TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE N° 5.714.

DEMANDANTE: MILAGROS JOSEFINA PADRÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 3.662.727.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:
ISACC ARMANDO PEREIRA ESPINOZA, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 29.442.

DEMANDADA:
NÉLIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 2.644.733.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
ISAURO GONZÁLEZ MONASTERIO, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 25.090.

MOTIVO:
APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 14 DE ENERO DE 2008 POR EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 7 de marzo de 2008 por el abogado ISACC GONZÁLEZ MONASTERIO, en su carácter de apoderado judicial de la demandada NÉLIDA JOSEFINA MARCANO, contra la sentencia dictada el 14 de enero de 2008 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la acción de DESALOJO incoada por MILAGROS JOSEFINA PADRÓN contra NÉLIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR .
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 26 de marzo de 2008, razón por la cual se remitió la causa al Juez Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
El expediente se recibió en esta alzada el 4 de abril de 2008 y por auto del 11 del mismo mes y año se le dió entrada y se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
En fecha 7 de mayo de 2008 compareció el abogado ISAURO GONZÁLEZ MONASTERIO, actuando en su carácter de apoderado de la parte demandada, y consignó escrito de alegatos constante de cuatro folios útiles.
El 12 y 14 de mayo del mismo año, el apoderado actor presentó dos escritos, el primero en un folio útil y anexos y el segundo en dos folios útiles.
Siendo la oportunidad para decidir el recurso, el tribunal lo hace con arreglo a la narración y razonamientos seguidamente expuestos:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició el presente proceso mediante demanda presentada ante el Tribunal Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana MILAGROS JOSEFINA PADRÓN asistida por el abogado ARMANDO PEREIRA ESPINOZA fundada en los siguientes alegatos:
1.- Que el 15 de mayo de 1999, el antiguo propietario JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la arrendataria NÉLIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR, sobre el apartamento distinguido con el número 5, situado en la planta baja del edificio “Cayaurima”, ubicado en la intercepción de la Tercera Avenida con la Primera Calle de la urbanización Los Palos Grandes, número de catastro 211-52-008-000006, Municipio Chacao del estado Miranda, el cual fue renovando por varios períodos y posteriormente las partes procedieron a pactar de mutuo acuerdo una prórroga legal arrendaticia.
2.- Que en fecha 21 de abril de 2005, adquirió el mencionado inmueble, con conocimiento de la situación legal en que se encontraba, es decir, esperar el vencimiento de la prórroga legal, pactando amistosamente con la arrendataria el nuevo canon de arrendamiento en seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000.oo).
3.- Que en fecha 2 de agosto de 2006 notificó a la arrendataria del vencimiento de la prórroga legal, la cual fue practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
4.- Que interpuso demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal en contra de la arrendataria, la cual fue declarada sin lugar por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante sentencia del 21 de marzo de 2007, donde se estableció lo siguiente: “..En el caso de autos la arrendadora consintió y aceptó voluntariamente, la continuación de la ocupación por parte de la arrendataria, luego de vencido el acuerdo suscrito de fecha 14 de Mayo de 2004, prolongando la relación contractual hasta la referida fecha, en tal sentido las partes nada establecieron con respecto a la duración del mismo, luego de vencido el acuerdo de marras, que estaba sujeto a conservar las mismas cláusulas y condiciones determinadas en el contrato original, por lo antes señalado resulta forzoso para esta sentenciadora establecer que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado”.
4.- Que quedó establecido que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es a tiempo indeterminado, conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
5.- Que tiene necesidad urgente de ocupar el inmueble, en virtud de que le fue prestada una habitación del apartamento donde vive su madre y del cual es inquilina desde hace 30 años, para habitarla junto con su hijo, sin la privacidad que ambos requieren, ocasionándole problemas y malas relaciones en el grupo familiar, teniendo además que depositar los muebles y enseres domésticos en diferentes lugares.
6.- Que la arrendataria no continuó pagando el canon de arrendamiento que convinieron, desde el mes de agosto de 2006.
Por lo antes expuesto y en defensa de sus propios derechos e intereses así como los de su hijo, demanda a la ciudadana NÉLIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR en su carácter de arrendataria, para que con fundamento en lo establecido en los literales a y b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, convenga o en su defecto fuere condenada por el Tribunal, en: 1.- DESALOJAR el inmueble objeto del contrato y entregar dicho inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, con todos los accesorios y equipos que constan en el inventario anexo suscrito por las partes. 2.- Pagar las cantidades adeudadas por concepto de alquileres insolutos desde el mes de agosto de 2006 (inclusive), hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble.
Como razones de derecho invocó lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, y 1.592 del Código Civil, 33 y 34, literales “a” y “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 12 de julio de 2007, la demandante MILAGROS JOSEFINA PADRÓN, asistida de abogado, confirió poder apud acta al profesional del derecho ISACC ARMANDO PEREIRA ESPINOZA y consignó los siguientes recaudos:
1) Original de contrato de arrendamiento, celebrado entre JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ y NÉLIDA MARCANO SALAZAR, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, el 10 de junio de 1999, anotado bajo el Nº 15, tomo 31.(folios 19 al 21)
2) Copia certificada de documento de compra venta celebrada entre JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ y MILAGROS JOSEFINA PADRÓN, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao, estado Miranda, en fecha 31 de octubre de 2006, bajo el Nº 22, tomo 4, Protocolo Primero.(folios 23 al 29).
3) Original de contrato de arrendamiento, celebrado entre JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ y NÉLIDA MARCANO SALAZAR, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, el 6 de julio de 2000, anotado bajo el Nº 13, tomo 35.(folio 31 al 34)
4) Copia simple de certificado de defunción de JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ. (folio 36)
5) Original de convenio celebrado el 14 de mayo de 2004, entre JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ y NÉLIDA MARCANO SALAZAR prolongando la vigencia del contrato de arrendamiento hasta el 14 de agosto de 2004. (folio37)
6) Seis copias de recibos de depósitos bancarios a nombre de JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ en el Banco Federal, Nº. 5579161, de fecha 24/10/2003, por Bs.427.000,oo; Nº 2326735, de fecha 1/12/2003, por Bs. 400.000,oo; Nº 4258421, de fecha 23/12/2003, por Bs.410.000,oo; Nº 0560517, de fecha 19/2/2004 por Bs.410.000,oo; Nº 4123107 de fecha 25/2/2004, por Bs.425.000.oo; Nº 4851867, de fecha 6/4/2004, por Bs. 425.000.oo. (folios 38, 40, 42, 44, 46 y 48)
7) Originales de recibos de condominio correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2003; enero, febrero y marzo de 2004. (folios 39, 41, 43, 45, 47 y 49)
8) Dos comunicaciones fechadas el 10 de julio y 30 de septiembre de 2004, cursadas entre el arrendador JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ y la arrendataria. (folios 51 y 52)
9) Copia simple de contrato de arrendamiento entre Agencia FERRER PALACIOS C.A y MARY JOSEFINA PADRÓN. (folios 53 al 54)
10) Originales de constancias de residencia de la ciudadana MARY MILAGROS PADRÓN expedidas por la Dirección de Justicia Municipal del Municipio Chacao. (folios 55 al 57)
11) Copia certificada de inspección judicial extra litem practicada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial el 14 de noviembre de 2006, a solicitud de la ciudadana MILAGROS JOSEFINA PADRÓN. (folios 59 al 68)
12) Copia simple de notificación judicial, dirigida a la arrendataria NÉLIDA MARCANO SALAZAR, practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 31 de julio de 2006. (folios 69 al 86)
13) Copia certificada de sentencia de fecha 21 de marzo de 2007, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en juicio de cumplimiento de contrato incoado por MILAGROS JOSEFINA PADRÓN contra NÉLIDA MARCANO SALAZAR, que declaró sin lugar la demanda. (folios 87 al 103)
14) Copia certificada de expediente de consignaciones Nº 2006-1410 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. (folios 104 al 139)
15) Copia certificada del expediente N° AP31-V-2006-000724, contentivo del juicio de cumplimiento de contrato incoado por MILAGROS JOSEFINA PADRÓN contra NÉLIDA MARCANO SALAZAR, escrito de pruebas, recibos de pago fechados el 9 de junio de 2006, 12 de julio de 2006, y 31 de agosto de 2006, y sus anexos (folios 140 al 149).
16) Copia certificada de sentencia de separación de cuerpos y bienes de ISACC ARMANDO PEREIRA ESPINOZA y MILAGROS JOSEFINA PADRÓN. (folios 150 al 152).
17) Copia simple de acta de nacimiento N° 406 de ISACC ARMANDO PEREIRA PADRÓN (folio 153).
18) Original de partida de nacimiento Nº 188 de MILAGROS JOSEFINA PADRÓN, expedida por la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda. (folio 154)
19) Dos Copias simples de certificados de participación en talleres de pintura a nombre de MARY JOSEFINA PADRÓN. (folios 155 al 156)
20) Copia simple de la cédula de identidad de ALEJANDRO AUGUSTO PADRÓN RUIZ y constancia de estudios expedida por el Colegio Santo Tomás de Aquino. (folios 157 al 158).
Admitida la demanda el 16 de julio de 2007, se ordenó el emplazamiento de la demandada NÉLIDA JOSEFINA MARCANO, para que compareciera al segundo día despacho siguiente a su citación a los fines de la contestación de la demanda, estableciéndose que si se deseaba oponer cuestiones previas, debía hacerlo a las once de la mañana (11 a.m.) de ese mismo día.
En fecha 8 de agosto de 2007, el tribunal declaró desierto el acto de contestación para oponer cuestiones previas. En esa misma fecha compareció la demandada, asistida de abogado, y presentó escrito de contestación en dos folios útiles, en el cual señaló:
1) Que es cierto que desde mayo del año 1999 suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano ARMANDO JOSÉ ZANETTI, por un canon mensual de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000.oo), el cual fue incrementado para el año 2001 en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo).
2) Que de conformidad con el Decreto del Ejecutivo Nacional vigente a partir de noviembre de 2002, los cánones de arrendamiento quedaron congelados a partir de esa fecha, y el canon de arrendamiento que cancelaba para esa oportunidad era de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo).
3) Que el 14 de mayo de 2004, el arrendador, en franca violación del decreto de congelación, le aumentó el canon de arrendamiento a cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), luego a quinientos cuarenta mil bolívares (Bs. 540.000,oo), y, por último, a seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000,oo).
4) Negó, rechazó y contradijo el juicio de desalojo; la necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble; y que estuviera insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento; asimismo, invocó la compensación por los pagos en exceso que el arrendador le obligó a cancelar desde noviembre de 2002 hasta agosto de 2006.
En la oportunidad probatoria, el apoderado actor reprodujo el mérito favorable de los autos, en especial de los documentos presentados con el libelo de demanda, fundamentando su pretensión en una relación contractual a tiempo indeterminado; la insolvencia de la arrendataria y el estado de necesidad de ocupar el inmueble. También promovió las pruebas siguientes:
a) La exhibición de los recibos de pago que le fueron entregados por la arrendadora a la arrendataria, correspondientes a los meses de julio y agosto de 2005, con fechas de vencimiento el 30 de cada mes, por la cantidad de quinientos cuarenta mil bolívares (Bs. 540.000,oo), así como el incremento del 15% a partir del mes de septiembre de 2005 hasta julio de 2006.
b) Inspección judicial en el inmueble, identificado con el Nº 9, piso 3, edificio Bolívar, Municipio Chacao, estado Miranda.
c) Testimoniales de los ciudadanos FRANCISCO MUÑOS, JUANA PACHECO, MARY DIONISIA ORTA de GONZÁLEZ y DOUGLAS UZCÁTEGUI.
d) Informe médico emitido por el Dr. DOUGLAS UZCÁTEGUI en fecha 30 de julio de 2007, donde deja constancia de la operación efectuada a la ciudadana MILAGROS PADRÓN.
e) Reconocimiento médico a la ciudadana MILAGROS PADRÓN, mediante un experto de reconocida aptitud.
Por su lado, el apoderado judicial de la demandada se limitó a traer a los autos en copia simple los contratos de arrendamiento celebrados entre JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ y NÉLIDA MARCANO SALAZAR, autenticados por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao, el 10 de junio de 1999 y el 6 de julio de 2000 (folios 187 al 193), señalando que este último “se convirtió en contrato a tiempo indeterminado por igual canon debido al decreto de congelación de alquileres emanado del ejecutivo nacional aún vigente”; así como la documental contenida en el expediente Nº 20061410 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (folios 195 al 228).
De los testigos promovidos por la representación demandante, sólo declararon FRANCISCO MUÑOS PÉREZ (folios 230 al 231) y MARÍA DIONISIA ORTA de GONZÁLEZ (folios 233 al 234). Igualmente, se practicó la inspección judicial promovida por la actora (folios 236 al 237).
En fecha 14 de enero de 2008 el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas profirió la sentencia definitiva, cuyo dispositivo reza:
“…En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, ha decidido: PRIMERO: declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por MILAGROS JOSEFINA PADRÓN contra la ciudadana NELIDA JOSEFINA MARCANO, ambas ampliamente identificadas en el encabezamiento de esta decisión.
SEGUNDO: como consecuencia de la anterior declaración, condenar a la demandada NELIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR a entregar el inmueble constituido por el apartamento identificado con el número cinco (5), situado en la planta baja del edificio denominado Cayaurima, ubicado en la intercepción de la Tercera Avenida con la Primera Calle de la Urbanización Los Palos Grandes, número de catastro 211-52-008-000006, Municipio Chacao, Estado Miranda.
TERCERO: como consecuencia de las anteriores declaraciones, condenar a la demandada NELIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR a pagar la cantidad de BS. 1.800.000,oo por los cuatro (4) cánones de arrendamiento de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006 a razón de Bs. 450.000,oo mensuales; así como los que se sigan causando hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble.
CUARTO: conceder a la demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble arrendado, contados a partir de la notificación de la decisión definitivamente firme”. (copia textual).

La recurrida declaró parcialmente con lugar la demanda, al considerar pagado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2006, demandado por la actora como insoluto, sin embargo, la parte demandante no apeló, por lo que este ad quem, en aplicación del principio quantum appellatum tantum devolutum, examinará solamente lo atinente a la apelación ejercida por la parte demandada.
Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de la manera en que quedó planteado el asunto a resolver en esta ocasión.
MOTIVOS PARA DECIDIR.
PRIMERO.- La parte actora pretende dar por terminado un contrato de arrendamiento, sin determinación de tiempo, cuyo objeto es el apartamento distinguido con el número 5, situado en la planta baja del edificio “Cayaurima”, ubicado en la intercepción de la Tercera Avenida con la Primera Calle de la urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, imputándole a la demandada NÉLIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR, haber dejado de pagar las pensiones de arrendamiento a partir del mes de agosto de 2006 inclusive, a razón de seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000,oo) mensuales, alegando al propio tiempo la necesidad urgente que tiene de ocupar el inmueble, invocando las causales establecidas en los literales “a” y “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su lado, la accionada en su escrito de contestación de demanda admitió la relación arrendaticia desde mayo de 1999, y alegó que de conformidad con el Decreto del Ejecutivo Nacional vigente a partir de noviembre de 2002, los cánones de arrendamiento quedaron congelados a partir de esa fecha; que el canon de arrendamiento que cancelaba para esa oportunidad era de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) y que a partir del 14 de mayo de 2004, el arrendador, en franca violación del decreto de congelación de alquileres, le aumentó el canon de arrendamiento a cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), luego a quinientos cuarenta mil bolívares (Bs. 540.000,oo), y por último, a seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000,oo); asimismo, negó, rechazó y contradijo la necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble; y que estuviera insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, invocando a todo evento la compensación por los pagos en exceso que el arrendador le obligó a cancelar desde noviembre de 2002 hasta agosto de 2006.
Así las cosas, considera este juzgador que las partes están vinculadas mediante una relación arrendaticia, reconociendo ambas partes que la mencionada relación contractual es a tiempo indeterminado; además, así quedó establecido en juicio anterior de cumplimiento de contrato mediante sentencia dictada el 21 de marzo de 2007 por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial (folios 87 al 102) del presente expediente, no siendo éste un hecho controvertido. Así se decide.
Una vez acreditada la relación arrendaticia existente entre las partes, de acuerdo con las reglas de distribución de la carga probatoria (artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil) a la parte demandada correspondía probar, que había satisfecho la misma o en su lugar cualquier otra circunstancia liberatoria.
La parte demandada alegó el cumplimiento de la obligación en virtud del pago realizado ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) mensuales; aduciendo, como antes se dijo, que para el momento en que el Ejecutivo Nacional decretó la congelación de los cánones de arrendamiento (noviembre de 2002), dicho canon era por de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) mensuales.
Visto el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ y NÉLIDA MARCANO SALAZAR, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda el 6 de julio de 2000, bajo el Nº 13, tomo 35, (folio 31 al 34) el tribunal, con base en lo estipulado en su cláusula cuarta, da por demostrado que ya para el 6 de julio de 2000, el canon de arrendamiento era de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo).
La demandada alega en su escrito de contestación, que el incremento de la pensión a cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) se produjo a raíz del convenio de fecha 14/5/2004, en violación del Decreto de congelación de alquileres, no obstante, este alegato aparece desmentido por lo declarado por ella en su escrito de promoción de pruebas, en el juicio previo de cumplimiento de contrato, el cual fue traído a los autos por la actora con el libelo de demanda, cursante al folio 141, donde confesó “Promuevo y reproduzco la confesión de la parte actora contenida en el libelo, donde confiesa que del 15/05/02, al 14/08/04, en concepto de canon de arrendamiento le cobró a mi patrocinada la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares mensuales (Bs. 450.000,oo)”; en consecuencia, el canon de arrendamiento aplicable a la relación arrendaticia es aquél que regía para el mes de noviembre de 2002, es decir, de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) mensuales. Así se declara.
En lo referente a los cánones demandados como insolutos, la recurrida señaló lo siguiente: “ Se advierte que la fecha de interposición de la demanda fue el 17/01/2007, por lo que solo podían demandarse los arriendos vencidos para esa fecha , que eran agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006”.
No entiende este ad quem tal señalamiento, en virtud de que la demanda fue introducida el 10 de julio de 2007; en todo caso, los cánones de arrendamiento demandados fueron los correspondientes a agosto de 2006 hasta junio de 2007, ambos inclusive.
El a quo aprecia que el canon de arrendamiento demandado, correspondiente a agosto a diciembre de 2006 fue pagado.
La actora no apeló de esta determinación, que obviamente la desfavorecía, lo que significa que se conformó con lo decidido a ese respecto en primera instancia; por consiguiente, no puede esta superioridad modificar la recurrida en perjuicio de la parte apelante, por ende la alzada limitará su análisis a los cánones de arrendamiento demandados como insolutos desde septiembre de 2006. Así también se decide.
Del expediente de consignaciones Nº 2006-1410, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se desprende que las inquilina depositó ciertamente las pensiones de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, pero lo hizo a razón de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) cada una, lo que permite concluir que el monto consignado es inferior al canon que regía antes del 30 de noviembre de 2002, que era repetimos, de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) mensuales, y por ende el que debió pagar la inquilina; de donde se sigue que el depósito de una suma menor no lleva consigo ninguna consecuencia liberatoria. Así se decide.
Analizados y valorados los elementos de convicción procesal en los términos que anteceden, este ad quem encuentra que la demandada no demostró haber pagado íntegramente los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, lo que la hace reo de la sanción de terminación del contrato, con la consiguiente entrega del apartamento, ya que de acuerdo con lo sancionado en el artículo 1.167 del Código Civil, en los contratos bilaterales-de cuya naturaleza participa el arrendamiento-si una de las partes no cumple la otra puede, a su elección, demandar judicialmente la ejecución o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En consecuencia, en el dispositivo de este fallo se condenará a la parte demandada NÉLIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR, al pago de la suma de un mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00) por los cuatro cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2006, ambos inclusive, a razón de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs.450,00) cada uno, más los que se sigan causando hasta que quede definitivamente firme el presente fallo. Así se decide.
SEGUNDO.- Determinado lo anterior, corresponde a esta alzada pronunciarse acerca de la compensación planteada por la parte demandada.
Para decidir, se observa:
En su escrito de fecha 7 de mayo de 2008, el apoderado de la demandada alega que “la sentencia recurrida al declarar sin lugar la compensación solicitada por la accionada vulnera el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.331, 1332 y 1.333, del Código Civil vigente, que regula la compensación que tiene carácter de orden público”.
El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa: “El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados….”, mientras que el artículo 58 de la misma Ley, prevé que “en los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”.
Igualmente, el artículo 61 eiusdem establece: “Las acciones para solicitar la repetición de sobre alquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial breve establecido en el presente Decreto ley”.
Por otro lado, el artículo 63 de la Ley in comento, prescribe que “Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres”.
De las pruebas aportadas por las partes se evidencia que no media sobre el inmueble regulación alguna, y aunque existe una congelación de alquileres dictada por el Ejecutivo Nacional, que prohíbe el aumento de alquileres a partir del mes de noviembre de 2002, la cual se ha venido prorrogando hasta la presente fecha; sin embargo de las actas procesales no consta que el arrendatario haya ejercido acción alguna por vía principal ni que haya reconvenido al arrendador en el presente juicio para reclamar el reintegro de sobre alquileres y la posterior compensación de los cánones pagados demás con los que realmente debía pagar la arrendataria. En consecuencia, se declara improcedente la compensación solicitada. Así se decide.
TERCERO.- En lo referente a la causal contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad urgente de ocupar el inmueble, tenemos que los requisitos establecidos por la ley para la procedencia del desalojo, son: a) La existencia de la relación contractual a tiempo indeterminado; b) La cualidad de propietario del accionante sobre el inmueble arrendado y c) la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, de ocupar el inmueble.
Respecto al primer requisito, quedó reconocido por ambas partes que la mencionada relación contractual es a tiempo indeterminado.
En relación con el segundo requisito, la accionante probó su cualidad de propietaria del inmueble arrendado, en comento, tal como consta de documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao, estado Miranda, en fecha 31 de octubre de 2006, bajo el Nº 22, tomo 4, Protocolo Primero, (folios 23 al 30), quedando de esta forma acreditado el segundo de dichos requisitos.
En cuanto al último extremo legal, la actora demostró la necesidad que tiene de ocupar el inmueble con su hijo, en virtud de que habita en el apartamento alquilado por su madre, haciendo uso de una habitación de las dos que posee el apartamento. Tales hechos quedaron demostrados con la inspección judicial practicada por el Juzgado de la causa el 24/9/2004 (folios 236 al 237) en el apartamento Nº 9, piso 3, del edificio Bolívar, ubicado en la Calle Bolívar, Municipio Chacao, a través de la cual se dejó constancia de que el inmueble no posee ascensor, y que consta de dos habitaciones, un baño, sala comedor y balcón; que la actora se encontraba en el, al igual que si hijo, cuya filiación quedó demostrada con la partida de nacimiento número 406, expedida por la Primera Autoridad Civil del Municipio Baruta, estado Miranda cursante al folio 153; así como de la constancia de residencia expedida por la Dirección de Justicia Municipal de Chacao (folios 55 al 57),donde consta que la actora y su hijo habitan el inmueble antes señalado; y de la declaración de los testigos FRANCISCO JAVIER MUÑOS PÉREZ y MARY DIONISIA ORTA DE GONZÁLEZ quienes fueron contestes en asegurar que la demandante y su hijo viven con la madre de la primera en el mencionado apartamento, sin privacidad alguna y en un espacio muy reducido, por lo que sus dichos, adminiculados con lo constatado en la inspección judicial, el acta de nacimiento del hijo de la demandante y las cartas de residencia hacen plena prueba; por consiguiente, este ad quem considera demostrada la segunda causal de desalojo. Así se establece.
A fin de cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, pasa el juzgador a analizar las demás pruebas aportadas por la demandante, no valoradas hasta ahora.
En cuanto a la copia simple del certificado de defunción de JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ (folio 36), se observa que aun cuando prueba el deceso del nombrado ciudadano, tal hecho no forma parte del tema controvertido, en consecuencia, el tribunal desecha por impertinente el mencionado instrumento.
En lo referente a la copia del contrato de arrendamiento entre Agencia FERRER PALACIOS C.A. y MARY JOSEFINA PADRÓN (folios 53 al 54), se trata de la reproducción simple de un instrumento privado, por consiguiente el tribunal le resta toda virtud probatoria.
Respecto a los certificados de participación en talleres de pintura a nombre de MARY JOSEFINA PADRÓN (folios 155 al 156), los mismos son documentos privados emanados de terceros, no ratificados en juicio, por ende no se les asigna ningún mérito probatorio.
En cuanto a la cédula de identidad de ALEJANDRO AUGUSTO PADRÓN RUIZ B., sólo prueba la identidad del mencionado ciudadano, empero, tal hecho es manifiestamente impertinente.
En lo relacionado con la constancia de estudios expedida por el Colegio Santo Tomás de Aquino a ISACC ARMANDO PEREIRA PADRÓN (folio 158), el mismo es un documento privado emanado de un tercero, el cual no fue ratificado en juicio, por lo tanto el tribunal no le otorga ningún valor probatorio.
Respecto a la copia certificada de la sentencia de separación de cuerpos y bienes entre ISACC ARMANDO PEREIRA ESPINOZA y MILAGROS JOSEFINA PADRÓN (folios 150 al 152), la misma prueba que éstos están separados de cuerpos y de bienes, no obstante, el tribunal desecha dicho instrumento por cuanto el hecho que él acredita nada tiene que ver con la cuestión fáctica discutida.
En cuanto al original de la partida de nacimiento Nº 188 de MILAGROS JOSEFINA PADRÓN, expedida por la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda (folio 154), el mismo prueba que la actora es hija de MARY JOSEFINA PADRÓN. Si bien ello explica la presencia de la demandante en la vivienda ocupada por su señora madre, sin embargo este hecho no tiene ninguna otra relevancia, por consiguiente el tribunal no le atribuye eficacia probatoria alguna
En lo referente a las seis copias de recibos de depósitos bancarios a nombre de JOSÉ ARMANDO ZANETTI HERNÁNDEZ en el Banco Federal, distinguidos con los número 5579161, de fecha 24/10/2003, por Bs.427.000,oo; 2326735, de fecha 1/12/2003, por Bs. 400.000,oo; 4258421, de fecha 23/12/2003, por Bs. 410.000,oo; 0560517, de fecha 19/2/2004, por Bs. 410.000,oo; 4123107, de fecha 25/2/2004, por Bs. 425.000.oo y 4851867, de fecha 6/4/2004, por Bs. 425.000.oo. (folios 38, 40, 42, 44, 46 y 48 respectivamente), los mismos son documentos privados emanados de terceros, no ratificados en el curso del procedimiento, como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil para que puedan ser apreciados, en consecuencia el sentenciador no les reconoce ninguna virtud probatoria.
En cuanto a los recibos de condominio correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2003; enero, febrero y marzo de 2004 (folios 39, 41,43,45,47 y 49), los mismos son documentos privados emanados de terceros, por lo tanto deben ser ratificados en juicio, con lo cual no se cumplió, en tal virtud el tribunal tampoco les otorga ningún mérito probatorio.
