REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS


ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2007-000665


PARTE DEMANDANTE:
ADMINISTRADORA CENCOBAR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 59, Tomo 117-A Sgdo, en fecha 06 de Septiembre de 1993.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
AGUSTIN BRACHO y LAURA BOLINAGA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 54.286 y 107.335, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



MARIA ANTONIA GRIFFITH, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 10.935.561.-

FRANCESCO CASELLA GULLUCCI y ALICE GARCIA GUEVARA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.678 y 42.493, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
COBRO DE BOLÍVARES.-

I
La presente causa se inicia por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue admitida por este Juzgado en fecha 14 de Mayo de 2007.

Alegan los apoderados de la parte actora; que consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 12, Tomo 22, Protocolo Primero, de fecha 18 de Marzo de 2004 que la ciudadana MARIA ANTONIA GRIFFITH, adquirió un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 10-B, ubicado en la décima planta del edificio Residencias Solano, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital; que dicho apartamento, paso a formar parte del condominio del mencionado edificio; que consta de recibos de condominio, liquidaciones o planillas que la ciudadana MARIA ANTONIA GRIFFITH, adeuda a su representada por concepto de cuotas de condominio del apartamento de su propiedad la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES (BS. 4.937.483,00) correspondiente a los meses de Julio a Diciembre de 2004, Enero a Diciembre de 2005 y Enero a Diciembre de 2006, por lo cual acuden a este órgano jurisdiccional a demandarla para obtener el pago de las mismas.-

Lograda la citación de la parte demandada, en fecha 20 de Julio de 2007, está procedió a dar contestación a la demanda, no aceptando los hechos alegados, además de contradecirlos, alegando que la disputa entre ella y la demandante surgió como consecuencia del pago de la reparación de la reja que da acceso a su apartamento, la cual pagó sin haberla dañado llegando a un acuerdo posterior con la junta de condominio para que le reembolsaran la cantidad pagada como parte de pago de los recibos de condominio; pero que la demandante como administradora del edificio la obligaba a cancelar totalmente la deuda, más lo que califica como “moras hiperaumentadas”, con “porcentajes increíbles”, pudiéndole pagar por cuotas o meses que estaban vencidos previamente pero que no podía pagarle el total de la deuda en un solo y único acto; que son exorbitantes los intereses de mora, gastos y costas procesales que pretende la demandante; que nunca se ha negado a pagar la deuda que mantiene con la actora, siempre y cuando le reconozca el pago de la reja dañada; por último manifestó su intención de llegar a un convenimiento de pago con su contraparte con la anuencia del ciudadano Juez.-

En fecha 17 de Enero de 2008 la parte demandada presentó diligencia mediante la cual ofreció convenir en la demanda siempre que la parte actora revise los montos que pretende como intereses de mora y por concepto de agua.-

En estos términos a quedado planteada la controversia y fijado el “thema decidemdum” y a la resolución del conflicto en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo.-

II
Pruebas de la parte demandante:
Produjo junto con el libelo:
1.- Copia fotostática del documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 12, Tomo 22, Protocolo Primero, de fecha 18 de Marzo de 2004, la cual corre inserta desde el folio ocho (8) al cuarenta (40), ambos inclusive. A dicha instrumental el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo la norma del artículo 1359 del Código Civil y la valora como plena prueba de que la demandada de autos es la propietaria del inmueble objeto de la presente causa.-

2.- Originales de los recibos de condominios de las Residencias Solano, correspondientes a los meses de Julio de 2004 hasta Diciembre de 2006, los cuales totalizan la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES (BS. 4.937.483,00) actualmente CUATRO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES (BSF. 4.938,00), cursantes a los folios del cuarenta y uno (41) al sesenta y ocho (68) ambos inclusive.- A dichos recibos de conformidad con lo previsto en los artículos 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil, se le confieren toda su valoración probatoria en la causa como demostrativo de la cuota del mes correspondiente al gasto y monto de cada una de las liquidaciones de condominio reclamados en pago, correspondientes a los meses desde Julio de 2004 hasta Diciembre de 2006.-

Durante el lapso probatorio reprodujo:

1.- Originales de los recibos de condominio correspondientes a los meses desde de Enero de 2007 a Agosto de 2007, ambos inclusive, los cuales corren insertos desde el folio ciento cuarenta y tres (143) al folio ciento cincuenta (150), ambos inclusive.- A estas documentales el Tribunal las desecha por impertinentes, en virtud de que corresponde a un periodo distinto del reclamado en el libelo de la demanda, esto es de Julio de 2004 hasta Diciembre de 2006.-

Pruebas de la parte demandada:

1.- Comunicación de fecha 26 de Septiembre de 2006, suscrita por la demandada relativa a la situación presentada por el deterioro de una reja del edificio.- Esta probanza se desecha por impertinente, pues en nada guarda relación con el tema probatorio de la causa que esta limitado al cumplimiento de la obligación de contribuir con los gastos comunes para la conservación del inmueble.-

2.- Copia simple del acta levantada ante Jefatura Civil de la parroquia El Recreo en fecha 5 de Enero de 2005.- Esta probanza se desecha por impertinente pues en nada guarda relación con el tema probatorio de la causa que esta limitado al cumplimiento de la obligación de contribuir con los gastos comunes para la conservación del inmueble.-

3.- Copia simple de una Convocatoria a Asamblea de copropietarios del edificio Residencias Solano.- Esta probanza se desecha por ilegal por cuanto no es de aquellos instrumentos que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil permita producir en fotostato.-

4.- Copia Simple de un documento signado con las letras y número “Acta Nº 2” de la asamblea de copropietarios, esta instrumental se desecha por ilegal por cuanto es un instrumento que carece de las firmas de sus autores.-
5.- Recibo de Condominio del mes de Octubre del año 2006, correspondiente al apartamento del que es propietaria la demandada; éste se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil, se le confieren toda su eficacia probatoria en la causa como demostrativo de la cuota del mes correspondiente al gasto y monto de cada una de esa liquidación y de los gastos no comunes que se incluyeron en la misma.-

6.- Copia fotostática de Comunicación de fecha 28 de Enero de 2005, relativa a una encuesta realizada en la comunidad de copropietarios de la Residencias Solano y sus anexos que cursan del folio ciento veinticinco (25) al folio ciento treinta y cuatro (134), estas probanzas se desechan por impertinentes, pues en nada guarda relación con el tema probatorio de la causa que esta limitado al cumplimiento de la obligación de contribuir con los gastos comunes para la conservación del inmueble.-

7.- Reporte de Consumo Mensual de Agua, esta instrumental se desecha por ilegal por cuanto es un instrumento que carece de las firmas de sus autores.-

8.- Comunicación de fecha 04 de Marzo de 2005, mediante la cual la demandada pide la renuncia a los miembros de la junta de condominio y solicita asamblea para la entrega de la administración.- Está probanza se desecha por impertinentes, pues en nada guarda relación con el tema probatorio de la causa que esta limitado al cumplimiento de la obligación de contribuir con los gastos comunes para la conservación del inmueble.-

En el caso “subjudice” se ha demandado el cobro de pensiones de condominio sobre la base de las liquidaciones mensuales que ha efectuado la administradora y la demandada ha reconocido la existencia de la obligación demandada, aún cuando cuestiona por considerar excesivos los intereses de mora que se le pretenden cobrar.-

Debe recordarse que a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, los copropietarios tienen la carga de contribuir con los gastos derivados de la conservación de la cosa común, dicha norma prevé lo siguiente:

“Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes a todos o parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7º le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a estos, en proporción a los porcentajes que le corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono”.-

Para garantizar la eficacia del cobro de este crédito, dado que ello depende que la cosa común no sufra deterioro que la hagan disminuir en su valor, el Legislador le ha conferido fuerza ejecutiva a las liquidaciones que emite quien ejerce la administración del edificio. Así dispone el artículo 13 de dicha ley:

“La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento”.-

Tales liquidaciones normalmente constan mediante instrumentos emitidos mensualmente.- En el caso bajo examen se encuentran incorporados al expediente y representan cuotas desde el mes de Julio de 2004 hasta el mes de Diciembre de 2006, ambas inclusive.-

Dispone el artículo 1354 del Código Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe por su parte probar el pago u otro hecho extintivo de la misma.- En el presente caso la actora ha demostrado la existencia de la obligación y la demandada se reconoce obligada al pago de las mismas.-

En tal virtud, debe estimarse que la ciudadana MARIA ANTONIA GRIFFITH, en su condición de propietaria del apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 10-B, ubicado en la Décima Planta del Edificio Residencias Solano, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, dejo de cumplir con la obligación a que se refiere el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, respecto de las cuotas de gastos comunes liquidadas desde el mes de Julio de 2004 hasta el mes de Diciembre de 2006, ambas inclusive.-

Ahora bien, la demandada alega como excusa el que se le pretende cobrar una suma excesiva por concepto de mora, respecto de esto se debe recordar que la mora por su naturaleza es una penalización por el incumplimiento de la obligación, de modo que ésta es consecuencia de la misma y no una causa, como pretende presentarlo la parte demandada.-

Por otra parte, tal cuestión escapa de los términos de la dialéctica de este proceso, pues el incumplimiento de la obligación sólo se reconoce jurídicamente cuando en el marco de las relaciones bilaterales se admite la excepción de contrato no cumplido, pero ello no opera frente a la obligación “proter rem” que corresponde a los dueños de apartamentos en propiedad horizontal.- Así, cuando estos tienen objeciones sobre la liquidación del administrador, deben tramitar su controversia por vía de la solicitud de rendición de cuentas que pueden proponer contra estos y en el marco de ello reclamar lo que se haya cobrado de más, sin desconocer la posibilidad de que tal reclamo se haga por vía del enriquecimiento sin causa.-

De modo que en este caso lo procedente en derecho y en justicia es declarar con lugar la acción propuesta, empero sólo respecto de las liquidaciones demandadas, pues en cuanto a las vencidas posteriormente y durante la secuela del proceso, no se puede acordar pues con ello se alteraría la dinámica del proceso en detrimento del derecho a la defensa de la demandada y así se decide.-

III

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de COBRO DE BOLÍVARES POR VÍA EJECUTIVA, incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CENCOBAR C.A., en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA GRIFFITH, ambos plenamente identificados en el cuerpo de la presente decisión.-
En consecuencia, se le ordena a la parte demandada a lo siguiente:

PRIMERO: A pagar la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES (BS. 4.938,00) por concepto de cuotas de condominio del inmueble de su propiedad desde el mes de Julio de 2004 hasta el mes de Diciembre de 2006.-

SEGUNDO: Dada la naturaleza de la obligación, se acuerda la corrección monetaria de la misma, conforme a los índices de precios al consumidor que dicta el Banco Central de Venezuela, para lo cual se ordena realizar experticia complementaria del fallo conforme a las previsiones del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.-

TERCERO: Respecto de las costas, se ordena proceder con arreglo a la previsión del artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los catorce (14) días del mes de marzo del año dos mil ocho (2.008).- Años: Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-

La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo

En esta misma fecha, 14 de Marzo de 2008, se registró y publicó sentencia, siendo las 2:12 p.m., previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo