TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce (12) de mayo de dos mil ocho
198º y 149º

DEMANDANTE: “CORPORACIÓN 314372, C.A.,” sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 14 de junio de 1991, bajo el N° 80, tomo 124-A Sgdo. Con domicilio procesal constituido en autos en: Torre California, Piso 3, Oficina 3-D, Colinas de la California, Avenida San Francisco, Municipio Sucre del Estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “ROSANGELA DE MATTEO ROMA, ALOYSIA PEÑA SINCO y MERCEDES BENGUIGUI”, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 66.820, 12.860 y 24.956, respectivamente.

DEMANDADO: “VITO PAOLO TRAVASCIO DENILE”, Italiano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número E-845.234. Sin domicilio procesal acreditado en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “Sin representación judicial acreditada en autos. Se hizo asistir en la contestación a la demanda por la abogada Alejandra Cabeza, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 41.702.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2008-000397

I
ANTECEDENTES DEL JUICIO

En fecha 19 de febrero de 2008, la abogada Rosangela de Matteo Roma, en su condición de mandataria judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Corporación 314372, C.A., ya identificada, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual interpone acción de cumplimiento de la obligación de entrega a cargo del ciudadano Vito Paolo Travascio Denile, alegando la pérdida del derecho a la prórroga legal previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pretendiendo consecuencialmente la entrega del inmueble constituido por un apartamento ubicado en la planta alta de la Quinta N° 198, situada en la Avenida YARE de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Por auto del 21 de febrero de 2008, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
En fecha 10 de marzo de 2008, la abogada Aloysia Peña Sinco, en su carácter de mandataria judicial de la parte actora, dejó constancia mediante diligencia de consignar los fotostatos para el libramiento de la compulsa, y asimismo, suministró los emolumentos al alguacil encargado de practicar la citación personal de la parte demandada.
El 17 de marzo de 2008, se libró la correspondiente compulsa para la citación personal de la parte demandada.
Mediante diligencia del 31 de marzo de 2008, el ciudadano Giancarlo Peña La Marca, en su condición de alguacil adscrito a esta sede Judicial, dejó constancia de citar personalmente al demandado, consignado recibo de citación debidamente firmado.
Así las cosas, el 2 de abril de 2008, siendo la oportunidad legal para la contestación a la demanda, compareció el ciudadano Vito Paolo Travascio Denile, quien manifestó no tener abogado que lo asistiera en tal acto procesal. Así, el Tribunal conforme lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Abogados, le designó a Miguel Ángel Galíndez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 90.759, difiriendo por cinco (5) días la oportunidad para la contestación de la demanda.
En fecha 9 de abril de 2008, la parte demandada asistida de la abogada María Cabeza Walther, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 41.702, presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente aducir en defensa de sus derechos e intereses.
El 21 de abril de 2008, la representación judicial de la parte actora promovió las pruebas que consideró idóneas y pertinentes a sus afirmaciones de hecho.
Por auto de esta misma fecha, el Tribunal fijó oportunidad a los fines de la celebración de un acto conciliatorio entre las partes del litigio.
Mediante acta del 23 de abril de 2008, se dejó constancia de la incomparecencia de las partes al acto conciliatorio fijado por el Tribunal.
El 30 de abril de 2008, se difirió la publicación del fallo.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

Alega la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

Alega que su representada Corporación 314372, C.A., en su carácter de arrendadora, mantiene una relación arrendaticia con el ciudadano Vito Paolo Travascio Denile, mediante la suscripción de un primer contrato escrito a tiempo determinado de fecha 23 de enero de 1997. Que, el 5 de febrero de 2004, se suscribió un tercer contrato de arrendamiento entre las mismas partes, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 8, Tomo 6 de los libros respectivos, por el plazo de un (1) año fijo prorrogable por un período igual de un año más. Y finalmente, aduce que posterior a éste último contrato, las partes dejaron que dicho período se prorrogara por un plazo fijo hasta el 31 de enero de 2007.
Sostiene que el objeto de los contratos fue entregar en arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento distinguido como Planta Alta, ubicado en la Quinta N° 198, situada en la Avenida Yare de la Urbanización Macaracuay, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.
Afirma que conforme la cláusula cuarta contractual el canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de Bs. 411.000,00, que fue aumentado progresiva y anualmente de acuerdo con los Índices de Precios al Consumidor, a la cantidad actual de Bs. 805.000,00. Canon de alquiler que debía ser pagado por mensualidades adelantadas y dentro de los primero cinco (5) días de cada mes, efectuados a la representante legal de la arrendadora y en cheques a su nombre.
Alega que la relación arrendaticia entre las partes posee una duración aproximada de diez (10) años, la cual venció el 31 de enero de 2006, según consta en la cláusula quinta del último contrato, razón por la cual en fecha 23 de febrero de 2007, se procedió a suscribir un documento de prorroga legal, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 19, Tomo 10 de los libros respectivos, por medio del cual se le concedió al inquilino un período de tres (3) años de prorroga legal conforme al artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hasta el 31 de enero de 2010.
Arguye que el arrendatario se insolventó en los pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2007, hasta el mes de enero de 2008, a razón de Bs. 805.000,00, cada uno, adeudando tres (3) cánones de arrendamiento consecutivos por un monto total de Bs. 2.415.000,00.
Que es por ello que procede a demandar al arrendatario por el incumplimiento en sus obligaciones contractuales, en el pago de tres (3) cánones de arrendamiento, para que convenga en que la relación arrendaticia se encuentra bajo el plazo de la prorroga legal; en el incumplimiento denunciado y consecuente pago de las sumas adeudadas; en que ha perdido el derecho de gozar del beneficio de la prorroga legal; por último, en el pago de las cantidades de dinero que se sigan causando por concepto de cánones de arrendamiento, como indemnización sustitutiva de daños y perjuicios, y la indexación.
Señala como fundamentos de Derecho los artículos 1.167 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 literal d), 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En contraposición a los hechos libelados, la parte demandada en la oportunidad legal para la contestación a la demanda ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de los derechos e intereses de su patrocinada. A tales efectos alegó los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la parte demandada

Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra.
Alega que desde hace aproximadamente tres (3) años, el inmueble que le fuere cedido en alquiler presenta graves filtraciones con olores putrefactos, lo cual ha traído como consecuencia enfermedades alérgicas y respiratorias, incluyendo asma a todos los miembros de su familia.
Arguye que muchas veces llamaba por teléfono a la administradora De Mateos, C.A., encargada de recibir los pagos correspondientes por arrendamiento, para informar de esta situación y le contestaban de manera pasiva a pesar de habitar en el inmueble personas de la tercera edad y menores de edad.
Admite que es cierto que los últimos seis (6) meses le ha sido imposible cancelar los cánones de arrendamiento, pues ha tenido gastos médicos y de medicinas. Igualmente, manifiesta que sabe y es responsable que no realizó esos pagos cuando le correspondían, debido a una manera de presionar para que resolvieran el problema que le trajo innumerables inconvenientes, como el hecho de no poder muchas veces ir a trabajar por encontrarse enfermo.
Finalmente, pide que el tribunal le conceda un plazo de seis (6) meses para hacer la entrega del inmueble; que se le absuelva del pago de las costas y del pago de los arrendamientos que se encuentran atrasados.

La confrontación de las afirmaciones de hecho formuladas por las partes de la relación jurídica procesal, patentiza que el thema decidendum se circunscribe a establecer sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte actora, en cuanto a la entrega del inmueble objeto de la demanda, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada a la obligación de pagar tres cánones consecutivos de cánones de alquiler, durante la vigencia del término de la prorroga legal.
En este sentido, el Tribunal conforme lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, procede a examinar el material probatorio que las partes en litigio a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, aportaron a los autos; al respecto se observa:

Prueba promovidas por la parte actora

Promueve junto al escrito libelar, original de los instrumentos contentivos de la relación jurídica arrendaticia suscrita con el ciudadano Vito Paolo Travascio Denile, desde el año 1997, que tiene por objeto un apartamento ubicado en el primer piso, distinguido como nivel planta alta, de la Quinta N° 198, situada en la Avenida Yare, Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda. Estos instrumentos se admiten para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, reputándose aptos para demostrar que ciertamente entre las partes en litigio, existe una relación arrendaticia a tiempo determinado que venció el 31 de enero de 2007, comenzando a transcurrir a partir de dicha fecha el término de la prorroga legal prevista en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se establece.-
Durante la etapa probatoria, promueve pretensos recibos de pago los cuales nada aportan para el proceso, no solo por cuanto desconocen el principio de alteridad de la prueba, sino porque además, tampoco se reputan instrumentos privados a tenor del artículo 1.368 del Código Civil; por consiguiente, se desechan del proceso, así se decide.-
Promueve copia simple fotostática de una factura, la cual se desecha del proceso por cuanto no cumple con las condiciones previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.-

Pruebas promovidas por la parte demandada

No promovió pruebas en el juicio.

III
FUNDAMENTOS DEL FALLO

De acuerdo con la exegesis del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el orden público rige la institución del contrato de arrendamiento; así pues, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prorroga legal, pues la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, conforme el artículo 38 eiusdem, al vencimiento del término convenido, los inquilinos que se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, pueden potestativamente permanecer en la posesión del inmueble por los lapsos que dicha norma establece, lo cual es de obligatoria observancia para los arrendadores.
En el caso de marras, no hay duda de que la relación arrendaticia entre las partes, según consta en el último contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 5 de febrero de 2004, bajo el N° 8, tomo 6 de los libros respectivos, y de la manifestación inequívoca del término de la prorroga legal contenida en el instrumento autenticado ante la misma Notaría Pública, el 23 de febrero de 2007, bajo el N° 19, tomo 10 de los libros respectivos, vínculo jurídico que sirve de fundamento a la presente demanda, venció el 31 de enero de 2007. A partir del vencimiento del término contractual, comenzó a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal de tres (3) años ex vi legis literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ergo, para la fecha de interposición de la presente demanda, aún se encuentra en curso dicho término de prórroga legal con vencimiento para el 31 de enero de 2010, fecha en la cual la obligación a cargo del arrendatario de entregar el inmueble objeto de la demanda, se convertirá en pura y simple siendo plenamente exigible por parte del arrendador mediante las vías judiciales preexistentes.
Ahora bien, la propia parte demandada admite en el escrito de contestación a la demanda, haber incumplido con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre, diciembre y enero de 2007, hecho constitutivo alegado por la parte actora en el escrito libelar; por lo tanto, no es un hecho controvertido. Esta manifestación de voluntad, en criterio de quien aquí decide, constituye una confesión judicial conforme el artículo 1.401 del Código Civil y por tanto hace plena prueba del hecho confesado, pues se trata sin duda de un medio de prueba establecido en la ley, considerado como el testimonio (hechos de conocimiento) que una de las partes efectúa contra sí misma, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas a su cargo. Sin embargo, ninguna actividad probatoria tuvo a los fines de demostrar el hecho impeditivo que conlleve a establecer las causas por las cuales según su dicho, no pagó el canon de alquiler en la forma convenida en el contrato de arrendamiento accionado, incumpliendo así con su correspondiente carga ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; así se establece.-
La situación procesal antes descrita, se subsume en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el incumplimiento del arrendatario con una de sus obligaciones legales y contractuales, le hace perder el derecho a disfrutar de la prorroga legal, y aún cuando no es admisible una pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, sí es admisible aquella que sea interpuesta por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. En tal sentido, la sociedad de comercio Corporación 314372, C.A., en su condición de arrendadora está legitimada para ejercer las acciones legales pertinentes; y así igualmente se establece.-
Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes parte para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; siendo menester traer a colación el criterio del distinguido procesalista colombiano, Jairo Parara Quijano1, quien nos enseña que la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos
En el presente caso, la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar el hecho constitutivo de su pretensión, cual es la existencia de una convención arrendaticia a tiempo determinado en la cual transcurre el lapso de la prorroga legal, y de donde deriva su derecho a pretender judicialmente el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda, por causa del incumplimiento del arrendatario a su obligación legal y contractual de pagar el canon de arrendamiento en la forma convenida; todo en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Así, verificado el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca en sustento de su pretensión, se hacerse acreedora de las consecuencias que artículo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil. Así se decide.-
Finalmente, la parte demandada debe sucumbir en el presente litigio, como será establecido en la parte definitiva del presente fallo, pues nada aportó a los fines de enervar la pretensión que se hace valer en su contra; así se establece.-

V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la R
epública Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PROCEDENTE en Derecho la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda incoada por la sociedad de comercio Corporación 314372, C.A., contra el ciudadano Vito Paolo Travascio Denile, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a efectuar la entrega material real y efectiva a la parte actora, del apartamento identificado como nivel planta alta, ubicado en el primer piso de la Quinta 198, situada en la Avenida Yare, Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la suma de dos mil cuatrocientos quince bolívares fuertes (Bsf. 2.415,00), por concepto de daños y perjuicios correspondiente a los cánones de alquiler de los meses de noviembre y diciembre de 2007, y enero de 2008, y los que se sigan venciendo a partir del mes de febrero de 2008, inclusive, a razón de Bsf. 805,00, cada uno, hasta el día en que se declare definitivamente la sentencia, lo cual será determinado por el Tribunal mediante un auto dictado en fase de ejecución.
CUARTO: Se acuerda la indexación o corrección monetaria de las cantidades que en definitiva corresponda pagar a la parte demandada a la parte actora, lo cual será calculado mediante experticia complementaria del fallo, tomando como base los Indices de Preciso al Consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela, desde el día de la admisión de la demanda hasta el día en que se declare definitivamente firme la sentencia, para lo cual se orden oficiar lo conducente al Banco Central de Venezuela.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese, Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los doce (12) días del mes de mayo de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.
EL JUEZ

Abg. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE

LA SECRETARIA

Abg. ELBA LANDER GARCIA

En la misma fecha siendo las 2:57 pm se registró y publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA