TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece (13) de mayo de dos mil ocho
198º y 149º

DEMANDANTE: “ELISA BORRAS DE GRECO” venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.851.247; con domicilio procesal en: Avenida Francisco de Miranda, Torre Dozsa, Piso 9, Oficina N° 9, Municipio Chacao del Estado Miranda.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA DEMANDANTE: “SERGIA TINEO DOTANTT, LEONIDES ARCIA ROJAS y CRISTINA CARABAÑO”, abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 55.187, 24.896 y 32.427, respectivamente.

DEMANDADA: “INVERSIONES ROMAFAR, C.A.” sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 25 de agosto de 2006, bajo el N° 14, tomo 84-A Cto., Con domicilio procesal en: Avenida Presidente Medina, cruce con Calle Costa Rica, Urbanización Las Acacias, Edificio Roma, Planta Baja, locales 1 y 2, Municipio Libertador del Distrito Capital.

REPRESENTACION JUDICIAL
DEL DEMANDADO: Sin representación Judicial acreditada en autos. Se hizo asistir en la contestación a la demanda por el abogado Carlos Moriella Torrealba, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 65.112.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2007-000806
I
DESARROLLO DEL JUICIO

El 1 de abril de 2008, la abogada Sergia Tineo Dotantt, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 55.187, en su carácter de mandataria judicial de la ciudadana Elisa Borras de Greco, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda contra la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Inversiones Romafar, C.A, ambas partes ya identificadas, con el propósito de obtener la declaratoria de resolución judicial del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de noviembre de 2006, y que tiene por objeto los locales 1 y 2, situados en la planta baja del Edificio Roma, ubicado en la Avenida Presidente Medina cruce con Avenida Costa Rica, Urbanización Las Acacias, Municipio Libertador, Caracas.
Por auto de fecha 3 de abril de 2008, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
El 7 de abril de 2008, la abogada Sergia Tineo, ya identificada, consignó fotostatos a los fines de librarse la correspondiente compulsa, y abrirse cuaderno de medidas.
El 9 de abril de 2008, se libró la compulsa para la citación personal de la parte demandada.
Así las cosas, el 17 de abril de de 2008, compareció el ciudadano Edgar Zapata, en su condición de alguacil adscrito a esta sede judicial, dejando constancia mediante diligencia de haberse trasladado a la dirección del inmueble objeto de la demanda, logrando la citación personal de la parte demandada, por intermedio de la ciudadana Mónica Yanez Palencia, quien firmó el correspondiente recibo de citación.
El 21 de abril de 2008, siendo la oportunidad legal para la contestación de la demanda, compareció el ciudadano Gustavo De Jesús Aranguren Blanco, titular de la cédula de identidad N° 6.562.864, en su condición de representante legal de Inversiones Romafar, C.A., asistido por el abogado Carlos Moriella, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 65.112, y presentó escrito de contestación al fondo de la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente aducir para le mejor defensa de los derechos e intereses de su representada.
Durante la etapa probatoria, solamente la representación judicial de la parte actora promovió las pruebas que consideró idóneas y pertinentes a sus alegatos; así, el 5 de mayo de 2008, se recibió su respectivo escrito.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador de acuerdo con lo previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia definitiva de acuerdo con las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

Alega la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que fundmenta su pretensión, los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte actora

Afirma que el 1 de octubre de 2006, su representada arrendó los locales números 1 y 2 situados en la planta baja del Edificio Roma, ubicado en la Avenida Presidente Medina con Avenida Costa Rica, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas, a la sociedad de comercio de este domicilio Inversiones Romafar, C.A.; en cuya cláusula cuarta se pactó el canon de arrendamiento en la suma de Bsf. 700,00; así como también, que en la cláusula décima tercera se convino en que el atraso en el pago de la pensión de arrendamiento por un lapso de quince (15) días calendarios a mes vencido, dará derecho a la arrendadora para optar entre pedir la resolución del contrato.
Alega que a partir del mes de septiembre de 2007, inclusive, la arrendataria no ha cumplido con su obligación de pagar la pensión del arriendo en la forma convenida, es decir, con toda puntualidad los primeros cinco (5) días a mes anticipado en las oficinas de la arrendadora, cuya dirección declaraba expresamente conocer y es su obligación legal, adeudando los cánones de los meses de septiembre de 2007, a febrero de 2008, ambos inclusive, a razón de Bsf. 700,00, lo cual arroja un total Bsf. 4.900,00 (sic).
Que por todo lo antes expuesto, demanda a la arrendataria para que convenga o en su defecto a ello sea condenada, en que ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento antes señalados y en consecuencia, se declare la resolución del contrato de arrendamiento accionado y la entrega del inmueble objeto de la demanda. Asimismo, pretende el pago de los cánones de arrendamientos adeudados, y una suma mensual por igual monto equivalente al canon de arrendamiento mensual, a título de daños y perjuicios desde el mes de septiembre de 2007, inclusive, hasta la entrega del inmueble desocupado.
Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.272, 1.592 1.594 y 1.616 del Código Civil.

En contraposición a los hechos libelados, la parte demandada en la oportunidad legal para la contestación de la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de sus derechos e intereses. A tales efectos alegó lo siguiente:

Alegatos de la parte demandada

Alega que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, y que por tal motivo “la parte actora erró y equivoco (sic) el procedimiento por resolución y no por el especial de desalojo tal como lo preven (sic) las normas de ‘orden público’ previstas” en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debe ser declarada inadmisible la presente acción.
Asevera que su representada se dedica al ramo de actividades farmacéuticas inherentes directamente con la garantía de la salud de los comunitarios y de la sociedad que de ella se sirve, inclusive para salvar las vidas humanas, y que siendo una actividad en la cual se involucran los intereses del Estado Venezolano, se hace imperante notificar al Procurador General de la República conforme el artículo 93 del Decreto Ley sobre la Procuraduría General de la República.
Niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el Derecho.
Aduce que la arrendadora “coloca a la ARRENDATARIA a disfrutar de un inmueble para desarrollar actividades propias del ramo de la farmacia para lo cual se hace menester una serie de condiciones propias inherentes a la propiedad del inmueble, condiciones estas (sic) de las cuales adolece el mismo”, conforme se desprende de la inspección técnica realizada por funcionarios del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía Mayor.
Aduce que el arrendador debe cumplir con una de las obligaciones principales del contrato de arrendamiento, la cual está a su cargo por mandato del artículo 1.585 del Código Civil, la cual no se agota con la simple entrega de la cosa a su arrendatario, sino que debe mantenerlo en el goce pacífico durante todo el tiempo que dure el contrato. En consecuencia, invoca la excepción del contrato no cumplido.

De acuerdo con las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, es evidente que en el caso de marras, el thema decidendum impone el deber de determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de Resolución judicial incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre de 2007, a febrero de 2008, ambos inclusive, conforme lo pactado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento accionado, suscrito en fecha 2 de noviembre de 2006.
Para ello, es necesario el examen del material probatorio aportado al proceso, conforme lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil; al respecto el Tribunal observa:

Pruebas de la parte actora:

 Promueve junto al libelo de la demanda, original del instrumento autenticado ante la Notará Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 2 de noviembre de 2006, bajo el N° 39, tomo 163 de los libros respectivos, titulo de la demanda. Este instrumento se admite para el proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, reputándose idóneo y suficiente para demostrar la existencia del vínculo jurídico arrendaticio suscrito entre Elisa Borras de Greco y la sociedad mercantil Inversiones Romafar, C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda, así como el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por las partes de la relación material, y así se decide.-
 Durante la etapa probatoria, se limitó a reproducir el mérito de autos lo cual no constituye medio de prueba típico o innominado siendo el juez quien conforme lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, debe analizar todas cuantas pruebas se hayan producido para el proceso; y así se establece.-

Pruebas de la parte demandada

 No aportó prueba alguna a los fines de demostrar sus excepciones de hecho.

