TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, quince (15) de mayo de dos mil ocho (2008)
198º y 149º

DEMANDANTE: “MARTA CELINA RIVERA COLOMINA,” venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-9.738.128 y con domicilio procesal en: Calle La Joya, Edificio Seppia, piso 1, oficina 2, Municipio Chacao del Estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “OSWALDO E. ABLAN CANDIA y OSWALDO A. ABLAN HALLAK”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.358 y 67.301, respectivamente.

DEMANDADA: “ILDEMARO COLMENARES SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-2.143.554 y con domicilio procesal en: Avenida González Rincones, Edificio Centroven, piso 3, oficina C1-A, la Trinidad, Municipio Baruta del Estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “VIRGILIO TOLEDO GARCÍA, GABRIEL ALEXANDER TOLEDO VILLANUEVA y JAVIER U. ZERPA J”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 42 .982, 64.243 y 53.935, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2008-000742

I
ANTECEDENTES DEL JUICIO

En fecha 26 de marzo de 2008, el abogado Oswaldo E. Ablan Candia, en su condición de mandatario judicial de la ciudadana Marta Celina Rivera Colomina, ya identificados, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende del ciudadano Ildemaro Colmenares Sánchez, anteriormente identificado, que cumpla con la obligación de entrega del inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 91, ubicado en el noveno (9°) piso del edificio “Piaroa”, situado en la Avenida Las Palmas, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, alegando el vencimiento del plazo de la prórroga legal previsto en el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto del 31 de marzo de 2008, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda. Asimismo, se ordenó abrir cuaderno de medidas, una vez consignados los fotostatos correspondientes.
En fecha 7 de abril de 2008, el abogado Oswaldo A. Ablan Hallak, anteriormente identificado, en su carácter de mandatario judicial de la parte actora, dejó constancia mediante diligencia de consignar los fotostatos para el libramiento de la compulsa y apertura del cuaderno de medidas.
El 9 de abril de 2008, se libró la correspondiente compulsa para la citación personal de la parte demandada y se abrió cuaderno de medidas, a los fines de proveer en el mismo lo conducente en relación a la medida cautelar de secuestro solicitada por la accionante.
El 18 de abril de 2008, el apoderado judicial de la parte actora, consignó los emolumentos de ley para la práctica de la citación ordenada en autos.
Mediante diligencia del 23 de abril de 2008, el ciudadano Edgar Zapata, en su condición de alguacil adscrito a esta sede Judicial, dejó constancia de haber citado personalmente al demandado, consignando en dicho acto y debidamente firmado el correspondiente recibo de citación.
En fecha 9 de mayo de 2008, la parte demandada ciudadano Ildemaro Colmenares Sánchez, otorgó poder apud acta a los abogados Virgilio Toledo García, Gabriel Alexander Toledo Villanueva y Javier U. Zerpa J, plenamente identificados en autos.
El 9 de mayo de 2008, el mandatario judicial de la parte demandada promovió los medios probáticos que consideró idóneos y pertinentes a sus afirmaciones de hecho.
El 12 de mayo de 2008, se dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

Alega la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basa su pretensión, lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

Alega que “(…)la relación arrendaticia existente se inició el primero (1°) de marzo del año 2001, y terminó, convencionalmente, el veintiocho (28) de febrero del año 2006, fecha del vencimiento del plazo estipulado por las partes en la última renovación del último contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado por escrito entre…la ciudadana MARTA CELINA COLOMINA (EL ARRENDADOR) y el ciudadano ILDEMARO COLMENARES SÁNCHEZ (EL ARRENDATARIO), respecto al inmueble antes identificado, tal como consta en el documento autenticado por la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 2007, anotado bajo el N°66, Tomo 84 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual consignamos, en original, anexo marcado “C”, en cinco (5) folios útiles(…)”
Aduce que “(…)En el precitado documento en su particular PRIMERO / punto IV.-, se hizo constar expresamente: Que llegado el día del vencimiento del último plazo estipulado por las partes, es decir, el veintiocho (28) de febrero del año 2006, la relación arrendaticia inmobiliaria existente entre ellas había tenido una duración total convencional de cinco (5) años. Asimismo, en el antes mencionado documento, en su particular PRIMERO / punto V.-, se hizo constar expresamente: Que en razón de todo lo anteriormente explicado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38, literal c), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato de arrendamiento se prorrogó obligatoriamente para “EL ARRENDADOR” y potestativamente para “EL ARRENDATARIO” por un lapso máximo de dos (2) años, que se comenzaron a contar a partir del primero (1°) de marzo del año 2006 y llegarán a su vencimiento el veintinueve (29) de febrero del año 2008, fecha limite en la cual “EL ARRENDATARIO” deberá haber cumplido con su obligación de entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de conservación y mantenimiento en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia, y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya uso en el mismo. Igualmente, en el antes referido documento, en su particular PRIMERO / punto VI.-, se hizo constar expresamente: Que como CLAUSULA PENAL se ha convenido expresamente que, si al vencimiento del plazo de la PRORROGA LEGAL correspondiente a la presente relación arrendaticia (29 de febrero de 2008), “EL ARRENDATARIO” no ha cumplido con su obligación de entrega del inmueble arrendado, estará obligado a pagarle a “EL ARRENDADOR”, por cada día de demora o retardo que transcurra después de la fecha del vencimiento del plazote la antes referida prorroga legal (29 de febrero de 2008), y hasta la absoluta y total desocupación del inmueble arrendado, la cantidad de bolívares resultantes de multiplicar por dos (2) el valor equivalente al canon de arrendamiento diario vigente para la fecha de vencimiento de la prorroga legal (29 de febrero de 2008), como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado al vencimiento del plazo(…).
Asevera que “(…)a los fines de la publicación de la cláusula penal antes transcrita, es necesario precisar que, el valor equivalente al cánon de arrendamiento diario vigente para la fecha de vencimiento de la prorroga legal (29 de febrero de 2008) era la cantidad de TREINTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs.F. 3,33), en razón de lo cual “EL ARRENDATARIO” está obligado a pagarle a “EL ARRENDADOR” la cantidad de SESENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs.F. 66,66) por cada día de demora o retardo que transcurra después de la fecha de vencimiento del plazo de la antes referida prorroga legal (29 de febrero de 2008), y hasta la absoluta y total desocupación del inmueble arrendado, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado al vencimiento del plazo(…)”.
Afirma que “(…) habiendo ocurrido el vencimiento del lapso de la prórroga legal a que tenía derecho, y no obstante las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas, el ciudadano ILDEMARO COLMENARES (EL ARRENDATARIO) no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado; causándose así daños y perjuicios a nuestra representada la ciudadana MARTA CELINA RIVERA COLOMINA (EL ARRENDADOR)…”.
Finalmente, señala como fundamentos de Derecho los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.594, del Código Civil y 28, 33, 38 literal “c” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En la oportunidad legal, la parte demandada no procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra. No obstante ello, dicha parte promovió pruebas dentro del plazo de ley.
Ahora bien, encontrándose este Juzgador en la etapa procesal para emitir la máxima decisión que resuelva lo controvertido en juicio, pasa a pronunciarse en los términos siguientes:

III
FUNDAMENTOS DEL FALLO

Es evidente, que la parte actora aspira obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda, con fundamento en el vencimiento del término de la prorroga legal ex artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que por otro lado, se desprende de autos que la representación judicial de la parte demandada no alegó algún hecho modificativo o extintivo, tendiente a enervar la pretensión formulada en su contra; sin embargo, en la fase correspondiente promueve probanzas con el objeto de demostrar que la relación arrendaticia sub examine tuvo una duración de seis (6) años y que a su decir, la prorroga legal vence el 28 de febrero de 2009.
En tal sentido, resulta conveniente precisar que la oportunidad que concede la Ley al demandado de comparecer al juicio y dar contestación a la demanda, es única y no puede posponerse para otra oportunidad; así, la no comparecencia del demandado al acto de contestación de la demanda lo coloca en una situación de rebeldía frente a la Ley. En el caso sub iudice, las actas que conforman el presente expediente evidencian que la parte demandada, estando a derecho como consecuencia de su citación personal ex artículo 218 del Texto Adjetivo Civil, no dio contestación a la demanda dejando precluir la oportunidad procesal para cumplir con su carga alegatoria ex artículos 361 y 364 eiusdem.
Ahora bien, de acuerdo con el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el orden público rige la institución del contrato de arrendamiento. En efecto, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables; prueba de ello, lo constituye el derecho a la prorroga legal en que la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley, pues según la exégesis del artículo 38 eiusdem, los inquilinos que al vencimiento del término convenido se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, pueden potestativamente permanecer en la posesión del inmueble, lo cual a su vez es de obligatoria observancia por parte de los arrendadores, y por los lapsos que dicha norma establece.
En el caso de marras, no hay duda en cuanto a que el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, vínculo jurídico que sirve de fundamento a la presente demanda, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 2007, bajo el N° 66, tomo 84 de los libros respectivos, venció el 28 de febrero de 2006. A partir del vencimiento del término contractual, comenzó a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal de dos (2) años -ex vi legis- literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ergo, transcurrido dicho término de prórroga legal, es decir 29 de febrero de 2008, la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda a cargo del demandado se convirtió en pura y simple, siendo plenamente exigible por parte del arrendador mediante las vías judiciales preexistentes. Así se establece.-
Finalmente, de acuerdo con lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, debe este juzgador analizar todas cuantas pruebas se hayan producido en el proceso, para ello se observa:
Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; siendo menester traer a colación el criterio del distinguido procesalista colombiano, Jairo Parara Quijano1, quien nos enseña que la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos
En el presente caso, no hay duda de que la parte actora cumplió con su carga de demostrar el hecho constitutivo de su pretensión, cual es la existencia del contrato de arrendamiento accionado del cual deriva su derecho a pretender judicialmente, el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda, por vencimiento del término de la prorroga legal, el cual se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil; así se establece.-
Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada promueve los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes litigantes, debidamente autenticados ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao, en fechas 23 de febrero de 2001 y 7 de marzo de 2002 y el contrato autenticado ante dicha oficina el 12 de abril de 2007, mediante el cual se concede la prorroga legal, los cuales si bien se admiten y aprecian conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas nada demuestran en relación a la prosperidad del objeto por el cual dichas documentales fueron promovidas, capaces de considerar que la prorroga legal aún no ha vencido y, que por consiguiente, la arrendataria no está obligada a entregar materialmente el inmueble arrendado.
Finalmente, de acuerdo con el análisis del material probatorio, concluye este sentenciador que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, se evidencia de autos, una vez trabada la litis, que la parte actora demostró la existencia de la obligación que imputa incumplida por parte de la arrendataria, que deriva del contrato de arrendamiento accionado y de allí el vencimiento del término de prorroga legal; hecho éste que se subsume en el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca en sustento de su pretensión; por consiguiente, se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla.
Por otra lado, la representación judicial de la demandada no aportó a los autos probanzas capaces de enervar lo alegado y probado por la accionante, incumpliendo así con su correspondiente carga ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, debe sucumbir en la contienda, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, y así se decide.

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PROCEDENTE en Derecho la pretensión contenida en la demanda propuesta por la ciudadana Marta Celina Rivera Colomina, contra el ciudadano Ildemaro Colmenares Sánchez, por cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a efectuar la entrega material real y efectiva a la parte actora, del apartamento identificado con el N° 91, ubicado en el noveno (9°) piso del edificio “Piaroa”, situado en la Avenida Las Palmas, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo estado en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados de que se haya hecho uso en el inmueble.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la suma de sesenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs.66,66) diarios, por concepto de daños y perjuicios establecidos en la cláusula penal del contrato accionado, calculados desde el 1 de marzo de 2008, fecha en la que se hizo exigible la entrega del inmueble, inclusive, hasta el día de la sentencia definitivamente firme, lo cual será establecido por el Tribunal mediante auto dictado en fase de ejecución de sentencia.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los quince (15) días del mes de mayo del año dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.
EL JUEZ

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Abg. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE

LA SECRETARIA

_________________________
Abg. ELBA LANDER GARCIA

En la misma fecha siendo las 12:31 post-meridiem, se registró y publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA

_________________________
Abg. ELBA LANDER GARCIA

RRB/ELG.
Asunto AP31-V-2008-000742