TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: INVERSIONES N4-1 C.A., e INVERSIONES N4-4 C.A., ambas inscritas en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y el Estado Miranda, en fecha 26 de diciembre de 1996, quedando anotado la primera de ellas bajo el Nº 46, tomo 360-A y la segunda bajo el Nº 45, tomo 360-A de los libros respectivos.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: HARRY KIRMAYER y LUISIANA KIRMAYER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V – 965.835 y V – 11.232.188, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.406 y 73.591, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: BOWLING LA CASONA LOS TEQUES C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal del Estado Miranda, en fecha 4 de octubre de 1993, anotado bajo el Nº 40, Tomo 5-A Pro.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIRIAM C. CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.865.787 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.000.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: Nº 12074

Corresponde a este tribunal conocer la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento interpusieron las sociedades mercantiles INVERSIONES N4-1 C.A., e INVERSIONES N4-4 C.A., contra la sociedad de comercio BOWLING LA CASONA LOS TEQUES C.A., por el presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales de esta última quien fungía como arrendataria de aquellas.

ANTECEDENTES

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda en fecha 13 de diciembre de 2005, por parte de la representación judicial de las compañías INVERSIONES N4-1 C.A., e INVERSIONES N4-4 C.A., para plantear ante esta instancia jurisdiccional pretensión de resolución de contrato de arrendamiento contra la sociedad mercantil BOWLING LA CASONA LOS TEQUES C.A., debido al supuesto incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de ésta última quien fungía como arrendataria de las demandantes. En este sentido, afirmó la accionante que celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil BOWLING LA CASONA LOS TEQUES C.A. Que conforme a dicho contrato las demandantes dieron en arrendamiento a la sociedad mercantil BOWLING LA CASONA LOS TEQUES C.A., dos (2) locales comerciales distinguidos con las letras y números NA-1 y N4-4, con una superficie el primero de ellos de novecientos nueve metros con treinta y cinco decímetros cuadrados (909,35 mts2) y el segundo, con una superficie de un mil noventa y tres metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (1.093,05 mts2) ubicados en el nivel cuatro del Centro Comercial La Casona II situado en la Rosaleda Sur, cruce con la avenida principal con carretera panamericana, Municipio Los Salías, Estado Miranda. Continua afirmando: “… Es el caso ciudadano Juez, que la obligada, LA ARRENDATARIA, no pagó en su debida oportunidad (dentro de lo primeros 5 días siguientes de cada mes calendario, como lo estipula el mencionado contrato) las mensualidades vencidas, es decir, los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2005, con lo que tuvo lugar el incumplimiento previsto en la cláusula cuarta anteriormente transcrita textualmente. En efecto, LA ARRENDATARIA en forma intempestiva dejó de pagar incumpliendo con su obligación y al haberse exigido desocupación conforme a lo previsto en la referida Cláusula Cuarta del mencionado contrato, acudió al Juzgado de Municipio Los Salias y en fecha 10 de junio del año 2005 consignó la cantidad de QUINCE MILLONES CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 15.148.425,00) correspondientes a los meses adeudados. Es decir, no pagaron en su debida oportunidad como era su obligación. En fecha 04 de julio del año 2005, LA ARRENDATARIA consignó la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.524.737,60). Una cantidad igual fue cancelada el día 02 del mes de agosto del año 2005, etc, etc. Todo ello consta en el expediente Nº D 2005025 del referido Juzgado de Municipio Los Salias. Asimismo, cabe señalar un hecho totalmente irrelevante para el presente juicio y que solo lo mencionaremos para indicar o mostrar la incorrecta conducta de LA ARRENDATARIA ya que mediante un acuerdo verbal, estableció con LAS ARRENDADORAS que pagaría las cuotas correspondiente al Condominio de los locales, cosa que hizo y cumplió cabalmente por muchos meses, sin embargo, o de manera súbita dejo de hacerlo sin previo aviso, con lo que causó a nuestras mandantes LAS ARRENDADORAS, unos daños cuya reclamación nos reservamos hacerla…”. Finalmente, demanda la resolución del contrato de referencia y que como consecuencia de ello la desocupación de los locales señalados. Demanda: “… en nombre de nuestras mandantes los intereses estipulados en la Cláusula Quinta del referido contrato acompañado, según lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil, en concordancia con el artículo 108 del Código de Comercio y de acuerdo al criterio de la antes llamada Corte Suprema de Justicia, sentado en sentencia de fecha 19 de febrero de 1.981, calculados desde el momento de la mora hasta la total cancelación y todo ello establecido por experticia complementaria del fallo…”. Finalmente las correspondientes costas procesales y honorarios. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.264 y 1.746 del Código Civil, el artículo 108 del Código de Comercio y los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima su demanda en la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00).

Admitida la demanda en fecha 3 de febrero de 2006, e infructuosos como resultaron los trámites necesarios para citar a la empresa demandada se procedió a efectuar la citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Cumplidas las formalidades legales que establece la norma, se procedió a designar como defensor judicial de la empresa demandada, a la ciudadana ELIANA MAIZ MEDINA. No obstante lo anterior, en fecha 3 de julio de 2006, compareció la abogada MIRIAM CONTRERAS para consignar mediante diligencia instrumento poder que la acredita como apoderada judicial de la empresa demandada. Mediante escrito presentado en fecha 10 de julio de 2006, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda. En un capitulo de su escrito titulado “DE LA INCONGRUENCIA DE LA PRESENTE ACCIÓN”, señala que existe una incongruencia entre lo pedido por la parte actora, esto es, la resolución de contrato y los fundamentos de derecho que aduce en su libelo, a saber, el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido afirma: “… se hace palpable la incongruencia de esta acción, por cuanto resulta improcedente demandar la resolución del contrato y fundamentar esta en el artículo 34 literal a) de la comentada ley, por cuanto la misma esta referida a una acción de desalojo, y cada una de esas acciones se corresponden a situaciones diferentes que derivan de la naturaleza misma del contrato… Omissis… es menester acotar que estaríamos en presencia de una prohibición de la ley de admitir la demanda, tal como lo preceptúa el ordinal 11 del artículo 346 el Código de Procedimiento Civil…”. Señala que esta circunstancia genera un estado de indefensión, en virtud que se ve imposibilitado de ejercer la debida defensa contra el planteamiento de la parte actora. A continuación señala: “… si bien es cierto que por efecto del interés que tiene el propietario de vender los inmuebles se suscribió un contrato por un año tal como lo establece la cláusula cuarta, no es menos verdad que nunca cursó entre los contratantes, comunicación alguna dentro del plazo fijado en la cláusula sexta, en la cual se indicara que no habría renovación del contrato, se mantuvo a mis patrocinados en posesión del inmueble, y se le ordenó suspender el pago hasta tanto se resolviera las condiciones de venta de los inmuebles, para posteriormente informarles que se le renovaría el contrato en unas condiciones que debían ser discutidas, razón por la cual nunca fue suscrito, pero quedó que la intención del demandante era la de continuar con el arrendamiento independientemente de las negociaciones de venta…”. Concluye su capitulo señalando que la pretensión de la parte actora resulta inadmisible.

Continúa su contestación en el siguiente capitulo rechazando y contradiciendo la pretensión de la parte actora en términos genéricos. Particularmente rechaza que su representada incumpliera la cláusula cuarta del contrato atinente a la obligación del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2005, toda vez que lo que hubo fue una suspensión de pago de los cánones de arrendamiento, por efecto del interés que posee el propietario de vender los locales, desde el año 2004, razón por cual se suscribe contrato por un (1) año con el apercibimiento de que si alguna de las partes no deseaba continuar con el contrato debería notificarlo con por lo menos 60 días de anticipación al vencimiento, tal como lo establece la cláusula sexta. Afirma que la intención del propietario de vender los inmuebles se materializó en fecha 20 de abril de 2005 mediante una comunicación en la que le ofrecen el inmueble objeto de arrendamiento por las cantidades de novecientos nueve millones trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 909.350.000,00) el local identificado como N4-4. Que la demandada aceptó la aludida oferta, quedando pendiente la negociación del valor por metro cuadrado y la fijación de un nuevo canon de arrendamiento para el local identificado como N4-1. Niega que a su representada se le hubiere solicitado la desocupación en atención a la falta de pago, por cuanto nunca se le envió notificación alguna. Señala que en el mes de mayo de 2005, se produjeron conversaciones con el objeto de regular la situación de los contratos y asimismo de la supuesta venta de los locales. Que durante este lapso se acumularon pensiones de arrendamiento, las cuales no pudieron ser entregadas al administrador. Que en tal virtud, procedió a consignar en fecha 10 de junio de 2005, ante el juzgado competente los cánones insolutos.

Concluye la parte demandada: “… en atención a lo aquí expuesto, es claro concluir ciudadano Juez que mis representados en ningún momento incumplieron en el pago de sus obligaciones inherentes a los cánones de arrendamientos hoy demandados a saber los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2005, por el contrario estos fueron sorprendidos en su buena fe, toda vez que lo que existió fue un acuerdo en proceder a la SUSPENSIÓN EN EL PAGO por efecto de las negociaciones de venta, ya que de no haber sido así, no le hubiera manifestado en fecha 01 de junio de 2005 el arrendador su intención de prorrogar de manera EXPRESA y UNILATERAL el contrato por seis meses contados a partir del 01 de enero de 2005, ya que constituye un sentido lógico que de haber incumplimiento en las obligaciones contractuales mas aun tratándose del pago, es absurdo que el propietario desee prorrogar el contrato. De manera pues, que resulta contradictorio las afirmaciones de los actores de demandar el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, cuando los hechos claramente demuestran que las partes están consonas en el entendido de la SUSPENSIÓN EN EL PAGO de los cánones de arrendamiento mientras se dilucidaba la situación existente; más aun cuando mis representados llevan aproximadamente 10 años ocupando dichos inmuebles cumpliendo a satisfacción del arrendador todas las obligaciones inherentes al contrato…”. Rechaza adeudar intereses, y solicita se declare sin lugar la demanda interpuesta. Sustanciada la causa conforme a la Ley, las partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas. Siendo la oportunidad para decidir el tribunal lo hace en los siguientes términos.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el caso de marras se demanda la resolución del contrato de arrendamiento identificado supra por el presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la empresa BOWLING LA CASONA LOS TEQUES C.A., quien para tales efectos se considera la arrendataria, fundamentado en la falta de pago del canon correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2005. El contrato, según dispone el artículo 1.133 del Código Civil: “Es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, esta manifestación de voluntad es creadora de efectos jurídicos entre las partes contratantes, efectos a los que la ley atribuye fuerza de ley según el artículo 1.159 eiusdem. El contrato de arrendamiento se encuentra definido en el artículo 1.579 del Código Civil, así: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. Una de los elementos que conforman esta definición legal y cualquier otra universal que sobre arrendamiento se tenga, es el elemento tiempo inserto en este tipo de convención contractual. Esto es, que quien arrienda (arrendador) lo hace por cierto tiempo, para que quien disfrute del bien arrendado (arrendatario) lo haga por ese determinado tiempo y con la correspondiente contraprestación a la que se obliga, que se denomina pensión o canon de arrendamiento. Pero puede ocurrir que no se arriende por un tiempo determinado, esto es, que las partes celebren un arriendo sin establecer con certeza el tiempo de duración del mismo. Así, el elemento tiempo en el contrato de arrendamiento puede ser enfocado en dos supuestos o tipos: 1) Contratos de arrendamientos celebrados a tiempo determinado; y 2) contratos de arrendamiento celebrados a tiempo indeterminado, y dentro de estos últimos se inscriben aquellos que han sido celebrados verbalmente, los cuales por su dificultad en el campo probatorio (dentro de las que cabe la limitación de la prueba testimonial que establece el artículo 1.387 del Código Civil) se consideran asimilados a los indeterminados, item más con un mismo tratamiento legal.

Lo anterior resulta relevante, tomando en cuenta que el legislador venezolano estimó importante esta referencia al momento de establecer acciones (rectius: pretensiones) legales para la tutela de los intereses que podrían derivarse a raíz de una disputa judicial que tuviera como título un contrato de arrendamiento y a los fines de terminar la relación arrendaticia. Se encuentra así la tradicional pretensión de resolución de contrato o cumplimiento, establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, aplicable al contrato de arrendamiento, según la cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Pero no es esta la única vía legal para dar fin a la relación contractual; estableció el legislador mediante la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la acción (rectius: pretensión) de desalojo, cuya naturaleza y finalidad es similar a la de resolución, pues con ella se busca poner fin a una relación arrendaticia bajo determinadas circunstancias que la misma Ley establece. En este sentido, el artículo 34 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a)… Omissis… b) Omissis… c)… Omissis… d) Omissis… e) Omissis… f) Omissis… g)… Omissis…”. Se observa que la referida pretensión, otorgada solo al arrendador, a diferencia de la resolución, se aplica únicamente a los contratos de arrendamiento celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, bajo las causales dispuestas en la norma. Es decir, el supuesto legal establecido en la norma es de carácter especial y taxativo, y las causales ahí definidas representan numerus clausus, fuera de las cuales no puede concebirse la pretensión de desalojo.

Así las cosas, no depende de la entera voluntad de las partes del contrato solicitar la resolución, cumplimiento o el desalojo; serán las circunstancias de hecho las cuales definan qué instituto resulta aplicable. En el caso de especie, sin lugar a dudas la parte demandante demanda y pretende la resolución de los contratos de arrendamientos celebrados sobre los locales N4-1 y N4-4, pues en su petitorio destaca: “… demandamos formalmente a la empresa ya identificada como LA ARRENDATARIA, BOWLING LA CASONA LOS TEQUES C.A., para que convenga o así lo declare el Tribunal en RESOLUCIÓN DE CONTRATO y que como consecuencia de ello desocupe los locales antes señalados… Omissis…” (destacado nuestro). Esto a pesar que dentro sus fundamentos de derecho invoca el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así pues, el tribunal debe atender la pretensión de la accionante en estricto apego a lo solicitado, esto es, la pretendida resolución de contrato, teniendo en cuenta el principio de congruencia representado en la máxima romana iudex secundum alligata et probata a partibus iudicare debet, y recogido en el artículo 12 del Código de Procedimineto Civil, que reza: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”, y asimismo atendiendo al principio de legalidad que impone la mencionada disposición normativa; se juzgará entonces con base a lo solicitado y así se declara.

A los folios 9 al 14, se evidencia instrumento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 28 de abril de 2004, anotado bajo el Nº 34, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. Esta documental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y así se declara. De dicho instrumento se desprende el vínculo contractual que afirma la parte actora lo relaciona con la empresa demandada, vínculo arrendaticio que dicho sea no fue rechazado en cuanto a su existencia por la parte demandada. Dicho contrato reza: “Entre inversiones N4-4, C.A., inversiones N4-1, C.A.,… Omissis… en lo adelante denominada LAS ARRENDADORAS… Omissis… por una parte y por la otra, la sociedad mercantil BOWLING LA CASONA LOS TEQUES, C.A.,… Omissis… se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que se regirá por los términos y condiciones que seguidamente se determinan: CLAUSULA PRIMERA: LAS ARRENDADORAS dan en arrendamiento a LA ARRENDATARIA dos (2) locales comerciales distinguidos con las letras y números N4-4 y N4-1, ubicado en el nivel Cuarto que forma parte del CENTRO COMERCIAL LA CASONA II, situado en la rosaleda Sur, cruce con la avenida principal con carretera Panamericana, municipio Los Salias, Estado Miranda. El Local N4-4, tiene una superficie mil noventa y tres metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (1.093,05 mts2), y el local N4-1, tiene una superficie de novecientos nueve metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (909,35 mts2)…”. Se evidencia así la existencia del vínculo contractual celebrado por las partes sobre los locales identificados, lo cual hace plena prueba para este tribunal y así se declara.

Ahora bien, siendo coherente con el orden de razonamiento que guían estas consideraciones es necesario atender a la resistencia de la parte demandada, quien afirma que existe contradicción entre lo pedido por la parte demandante y su fundamentación, y que nunca cursó entre los contratantes comunicación alguna dentro del palzo fijado en la cláusula sexta, manteniéndosele en posesión del inmueble, y ordenándosele suspender el pago hasta tanto se resolviera las condiciones de venta de los inmuebles “para porsteriormente informarles que se le renovaría el contrato en unas condiciones que debían ser discutidas; razón por la cual nunca fue suscrito, pero quedo claro que la intención del demandante era la de continuar con el arrendamiento independientemente de las negociaciones de venta...”. Interesa a esta instancia, en este estado, el determinar la naturaleza del contrato (su duración), pues en afirmación, poco feliz de la parte demandada, la pretensión de resolución no puede proceder (de hecho lo que solicita es su inadmisibilidad), en virtud de la incongruencia de los hechos y el derecho invocado. A pesar de la falta de claridad de la resistencia que hiciera la parte demandada en este sentido, como se estableció previamente, es necesario verificar si la pretensión planteada puede ser atendida, según la naturaleza de la relación contratual.

En este orden de ideas, la cláusula tercera del contrato es del tenor siguiente. “... CLAUSULA TERCERA: La duración del presente contrato será de un año fijo, contado a partir del primero (1º) de enero de 2004...”. Se evidencia pues que la relación arrendaticia fue determinada en el tiempo y así se declara. Ahora bien, respecto a la duración del contrato el arrendatario afirmó que “... la intención del demandante era la de continuar con el arrendamiento...”; al respecto observa el tribunal que según la clausula tercera, al tener el contrato una duración de 1 año a partir del 1º de enero de 2004, el mismo finalizó el 1º de enero de 2005 (cómputo que se hace de conformidad con el artículo 12 del Código Civil), y no se observa de las actas la referida intención de la arrendadora de continuar con el mismo, siendo insuficiente el hecho de que se haya dejado en posesión del bien, ya que, como se evidencia de la propia manifestación de las partes, la arrendataria comenzó a pagar en junio de 2005 los canones ante el tribunal de municipio competente; lo que hace presumir a su vez a esta instancia que no hubo dicha intención por parte del arrendador y así se declara. Con relación a la duración del contrato estima el tribunal que las partes no pactaron expresamante la posibilidad de que el mismo se prorrogase y de los autos no se evidencia alguna prueba que lo demuestre; la única consideración relacionada con la duración del contrato está contenida en la parte final de la cláusula sexta según la cual “.. cualquiera de las partes podrán manifestar su deseo de dar por terminado el presente contrato, mediante notificación escrito hecha por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado”. A los autos no se evidencia alguna notificación que hiciera algunas de las partes con el objeto de terminar la relación arrendaticia, y con respecto a los instrumentos cursantes a los folios 118 y 119, ambos inclusive, de fecha 20 de mayo de 2005 y 1 de junio de 2005, dirigido el primero a las sociedades INVERSIONES N4-1 C.A., e INVERSIONES N4-4 C.A., por la empresa administradora HABIBI, C.A., y el segundo dirigido a la sociedad BOWLING LA CASONA LOS TEQUES C.A., por las empresas INVERSIONES N4-1 C.A., e INVERSIONES N4-4 C.A., observa el tribunal que son copias simples de documentos privados, que por interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ningún valor probatorio merecen y así se declara. Como se vio, el contrato finalizó en fecha 1º de enero de 2005. Así pues, como estableciera supra, el contrato de arrendmaiento sometido a juicio en este proceso, es un contrato de arrenamiento celebrado a tiempo determinado (1 año fijo) y así se declara.

Al ser así, a dicho contrato le correspondia una prorrorga legal de 6 meses de conformidad con el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses… Omissis…”. Dicha prorroga legal se extendió hasta el 1º de julio de 2005. Pues bien, si la parte pretendía obtener la restitución del inmueble, una vez vencido el lapso de la prorroga, debió actuar de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiera lugar a ello”. Y en caso se ser cierta la insolvencia producida durante el lapso de prorroga legal, es decir, durante los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2005, debió demandar el cumplimiento de la obligación de entrega de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal” o de conformidad con el artículo 41 eiusdem: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.

Sin embargo, en el caso de especie, aparte que la parte actora introdujo su demanda en fecha 13 de diciembre de 2005 (cinco meses después de vencida la prorroga legal), no demandó de conformidad las normas aludidas, pues al individualizar su pretensión reclama, expresamente, la resolución del contrato y como consecuencia de la resolución la desocupación de los locales arrendados, libre de bienes y personas y en buen estado de conservación. A su vez, de la configuración de la pretensión no evidencia en ningún sentido, la intención de demandar el cumplimiento o entrega conforme a las normas señaladas, ya que el actor fundamenta el título de su pretensión en el incumplimiento de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento señalados y no en el incumplimiento de la obligación de entrega; por lo cual, considera esta instancia, que la parte actora equivocó la vía procesal dispuesta para obtener satisfacción de su interés. En este sentido, no puede resolverse un contrato, que según las actas procesales, ha concluido ya. Después de vencida la prorroga legal, lo que debió demandarse fue el cumplimiento del contrato y no su resolución. La esencia de la resolución radica en que la misma es un mecanismo legal para finalizar un contrato por incumplimiento de una de las partes, y presupone un contrato que resolver. En el caso de los arrendamientos, una vez finalizado su lapso de duración, la acción pertinente para obtener la restitución no es la resolución, pues insiste esta instancia, no hay contrato que resolver. Cinco meses después de vencida la prorroga legal sin obtener el arrendador la devolución el bien arrendado, lo procedente sea solicitar el cumplimiento de la obligación de entrega, más no la resolución. Así pues, resulta idónea en caso de arrendamientos celebrados a tiempo determinado, la pretensión de cumplimiento de contrato (por incumplimiento de la obligación de entrega) y la eventual acumulación de pago de los meses insolutos, por concepto de daños y perjuicios. De manera pues, que en el caso de especie, al haberse individualizado la pretensión en una de resolución, teniendo como título la falta de pago de ciertos cánones de arrendamiento, la actora equivocó la vía para obtener satisfacción a su interés sustancial. Lo anterior lleva consigo una consecuencia fundamental que afecta la pretensión de las demandantes, y es declarar la improcedencia de la pretensión elevada a conocimiento de esta instancia y así se declara.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por las sociedades mercantiles INVERSIONES N4-1 C.A., e INVERSIONES N4-4 C.A., contra la sociedad de comercio BOWLING LA CASONA LOS TEQUES C.A.
Se condena en costas a la parte demandante.
NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada a y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, al diecinueve (19) días del mes de mayo del año dos mil ocho (2008). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA
EL SECRETERIO,

HECTOR VILLASMIL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las_________

EL SECRETARIO
HJAS/HV/jigc.
EXP. N° 12074