III
FUNDAMENTOS DEL FALLO

Según el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; así, a nivel de doctrina, se sostiene que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En el presente caso, la cláusula tercera del acto jurídico bilateral contentivo del acuerdo de voluntades entre las partes en conflicto, patentiza que el término de duración de la relación arrendaticia se estipuló por un (1) año fijo contado a partir del primero de octubre de 2006, hasta el 30 de septiembre de 2007, y que la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria, después de vencido el término de este contrato, no significa en modo alguno que opere la tácita reconducción, quedando a salvo el derecho a la prorroga legal previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por consiguiente, se infiere que la relación arrendaticia sub examine es a tiempo determinado pues a partir de su fecha de vencimiento, comenzó a transcurrir potestativamente para la arrendataria y obligatoriamente para la arrendadora, el término de la prorroga legal ex vi legis artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; además, no consta en autos los motivos por los cuales, a juicio de la parte demandada, se produjo el evento que transformó el término la naturaleza jurídica de la convención arrendaticia, hecho éste alegado de manera genérica e imprecisa en el escrito de contestación a la demanda. Siendo así, es evidente que no existe norma jurídica positiva y expresa aplicable al caso de marras, que haga inadmisible la acción propuesta, y así se establece.-
Por otra parte, se aprecia igualmente que la parte demandada en la contestación a la demanda, esgrime el argumento de que debe notificarse al ciudadano Procurador General de la República, de acuerdo con el artículo 93 y siguientes de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, por cuanto en su criterio, existe el “interés del Estado Venezolano” en la presente causa; en tal sentido, es menester hacer las siguientes consideraciones:
En el presente caso, nos encontramos con una acción de carácter civil incoada por la ciudadana Elisa Borras de Greco, pretendiendo obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable que declare la resolución judicial del contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Inversiones Romafar, C.A., ente mercantil que en modo alguno constituye una empresa del Estado, ni sus actuaciones comprometen a éste ni al fisco nacional. Por lo tanto, se trata de una relación jurídica de estricto derecho privado.
La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 01874, del 26 de julio de 2006, con ponencia de la magistrada Dra. Yolanda Jaimes Guerrero, (Macpri Reproducciones, C.A., contra Centro Simón Bolívar, C.A.), estableció lo siguiente:
“… Ciertamente el deber de notificación del Procurador General de la República, actualmente recogido en el artículo 94 de la Ley que rige las funciones del mencionado órgano, publicada en la Gaceta Oficial N° 5.554 de fecha 13 de noviembre de 2001, representa una formalidad esencial en el juicio y constituye la expresión de las prerrogativas jurisdiccionales del Estado, que no sólo se circunscribe a los intereses patrimoniales directos de la República, sino que debe hacerse extensiva a os entes descentralizados funcionalmente…” (Subrayado nuestro)

Así, cualquier mínimo esfuerzo patentiza que la República no es parte sustancial, ni sus intereses patrimoniales se encuentran directa o indirectamente propensos a ser afectados con ocasión del presente juicio; ergo, no tienen aplicación los artículos 94 y 95 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República. En todo caso, aún tomando en cuenta que el inmueble objeto de la demanda ha sido cedido para desarrollarse en él una actividad que bien pudiera considerarse servicio privado de interés público, el Tribunal no ha dictado alguna medida procesal, de embargo, secuestro, ejecución interdictal ni alguna otra que haga procedente la aplicación del artículo 97 eiusdem; y aún más, la parte demandada no tiene cualidad para solicitar la reposición de la causa por falta de notificación, ya que según el artículo 96 del texto jurídico in comento, tal resolución solo puede ser tomada de oficio por el Tribunal o a instancia del Procurador o Procuradora General de la República (Ver sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia N° 698, del 30 de marzo de 2006, Serenos Felca C.A. en amparo).
Por consiguiente, se declara improcedente la solicitud de notificación al Procurador General de la República, y así se establece.-
Ahora bien, el egregio Dr. Eloy Maduro Luyando , sostiene que “por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas, trátese de una inejecución total o parcial, permanente o temporal, y débase a hechos imputables al deudor o a causa extrañas no imputables al mismo. El incumplimiento de las obligaciones es también uno de los efectos primarios de las mismas, sus fundamentos son aplicables a todo tipo o clase de obligaciones, sean de cualquier naturaleza, independientemente de su origen contractual o extracontractual”.
En la cláusula cuarta del contrato de arrendamientos accionado, las partes convinieron lo siguiente:

“CUARTA: Las partes convienen expresamente en que el canon de arrendamiento que LA ARRENDATARIA está obligado (sic) a pagar durante el plazo convenido es la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs 700.000,00) mensuales el cual será cancelado por LA ARRENDATARIA dentro de los cinco (5) primeros días a mes anticipado en las oficinas de LA ARRENDADORA, cuya dirección declara LA ARRENDATARIA, conocer expresamente y/o la persona que LA ARRENDADORA, designe, bien sea persona natural o Jurídica”.

Con base a esta disposición contractual, por cuya virtud la arrendataria asumió la obligación esencial de pagar el canon de arrendamiento mensual, como contraprestación por el uso del inmueble, la parte actora afirma como causae petendi de su pretensión el incumplimiento de la sociedad mercantil Inversiones Romafar, C.A., en el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de septiembre de 2007, a febrero de 2008, ambos inclusive. Siendo así, obviamente correspondía a la parte demandada la carga de acreditar en autos los elementos de convicción idóneos y pertinentes, a los fines de demostrar el hecho extintivo que permitiera considerarla en estado de solvencia, sin embargo nada de eso hizo.
En efecto, la parte demandada se limitó a afirmar en la contestación a la demanda, que el inmueble cedido en alquiler no reúne las condiciones inherentes a la propiedad para desarrollar actividades propias del ramo de farmacia, lo que -según su dicho- consta en un pretenso informe de bomberos que no trajo a los autos, y con base a ello alegó la excepción del contrato no cumplido. Al respecto, es necesario destacar que ciertamente una de las obligaciones principales del arrendador, es entregar el inmueble en buen estado y hechas las reparaciones necesarias ex artículo 1.586 del Código Civil; no obstante, según se lee en la cláusula séptima contractual -res inter alios acta- la arrendataria manifestó recibir el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad y en iguales condiciones se compromete a devolverlo al término. Por lo tanto, no existe razón alguna para establecer que la parte demandada se encuentra legalmente impedida de cumplir con sus obligaciones arrendaticias, mucho menos liberada de pagar los cánones de arrendamiento que se le exigen; y así se establece.-
Corolario de la anterior determinación, patentiza este juzgador que la parte actora conforme la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en cuanto a la existencia de la obligación que afirma incumplida derivada del vínculo jurídico arrendaticio suscrito el 2 de noviembre de 2006, y el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca para de esta manera hacerse acreedora de las consecuencias que el artículo 1.167 del Código Civil contempla. En tal sentido, es conveniente advertir que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes parte para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; así el distinguido procesalista Jairo Parra Quijano , sostiene que la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos.
Por otro lado, es evidente que la parte demandada incumplió con la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de demostrar la excepción de hecho tendiente a enervar la pretensión de resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado; desconociendo de esta manera su obligación esencial de pagar el canon de arrendamiento de acuerdo con lo convenido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento accionado –pacta sunt servanda- en cuya virtud, el pago debe efectuarse por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Este incumplimiento culposo del deber primario que pone a su cargo la norma contractual violada, se subsume en el artículo 1.167 del Código Civil y requiere por tanto de la sanción de resolución judicial prevista en la Ley; así se establece.-
Siendo así, la parte demandada debe sucumbir en el presente juicio como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se establece.-

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda incoada por la ciudadana Elisa Borras de Greco contra la sociedad de comercio Inversiones Romafar, C.A., ambas partes plenamente identificadas en autos; y en consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento accionado suscrito el 2 de noviembre de 2006.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, un inmueble constituido por los locales 1 y 2 situados en la planta baja del Edificio Roma, ubicado en la Avenida Presidente Medina con Avenida Costa Rica, Urbanización Las Acacias, Municipio Libertador, Caracas.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, la suma de cuatro mil doscientos bolívares fuertes (Bs. 4.200,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero y febrero de 2008; así como los que se sigan causando desde el mes de marzo de 2008, inclusive, hasta el día de la sentencia definitivamente firme, a razón de setecientos bolívares fuertes (Bsf. 700,00 ) cada uno, lo cual será determinado por el Tribunal mediante auto complementario dictado en fase de ejecución de sentencia.
CUARTO: Se condena en costas la parte demandada de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los trece (13) días del mes de mayo de 2008. Años: 197º de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ

Abg. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE

LA SECRETARIA

Abg. ELBA LANDER GARCIA

En la misma fecha siendo las 2:45 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA