TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 198º y 149º

DEMANDANTE: MARÍA DE LOURDES RODRÍGUEZ de MENESES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 951.725.

APODERADOS
JUDICIALES: YLDA ALEJANDRA FEO RODRÍGUEZ, CARLOS ENRIQUE OCHOA RODRÍGUEZ y MARIANELLA VELASCO RAMÍREZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 72.038, 41.085 y 18.107, respectivamente.

DEMANDADO: JOSÉ MARTÍNEZ GOYA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.285.907.

APODERADOS
JUDICIALES: LETTY RIVAS ZABALETA y JOAO HENRIQUES DA FONSECA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.268 y 18.301, en el mismo orden de mención.

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: 08-10143

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 25 de febrero de 2008 por el abogado JOAO HENRIQUES DA FONSECA actuando en su condición de apoderado judicial del demandado ciudadano JOSÉ MARTÍNEZ GOYA, contra la decisión proferida en fecha 08 de noviembre de 2007, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada; con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la ciudadana MARÍA DE LOURDES RODRÍGUEZ de MENESES, y en consecuencia, condenó al demandado a realizar la entrega material, real y efectiva del bien inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el nombre “Auri”, ubicada en el parcelamiento Residencial Santa Inés, situado en la carretera vieja de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, Expediente Nº 07-3893 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 27 de febrero del año en curso, ordenando la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas en fecha 12 de marzo de 2008, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 14 de marzo del año que discurre. Por auto dictado el 17 de marzo de 2008 se le dió entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 11 de abril de 2007 por el abogado CARLOS ENRIQUE OCHOA RODRÍGUEZ actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandante ciudadana MARÍA DE LOURDEZ RODRÍGUEZ de MENESES, con fundamento en los siguientes hechos:

Que su patrocinada es propietaria de una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el nombre AURI, ubicada en el Parcelamiento Residencial Santa Inés, situado en la carretera vieja de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuya parcela está distinguida con el Nº 410 de la unidad 4, en el plano del parcelamiento del Conjunto Residencial Santa Inés como consta de documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 1996, bajo el Nº 13, Tomo 39, Protocolo Primero, la cual posee un área aproximada de CIENTO SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTIDÓS CENTÍMETROS (174,22 mts2) y está alinderado así: NORTE: En una extensión de siete metros con cincuenta centímetros (7,50 mts) con la parcela número 415; SUR: En una extensión de ocho metros con setenta y dos centímetros (8,72 mts) con vereda; ESTE: En una extensión de veinticinco metros con cuarenta y cinco centímetros (25,45 mts) con parcelas números 49 y 414 y OESTE: En una extensión de veintiún metros con un centímetro (21,01 mts) con parcela número 411.

Que su defendida mediante documento autenticado en fecha 10 de noviembre de 2003, en la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 42, Tomo 48 celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ MARTÍNEZ GOYA, titular de la cédula de identidad Nº 13.285.907 sobre el inmueble antes mencionado por un (1) año contado a partir del día 10 de noviembre de 2003, lo que consta en la cláusula quinta, por lo que la relación locativa culminaba el día 10 de noviembre de 2004. Que por acuerdo entre las partes el contrato fue renovado como se evidencia de documento autenticado en la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de noviembre de 2004, bajo el Nº 02, Tomo 56, Protocolo Primero siendo la fecha de vencimiento el 10 de noviembre de 2005, que en el mes de septiembre de 2005 su patrocinada notificó, mediante carta privada, al inquilino su voluntad de no renovar el contrato, otorgándole de forma automática y de pleno derecho la prórroga legal establecida en la ley.

Que en el mes de septiembre de 2005, su mandante ratificó al inquilino su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, ratificación que efectuó nuevamente el día 09 de febrero de 2006, mediante notificación practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se le informó que gozaba de la prórroga legal de un (01) año.

Que luego de efectuar los trámites legales y transcurrido hasta la fecha más del año de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario no ha entregado el inmueble libre de bienes y personas estando vencido el plazo de la prórroga legal otorgada desde el mes de noviembre de 2005 hasta noviembre de 2006, y es por todo ello que demanda formalmente al ciudadano JOSÉ MARTÍNEZ MOYA para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: 1º) En que cumpla con su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato, constituido por la parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el nombre AURI, ubicada en el Parcelamiento Residencial Santa Inés, situado en la carretera vieja de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuya parcela está distinguida con el Nº 410 de la unidad 4, en el plano del parcelamiento del Conjunto Residencial Santa Inés y 2º) Al pago de las costas y costos del juicio así como los honorarios profesionales de abogado.

Invocó como fundamento de derecho los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.211 y 1.264 del Código Civil en concordancia con los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Requirió que se decretara medida de secuestro sobre el inmueble ya identificado de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 7º del artículo 599 eiusdem, estimó la acción en la cantidad de DIEZ MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 10.200.000,oo) y solicitó que la demanda fuese tramitada y sustanciada por el procedimiento breve de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 881 del Código Adjetivo Civil.

Mediante diligencia fechada 26 de abril de 2007, el abogado CARLOS ENRIQUE OHOA RODRÍGUEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte actora consignó los siguientes recaudos: a) Instrumento poder que acredita su representación como apoderado judicial de la demandante, b) Copia simple del documento de propiedad del inmueble, objeto de la relación locativa, c) Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano JOSÉ MARTÍNEZ GOYA, autenticado en la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de noviembre de 2003, anotado bajo el Nº 42, Tomo 48, d) Copia de la modificación del contrato autenticado en fecha 08 de noviembre de 2004, en la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 02, Tomo 56, Protocolo Primero y e) Original de la notificación extra-judicial de la prórroga legal, practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 09 de febrero de 2006.

La demanda in comento aparece admitida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 10 de mayo de 2007, ordenándose el emplazamiento del accionado JOSÉ MARTÍNEZ GOYA para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación, a fin de que contestara la demanda (f. 39).

Consta al folio cuarenta y dos (42), manifestación efectuada el 05 de junio de 2007 por el Alguacil Accidental del tribunal a quo OSWALDO MONTILLA, en la cual se deja constancia de que el día fecha 04 de de junio de ese año, se trasladó a la dirección aportada por la demandante para citar personalmente al demandado JOSÉ MARTINEZ GOYA, quien le recibió la compulsa negándose a firmar el recibo de citación.

Se constata al folio cuarenta y cuatro (44), que el día 13 de junio de 2007 comparecieron ante el juzgado de cognición los abogados JOAO HENRIQUES DA FONSECA y LETTY RIVAS ZABALETA y mediante diligencia consignaron instrumento poder que les fue otorgado por el demandado JOSÉ MARTÍNEZ GOYA y se dieron por citados.

El acto de contestación a la demanda tuvo lugar el día 19 de junio de 2007, al cual la parte actora no compareció. En esa oportunidad el apoderado del accionado, abogado JOAO HENRIQUES DA FONSECA, alegó las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la primera relativa a la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 eiusdem, argumentando que la demandante accionó el cumplimiento del contrato de arrendamiento e igualmente demandó su resolución conforme a lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 599 eiusdem y por tanto, ha impetrado simultáneamente dos acciones contrapuestas, y la segunda, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, aduciendo que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes nació a tiempo fijo por el período de un año sin prórroga, que al finalizar el primero de ellos se celebró un segundo contrato que expiraba el 10 de noviembre de 2005 y su prórroga el día 10 de noviembre de 2006, ocurre que el inquilino continuó en el uso y goce del inmueble sin oposición de la demandante, cancelando oportunamente los cánones, por lo que la relación arrendaticia se recondujo en los términos del artículo 1.600 del Código Civil, y dado que la demanda no se ajusta a la regla prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se produjo la causal de inadmisibilidad prevista en el artículo 341 del Código Adjetivo Civil. Asimismo, el representante judicial del demandado contestó al fondo de la demanda, alegando y haciendo valer que su defendido está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de junio de 2007, según consta en el cuaderno de medidas ya que con motivo de la oposición a la misma, esa representación consignó en original el día 14 de junio de 2007 los depósitos correspondiente a cada canon de arrendamiento en la cuenta de ahorros Nº 01140510095108006996 que la parte actora tiene en el Banco del Caribe, y por lo tanto su patrocinado está solvente en el pago de los señalados cánones de arrendamiento, y en esa misma data el apoderado del demandado consignó escrito constante de tres (03) folios útiles, contentivo de sus alegaciones.

Abierta ope legis la causa a pruebas, mediante escrito de fecha 25 de junio de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

• Promovió e hizo valer los originales de los bauchers de depósitos que el demandado efectuó en la cuenta de ahorros Nº 011405108006996 de la parte actora ciudadana María De Lourdes Rodríguez de Meneses, los cuales consignó en el cuaderno de medidas el día 13 de junio de 2007, requiriendo que los mismos se incorporaran en copia certificada al presente cuaderno principal, con los cuales pretende probar la solvencia del demandado hasta el mes de mayo de 2007.

• Promovió la prueba de Informes, requiriendo que se oficiara al Banco del Caribe, agencia ubicada de Doctor Paúl a Salvador de León, Caracas, Gerencia de la Dirección Asociada de Normativa Legal, ciudadana Sonia Tovar, para que informe si el ciudadano José Martínez Goya, titular de la cédula de identidad Nº 13.285.907, efectuó los depósitos en el Banco del Caribe en la cuenta de la arrendadora, cuyas planillas de depósito son:
Planilla de depósito Nº 4327006 en fecha 16 de enero de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 4353767 en fecha 16 de febrero de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 5873775 en fecha 15 de marzo de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 7090967 en fecha 15 de abril de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 5867051 en fecha 07 de mayo de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 5868353 en fecha 21 de junio de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 5943933 en fecha 24 de julio de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 5942918 en fecha 17 de agosto de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 33757408 el 20 de septiembre de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 33760404 el 18 de octubre de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 42521265 el 22 de noviembre de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 33769732 en fecha 03 de enero de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 41889729 en fecha 24 de enero de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 43936010 el 21 de febrero de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 42330893 el 21 de marzo de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 42424251 en fecha 18 de abril de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 43977537 en fecha 20 de junio de 2005, por Bs. 1.042.000; planilla de depósito Nº 43398665 en fecha 18 de julio de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 43396213 en fecha 17 de agosto de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 49264737 el 03 de octubre de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 49368136 el 24 de octubre de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 49229564 el 21 de noviembre de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 53152781 el 10 de enero de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 57321565 en fecha 23 de enero de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 52433852 en fecha 01 de marzo de 2006, por Bs.900.000; planilla de depósito Nº 55776106 en fecha 27 de marzo de 2006, por Bs.900.000; planilla de depósito Nº 54830818 en fecha 25 de abril de 2006, por Bs.900.000; planilla de depósito Nº 55776062 en fecha 22 de mayo de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 55776063 en fecha 26 de junio de 2006, por Bs.900.000; planilla de depósito Nº 55776064 en fecha 31 de julio de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 60206152 el 28 de agosto de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 62210709 el 25 de septiembre de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58069598 el 17 de octubre de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 55776065 el 04 de diciembre de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58069603 el 26 de diciembre de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58069604 el 17 de febrero de 2007, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58069605 en fecha 06 de marzo de 2007, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58843750 el 28 de marzo de 2007, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58069601 en fecha 23 de abril de 2007, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58069602 en fecha 28 de mayo de 2007, por Bs. 900.000.

Mediante escrito de fecha 26 de junio de 2007, el apoderado de la demandante abogado CARLOS ENRIQUE OHOA RODRÍGUEZ contradijo, negó y rechazó la cuestión previa opuesta por el demandado contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir, el contrato arrendamiento finalizó por haber culminado la prórroga legal que tuvo vigencia desde el 10 de noviembre de 2005 hasta el 10 de noviembre de 2006, que en el libelo esa representación indicó que el inquilino no hizo la entrega del inmueble poseyendo el mismo de forma ilegal dado que no cumplió con lo establecido en el contrato de arrendamiento y en las leyes. Que los depósitos bancarios consignados por el demandado fueron realizados extemporáneamente ya que no se efectuaron en los términos acordados en el contrato locativo que regia la prórroga legal y adicionalmente, en el mes de noviembre de 2006, mes en que finalizó la prórroga legal, no se realizó pago alguno en cuanto al pago del canon de arrendamiento. Que al no hacer entrega del inmueble ocupado por el demandado desde la fecha 10 de noviembre de 2006 de forma ilegal, los depósitos realizados son por la aplicación de los daños y perjuicios causados a su defendida y derivados de la ocupación ilegal. Que su patrocinada es una persona mayor y gravemente enferma, que no tiene mayor ingreso de dinero que el producido por el inmueble, que en los meses de diciembre de 2005 y febrero de 2006 no fueron cancelados los montos correspondiente a los cánones de arrendamiento, estando ya en vigencia la prórroga legal, lo que hace que el accionado haya incurrido en la falta establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Negó, rechazó y contradijo lo expresado por el demandado para alegar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 íbidem por cuanto la presente demanda se fundamenta en la acción de resolución de contrato de arrendamiento en virtud de la finalización de la prórroga legal.

Por auto dictado el 28 de junio de 2007, el tribunal de mérito admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, a excepción del “merito favorable de los autos” toda vez que los elementos de convicción que el operador de justicia evaluará al momento de fallar están en las actas y es su deber apreciarlos en el valor que éstos tengan.

El día 03 de julio de 2007 la representación judicial de la actora promovió las siguientes pruebas:

• Promovió y ratificó el valor probatorio que se desprende del documento de propiedad que produjo marcado con la letra “B”, protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 1996, bajo el Nº 13, Tomo 39, Protocolo Primero, con el cual se demuestra el carácter de propietaria del inmueble de la señora María Lourdes Rodríguez de Meneses.

• Promovió y ratificó el valor probatorio que se desprende de los contratos de arrendamiento que produjo marcados con las letras “C” y “D”, suscritos entre la ciudadana MARIA DE LOURDES RODRIGUEZ de MENESES y el ciudadano JOSÉ MARTÍNEZ GOYA, el primero autenticado en la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de noviembre de 2003, bajo el Nº 42, Tomo 48, y el segundo contrato autenticado en la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de noviembre de 2004, bajo el Nº 02, Tomo 56, de cuyas cláusulas Cuarta, Quinta, Décima Quinta y Décima Novena se evidencia que el accionado no cumplió con lo establecido en el contrato de arrendamiento.

• Promovió y ratificó el valor probatorio que se desprende de la Notificación Judicial producida marcada con la letra “E”, efectuada en fecha 09 de febrero de 2006 por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la cual se ratifica al arrendatario la no prórroga del contrato de arrendamiento y la aplicación de la prórroga legal que ya había entrado en vigencia de pleno derecho por haber finalizado el plazo establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.

Por auto fechado 03 de julio de 2007, el juez a quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva.

El representante judicial del accionado en fecha 09 de julio de 2007, consignó escrito complementario promoción de pruebas, a través del cual promovió e hizo valer el mérito probatorio del depósito de consignación efectuado en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 18 de junio de 2007, expediente Nº 20071040, el cual anexó en copia simple, mediante el cual su defendido pagó a la arrendadora el mes de junio de 2007, cumpliendo con lo establecido en cláusulas del contrato de arrendamiento, siendo el objeto de dicha prueba, la solvencia de su patrocinado en la obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento como siempre lo ha hecho. Tal prueba aparece inadmitida por el a quo mediante auto de fecha 10 de julio de 2007, constatándose que en dicha providencia la Secretaría del tribunal de cognición efectuó cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 13 de junio de 2007 exclusive, fecha en la cual el demandado se dió por citado, hasta el día 09 de julio de 2007 inclusive, fecha en la cual el demandado presentó escrito de pruebas, y en esa misma data el juez de mérito negó la admisión de las pruebas promovidas por el representante judicial del demandado el 09 de julio de 2007, por haber sido presentado fuera de la oportunidad procesal.

En este caso, la parte demandada consignó escrito de conclusiones el día 11 de julio de 2007 y habiéndose agotado las fases alegatoria y probatoria el tribunal de primer grado de conocimiento el día 08 de noviembre de 2007 dictó la sentencia recurrida.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia para juicios breves y encontrándonos en la fase decisoria, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación impetrado.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 25 de febrero de 2008 por el abogado JOAO HENRIQUES DA FONSECA actuando en su condición de apoderado judicial del demandado ciudadano JOSÉ MARTÍNEZ GOYA, contra la decisión proferida en fecha 08 de noviembre de 2007 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovidas por la parte demandada, con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada contra el mencionado ciudadano por la ciudadana MARÍA DE LOURDES RODRÍGUEZ de MENESES, y en consecuencia condenó al demandado a realizar la entrega material, real y efectiva del bien inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el nombre “Auri”, fallo que es como sigue:

“(...) ... se evidencia de las actas del expediente y de los argumentos expuestos por las partes del mismo, que ambas suscribieron dos contratos de arrendamientos sobre el bien inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el nombre Auri, ubicada en el Parcelamiento Residencia Santa Inés, situado en la carretera vieja de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, siendo el último de ellos, el autenticado en fecha ocho (8) de Noviembre de 2.004, bajo el Nº 02, Tomo 56, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, respecto del cual pretende el accionante mediante este Órgano Jurisdiccional sea declarado su cumplimiento con la entrega del bien inmueble objeto del mismo, alegando para ello tanto el vencimiento del contrato como el de la prórroga legal correspondiente. De igual manera se evidencia del expediente, que la parte demandada basó su defensa en la prueba del pago de las pensiones arrendaticias del modo pactado en el contrato, trayendo para esto los recibos de depósitos bancarios consignados en el cuaderno de medidas y ratificados en el escrito de promoción de pruebas, los cuales obtuvieron valor probatorio al haber sido ratificados mediante la prueba de informes prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo quedó establecido supra, que lo pactado por las partes se trata de un contrato a tiempo determinado por cuanto esa fue la voluntad de los contratantes siendo la posibilidad de su continuación, que alguna de ellas, antes de la culminación del mismo manifestare su voluntad de seguir con la relación locativa y que tal decisión fuere ratificada por la otra.
Ahora bien, de las actas del expediente no se evidencia que ninguno de los contratantes hayan manifestado continuar con el contrato, sino que contrario a ello, se evidencia de los folios que van del 21 al 37, la notificación judicial practicada en fecha 09 de Febrero de 2.006, por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual fue entregada copia de la notificación de prorroga legal manifestada por la ciudadana María de Lourdes Rodríguez de Meneses, en la cual se especifica la no continuación del lapso de duración del contrato, habiéndose vencido el mismo en fecha 10 de Noviembre de 2.005, por lo que comenzaría a transcurrir la prorroga legal arrendaticia.

En tal sentido conforme a lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a la arrendataria le correspondió como prorroga legal el período de un (1) año, a cuyo vencimiento debió entregar el bien inmueble, tal y como lo indica el artículo 39 ejusdem.

En virtud de lo antes expuesto y ante la culminación del beneficio de prorroga legal que operaba a favor del arrendatario, declara este Tribunal procedente en cuanto a lugar en derecho, la presente demanda de cumplimiento de contrato. Y ASÍ SE DECIDE.”

Corresponde a este Juzgado Superior determinar el thema decidendum en la presente controversia, el cual viene claramente señalado en el escrito libelar interpuesto por la demandante y está circunscrito al cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario en cuanto a la entrega del bien inmueble arrendado libre de bienes y personas, por vencimiento de la prórroga legal que se inició el mes de noviembre de 2005 hasta noviembre de 2006. Dicha pretensión fue rebatida por el demandado en la oportunidad de contestar la demanda, alegando como punto previo las defensas previstas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar, respecto a la primera defensa que la parte demandante accionó el cumplimiento del contrato de arrendamiento e igualmente demandó su resolución conforme a lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 599 eiusdem y por tanto ejerció simultáneamente dos acciones contrapuestas, y en cuanto a la segunda defensa, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, adujo que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes nació a tiempo fijo por el período de un año sin prórroga, que al finalizar el primero de ellos se celebró un segundo contrato que expiraba el 10 de noviembre de 2005 y su prórroga el día 10 de noviembre de 2006, el inquilino continuó en el uso y goce del inmueble sin oposición de la demandante, cancelando oportunamente los cánones por lo que la relación arrendaticia se recondujo en los términos del artículo 1.600 del Código Civil, y por ello la demanda no se ajusta a la regla prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, produciendo en consecuencia la causal de inadmisibilidad prevista en el artículo 341 del Código Adjetivo Civil. Asimismo, el demandado contestó al fondo la demanda, negando, rechazando y contradiciendo la misma por cuanto está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de mayo de 2007, lo que se evidencia de los depósitos efectuados en la cuenta de ahorros Nº 01140510095108006996 a nombre de la ciudadana Maria de Lourdes Rodríguez de Meneses en el Banco del Caribe, los cuales consignó en el cuaderno de medidas, con motivo de la oposición que formuló a la medida de secuestro decretada por el a quo.

Establecida la forma como quedó trabada la litis, antes de entrar a decidir la misma este Tribunal pasa al análisis de las pruebas aportadas al proceso, habiendo quedado admitido el hecho de la suscripción de los contratos de arrendamiento en fechas 10 de noviembre de 2003 y 08 de noviembre de 2004, evidenciándose las obligaciones asumidas por ambas partes en dicha relación locativa, cuya expiración contractual ocurrió el día 10 de noviembre de 2005.

La parte actora con el libelo de la demanda, promovió los medios probatorios siguientes:

• Marcado con la letra “B”, copia simple del documento de propiedad del inmueble, objeto del contrato, protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 1996, bajo el Nº 13, Tomo 39, Protocolo Primero, en el cual se evidencia que la propietaria del inmueble es la ciudadana María De Lourdes Rodríguez de Meneses. Al respecto el Tribunal observa que por no ser un hecho controvertido en este juicio no se aprecia a los efectos de esta decisión. Así se declara.

• Marcados con las letras “C” y “D”, copia simple de los contratos de arrendamiento suscritos entre la ciudadana MARIA DE LOURDES RODRIGUEZ de MENESES y el ciudadano JOSÉ MARTÍNEZ GOYA, el primero autenticado en la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de noviembre de 2003, bajo el Nº 42, Tomo 48, y el segundo autenticado en la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de noviembre de 2004, bajo el Nº 02, Tomo 56, evidenciándose modificación en el último de los nombraos de las cláusulas Cuarta, Quinta, Décima Quinta y Décima Novena. Se observa, que al haber las partes admitido su suscripción no constituye un hecho controvertido evidenciándose en ellos las obligaciones asumidas por ambas partes, no obstante, el Tribunal los valora conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Marcada con la letra E”, Notificación Judicial efectuada el día 09 de febrero de 2006, por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual la parte actora ratifica al arrendatario la no renovación del contrato de arrendamiento y la aplicación de la prórroga legal que entró en vigencia de pleno derecho por haber finalizado el plazo establecido en la cláusula quinta del contrato locativo. Al respecto se observa, que se trata de un documento que está suscrito por un funcionario público con facultad para dar fe publica, razón por la cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y demuestra la notificación que efectuó la parte actora al arrendatario, manifestando su voluntad de no renovar el contrato, el cual venció el día 10 de noviembre de 2005, y que a partir de esa data comenzaría la prórroga legal arrendaticia. Así se declara.

La parte demandada promovió pruebas de la siguiente manera:

• Promovió la prueba de informes de los depósitos que efectuó en la cuenta de ahorros Nº 011405108006996 en el Banco del Caribe a nombre de la demandante María De Lourdes Rodríguez de Meneses, requiriendo que se oficiara al Banco del Caribe, agencia ubicada de Doctor Paúl a Salvador de León, Caracas, Gerencia de la Dirección Asociada de Normativa Legal, para que informara si el ciudadano José Martínez Goya, titular de la cédula de identidad Nº 13.285.907, efectuó dichos depósitos, cuyas planillas de depósito consignados en original en el cuaderno de medidas y en copia certificada en el cuaderno principal, son las siguientes:
Planilla de depósito Nº 4327006 en fecha 16 de enero de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 4353767en fecha 16 de febrero de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 5873775 en fecha 15 de marzo de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 7090967 en fecha 15 de abril de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 5867051 en fecha 07 de mayo de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 5868353 en fecha 21 de junio de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 5943933 en fecha 24 de julio de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 5942918 en fecha 17 de agosto de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 33757408 el 20 de septiembre de 2004 por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 33760404 el 18 de octubre de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 42521265 el 22 de noviembre de 2004, por Bs. 750.000; planilla de depósito Nº 33769732 en fecha 03 de enero de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 41889729 en fecha 24 de enero de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 43936010 el 21 de febrero de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 42330893 el 21 de marzo de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 42424251 en fecha 18 de abril de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 43977537 en fecha 20 de junio de 2005, por Bs. 1.042.000; planilla de depósito Nº 43398665 en fecha 18 de julio de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 43396213 en fecha 17 de agosto de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 49264737 el 03 de octubre de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 49368136 el 24 de octubre de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 49229564 el 21 de noviembre de 2005, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 53152781 el 10 de enero de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 57321565 en fecha 23 de enero de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 52433852 en fecha 01 de marzo de 2006, por Bs.900.000; planilla de depósito Nº 55776106 en fecha 27 de marzo de 2006, por Bs.900.000; planilla de depósito Nº 54830818 en fecha 25 de abril de 2006, por Bs.900.000; planilla de depósito Nº 55776062 en fecha 22 de mayo de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 55776063 en fecha 26 de junio de 2006, por Bs.900.000; planilla de depósito Nº 55776064 en fecha 31 de julio de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 60206152 en fecha 28 de agosto de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 62210709 el 25 de septiembre de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58069598 el 17 de octubre de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 55776065 el 04 de diciembre de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58069603 el 26 de diciembre de 2006, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58069604 el 17 de febrero de 2007, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58069605 en fecha 06 de marzo de 2007, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58843750 en fecha 28 de marzo de 2007, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58069601 en fecha 23 de abril de 2007, por Bs. 900.000; planilla de depósito Nº 58069602 en fecha 28 de mayo de 2007, por Bs. 900.000. Se observa de estas actas, que tal prueba de información no consta en el cuaderno principal, a pesar de que en la recurrida se dice que fueron ratificados; no obstante ello, y por no ser un hecho controvertido, los mismos se valoran conforme al artículo 1.383 del Código Civil, y demuestran el pago del canon de arrendamiento hasta el mes de mayo de 2007. Así se declara.

Fijados los hechos controvertidos materia de la presente apelación y valoradas las pruebas aportadas por las partes en juicio, esta superioridad pasará a resolver en primer lugar las cuestiones previas opuestas por el demandado contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la primera referida a la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 eiusdem, y la segunda relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; para luego dirimir el fondo de este asunto.

PRIMERO: En efecto, el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que la actora accionó el cumplimiento del contrato de arrendamiento e igualmente demandó su resolución conforme a lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 599 eiusdem y por tanto ejerció simultáneamente dos acciones contrapuestas.
Estatuye el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.

Pues bien, se aprecia en el escrito libelar que la parte accionante peticionó lo siguiente:

“…En consecuencia de lo anteriormente expuesto, EXIJO AL ARRENDATARIO EL CUMPLIMIENTO DE SU OBLIGACIÓN DE ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO, como en efecto formalmente DEMANDO al Ciudadano JOSE MARTINEZ GOYA, venezolano, mayor de edad, de estado civil Casado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad V-13.285.907, para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En cumplimiento de su Obligación de Entrega del Inmueble objeto de la presente demanda identificada con el nombre AURI, ubicada en el Parcelamiento Residencial Santa Inés, situado en la carretera Vieja de Baruta, Municipio Baruta Estado Miranda. La parcela esta distinguida con el número 410 de la unidad número 4, en el plano de parcelamiento del Conjunto Residencial Santa Inés…”.

Según se evidencia de la cita que antecede, la pretensión deducida por la parte demandante está dirigida únicamente a obtener el cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino JOSE MARTINEZ GOYA, consistente en hacer entrega del inmueble en cuestión en virtud del vencimiento de la prórroga legal acordada; y el hecho de que la demandante haya solicitado que se decretara medida de secuestro del inmueble con apoyo en el ordinal 7º del artículo 599 del Código Adjetivo Civil, no puede ello significar que haya pretendido en forma conjunta la resolución del contrato, además estando autorizado el jurisdicente para calificar la acción, queda entendido que se trata de una pretensión por cumplimiento de contrato. Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de diciembre de 2007, expediente Nº Expediente Nº 07-1402, caso: de “A. CAPELLA CAFÉ & BAR C.A.”, determinó, en cuanto a la calificación de la acción por parte del operador de justicia, lo siguiente:

“…Por ello, actuó ajustado a derecho el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira …. cuando apreció en su sentencia del 9 de agosto de 2007, que si bien es cierto el demandante utilizó el vocablo…también es cierto que “(…) no puede entenderse este vocablo de uso exclusivo y excluyentes de las acciones que se utilizan en el caso de contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado…; máxime cuando el accionante está alegando la existencia de un contrato a tiempo determinado y el incumplimiento por parte de la empresa arrendataria de la obligación de entregar (el inmueble) (…) (al) haber finalizado el lapso de prórroga legal (…)”, por lo que en atención al principio iura novit curia, procedió a calificar la pretensión ejercida por el demandante como de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
En este sentido, esta Sala Constitucional en sentencia Nº 318 dictada el 28 de febrero de 2007 (caso: Fontana Poultry Packing C.A.), expresó lo siguiente:
“Como se expresó la calificación jurídica que haga la representación judicial de la quejosa no puede ser vinculante para el juzgador quien, en definitiva, conoce el derecho. Por tanto, en consideración a la sola delación del derecho constitucional supuestamente lesionado no puede determinarse la competencia, es decir, que habría que ahondar en la circunstancias fácticas de donde se origina la actividad lesiva. Así, se observa que los supuestos agraviantes son algunos trabajadores activos de la legitimada activa y, otros, ex-trabajadores de la misma, de lo cual se deduce que la actuación lesiva deriva de conflictos que se originaron de la relación laboral, razón por la cual la solución a la situación planteada, necesariamente, debe llevar al análisis y apreciación de situaciones que son reguladas por el Derecho del Trabajo.
En efecto, aun cuando la requirente de tutela constitucional no alegó la violación a derechos constitucionales de naturaleza laboral, denunció la vulneración a su derecho al libre ejercicio de la actividad económica, el cual, per se, no constituye una actividad de naturaleza mercantil, pues, ésta puede presentarse en el desarrollo de relaciones jurídicas de distinta naturaleza, de la cual no escapa la laboral. Por otro lado, se insiste, la sola invocación o delación de específicas violaciones a derechos constitucionales no debe circunscribir la actividad del juzgador en cuanto a la determinación del juzgado competente, por cuanto es el operador de justicia quien debe, con atención al principio iura novit curia, otorgarle la calificación jurídica a la pretensión que haya sido deducida, con sujeción a los hechos que sean expuestos por las partes; en otras palabras, para la correcta determinación del tribunal competente el sentenciador debe ponderar, en cada caso concreto, las circunstancias fácticas de las cuales se derive la supuesta injuria constitucional (…)”. (Subrayado y negrillas de la Sala).
En este sentido, considera la Sala, que en virtud del principio de iura novit curia y de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez aplica el derecho a los hechos alegados y probados por las partes, independientemente de lo que ellas expresen, tal como ha sido criterio de la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 01213 dictada el 14 de octubre de 2004, el cual se comparte en el presente caso.
Por consiguiente, esta Sala considera ajustada a derecho el fundamento realizado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira -actuando como alzada del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la misma Circunscripción Judicial-, en lo relativo a la calificación de la pretensión ejercida por el demandante, en consecuencia, mal podía haber considerado el juez constitucional que la misma se encontraba viciada y declarar con lugar la acción de amparo constitucional. Así se decide….”.

En el sub iudice la parte demandada no demostró la existencia de la acumulación prohibida que prevé el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual este Juzgado Superior desecha la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por el demandado. Así se decide.
SEGUNDO: Pasa esta alzada a pronunciarse respecto a la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, argumentando el demandado que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes nació a tiempo fijo por el período de un año sin prórroga, que al finalizar el primero de ellos se celebró un segundo contrato que expiraba el 10 de noviembre de 2005 y su prórroga el día 10 de noviembre de 2006, ocurre que el inquilino continuó en el uso y goce del inmueble sin oposición de la demandante, cancelando oportunamente los cánones, por lo que la relación arrendaticia se recondujo en los términos del artículo 1.600 del Código Civil, y dado que la demanda no se ajusta a la regla prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se produjo la causal de inadmisibilidad prevista en el artículo 341 del Código Adjetivo Civil.

En cuanto a tal alegato, observa el Tribunal que ambas partes admiten haber suscrito dos (2) contratos de arrendamiento sobre el inmueble constituido por la parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el nombre AURI, ubicada en el Parcelamiento Residencial Santa Inés, situado en la carretera vieja de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuya parcela está distinguida con el Nº 410 de la unidad 4, en el plano del parcelamiento del Conjunto Residencial Santa Inés, siendo que el primero de ellos se suscribió en fecha 10 de noviembre de 2003, estableciéndose que el mismo tendría una duración de un (01) año fijo contado a partir de esa data. Luego, ambas partes suscribieron un segundo contrato locativo por el período de un (1) año fijo contado a partir del día 10 de noviembre de 2004, evidenciándose que en él se pactó lo siguiente:

“QUINTA: PLAZO: El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo contado a partir de la fecha 10 de Noviembre de 2004. Si vencido el año fijado EL ARRENDATARIO continua cancelando el canon de arrendamiento tal cual y como se consagra en la cláusula CUARTA, ese depósito no producirá el efecto de tácita reconducción. En caso de que alguna de las partes que integran el presente contrato decida renovarlo por un nuevo período, deberá notificar a la otra parte su voluntad con por lo menos SESENTA (60) días continuos de anticipación al vencimiento del mismo y la aprobación o no de dicha renovación, quedará sujeta al recíproco acuerdo de las partes que integran este contrato…”.

Como se desprende de la cláusula quinta citada ut supra, ambas partes pactaron que para el caso de renovación del contrato locativo una de ellas debía notificar a la otra su voluntad de hacerlo con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación, en el entendido de que tal aprobación debía darse en forma recíproca entre las partes, y en el sub lite no consta que la parte actora ni la parte demandada hayan manifestado su voluntad de renovar el último contrato de arrendamiento, el celebrado en fecha 08 de noviembre de 2004, por lo que resulta claro que el mismo no fue renovado teniéndose por tanto como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que expiró el 10 de noviembre de 2005, comenzando a regir la prórroga legal de un (1) año que venció el 10 de noviembre de 2006, que a pesar de que opera de pleno derecho, fue efectivamente notificada al arrendatario conforme a la notificación judicial efectuada el día 09 de febrero de 2006, por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lapso en el cual permanecen vigentes las obligaciones contractuales, intentándose la demanda el día 11 de abril de 2007, determina que no se dejó al inquilino en posesión del inmueble; lo que hace procedente la pretensión de cumplimiento de contrato solicitada por la parte actora en el libelo de la demanda, lo que denota que en este caso la relación arrendaticia no se recondujo como erróneamente lo alega el accionado. Siendo ello así este Tribunal desecha la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

TERCERO: Despejado lo anterior, corresponde a este sentenciador pronunciarse respecto al fondo de la controversia, observándose que las partes intervinientes en este caso suscribieron dos (2) contratos de arrendamiento, el primero en fecha 10 de noviembre de 2003 y el segundo en fecha 08 de noviembre de 2004, ambos autenticados en la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotados bajo los Nros. 42 y 02, Tomo 48 y 56, Protocolo Primero, en el mismo orden de mención, sobre el inmueble constituido por la parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el nombre AURI, ubicada en el Parcelamiento Residencial Santa Inés, situado en la carretera vieja de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuya parcela está distinguida con el Nº 410 de la unidad 4, en el plano del referido parcelamiento, respecto al último de ellos la parte actora demanda su cumplimiento para que el demandado haga entrega del mismo libre de bienes y de personas, en virtud del vencimiento del contrato locativo y de la prórroga legal respectiva, es decir, por haber expirado el contrato el día 10 de noviembre de 2005 y la prórroga el día 10 de noviembre de 2006.

Tal pretensión como antes se indicó, fue negada, rechazada y contradicha por el accionado alegando que operó la tácita reconducción, lo que ya quedó desechado, y la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de mayo de 2007, según se desprende de los depósitos efectuados en la cuenta de ahorros Nº 01140510095108006996 a nombre de la ciudadana Maria de Lourdes Rodríguez de Meneses en el Banco del Caribe, empero dichos pagos que ya fueron analizados por esta alzada, en ningún caso desvirtúan la pretensión de cumplimiento impetrada, por cuanto en el lapso de la prórroga legal permanecen vigentes las obligaciones contractuales como lo establece la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición que establece textualmente lo siguiente:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año….omissis…
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. (Énfasis de esta alzada).

En el sub lite la demandante probó que la relación contractual es a tiempo determinado y la notificación de la prórroga legal, sin que el demandado probara que había operado la tácita reconducción; y correspondía a la parte demandada probar sus respectivas afirmaciones de hecho, lo cual no hizo conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, disposición según la cual:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente:

“…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal… Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

Congruente con lo expresado, en opinión de este juzgador resulta procedente la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento impetrada por la demandante, y en consecuencia la parte accionada debe hacer entrega a la parte actora el inmueble identificado en autos libre de bienes y personas, por estar vencida la prórroga legal, lo que de suyo hace que no pueda prosperar en derecho la apelación ejercida por la parte demandada, y así se resolverá en la sección dispositiva de este fallo judicial de manera expresa, positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 25 de febrero de 2008 por el abogado JOAO HENRIQUES DA FONSECA actuando en su condición de apoderado judicial del demandado ciudadano JOSÉ MARTÍNEZ GOYA, contra la decisión proferida en fecha 08 de noviembre de 2007, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículos 346 del Código de Procedimiento Civil, la primera relativa a la acumulación prohibida en el artículo 78 íbidem, y la segunda referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

TERCERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana MARÍA DE LOURDES RODRÍGUEZ de MENESES contra el ciudadano JOSÉ MARTÍNEZ GOYA, ambos identificados ut supra, y en consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora el bien inmueble en las mismas condiciones en que le fuera arrendado, constituido por la parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el nombre AURI, ubicada en el Parcelamiento Residencial Santa Inés, situado en la carretera vieja de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuya parcela está distinguida con el Nº 410 de la unidad 4, en el plano del parcelamiento del Conjunto Residencial Santa Inés, la cual posee un área aproximada de CIENTO SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTIDÓS CENTÍMETROS (174,22 mts.2) y está alinderada así: NORTE: En una extensión de siete metros con cincuenta centímetros (7,50 mts.) con la parcela número 415; SUR: En una extensión de ocho metros con setenta y dos centímetros (8,72 mts.) con vereda; ESTE: En una extensión de veinticinco metros con cuarenta y cinco centímetros (25,45 mts.) con parcelas números 49 y 414 y OESTE: En una extensión de veintiún metros con un centímetros (21,01 mts.) con parcela número 411.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad prevista en la ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 198º de la Independencia y 149° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los treinta (30) días del mes de mayo de dos mil ocho (2008).
El JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

En esta misma data, siendo las tres y veintiocho minutos de la tarde (3:28 p.m.), se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de diecisiete (17) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente Nº 08-10143
AMJ/MCF/acq