TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

198° y 149°

PARTE DEMANDANTE: GUILLERMO RAMÓN PACHECO QUIVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 294.832.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: MILAGRO MAITA GARCÍA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 20.310.

PARTE DEMANDADA: JANET DEL VALLE COTIZ SILVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 14.654.957.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: La demandada no tiene apoderado constituido en autos. Actúa asistida de abogado.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 4 de marzo del presente año.

En fecha 4-3-2008, el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por resolución de contrato incoara el ciudadano GUILLERMO RAMÓN PACHECO QUIVA contra la ciudadana JANET DEL VALLE COTIZ SILVA, declarando parcialmente con lugar la demanda. Contra dicha sentencia la parte demandada asistida de abogada, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 17-3-2008, en ambos efectos.

En fecha 18-3-2008, se recibió el expediente, y por auto dictado en fecha 23 del mes próximo pasado, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirma la parte actora en su libelo de demanda que en fecha veintiocho (28) de abril del año 2006, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Janet del Valle Cotiz Silva, el cual tuvo por objeto una casa de su propiedad, ubicada en las Colinas de Coche, signada con el Nº 475, Callejón El Abuelo, Parroquia Coche de esta ciudad; que se fijó un canon de arrendamiento mensual de Bs. 100,00 (Bs. 100.000,00 para la fecha de celebración del contrato); que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de los meses que van desde agosto del año 2007 hasta la fecha de presentación de la demanda (diciembre 2007) todo lo cual alcanza la suma de Bs. 400,00.; que han resultado inútiles todas las gestiones realizadas con el propósito que la arrendataria pague. Por tales razones y con base en lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en armonía con los artículos 1167, 1264, 1579 y 1592 del Código Civil, demanda a la ciudadana Janet del Valle Cotiz Silva, para que convenga o en defecto de ello sea condenada en la resolución del contrato con la consecuente entrega del inmueble, así como el pago de los cánones insolutos hasta la entrega del inmueble. Acompañó a la demanda documentos que acreditan la propiedad y a solicitud del tribunal, contrato de arrendamiento.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por su parte la accionada en la oportunidad de verificarse la contestación, basó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Niega que adeude canon de arrendamiento alguno. Indica que pagó hasta diciembre del año 2007, negándose el arrendador a entregarle el recibo correspondiente. Afirma adeudar el mes de enero del año 2008 y lo que transcurrió hasta febrero. Señala que ante el acoso del actor hubo de acudir a la Dirección de Derechos Humanos, donde celebraron un convenio a través del cual se comprometió a entregar el inmueble, estando en conocimiento que debía continuar cancelando el canon de arrendamiento. Rechaza la comunicación que le fuera enviada por el actor, indicando que tiene derecho a una prórroga legal de un año. Arguye que tiene cuatro menores hijos y al actor le preocupa que se deteriore el inmueble, actuando discriminatoriamente por lo que la demanda no ha de prosperar. Acompañó a la contestación acta convenio levantada ante la Sindicatura Municipal, comunicación emanada del actor de fecha 1-1-2007 y partidas de nacimiento de sus hijos.

Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose por el a quo en la oportunidad legal correspondiente.

En fecha 4-3-2008 el a quo declaró parcialmente con lugar la demanda con vista a la falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados por el actor, declarando resuelto el contrato de arrendamiento con la consecuente entrega del inmueble y el pago de los cánones desde agosto del año 2007 hasta la fecha de entrega del inmueble.

III
Comoquiera que la apelante es la parte accionada, debe el tribunal atenerse a la revisión de la sentencia en cuanto a los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum. Así se establece.

Pretende el accionante la resolución del contrato de arrendamiento basado en que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses que van desde agosto hasta diciembre del año 2007. Tal hecho es negado por la demandada aduciendo que canceló tales cánones negándose el arrendador a entregarle los recibos.

Tal afirmación al constituir el hecho extintivo de la obligación corresponde su demostración a la parte demandada en los términos indicados en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que prevé:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de su obligación”.

Observa quien decide que el contrato cuya resolución se acciona ha sido reconocido por ambas partes, de ahí que, no es un hecho controvertido la relación locativa existente entre las partes, atribuyéndosele pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 444 del código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Dispone la cláusula segunda del contrato:

“El canon de Arrendamiento (sic) mensual es por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES CON OO/100 CTS (Bs 100.000,00) que “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar a “EL ARRENDADOR” por mensualidades anticipadas, los dos (2) primeros días de cada mes”

Asimismo, dispone el artículo 1592 del Código Civil:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.

Es menester señalar de acuerdo a la norma parcialmente transcrita, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber efectuado algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios.

Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil que prevé:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.

Así tenemos que la arrendataria durante el lapso probatorio no desplegó actividad alguna dirigida a probar la solvencia aducida, limitándose en la oportunidad de contestar la demanda a aportar convenio de entrega del inmueble y partidas de nacimiento de sus hijas, documentos que nada aportan respecto del hecho controvertido, esto es, la falta de pago aducida por el actor y la solvencia argumentada por la demandada; por lo que sólo se les da a tales instrumentos el valor que de ellos emana al tratarse de un documento público administrativo y documentos públicos respectivamente, infiriéndose de tales documentales que las partes realizaron el 23-10-2007 un acuerdo de entrega del inmueble y la actora tiene 4 hijas. Así se establece.

En cuanto a la comunicación promovida por la demandada para fundamentar su derecho a la prórroga legal, precisa esta sentenciadora, que tal como indicara el a quo, tal notificación se efectuó tardíamente; aunado a que, el arrendatario sólo se hace merecedor de la prórroga legal cuando se encuentra al día con sus obligaciones, por lo que encontrándose en mora respecto del pago del canon de arrendamiento no se hace merecedor de tal beneficio, conforme lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

No habiendo la demandada probado sus afirmaciones de hecho; y, estando los méritos procesales a favor de la parte actora, ya que quedó demostrada la falta de pago de los cánones de arrendamiento reputados por el actor como insolutos, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación propuesta por la parte demandada. Así se declara.

IV

Por las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la parte demandada, ciudadana JANET DEL VALLE COTIZ SILVA, debidamente asistida de la ciudadana CARMEN MUÑOZ PALACIOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 124.387, en fecha 11-3-2008, contra la sentencia dictada por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 4-3-2008.

SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo apelado.

TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusiera el ciudadano GUILLERMO RAMÓN PACHECO QUIVA, contra la ciudadana JANET DEL VALLE COTIZ SILVA, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo.

Como consecuencia de ello se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado el día 28-4-2006 y se condena a la demandada a:

a) Hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por una casa de su propiedad, ubicada en las Colinas de Coche, signada con el Nº 475, Callejón El Abuelo, Parroquia Coche de esta ciudad.

b) Pagar la suma de Bs. 400,00 por concepto de los cánones de arrendamiento señalados por la actora como insolutos, correspondientes a los meses de agosto a diciembre del año 2007, así como los que se sigan causando hasta la fecha de entrega del inmueble a razón de Bs. 100,00 cada mes.

CUARTO: Se condena a la parte demandada en las costas del recurso, a tenor de lo pautado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de mayo del año dos mil ocho. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 16-5-2008 siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.

Exp. 45.355.