En lo que tiene que ver con las dos comunicaciones cursantes a los folios 51 y 52, la primera de ellas fechada en Caracas el 10 de julio de 2004, dirigida por la demandada al antiguo arrendador JOSÉ ARMANDO ZANETTI, expresándole que no está en condiciones de satisfacer el canon pretendido por éste, sin perjuicio de llegar a un acuerdo, y la segunda dirigida por dicho ciudadano a su otrora inquilina, fechada el 30 de septiembre de 2004, participándole el incremento de la pensión a quinientos cuarenta mil bolívares (Bs. 540.000,00) mensuales, calzada con la firma de la destinara, en la que el señor ZANETTI reconoce el aumento del canon en un veinte por ciento, el cruce de ambas correspondencias, a criterio del tribunal, si bien ponen de relieve la existencia de la relación arrendaticia entre ellos, no tienen ninguna otra importancia procesal, porque conforme al principio de relatividad de los contratos (artículo 1.166 del Código Civil), éstos no aprovechan ni perjudican a quienes no participaron en su celebración.
En lo inherente a la notificación judicial de prórroga legal, dirigida a la arrendataria NÉLIDA MARCANO SALAZAR y practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 31 de julio de 2006 (folios 69 al 86), la misma es impertinente en virtud de que en los contratos a tiempo indeterminado no corre la prórroga legal, por lo tanto queda desechada del proceso.
En lo que respeta a la inspección judicial extra litem, cursante a los folios 59 al 68, la misma queda desechada del proceso en virtud de que esta prueba sólo se preconstituye cuando existe temor de modificación de los hechos con el transcurso del tiempo, tal como lo establece el artículo 1.429 del Código Civil, no siendo este el caso de autos, por ende se desestima dicha probanza.
Por último, en cuanto a los documentos traídos ante esta superioridad por la parte actora, a saber, certificación de ficha catastral y copia simple de estado de cuenta de la contribuyente Nélida Josefina Marcano, el tribunal los desecha por no ser de los establecidos en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
En relación con la copia del documento de compra venta otorgado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda en fecha 16 de diciembre de 2004, si bien el mismo es reproducción de un documento público, a juicio del juzgador carece de relevancia probatoria, pues, el hecho de que la demandada sea dueña de un inmueble no evidencia la causal contemplada en el literal b) del artículo de la Ley de la materia, por ende no se atribuye a dicho instrumento ningún valor probatorio.
Habiendo quedado demostradas las causales de desalojo de los literales a) y b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda que encabeza estas actuaciones debe ser declarada con lugar y así se dispondrá en la sección resolutiva de este fallo.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por MILAGROS JOSEFINA PADRÓN contra NÉLIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR, ambas partes suficientemente identificadas en autos; en consecuencia se ordena lo siguiente:
PRIMERO.- Se condena a la demandada NÉLIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR, a entregar a la parte actora MILAGROS JOSEFINA PADRÓN, el apartamento distinguido con el número 5, situado en la planta baja del edificio “Cayaurima”, ubicado en la intercepción de la Tercera Avenida con la Primera Calle de la urbanización Los Palos Grandes, número de catastro 211-52-008-000006, Municipio Chacao del estado Miranda.
SEGUNDO.- Se condena a la demandada NÉLIDA JOSEFINA MARCANO SALAZAR, a pagar a la parte actora la suma de un mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00) por concepto de cánones de los meses de septiembre a diciembre de 2006, ambos inclusive, a razón de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450.00) mensuales cada uno, más los causados a partir de enero de 2007 hasta cuando quede firme esta decisión, a razón igualmente de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) cada mes.
TERCERO.- Se concede a la demandada, un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega del inmueble contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, conforme al parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CUARTO.- SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por el abogado ISAURO GONZÁLEZ MONASTERIO actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en autos el 14 de enero del año en curso por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Queda confirmado el fallo apelado.
Se condena en las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de mayo de 2008. Años 198° y 149°.
EL JUEZ,

JOSÉ DANIEL PEREIRA MEDINA
LA SECRETARIA,

ABG. ELIZABETH RUIZ GÓMEZ
En la misma fecha 26 de mayo de 2008, siendo las 3:15 p.m. se publicó y registró la anterior decisión constante de dieciocho (18) folios útiles.
LA SECRETARIA,
ABG. ELIZABETH RUIZ GÓMEZ
EXPEDIENTE Nº 5.714.
JDPM/Carmen.