del presente juicio de la venta realizada entre el ciudadano RAUL ENRIQUEYEPEZ BENITES y el ciudadano MAURICIO GARCIA LEZAMA, en fecha 14 de Julio de 1.995, el cual corre inserto en autos a los folios cuarenta y nueve (49) al cincuenta y tres (53) ambos inclusive; este Tribunal observa, que dicha prueba es impertinente, por cuanto la titularidad del inmueble no es lo controvertido en el presente juicio, sino que versa sobre la Resolución de Contrato de Arrendamiento, por falta de pago, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Y ASI SE DECLARA

Copia simple de documento de Constitución de Hipoteca de Segundo Grado sobre el inmueble objeto del presente juicio a favor del ciudadano GUSTAVO ADOLFO CARRIBARU PACHECO, el cual corre inserto en autos a los folios cincuenta y cuatro (54) al cincuenta y ocho (58) ambos inclusive; este Tribunal observa, que dicha prueba es impertinente, por cuanto la titularidad del inmueble no es lo controvertido en el presente juicio, sino que versa sobre la Resolución de Contrato de Arrendamiento, por falta de pago, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Y ASI SE DECLARA

Copias simples de estados de cuenta insolutos a favor de la Alcaldía El Hatillo a nombre del ciudadano RICARDO RIGOBON A., relacionadas con impuestos municipales, las cuales corren insertas en autos a los folios sesenta (60) al sesenta y dos (62) ambos inclusive; este Tribunal observa, que dicha prueba es impertinente, por cuanto las mismas nada tienen que ver con lo controvertido en el presente juicio, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Y ASI SE DECLARA.

Copias de recibos por concepto de gastos de reparación realizados al inmueble objeto del presente juicio, los cuales corren insertos en autos a los folios sesenta y cinco (65) al sesenta y nueve (69) ambos inclusive; este Tribunal observa, que dicha prueba es impertinente, por cuanto las mismas nada tienen que ver con lo controvertido en el presente juicio, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Y ASI SE DECLARA.

PUNTO PREVIO
Como punto previo a la sentencia este Tribunal pasa a analizar lo siguiente, en la oportunidad legal para que el demandado reconveniente diera contestación a la demanda, opuso como defensa perentoria, la falta de cualidad del señor MAURICIO GARCIA, a sostener como demandante en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Quien aquí juzga antes de pasar a decidir con respecto a la oposición planteada trae como colorario lo dispuesto por el Dr. JOSE LUIS VARELA, en su libro Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pagina 252, “LIMITACIONES PARA CELEBRAR CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO: Existen limitaciones derivadas de la capacidad contractual, la cual es una noción genérica y un presupuesto de la realización de todo acto jurídico, ella es definida como la medida de la aptitud de las personas con los derechos y deberes jurídicos.
La capacidad de obrar y dentro de ella, concretamente la capacidad negocial o de ejercicio, es la que nos concierne tratar, pues la ausencia de ésta capacidad por parte de alguna de las partes contratantes hace anulable el contrato. La doctrina no duda en señalar al contrato de arrendamiento como un contrato donde únicamente se ejerce actos de administración, sea ordinaria o extraordinaria. Esta facultad, sólo puede darla el propietario o poseedor legitimo de la cosa; en consecuencia, aun cuando no es necesario ser propietario o tener algún derecho real para dar una cosa en arrendamiento, si es de suponerse que se debe estar por lo menos autorizado por ser el titular del derecho real o poseedor legitimo o por Ley, para dar una cosa en arrendamiento; de lo contrario se configura el arrendamiento de la cosa ajena. En este sentido, según los casos, se dice que el arrendador tiene poder o está legitimado para dar en arrendamiento OMISIS…”
Este Tribunal al respecto observa, de una revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente expediente que corre inserto en autos a los folios trece (13) al dieciocho (18), ambos inclusive, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, debidamente valorado en su oportunidad, del cual se desprende claramente la cualidad de arrendatario del ciudadano MAURICIO GARCIA LEZAMA, y el derecho que tiene para poner termino o exigir la resolución del mismo, tal y como se desprende de la cláusula décima quita del referido contrato, el cual fue aceptado en todas y cada una de sus partes por el arrendador y la arrendataria y ello lo verifica la firma de ambos al pie del documento, y por cuanto en el presente juicio lo que se esta debatiendo es la resolución de contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento y no la titularidad del inmueble quien aquí juzga considera procedente declarar SIN LUGAR la oposición alegada por la parte demandada reconveniente. Y ASI SE DECLARA.
PUNTO PREVIO DE LA RECONVENCIÒN
En el escrito de contestación de la demanda la parte demandada de conformidad con lo establecido en el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, reconviene al ciudadano MAURICIO GARCIA LEZAMA, para que demuestre su cualidad de propietario por ante este Tribunal, y por los daños materiales que se traducen en los gastos en que ha tenido que incurrir en todo el proceso de investigación sobre su cualidad de propietario y reparación del inmueble, alegando que éste estaba casi abandonado y que se violo la norma que decía, que se lo entregaba en perfecto estado, estimando dichos gastos en CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00).
Este Tribunal con relación a lo alegado por la parte demandada reconveniente observa que, con respecto a la titularidad del inmueble que nada tiene que pronunciarse por cuanto ya fue resuelto el punto previo anterior.
Con relación a los gastos materiales, por reparaciones que la arrendataria le hizo al inmueble, se desprende de la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre el arrendador y la arrendataria y aceptado en todas y cada una de sus partes por ambos, el cual corre inserto en autos a los folios trece (13) al dieciocho (18), ambos inclusive, que la arrendataria acepta que recibe el inmueble totalmente desocupado, en perfectas condiciones, y todo lo relacionado con las reformas mayores deben ser comunicadas al arrendador, tal y como lo establece el articulo 1.596 del Còdigo Civil, motivo por el cual esta juzgadora declara SIN LUGAR la reconvención propuesta Y ASI SE DECLARA.
DE LA DECISIÓN SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Se inicia la presente controversia por cuanto alega la representación judicial de la parte actora reconvenida que su representado celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana BEATRIZ PEROZZO MALDONADO, sobre el inmueble ampliamente identificado en autos, estableciendo en la cláusula segunda de dicho contrato que la arrendataria debía pagar al arrendador la pensión de arrendamiento puntualmente dentro de los cinco días siguientes a cada mes por transcurrir a partir del día primero (01) de Junio de 2.006, a razón UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) mensuales, de igual modo quedo establecido en la cláusula tercera que la duración del contrato seria de un (1) año, a partir del día 01-06-2.006, no prorrogable a su vencimiento, a menos que una de las partes diera a la otra aviso por escrito, por lo menos con treinta (30) días, antes su vencimiento, siendo el caso que llegado el vencimiento del contrato el 31-05-2.007, ninguna de las partes dio aviso a la otra de su voluntad de prorrogarlo, motivo por el cual se dio por terminado, sin que a la fecha la arrendataria haya hecho entrega del inmueble a su representado, teniendo el arrendatario derecho a la prorroga legal que opera en su favor de seis (06) meses conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que la arrendataria ha venido incumpliendo con la obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento ya que no pagado los cánones correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.007, aun cuando se han hecho todos los esfuerzos para obtener dicho pago, siendo infructuosas hasta la presente fecha y ante el agotamiento de la vía amistosa y la negativa por parte de la arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento, es que su representado se ha visto obligado a demandar como en efecto lo hace a la ciudadana BEATRIZ PERAZZO MALDONADO, por Resolución de contrato de Arrendamiento.

Por su parte la demandada reconveniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso la falta de cualidad del señor MAURICIO GARCIA, a sostener como demandante en el presente juicio, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, la acción incoada contra su persona por la parte actora reconvenida, por cuanto no se ajusta a la realidad de lo acontecido, que es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento del inmueble identificado en autos con el arrendatario y luego de firmado el contrato y cancelado un año por adelantado, más 3 meses de deposito, por la cantidad de (Bs. 14.000.000,00), de bolívares, detalle que el actor reconvenido no menciona en su escrito, y que desvirtúa cualquier actitud de rebeldía en el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mencionado contrato de arrendamiento, siendo que comenzaron a ocurrir una seria de circunstancias, ya que varios vecinos del sector le manifestaron que el señor que le había arrendado no era propietario del inmueble que ocupan como arrendatarias su madre y ella, le comunico la situación al arrendador, para que le mostrara el documento de propiedad donde constara su cualidad de propietario, resultando siempre infructuosas sus peticiones, ya que cada vez que se lo recordaba le salía con evasivas, lo que acentuó se desconfianza, y opto en buscar otras vías para aclarar la incertidumbre que había surgido en su relación jurídica, y por esa situación ante la incertidumbre de su cualidad de propietario, no le cancelaría más el canon de arrendamiento.

Con relación a lo alegado por la parte demandada reconveniente en el escrito de contestación a la demanda referente a que luego de firmado el contrato de arrendamiento cancelo un (1) año por adelantado de canon de arrendamiento; esta juzgadora observa que si bien es cierto lo alegado, no es menos cierto que está no trajo a los autos ningún medio para probar dicho pago, por lo que mal podría considerar quien aquí juzga ese pago como cierto y realizado, motivo por el cual desestima dicho alegato. Y ASI SE DECLARA.

Realizada una valoración exhaustiva, a las pruebas aportadas por la parte actora reconvenida en el presente juicio, se desprende que éste demostró la relación contractual existente con la parte demandada reconveniente, y a pesar de que la demandada en el escrito de contestación de la demanda rechaza y contradice lo alegado en su contra, en ningún momento niega su incumplimiento en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, aunado a ello, señala en dicho escrito, el cual corre inserto a los autos a los folios veinticuatro al veinticinco y su vuelto, lo siguiente: “que ante la incertidumbre de no saber quien era el propietario del inmueble objeto de la presente litis no cancelaría más el canon de arrendamiento…” y no trajo a los autos ningún medio probatorio para desvirtuar la falta de pago alegada en su contra.

En consecuencia, quien aquí suscribe tiene por confesa a la demandada la ciudadana BEATRIZ PEROZO MALDONADO, conforme a lo establecido en el artículo 1404 del Código Civil, apreciándose de un solo bloque, sin poder tomar lo que sea favorable ni rechazar el resto, ya que no puede dividirse en perjuicio del confesante. Y ASI SE DECLARA.-

Y por tal incumplimiento y violación contractual se plantea la ejecución de una obligación y como quiera que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tipificado como bilateral y establecido por el legislador patrio que la vía posible cuando una de las partes no ejecuta su obligación como ha ocurrido en el presente caso, ya que la arrendataria la ciudadana BEATRIZ PERAZZO MALDONADO, a pesar de haber rechazado contradicho lo alegado en su contra, no trajo a los autos pruebas para desvirtuar dichos pagos, debiendo haberlos efectuado de acuerdo a lo acordado en el contrato de arrendamiento o dentro del lapso establecido en el articulo 51 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que da derecho a la resolución de contrato de arrendamiento.

Teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos y por cuanto el Código Civil, establece que el arrendatario tiene dos (02) obligaciones principales debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención para que pueda presumirse según las circunstancias y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
DISPOSITIVA

En consecuencia por todo lo anteriormente expuesto y probado en autos queda demostrado el incumplimiento de la obligación por una de las partes, y en virtud de que dentro de los efectos del contrato, se establece que no solo deben efectuarse de buena fe y cumplir lo expresado de ellos, sino también de todas las consecuencias que se derivan de los mismos, esta sentenciadora considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como en efecto declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano JOSE MAURICIO GARCIA LEZAMA contra la ciudadana BEATRIZ PERAZZO MALDONADO., partes suficientemente identificadas en autos y en consecuencia se ordena lo siguiente:

PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de Junio de 2.006, entre el ciudadano JOSE MAURICIO GARCIA LEZAMA y la ciudadana BEATRIZ PERAZZO MALDONADO, partes ampliamente identificadas en este fallo. En consecuencia de la declaratoria de la resolución del contrato, se ordena a la demandada reconveniente, entregue el inmueble arrendado, conformado por “un inmueble constituido por 110 metros cuadrados, lado oeste, limitado con zona verde de una casa, ubicada en la calle primero escalona, Casa Jade Municipio El Hatillo del Estado Miranda.”

SEGUNDO: En pagar al arrendador las indemnizaciones por daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato, la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.800.000,00), que se corresponden con el total de los cañones de arrendamiento adeudados, es decir los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.007, cada mes a razón de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), y adicionalmente los que se sigan venciendo hasta la fecha del presente fallo.

TERCERO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado vencida en el presente proceso.

Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes de la presente decisión, por cuanto fue dictada fuera de lapso, todo de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Diez (10 días del mes de Marzo de Dos Mil Ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
LA JUEZ

DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE.
LA SECRETARIA

Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL
En esta misma fecha, siendo las 11:00 a.m. se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

AAML/AS/Naydi
Exp-AP31-V-2007-002077