TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, quince (15) de mayo de dos mil ocho
198º y 149º

DEMANDANTE: “JOSÉ DE JESÚS URDANETA RUEDA”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 932.717. Con domicilio procesal en: Urbanización La Mora, Calle Cubagua, N° 35, La Victoria, Estado Aragua.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “ÁNGEL RAFAEL MAROT”; inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 22.547.

DEMANDADO: “GIUSEPPE ANTONIO FELICHE MORELIS”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.218.446. Con domicilio procesal en: Reducto a Municipal, Edificio Saverio Russo, Piso 10, Oficina 104, El Silencio, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DEL DEMANDADO: “JUAN CARLOS CHACIN BENEDETTO, EDGAR CHACIN HOLMQUIST y RÓMULO CHACIN GARCÍA”; inscritos en el Inpreabogado bajo los números 70.350, 5.008 y 29.482, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2007-0001929

I
DEL ITER PROCEDIMENTAL

El 9 de octubre de 2007, el abogado Ángel Rafael Marot, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 22.547, en su condición de mandatario judicial del ciudadano José De Jesús Urdaneta Rueda, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda conforme al cual pretende, en el marco de lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Desalojo de un inmueble constituido por el apartamento N° 13, del edificio Castel Franco, ubicado en la prolongación de la Avenida Anauco, situado en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, alegando como causa de su petición que el arrendatario Giuseppe Antonio Felice, titular de la cédula de identidad N° 5.218.446, incumplió con la obligación de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2007.
Por auto de fecha 15 de octubre de 2007, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
El 18 de octubre de 2007, la representación judicial de la parte demandante consignó fotostatos para la elaboración de la compulsa.
En fecha 23 de octubre de 2007, se libró la correspondiente compulsa a los fines de la citación personal del demandado.
En fecha 31 de octubre de 2007, el abogado Ángel Rafael Marot suministró los emolumentos al alguacil encargado de la citación de la parte demandada.
El 12 de diciembre de 2007, el ciudadano Williams Matute en su condición de alguacil adscrito a esta sede judicial, dejó constancia de haberse trasladado en fecha 7 de diciembre de 2007, a la dirección del inmueble objeto de la demanda a los fines de la citación personal del demandado Giuseppe Felice, lo cual no pudo lograr, consignado la respectiva compulsa.
Posteriormente, el 14 de diciembre de 2007, la representación judicial del demandante solicitó la citación por carteles de acuerdo con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por auto del 19 de diciembre de 2007.
El 16 de enero de 2008, el abogado Ángel Rafael Marot, mandatario judicial del accionante consignó a los autos sendos ejemplares del cartel de citación debidamente publicado en prensa.
El 25 de enero de 2008, la ciudadana Secretaria del Tribunal dejó constancia de haber hecho la fijación del cartel de citación en la morada del demandado.
En fecha 25 de febrero de 2008, previa solicitud del mandatario judicial de la parte actora, se designó al abogado Miguel Ángel Galíndez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 90.759, en condición de defensor ad litem del demandado.
En este estado, el 8 de abril de 2008, compareció personalmente el demandado ciudadano Giuseppe Antonio Feliche Morelis, dándose expresamente por citado y confiriendo poder apud acta a mandatarios judiciales.
El 10 de abril de 2008, el abogado Juan Carlos Chacín Benedetto, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 70.350, en su carácter de mandatario judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de los derechos e intereses de su patrocinado.
Durante la etapa probatoria ambas representaciones judiciales promovieron pruebas; así, la parte actora los días 21 y 22 de abril de 2008, presentó escrito de pruebas, mientras que el 24 del mismo mes y año la parte actora hizo lo propio.
Por lo tanto, vista las actas que conforman el presente expediente este Juzgador pasa a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la representación judicial del demandante en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente:

Alegatos de la representación judicial de la parte demandante

Sostiene que el ciudadano Giuseppe Antonio Felice suscribió un contrato de arrendamiento por un apartamento ubicado en la prolongación de la Avenida Anauco, Edificio Castel Franco, apartamento N° 13, Urbanización Colinas de Bello Monte, contrato éste suscrito con su representado José Urdaneta Rueda, cuya fecha a regir era 1 de enero de 2005, con duración de un (1) año hasta el 1 de enero de 2006, produciéndose a partir de ésta fecha la tácita reconducción según el artículo 1.600 del Código Civil.
Aduce que el arrendatario se obligó a pagar la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento, los cuales venía pagando correctamente hasta el mes de junio de 2007; y que dejó de pagar los cánones correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2007, violando las clausulas segunda y novena del contrato.
Que por lo antes expuesto solicita del Desalojo y el pago de daños y perjuicios ocasionados por la falta de pago de los cánones vencidos y los que se sigan venciendo has el término de la demanda; y se proceda a la entrega del inmueble libre de personas y con las anexidades indicadas en la clausula primera del contrato.
Como fundamentos de derecho invoca los artículo 34 literal a) y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 1.600 del Código Civil.

A los fines de enervar los fundamentos de hecho y derecho esgrimidos por la parte demandante en el libelo de la demanda, la representación judicial del demandado en su escrito de fecha 10 de abril de 2008, alega las siguientes excepciones de fondo:

Alegatos de la representación judicial de la parte demandada

Rechaza, niega y contradice que su representado haya incumplido o violado alguna de las obligaciones asumidas en el segundo contrato de arrendamiento escrito, que comenzó a regir el 1 de enero de 2005, con una duración de un (1) año hasta el 1 de enero de 2006, ya que el primer contrato escrito comenzó a regir por seis (6) meses el 1 de mayo de 2003.
Afirma que su representado ha pagado puntualmente el canon de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° 2007-1450, de su nomenclatura interna, en el cual se encuentra depositados los meses de julio, agosto y septiembre de 2007, enero, febrero y marzo de 2008, a razón de setecientos bolívares fuertes (Bsf. 700,00), de lo cual está notificado la parte actora.
Arguye que el arrendador le dijo a su representado “a principios del mes de julio de 2007, que como tenía que viajar para la República del Perú, e iba a permanecer varios meses por allá, que no se preocupara por el pago del arrendamiento, que cuando él regresara de ese viaje, le pagar el canon de los meses pendientes”. Y que su representado a mediados del mes de agosto de 2007, se asesoró al respecto y comenzó a depositar el canon desde el 18 de septiembre de 2007, fecha en la que pagó el canon de los meses de julio y agosto de 2007, no pudiendo pagar antes por cuanto estaban de vacaciones los tribunales desde el 15 de agosto de 2007, hasta el 17 de septiembre de 2007.

De acuerdo con las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, es evidente que en el caso de marras, el thema decidendum impone el deber de determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de Desalojo incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2007, conforme lo pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado.
Para ello, es necesario el examen del material probatorio aportado al proceso conforme lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil; al respecto el Tribunal observa:

Pruebas de la parte actora:

1) Promueve junto al libelo de la demanda, copia fotostática del instrumento privado en el cual pretende sustentar el vínculo jurídico arrendaticio que, según afirma, le une a la parte demandada. Al respecto se aprecia, que aún cuando a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias que pueden ser producidas válidamente en juicio, son las de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en criterio de este operador jurídico, no hay duda en cuanto a la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre las partes en conflicto, cuyo objeto recae sobre el inmueble cedido en alquiler al demandado por un canon de arrendamiento mensual de setecientos bolívares fuertes (Bsf. 700,00), pues la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda lejos de negar la existencia de tal convención locativa, manifestó entre otras cosas que no es cierto que haya “incumplido o violado alguna de las obligaciones asumidas en el segundo contrato de arrendamiento, escrito, que comenzó a regir el día Primero (1°) de enero de 2005, con una duración de un (01) año, desde el día Primero (1°) de 2005, al día Primero (1°) de enero de 2006”. Así se decide.-
2) Promueve durante la etapa probatoria, copia simple de expediente N° 2007-1450, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, otorgándosele valor probatorio de evidenciar la relación arrendaticia entre las partes en conflicto y los pagos que en concepto de canon de alquiler ha efectuado el arrendatario Giuseppe Antonio Feliche Morelis, a favor del ciudadano José de Jesús Urdaneta Rueda, por la cantidad de setecientos bolívares fuertes cada uno (Bs. 700,00), a partir del día 18 de septiembre de 2007; no obstante, la tempestividad de dichos pagos será analizada ut infra en el presente falo, así se establece.-

Pruebas de la parte demandada:

1) Promueve junto al escrito de contestación a la demanda, copia simple del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 29 de abril de 2003, bajo el N° 71, tomo 25 de libro de autenticaciones llevado por dicha Notaría Pública, aportado posteriormente en original durante la etapa probatoria. Este instrumento que no fue impugnado se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar la relación arrendaticia que existe entre las partes en litigio, sobre el inmueble objeto de la demanda, desde el 1 de mayo de 2003; y así se establece.-
2) Promueve certificación de consignación de cánones de alquiler expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; así como también, planillas de depósitos bancarios N° 1146406 y 1065463, efectuados en el Banco Industrial de Venezuela en fechas 13 de marzo de 2008 y 22 de abril de 2008, correspondiente al pago de cánones de alquiler efectuados por el ciudadano Giuseppe Antonio Feliche Morelis, a favor del ciudadano José de Jesús Urdaneta Rueda, desde el 18 de septiembre de 2007, instrumentos que por guardar pertinencia con los hechos controvertidos se admiten conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.383 del Código Civil. No obstante, los efectos jurídicos que produce con respecto a la pretensión actora, el Tribunal se pronunciará ut infra en la motivación del presente fallo, y así se decide.-

III
MOTIVACIONES DEL FALLO

Según el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; así, a nivel de doctrina, se sostiene que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En el presente caso, no hay duda de la existencia de una relación jurídica arrendaticia a tiempo indeterminado suscrita sobre el inmueble objeto de la demanda, por cuya virtud el ciudadano Giuseppe Antonio Feliche Morelis, asumió la obligación de pagar un canon de arrendamiento mensual en la forma convenida en la cláusula segunda del acto jurídico bilateral contentivo del acuerdo de voluntades entre las partes en conflicto, la cual es del tenor siguiente:

“El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de Bs. SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) mensuales. Dicho canon deberá ser pagado por EL ARRENDATARIO en forma puntual y por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días continuos de cada mes mediante cheque por el monto antes indicado, a favor de JOSÉ URDANETA…”

Así, es de suyo evidente que la voluntad de las partes contratantes fue la establecer la exigibilidad del pago del canon de arrendamiento mensual, como contraprestación por el uso del inmueble, por mensualidades adelantadas entre los días uno (1) y cinco (5) de cada mes; esto es, que el canon correspondiente al mes de julio de 2007, debió efectuarse entre el día 1 y 5 de julio de 2007; el mes de agosto de 2007, debió efectuarse entre el día 1 y 5 de agosto de 2007; y el mes de septiembre de 2007, debió efectuarse entre el día 1 y 5 de septiembre de 2007, debiendo tenerse en cuenta, claro está, los quince (15) días adicionales que concede el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así se establece.-
Ahora bien, a los fines de enervar la pretensión que se formula en su contra y demostrar el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2007, la representación judicial de la parte demandada aporta al proceso copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de alquiler signado con el N° 2007-1450, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual admitida para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidencia que el 18 de septiembre de 2007, el ciudadano Giuseppe Feliche Morelis consignó la suma de Bs. 1.400.000,00, para pagar los meses de julio y agosto de 2007, a razón de setecientos mil bolívares (Bs. 700,00) cada uno. Igualmente, el 9 de noviembre de 2007, consginó el pago del canon de alquiler correspondiente al mes de septiembre de 2007.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, y con el objeto de establecer los efectos liberatorios de los referidos depósitos de cánones de alquiler, es menester citar los artículos 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales son del tenor siguiente:

“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el tribunal de municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Artículo 56: En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda”.

La hermenéutica de la normas jurídicas in comento, pone de manifiesto que los pagos efectuado por la parte demandada resultan extemporáneos por tardíos, y por ende no producen efectos jurídicos libertaros respecto a los cánones de alquiler de los meses de julio, agosto y septiembre de 2007; en efecto, advierte el Tribunal que para le fecha en que la parte demandada efectuó el depósito para pagar el canon de alquiler de los meses de julio y agosto de 2007, esto es, 18 de septiembre de 2007, ya se encontraba en mora y por ende configurado la causal de Desalojo prevista en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igual apreciación sirve para desestimar el pretenso pago del canon de alquiler correspondiente al mes de septiembre de 2007, efectuado mediante planilla de depósito bancario N° 01113927 de fecha 7 de noviembre de 2007; contraviniendo de esta manera lo pactado en cláusula segunda contractual -res inter alios acta- conforme a la cual, el pago debe efectuarse por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días de cada mes. En efecto, interpretando lo convenido por las partes de la relación procesal, el arrendatario se obligó a pagar el canon de arrendamiento mensual, entre el día 1 y 5 del inicio de cada mes contrato, a lo cual debemos adicionar el término de 15 días que en protección de los derechos de los arrendatarios, establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; aún así, infiere este juzgador que los depósitos efectuados por la parte demandada en examen, contraviene lo estipulado en el contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda. En todo caso, la parte actora queda en cuenta de los depósitos de los cánones de alquiler efectuados por la parte demandada, en el supra citado expediente de consignaciones, por ante el Juzgado 25° de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, y así se decide.-
El egregio Dr. Eloy Maduro Luyando , sostiene que “por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas, trátese de una inejecución total o parcial, permanente o temporal, y débase a hechos imputables al deudor o a causa extrañas no imputables al mismo. El incumplimiento de las obligaciones es también uno de los efectos primarios de las mismas, sus fundamentos son aplicables a todo tipo o clase de obligaciones, sean de cualquier naturaleza, independientemente de su origen contractual o extracontractual. El incumplimiento temporal consiste en un retardo en la ejecución de la obligación. El deudor no ha cumplido su obligación pero ésta será ejecutada en fecha posterior; tal situación constituye indudablemente un incumplimiento, pues la obligación cumplida después de la oportunidad que se había fijado para su ejecución no se ha cumplido en su identidad”.
Por lo tanto, concluye este sentenciador estableciendo, que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, conforme la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en tal sentido, demostró la existencia de la obligación que alega incumplida por parte del arrendatario, y el evento subsumible en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues ciertamente el arrendatario ha dejado de pagar tres (3) mensualidades consecutivas de cánones de alquiler. Mientras que por otra parte, la representación judicial del demandado no aportó elementos de convicción idóneos y conducentes a los fines de enervar la pretensión de Desalojo, derivada del incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses que se afirman impagados en el libelo de la demanda; incumpliendo de esta manera con la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de probar el hecho extintivo afirmado en su pertinente escrito de contestación de la demanda, para lo cual es necesario advertirle además, que tampoco podía excusarse con el argumento de que “no pudo pagar antes, por cuanto estaban de vacaciones los tribunales desde el 15 de agosto de 2007, hasta el 17 de septiembre de 2007”, no solo porque para la fecha en que hizo la primera consignación ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, es decir 18 de septiembre de 2007, ya se encontraba en mora respecto a los cánones de julio y agosto de 2007, sino porque además, nada le eximía de efectuar el correspondiente depósito bancario en el Banco Industrial de Venezuela, y luego consignarlo en el referido Tribunal cumpliendo así con el especial procedimiento consignatorio previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no hizo; así se decide.-
Por lo tanto, la parte demandada debe sucumbir en la contienda judicial, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así igualmente se decide.-

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Desalojo contenida en la demanda presentada por el ciudadano José de Jesús Urdaneta Rueda contra el ciudadano Giuseppe Feliche Morelis, ambas partes plenamente identificadas en autos
SEGUNDO: Se condena al demandado a desalojar y entregar al accionante, un inmueble constituido por el siguiente inmueble: apartamento N° 13, del Edificio Castel Franco, ubicado en la prolongación de la Avenida Anauco, situado en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2007, la suma de dos mil cien bolívares fuertes con (2.100,00); y los que se sigan venciendo a parir del mes de octubre de 2007, inclusive, hasta el día de la sentencia definitivamente firme, a razón de setecientos bolívares fuertes exactos (Bsf. 700,00), lo cual será determinado por el Tribunal mediante auto dictado en fase de ejecución de sentencia.
CUARTO: Se condena en costas la parte demandada conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese, Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los quince (15) días del mes de mayo de 2008. Años: 197º de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ

Abg. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE

LA SECRETARIA

Abg. ELBA LANDER GARCIA

En la misma fecha siendo las 3.12 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA