REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA



JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA


EXPEDIENTE N° 07-13.808.-

SENTENCIA DEFINITIVA

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRAVENTA.-

DEMANDANTE: JOHN JAIRO OSPINA RIOS, titular de la cédula de identidad Nº V-12.608.625.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ABGS. FRANCIA LARA y ASDRÚBAL CARRASQUEL, Inpreabogados Nros. 47.136 y 54.117, respectivamente.-

DEMANDADO: FATIMA ALEXMARY D´ANDRADE PÁEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-17.575.993.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ABGS. JOSE GREGORIO GUEVARA, YENNEIDA MATA y DALILA GOMEZ DOS SANTOS, Inpreabogados Nros.29.584, 101.105 y 128.831, respectivamente.-



-I-

CAUSA PRINCIPAL:

Se inicia la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA, mediante escrito presentado en fecha 26 de febrero de 2007, por el ciudadano JOHN JAIRO OSPINA RIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.608.625, de este domicilio, en su carácter de PROPIETARIO y COMODANTE, representado por los ABGS. FRANCIA LARA ARTEAGA RODRÍGUEZ y ASDRÚBAL CARRASQUEL, Inpreabogados Nros. 47.136 y 54.117, incoado contra la ciudadana FATIMA ALEXMARY D´ANDRADE PÁEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titulara de la cédula de identidad Nº V-17.575.993 y de este domicilio, en su carácter de OPCIONANTE y COMODATARIA. Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 13 de Marzo de 2007, ordenándose el emplazamiento de la Demandada para que diera contestación dentro de los 20 días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.-
En fecha 20 de Marzo de 2007, el Alguacil consignó el recibo de constancia de citación debidamente firmado por la Demandada en fecha 19 de Marzo de 2007, cursante al folio 56.-
En fecha 17 y 23 de Mayo de 2008, la parte Actora y Demandada, mediante diligencias cursantes a los folios 57 y 59, respectivamente, consignaron escritos de promoción pruebas.-
En fecha 24 de Mayo de 2008, mediante auto cursante al folio 83, se agregaron a los autos los escritos de promoción de pruebas (folios 60 al 62, parte Actora) y folio 84 (parte Demandada).-
En fecha 01 de junio de 2007, se admitieron las pruebas, salvo su apreciación en la definitiva.-
En fecha 25 de julio de 2007, mediante auto cursante al folio 94, se fijó el 15º día de despacho siguiente al mismo para que las partes presentaran sus Informes.-
En fecha 17 de septiembre de 2007, décimo quinto de despacho siguiente al 25 de julio de 2007, la parte Actora consignó escrito mediante el cuales presenta los Informes.-

Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador observa a las partes en la presente Causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera:

PRIMERO: La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.
Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.
Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.

SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.

TERCERO: Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.

QUINTO: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.

SEXTO: La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.

SÉPTIMO: El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.-

Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:

-II-
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

Del análisis del libelo de demanda, se concluye que la pretensión de la parte Actora, ciudadano JOHN JAIRO OSPINA RIOS, suficientemente identificado en autos, es la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA, autenticado en fecha 10 de Mayo de 2006, por ante la Notaría Pública de Cagua, bajo el Nº 76, Tomo 115 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, celebrado por el Actor y la ciudadana: FATIMA ALEXMARY D´ANDRADE PAEZ, antes identificada, cuyo objeto es un inmueble constituido por una vivienda distinguida con el Nº 51-C, ubicada en el modulo Nº 51 del Conjunto Residencial Las Trinitarias, situada dentro de la Urbanización Prados de La Encrucijada, sector residencial sur, Parcela sur-oeste 2 y sur-oeste 2-A, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Aragua, con un área aproximada de Cuarenta y dos Metros Cuadrados (42 m2) de vivienda y Treinta y Seis (36 m2) de terreno, para un total aproximado de Setenta y Ocho Metros Cuadrados (78 m2), siendo sus linderos: NORTE: Con casa 51-D, SUR: Casa 51-D; ESTE: Con fachada Este, y OESTE: con fachada Oeste. Y así se establece.-

Ahora bien, del estudio de las actas procesales de la Causa Principal se desprende que la parte Demandada, a pesar de haber quedado citada en fecha de Marzo de 2007, no dio contestación a la demandada, y durante el lapso de promoción de pruebas, que se cumplió los días de despachos 02, 03, 04, 07, 08, 09, 10, 11, 14, 15, 16, 17, 18, 21 y 23 de Mayo de 2007, a pesar de haber consignado las partes escritos, de la revisión exhaustiva de los mismos, se desprende que ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas.-

-III-
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS EN APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 509 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Cursa a los folios 19 al 30, ambos inclusive, copia certificada de documento de cancelación, Venta y Constitución de hipoteca a favor del Banco Mercantil, C.A., protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha 16 de Febrero de 2006, registrado bajo el Nº 4, folios 32 al 43, Tomo 8, Protocolo Primero, correspondiente al Trimestre en curso. Que se valora como documento público, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, “…hace plena fe así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso: 1° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado… 2° de los hechos jurídicos que el funcionario público declare haber visto u oído…” Y así se valora.-

Cursa a los folios 32 y 33, Contrato privado de Comodato, suscrito por las partes en la presente Causa. Que de conformidad con lo pautado en el artículo 1364 en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, al no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente, por la parte a quien se le opuso, se valora como documentos legalmente reconocidos, teniendo entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. Y así se valora.-

Cursa a los folios 34 y 35, documentos privados, los cuales se valoran como documentos escritos, no suscritos por ninguna persona, menos aún por las partes en el presente juicio, en consecuencia, no oponibles a la parte Demandada y sin ningún efecto probatorio ni a favor ni en contra de las partes en la presente causa respecto a la deuda por servicio de electricidad del inmueble objeto del Contrato objeto de la pretensión. Y así declara.-

Cursa al folio 36, documento privado con sello húmedo: “Conjunto Residencial `LAS TRINITARIAS´ Cagua - Edo. Aragua. Junta de Condominio” sin suscripción alguna, el cual se valora como documentos escrito, no suscrito por ninguna persona, menos aún por las partes en el presente juicio, en consecuencia, no oponible a la parte Demandada y sin ningún efecto probatorio ni a favor ni en contra de las partes en la presente causa respecto a deuda alguna del inmueble objeto de la pretensión. Y así declara.-

Cursa a los folios 37 al 53, Inspección extrajudicial, evacuada por el Juzgado de los Municipios Sucre y José Angel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, signada con el Nº 326-2006 nomenclatura del precitado Tribunal. Que de conformidad con lo pautado en el artículo 1357 del Código Civil, como documento público, al haber sido autorizado con las solemnidades legales por el Juez, quien está facultado para darle fe pública; de cuyo contenido se desprende que al momento de la Inspección en el inmueble objeto del Contrato objeto de la pretensión, se encontraba presente la parte Demandada; que el inmueble se conserva en buen estado de uso y conservación, con excepción de un metro (1,00 Mt) de cerámica levantada, 2 tapas (par) de poceta y la tapa del inodoro desprendidas; que la demandada manifestó que los recibos cancelados de los servicios públicos los entregó a su abogado; igualmente, manifestó ocupar el inmueble en cualidad de Arrendataria y finalmente, manifestó que no tiene un contrato de arrendamiento, sino que “… es un Comodato disfrazado de Arrendamiento.”

Cursa a los folios 64 al 84, sentencias de nuestro máximo Tribunal, que no surten ningún efecto probatorio en la presente Causa. Y así se desecha.-

Ahora bien, dentro del lapso para promoción de pruebas, la parte Demandada, en el escrito presentado a tal fin no promovió pruebas que desvirtuaran la pretensión del Actor, sino que realizó alegatos y defensas, que debió realizar en el lapso legal establecido al efecto, que no era otro que durante el lapso de veinte (20) días para la Contestación de la demanda. Dichas defensas encuadran en las cuestiones previas tipificadas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.” Siendo que de conformidad con lo establecido en el artículo 347 ejusdem:

“Si faltare el demandado al emplazamiento, se le tendrá por confeso como se indica en el Artículo 362, y no se le admitirá después la promoción de las cuestiones previas ni la contestación de la demanda, con excepción de la falta de jurisdicción, la incompetencia y la litispendencia, que pueden ser promovidas como se indica en los artículos 59, 60 y 61 de este Código.”

Es decir, que la parte Demandada, no sólo no contestó la demandada, activándose la presunción de Confesión Ficta, sino que tampoco promovió nada que le favoreciera, pero aún así falta un presupuesto de los establecidos en el artículo 362 ejusdem para que pueda declararse la CONFESION FICTA de la misma, que no sea contraria a Derecho la petición del Demandante. Y así se establece.-

No obstante, durante el lapso de evacuación de pruebas, la parte Actora, consignó la copia certificada del Contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, descrito en el Libelo, autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua en fecha 10 de Mayo de 2006, anotado bajo el Nº 76, Tomo 115 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Este Juzgador de conformidad con lo pautado en los artículos 1363 y 1366 del Código Civil y 927 del Código de Procedimiento Civil, se valora como un instrumento reconocido por autenticación de cuya lectura se desprende se trata de un Contrato de Opción de Compraventa, celebrado entre la parte actora ciudadano JOHN JAIRO OSPINA RIOS, quien se identifica a sus efectos como “EL PROPIETARIO” y la parte Demandada ciudadana FATIMA ALEXMARY D´ANDRADE PAEZ, quien se identifica a sus efectos como “LA OPCIONATE”, cuyo objeto es el mismo inmueble también descrito en el escrito libelar. Y así se valora.-

-IV-
MOTIVA

Valoradas como han sido exhaustivamente las pruebas este juzgador observa que la parte Actora logró demostrar la existencia de un Contrato de Opción de Compraventa autenticado en fecha 10 de Mayo de 2006, por ante la Notaría Pública de Cagua, bajo el Nº 76, Tomo 115 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, celebrado por el Actor y la ciudadana: FATIMA ALEXMARY D´ANDRADE PAEZ, antes identificada, cuyo objeto es un inmueble constituido por una vivienda distinguida con el Nº 51-C, ubicada en el modulo Nº 51 del Conjunto Residencial Las Trinitarias, situada dentro de la Urbanización Prados de La Encrucijada, sector residencial sur, Parcela sur-oeste 2 y sur-oeste 2-A, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Aragua, con un área aproximada de Cuarenta y dos Metros Cuadrados (42 m2) de vivienda y Treinta y Seis (36 m2) de terreno, para un total aproximado de Setenta y Ocho Metros Cuadrados (78 m2), siendo sus linderos: NORTE: Con casa 51-D, SUR: Casa 51-D; ESTE: Con fachada Este, y OESTE: con fachada Oeste. No obstante, del Parágrafo Único de la Cláusula Décima Segunda, del instrumento cursante a los folios 19 al 30, ambos inclusive, copia certificada de documento de cancelación, Venta y Constitución de hipoteca a favor del Banco Mercantil, C.A., protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha 16 de Febrero de 2006, registrado bajo el Nº 4, folios 32 al 43, Tomo 8, Protocolo Primero, correspondiente al Trimestre en curso, cuyo tenor es el siguiente: “De conformidad con lo dispuesto en el artículo 205 de la “Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat”, el inmueble objeto de esta Hipoteca de Primer Grado queda afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes de EL HIPOTECARIO y el mismo no podrá ser enajenado sin la autorización previa y por escrito del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, o `EL OPERADOR FINANCIERO, siempre y cuando a éste último se le faculte para ello, mientras el préstamo a interés otorgado no ha sido cancelado.” Y siendo que del Contrato de Compraventa antes identificado, no se desprende que la parte Actora haya sido autorizado por el Banco Nacional de Vivienda y Habitat ni por el Operador Financiero (Banco Mercantil), autorización sin la cual el ciudadano JOHN JAIRO OSPINA RIOS, antes identificado, no podía disponer del bien inmueble objeto del Contrato de Opción de Compraventa, lo procedente es declarar ANULADO el Contrato de Opción de Compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, en fecha 10 de Mayo de 2006, bajo el Nº 76, Tomo 115 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud de los derechos del Banco Nacional de Vivienda y Habitat ni por el Operador Financiero (Banco Mercantil); en consecuencia de la anulación del Contrato las cosas deben retrotraerse al estado inicial, como si nunca se hubiere celebrado el contrato, debiendo entregar el ciudadano JOHN JAIRO OSPINA RIOS, la cantidad recibida de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.30.000.000,ºº) hoy TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,ºº) a la ciudadana FATIMA ALEXMARY D´ANDRADES PAEZ; y ésta última deberá entregar libre de personas, bienes muebles y animales, en el mismo estado en que lo recibió, al ciudadano JOHN JAIRO OSPINA RIOS, el bien inmueble constituido por una vivienda distinguida con el Nº 51-C, ubicada en el modulo Nº 51 del Conjunto Residencial Las Trinitarias, situada dentro de la Urbanización Prados de La Encrucijada, sector residencial sur, Parcela sur-oeste 2 y sur-oeste 2-A, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Aragua, con un área aproximada de Cuarenta y dos Metros Cuadrados (42 m2) de vivienda y Treinta y Seis (36 m2) de terreno, para un total aproximado de Setenta y Ocho Metros Cuadrados (78 m2), siendo sus linderos: NORTE: Con casa 51-D, SUR: Casa 51-D; ESTE: Con fachada Este, y OESTE: con fachada Oeste. Finalmente, y como consecuencia de la declaratoria anterior resulta improcedente la pretensión de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoada. Y así se declara.-

-V-
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: ANULADO el Contrato de Opción de Compraventa autenticado en fecha 10 de Mayo de 2006, por ante la Notaría Pública de Cagua, bajo el Nº 76, Tomo 115 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, celebrado por los ciudadanos: JOHN JAIRO OSPINA RIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.608.625, de este domicilio, y FATIMA ALEXMARY D´ANDRADE PÁEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titulara de la cédula de identidad Nº V-17.575.993 y de este domicilio. En consecuencia el ciudadano JOHN JAIRO OSPINA RIOS, deberá entregar a la ciudadana FATIMA ALEXMARY D´ANDRADES PAEZ, la cantidad recibida de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.30.000.000,ºº) hoy TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,ºº); y la ciudadana FATIMA ALEXMARY D´ANDRADES PAEZ, deberá entregar libre de personas, bienes muebles y animales, en el mismo estado en que lo recibió, al ciudadano JOHN JAIRO OSPINA RIOS, el bien inmueble constituido por una vivienda distinguida con el Nº 51-C, ubicada en el modulo Nº 51 del Conjunto Residencial Las Trinitarias, situada dentro de la Urbanización Prados de La Encrucijada, sector residencial sur, Parcela sur-oeste 2 y sur-oeste 2-A, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Aragua, con un área aproximada de Cuarenta y dos Metros Cuadrados (42 m2) de vivienda y Treinta y Seis (36 m2) de terreno, para un total aproximado de Setenta y Ocho Metros Cuadrados (78 m2), siendo sus linderos: NORTE: Con casa 51-D, SUR: Casa 51-D; ESTE: Con fachada Este, y OESTE: con fachada Oeste. SEGUNDO: Como consecuencia lógica de la anulación del contrato arriba declarada, SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA antes identificado. TERCERO: Por haber resultado la parte Actora vencida totalmente en la Demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la misma.

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal establecido, se ordena de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notificar a las partes mediante boletas de notificación, que se ordena librar al efecto.-

Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, a los trece (13) días del mes de Marzo del año dos mil ocho. Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación. Regístrese, Publíquese, líbrense boletas.-
El Juez,
El Secretario,
Abg. Eulogio Paredes Tarazona
Abg. Camilo E. Chacón Herrera
En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 3:00 p.m.-
El Secretario,

Abg. Camilo E. Chacón Herrera
EPT/ioa.-
Exp. 07-13808.-